【正文】 萬(wàn)科置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置 塘廈鎮(zhèn)大坪村觀瀾高爾夫側(cè)占地 60萬(wàn)平米建面 40萬(wàn)平米容積率 （整體規(guī)模）市場(chǎng)低迷背景下，遠(yuǎn)郊低密大盤(pán)開(kāi)發(fā)，無(wú)城市意向，依托強(qiáng)勢(shì)景觀資源，打造高端休閑低密物業(yè)市場(chǎng)背景：宏觀政策下，深圳市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，購(gòu)房情緒低迷；區(qū)域面貌：項(xiàng)目處于遠(yuǎn)郊區(qū)域，周邊無(wú)任何城市意向，客戶(hù)認(rèn)知僅限于觀瀾湖高爾夫球場(chǎng)；銷(xiāo)售情況：一期悅水莊 280340平米聯(lián)排別墅共 67套，價(jià)格 19000~26000元 /㎡（整體均價(jià) 23000元 /㎡）， 2023年 7月 12開(kāi)盤(pán)，熱銷(xiāo)約 80%，淡市下奇跡項(xiàng)目。交通狀況：距深圳市中心區(qū)約 25公里，離深圳機(jī)場(chǎng)約 40公里，約 30分鐘車(chē)程。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。依 靠觀瀾湖、高爾夫球場(chǎng)等極致景觀資源與項(xiàng)目自身產(chǎn)品力撬動(dòng)市場(chǎng)深圳 萬(wàn)科棠樾自然條件得天獨(dú)厚： 占有 1500畝天然水庫(kù)，空氣質(zhì)量達(dá)到國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)緊鄰世界第一大高爾夫球會(huì) ，享受成熟休閑配套將東方奢華元素注入建筑： 以 “ 營(yíng)造一種東方奢華為主的低密度現(xiàn)代居住氛圍 ” 為設(shè)計(jì)核心，以水元素為主題，闡述東方居住美學(xué)中水的重要性，并運(yùn)用中國(guó)文化特有的低調(diào)展現(xiàn)屬于東方民族的奢華概念本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。深圳 萬(wàn)科棠樾 最大限度呈現(xiàn)自然景觀與社區(qū)水景結(jié)合，及售樓處、樣板間等展示區(qū)的東方韻味細(xì)節(jié)渲染入口迎客松 售樓處背景墻 售樓處洽談區(qū)水景展示 與觀瀾湖相接步行小道 自然與人工水景融合庭院展示 樣板間 樣板間本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。深圳 萬(wàn)科棠樾 產(chǎn)品風(fēng)格獨(dú)特，極具東方神韻，三面臨水與天相接，地下室面積贈(zèng)送，高性?xún)r(jià)比依托景觀河道資源，每戶(hù)都能享有入戶(hù)的前院、戶(hù)內(nèi)的中院和親水的后院，以適宜的尺度與山水對(duì)話(huà)，同時(shí)傳遞出濃郁的現(xiàn)代東方韻味。在保證良好的采光通風(fēng)和朝向的條件之下，同時(shí)獲得較大的附設(shè)空間。 純聯(lián)排別墅組團(tuán) ，罕有的臨水別墅三層立體式整體水系，人工河道， 戶(hù)戶(hù)臨水廚房、餐廳、客廳臨水一線(xiàn)， 建筑面寬達(dá)到約 12米前、中、后 三重院落 ，盡享天然山水吸收現(xiàn)代居住理念，完全的人車(chē)分流，各行其道，安全、舒適，不干擾生活。停車(chē)入戶(hù)。 每戶(hù)多個(gè)車(chē)位 。多車(chē)位地下車(chē)庫(kù)贈(zèng)送面積（露臺(tái)、庭院、高廳、陽(yáng)臺(tái)）三面臨水本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。深圳 萬(wàn)科棠樾 規(guī)劃布局：圍繞周邊豐富資源展現(xiàn)東方低密水生活p充分依托景觀河道資源，每戶(hù)都能享有入戶(hù)的前院、戶(hù)內(nèi)的中院和親水的后院，以適宜的尺度與山水對(duì)話(huà)，同時(shí)傳遞出濃郁的現(xiàn)代東方韻味 。p營(yíng)造一種東方式奢華為主的低密度現(xiàn)代東方的居住氛圍，以水元素為主題，運(yùn)用中國(guó)文化特有的低調(diào)展現(xiàn)屬于東方民族的奢華概念p充分利用四面豐富自然景觀，以東方美學(xué)編織東方山水；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。陌生區(qū)域依托極致景觀資源、品牌及大盤(pán)規(guī)模造就龍泉標(biāo)桿 ——“ 國(guó)際 森林湖 別墅城 ”體量 項(xiàng)目占地 5000畝， 有 800畝天然湖面，森林 3000畝。一期 100多套 開(kāi)了 26套 開(kāi)發(fā)了 2023畝山地高爾夫產(chǎn)品及價(jià)格 分 5期開(kāi)發(fā) 每年一期，有獨(dú)棟 雙拼以及很少部分聯(lián)排，一期獨(dú)棟 70多棟 ， 主要戶(hù)型是 300400， 均價(jià) 8900 配套 2580平米會(huì)所 ,便利店 游泳池 門(mén)球場(chǎng) ,森林幼兒園 ,游艇俱樂(lè)部 .成都 中糧御嶺灣開(kāi)發(fā)背景：成都房地產(chǎn)受政策及 ，量?jī)r(jià)齊跌；銷(xiāo)售情況：2023年 6月 1日開(kāi)盤(pán)，逆市成交 26套，突破 60%銷(xiāo)售率。同時(shí)持續(xù)銷(xiāo)售狀況良好，日上門(mén)量 20組客戶(hù)客戶(hù)情況：主要為朋友介紹和路過(guò)客戶(hù)，以成都客戶(hù)為主?？蛻?hù)資源，特別是 800多畝的湖 .區(qū)域交通：位于龍泉驛區(qū)陽(yáng)光城，距成都 18公里，約 20分鐘車(chē)程即可到達(dá)，但區(qū)域面貌不佳 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目特色：216。成都東邊唯一的山地高爾夫球場(chǎng)和水上高爾夫。成都東邊坡地別墅全景觀，大視角，高落差。216。用 800畝天然湖面，打造成都第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際游艇俱樂(lè)部 .山地高爾夫與水上高爾夫全景展示，資源驅(qū)動(dòng)下坡地別墅度假休閑體驗(yàn) 成都 中糧御嶺灣+ Mountain / Lake 融入山與湖因?yàn)樯?,所以有山地高爾夫 。 因?yàn)樗?,所以有水上高爾夫；因?yàn)?800畝湖面 , 所以成都第一家國(guó)際游艇俱樂(lè)部 .本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。實(shí)用社區(qū)服務(wù)會(huì)所、浪漫商務(wù)休閑會(huì)所、享樂(lè)私家會(huì)所三大主題會(huì)所，打消客戶(hù)對(duì)區(qū)域高端配套不足的抗性 成都 中糧御嶺灣社區(qū)服務(wù)會(huì)所設(shè)施：西餅屋、花店、小超市、甜飲店、飾品店、影碟店、洗衣店、品牌折扣店、國(guó)際森林幼兒園。功能：（ 1）成都目前唯一的國(guó)際森林幼兒園，方便業(yè)主幼兒就讀的問(wèn)題，極大的提升了整個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)。（ 2）與農(nóng)貿(mào)超市建立生鮮食品、豬肉、有機(jī)蔬菜等生活必需品的供應(yīng)配送體系，保障業(yè)主的生活便利。u浪漫商務(wù)休閑會(huì)所u設(shè)施：酒吧、 KTV、雪茄吧、咖啡館、啤酒吧、水吧、茶吧、西餐、概念餐廳、畫(huà)廊、藝術(shù)品店、 SPA館u功能：滿(mǎn)足業(yè)主休閑娛樂(lè)及交際。u享樂(lè)私家會(huì)所u設(shè)施：水上高爾夫、劃艇俱樂(lè)部、個(gè)性化酒店、健身中心、洗浴中心、夜總會(huì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。遠(yuǎn)郊陌生區(qū)域以休閑地產(chǎn)模式為驅(qū)動(dòng)的項(xiàng)目成功 KPI案例選取原則：216。城市遠(yuǎn)郊區(qū)216。景觀資源型216。低密度大盤(pán)成功 KPI開(kāi)發(fā)策略配套策略前期資源支撐，后期配套支撐形成持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力啟動(dòng)策略圍繞休閑主題的特色配套，構(gòu)筑差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力具標(biāo)簽感的城市配套符號(hào)，降低區(qū)域陌生度注重展示，與資源的緊密嫁接，生活方式描述高形象、高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品案例成功模型規(guī)劃策略 規(guī)劃布局：景觀資源極致化，公共空間休閑化本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目背景分析案例借鑒開(kāi)發(fā)目標(biāo)與核心問(wèn)題界定大勢(shì)研判項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目配套開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目整體規(guī)劃構(gòu)思本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。各種問(wèn)題疊加下的戰(zhàn)略突圍基礎(chǔ)分析 —— 大盤(pán)整體休閑地產(chǎn)模式驅(qū)動(dòng)之下，分階段價(jià)值點(diǎn)的不斷調(diào)整和提升機(jī)會(huì)分析：休閑地產(chǎn)模式市場(chǎng)層面：樓市調(diào)整期競(jìng)爭(zhēng) —— 依托資源形成突破和差異化；客戶(hù) —— ６０后 “休閑地產(chǎn) ”；區(qū)域 —— 旅游度假新區(qū)未來(lái)面臨著 23年的下降期（自 2023年下半年起算），和至少 1年的恢復(fù)期。開(kāi)發(fā)策略：前期資源支撐，后期配套支撐；開(kāi)發(fā)策略：前期資源，后期配套；啟動(dòng)策略：資源展示＆產(chǎn)品；配套策略：主題化＆標(biāo)簽化；產(chǎn)品策略：資源極致化＆空間休閑化宏觀大勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響？ 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析？案例給我們的啟示？開(kāi)發(fā)策略：休閑地產(chǎn)模式之下分階段價(jià)值點(diǎn)的不斷調(diào)整和提升資源支撐和配套支撐下分階段價(jià)值點(diǎn)的不斷調(diào)整和提升本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策略？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大盤(pán)整體開(kāi)發(fā)策略淡市期（ 12年） 恢復(fù)期（ 12年） 持續(xù)發(fā)展期（ 34年）開(kāi)發(fā)策略市場(chǎng)背景階段定位20232023年 20232023年 20232023年216。土地價(jià)格下降的速度比房?jī)r(jià)快得多；216。期房和現(xiàn)房的成交量均呈現(xiàn)萎縮；216。投資客退場(chǎng)，購(gòu)房者觀望情緒高漲。216。低價(jià)格；216。高產(chǎn)品力；216。高性?xún)r(jià)比；216。景觀極致化展現(xiàn)。216。別墅風(fēng)情住區(qū)別墅風(fēng)情住區(qū)216。地價(jià)不變，始終維持最低水平；216。購(gòu)房者信心逐漸恢復(fù)，投資者開(kāi)始醞釀再次入市。216。各項(xiàng)休閑配套設(shè)施規(guī)劃概念的導(dǎo)入；216。啟動(dòng)造城計(jì)劃。216。持續(xù)高產(chǎn)品力；216。低密示范型住區(qū)低密示范型住區(qū) 216。水岸魅力國(guó)際城水岸魅力國(guó)際城216。土地價(jià)格上升快于房?jī)r(jià)216。除剛性需求客戶(hù)外，投資客再次進(jìn)入新一輪房地產(chǎn)投資中；216。高爾夫、水上樂(lè)園等配套逐漸落實(shí)；216。生活實(shí)景展現(xiàn)；“ 資源 +產(chǎn)品”“ 都市休閑新城概念導(dǎo)入 ”“ 都市休閑新城體驗(yàn) ”本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。依托潮白新區(qū)下依托潮白新區(qū)下 de生態(tài)低密水岸新城發(fā)展特征：發(fā)展特征： —— 可持續(xù)的；可持續(xù)的； —— 分階段的；分階段的；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻?hù)定位 —— 項(xiàng)目客戶(hù)群體的特征描述及演變客戶(hù)分類(lèi) 首次別墅置業(yè)者 第二居所購(gòu)置者 品質(zhì)升級(jí)置業(yè)者 投資客 首次置業(yè)者客戶(hù)特征 p40歲左右，在京奮斗多年，事業(yè)小有成就，有房有車(chē)， 非成熟別墅買(mǎi)家；p向往別墅的低密生活， 追求別墅的生活感受；p改善原有生活成為必要， 樂(lè)于嘗試低密度產(chǎn)品帶來(lái)的與不同生活方式；p已擁有城市住宅，對(duì)城市生活依賴(lài)度低， 處于 “4+3” 生活狀態(tài)。p追求稀缺資源占有， 看重環(huán)境與居住品質(zhì) ；p主動(dòng)郊區(qū)化 ，重視溫馨的家庭感生活，對(duì)庭院的擁有與設(shè)計(jì)以及景觀園林都有一定的要求；p重點(diǎn) 考慮投資價(jià)值以及未來(lái)的升值潛力 ；p2530歲，事業(yè)發(fā)展初期，支付能力較弱，被動(dòng)郊區(qū)化，剛性需求；p置業(yè)大多是想 通過(guò)擁有恒產(chǎn)而與這個(gè)城市產(chǎn)生精神的歸屬感 ；關(guān)注產(chǎn)品類(lèi)型 聯(lián)排為主 聯(lián)排、疊拼為主 聯(lián)排、疊拼、花園洋房為主 小高層為主 小高層為主階段主力客戶(hù) 重要客戶(hù) 核心客戶(hù) 跟隨客戶(hù) 第一階段（淡市期） —— ——第二階段（恢復(fù)期）第三階段（持續(xù)發(fā)展期） —— ——追求品質(zhì)客戶(hù)準(zhǔn)中產(chǎn)階級(jí)北京城區(qū)客戶(hù)小資階層項(xiàng)目中期 項(xiàng)目后期演變首次別墅置業(yè)者中產(chǎn)階級(jí)項(xiàng)目前期演變對(duì)位產(chǎn)品和環(huán)境吸引 低密社區(qū)氛圍和休閑都市規(guī)劃吸引 大盤(pán)項(xiàng)目、都市休閑體驗(yàn)吸引本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。第一階段 ——175 畝一期組團(tuán)分階段開(kāi)發(fā)策略216。開(kāi)發(fā)背景 ：處于淡市期內(nèi)，主體開(kāi)發(fā)策略是 “資源 +產(chǎn)品 ”；216。啟動(dòng)產(chǎn)品 ：緊湊型和舒適型的別墅產(chǎn)品；216。啟動(dòng)配置 :緊鄰群英渠的示范區(qū)組團(tuán)；關(guān)鍵舉措—— 示范區(qū)景觀資源的極致展示；—— 提升產(chǎn)品力；175畝一期組團(tuán)47畝啟動(dòng)組團(tuán)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。啟動(dòng)區(qū)展示核心策略 1：水景資源的極致展示社區(qū)入口：跨越式水面動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)最有助于強(qiáng)化客戶(hù)對(duì)水景的體驗(yàn)感受沿路水景：將入口水景與水渠相連，組成活動(dòng)的立體水系社區(qū)臨渠面：通過(guò)沿河路的修建，以及棧道等小品的使用加強(qiáng)社區(qū)與河道的聯(lián)系幾個(gè)重要節(jié)點(diǎn)：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。啟動(dòng)區(qū)展示核心策略 2：示范組團(tuán)的風(fēng)情化展示體驗(yàn)式的生活場(chǎng)景展示，極致的別墅符號(hào)展示樣板間展示要點(diǎn)：u非建筑空間的陳列，而是生活場(chǎng)景的生動(dòng)展示 ；u烤面包、品紅酒、聽(tīng)音樂(lè)等生活場(chǎng)景由客戶(hù)在樣板間中得到充分體驗(yàn)，房地產(chǎn)的真正體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品打造方向 1—— １ .0容積率下最大化聯(lián)排產(chǎn)品比例216?？蛻?hù)導(dǎo)向 ：當(dāng)前客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品形式的敏感度高；216。價(jià)值導(dǎo)向 ： 率下，最大化聯(lián)排產(chǎn)品即最大化地塊經(jīng)濟(jì)效益；216。產(chǎn)品形式 1:合院聯(lián)排；216。將傳統(tǒng)前后聯(lián)排改造為合院 TH，其 容積率能提升至 ，有效擴(kuò)大聯(lián)排產(chǎn)品比例；TH院落 TH住宅單元傳統(tǒng)前后聯(lián)排合院聯(lián)排本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品打造方向 1—— １ .0容積率下最大化聯(lián)排產(chǎn)品比例 道路 道 路 （胡同） 道 路 （胡同）216。產(chǎn)品形式 2:孔雀城 4期所采用的南北雙聯(lián)排產(chǎn)品形式；216。壓縮道路面積，能達(dá)成 70%聯(lián)排 產(chǎn)品；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品打造方向 2—— 通過(guò)下沉式庭院實(shí)現(xiàn)地下層（不計(jì)建面）的正常功能，合理控制面積和總價(jià)，提升價(jià)值香醍漫步戶(hù)型圖總建筑面積： 290平米地上面積： 191平米花園層面積： 99平米不計(jì)入建面99平米下沉式庭院約 100平米下沉式庭院層龍湖對(duì)地下層的處理方式： “ 挖半層，填半層 ”， 3米層高，以設(shè)備層報(bào)建保證了良好的采光、通風(fēng)，客戶(hù)認(rèn)同度高減少工程土方量地下面積不計(jì)入建面，提高可售面積價(jià)值地下層首層二層地面層樓間地面層龍湖香醍漫步剖面圖： 通過(guò)下沉式庭院的方式進(jìn)一步壓縮當(dāng)前別墅主力戶(hù)型的面積區(qū)間，達(dá)到通過(guò)下沉式庭院的方式進(jìn)一步壓縮當(dāng)前別墅主力戶(hù)型的面積區(qū)間，達(dá)到 160平米平米 /戶(hù)，但實(shí)際使用戶(hù)，但實(shí)際使用空間（包含地下室）達(dá)到空間（包含地下室）達(dá)到 200平米平米 /戶(hù)以上戶(hù)以上本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。下沉式庭院的設(shè)立實(shí)現(xiàn)了地下層正常的采光通風(fēng)，同時(shí)立體化、風(fēng)情化別墅生活本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。第二階段 ——630 畝項(xiàng)目東部地塊216。開(kāi)發(fā)背景 ： 從淡市期走向恢復(fù)期 ，主體開(kāi)發(fā)策略從 “資源 +產(chǎn)品 ”開(kāi)始轉(zhuǎn)向 “都市休閑新城概念導(dǎo)入 ”；216。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ：地塊整體容積率保證 情況下，產(chǎn)品除別墅產(chǎn)品外，出現(xiàn)洋房、疊拚、少量小高層等；216。開(kāi)發(fā)配置 :都市休閑新城各項(xiàng)休閑配套設(shè)施規(guī)劃概念的導(dǎo)入 ；關(guān)鍵舉措—— 由南向北的開(kāi)發(fā)進(jìn)程中，水景資源的全面導(dǎo)入和滲透；—— 相關(guān)配套的啟動(dòng)；630畝項(xiàng)目東部地塊分階段開(kāi)發(fā)策略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。第三階段