【正文】 期內(nèi)將會是成型僵持狀態(tài)； 第二階段：開發(fā)商資金鏈收緊后，價格開始出現(xiàn)松動，成交量相應(yīng)的會有所增長，在此輪完成三方博弈的新的行業(yè)探底； 第三階段，將會是在第二階段基礎(chǔ)上市場有所回轉(zhuǎn)。 ?判斷三：城市而言；一、二線城市所面臨沖擊要遠大于三、四線城市； ?判斷四；購買行為而言；投機者和投資者短期會加速離場； ?判斷五；后續(xù)供應(yīng)而言；集中性壓力將會出現(xiàn)在 2023年下半年； 政策判斷 政策分析 放開 19972023年 97年，中國銀行開始辦理房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)，代表個人購房新形式的萌生 98年 7月，國務(wù)院發(fā)出《 關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 》 ，代表住房實物分配制度的終結(jié) 經(jīng)歷亞洲金融風(fēng)暴之后，由于啟動內(nèi)需政策的需要，國家開始運用財政政策和貨幣政策，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 預(yù)警 20232023年 01年“ 195號” ：央行《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》 03年 6月“ 121號文”：央行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 03年 8月“ 18號令”：《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 整體經(jīng)濟處于通貨緊縮，固定資產(chǎn)投資增長較快。宏觀調(diào)控政策以風(fēng)險預(yù)警為主。 嚴控 20232023年 04年 “ 71號”： 05年“國八條” 06年“國六條” 90〃70 07年 5月 50號文 :限外資 07年 8月 “ 24號文” :保障性住房建設(shè)。 07年 9月，央行、銀監(jiān)會 共同發(fā)布新的二次房貸政策 房地產(chǎn)投資過熱，已影響經(jīng)濟正常運行。通過運用金融、土地、稅收等手段調(diào)控房地產(chǎn)市場。且調(diào)控力度逐年加大。 局部放開 2023年 2023年中 08年 10月財政部、央行發(fā)出通知：減少相關(guān)稅費，適當降低首付和利率 08年 12月 131號文：適度減免住宅轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅、鼓勵拓寬開發(fā)商融資渠道 受國際金融風(fēng)暴的影響，出口受限，擴大內(nèi)需成為解救國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的主要途徑，而國內(nèi)房地產(chǎn)市場也很低迷 市場（或房價）發(fā)展曲線 政策調(diào)控方向（ +） 政策調(diào)控方向（ ） 抑制房價漲幅 09下半年 2023年 09年底“國四條”打擊投資投機購房 國 11條：從抑制到遏制投資性需求 2023年“新國十條”和第二輪“加強版”調(diào)控 部分城市房價過快過高上漲；投資過熱，空臵率不斷上升，地王倍出，國外熱錢涌進態(tài)勢。 20232023 政策分析 政策發(fā)展趨勢判斷 2023年 2023年 未來將有一波地產(chǎn)調(diào)控及執(zhí)行落地期 通過政策調(diào)控，使市場回歸理性，穩(wěn)步健康發(fā)展階段。 20232023年政策走勢 同策預(yù)判 未來 3年政策 V型走勢論 ?本次政策的力度及使命； ?政策常規(guī)走勢及慣性為 13年。 ?沈陽政策“慢半拍”反映和剛需絕對主導(dǎo)型市場特色 2023年 2023年 2023年 2023年 考量因素 沈陽政策走勢預(yù)判 全國政策走勢預(yù)判 沈陽城市及大渾南區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 PART 2 一、沈陽城市房地產(chǎn)市場分析 沈陽土地供應(yīng)及成交情況2 2 1 0 . 9 2 2390 2 1 5 2 . 3 84 9 3 1 . 2 518671 7 3 2 . 7 1 8 7 3 . 19 9 9 . 6 22374180301000202330004000500060002023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 1 8 月土地供應(yīng)面積 土地成交面積單位：萬平方米?09年以來沈陽土地市場異?；鸨山坏耐恋刂饕性谶h、近郊區(qū)。 ?從開發(fā)周期來看，未來一至兩年沈陽房地產(chǎn)市場將迎來產(chǎn)品集中供應(yīng)的局面，市場將承受較大的供給壓力。 土地市場供求指標 房地產(chǎn)市場分析 關(guān)鍵結(jié)論 — 2023年開始土地公開掛牌拍地改革后，成功率明顯變高， 2023年土地供需比接近 1；土地成交價格逐漸上漲，未來將推動房價走勢。 ? 0709年土地供應(yīng)量近 6000萬平（平均每年近 2023萬平） ? 其中 09年土地供應(yīng) 2258萬平 ? 截止 2023年底土地凈存量 1600萬平 ? 2023年約有 1500萬平左右土地供應(yīng)計劃 ? 0709年每年市場去化量在 11001300萬㎡（建筑面積） ? 從而推算現(xiàn)有土地供應(yīng)量， 市場消化至少需要 23年時間 ? 其中外來品牌開發(fā)商占到 80%左右份額。 土地存量完全消化需 23年 房地產(chǎn)市場分析 關(guān)鍵結(jié)論 — 目前可供開發(fā)土地存量較大，以往大面積地塊出讓較多，地價單位成本偏低，目前以中小型地塊出讓為主，地價單位成本逐漸走高，因此多數(shù)開發(fā)商可能采取囤地緩慢開發(fā)策略。 2023年統(tǒng)計數(shù)據(jù) 部分品牌開發(fā)商土地儲備（圖一） 房地產(chǎn)市場分析 2023年統(tǒng)計數(shù)據(jù) 部分品牌開發(fā)商土地儲備（圖二） 房地產(chǎn)市場分析 2023年統(tǒng)計數(shù)據(jù) 部分品牌開發(fā)商土地儲備（圖三） 房地產(chǎn)市場分析 上表為 2023年統(tǒng)計數(shù)據(jù) 關(guān)鍵結(jié)論 ?品牌開發(fā)商對房地產(chǎn)品質(zhì)、價格、品牌提升方面貢獻較大； ?沈陽房地產(chǎn)進入品牌開發(fā)時代 ?主要在二、三環(huán)區(qū)域集中拿地，未來二三環(huán)區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)密集、熱點區(qū)域，將帶動城市生活各類配套。 部分品牌開發(fā)商土地儲備 4000多萬平，占市場 85%的土地儲備 房地產(chǎn)市場分析 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 17 16 15 20 21 23 22 19 18 24 25 27 26 09年土地供應(yīng)情況 ——荷蘭村板塊土地供應(yīng)較大 房地產(chǎn)市場分析 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 30 16 15 14 13 12 11 22 21 20 19 18 18 17 29 28 27 26 25 24 23 37 36 35 34 33 32 31 2023年 111約土地供應(yīng)情況 ——北沈陽土地供應(yīng)較大 房地產(chǎn)市場分析 近年來沈陽房地產(chǎn)投資額逐年放大，增速均達到 30%以上， 09年收到 08年金融危機影響，有所放緩。呈現(xiàn)了沈陽市場特有的“慢半拍”現(xiàn)象。 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)市場分析 關(guān)鍵結(jié)論 — 沈陽房地產(chǎn)投資進入快速發(fā)展通道，受金融危機和政策影響相對較小。 ?隨著房地產(chǎn)投資額逐年放大、經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)步發(fā)展、城市建設(shè)及城市化進程加快，房地產(chǎn)供需兩旺現(xiàn)象，年銷售量在 10001200萬平之間穩(wěn)步發(fā)展； 09年收到 08年金融危機和 09年末市場轉(zhuǎn)暖雙重影響下，市場供應(yīng)量有所萎縮。 沈陽商品住宅供求走勢（萬㎡）供應(yīng) 去化 06年 07年 08年 09年商品房銷售指標分析 房地產(chǎn)市場分析 關(guān)鍵結(jié)論 — 沈陽房地產(chǎn)市場去化量穩(wěn)定，未來 13年內(nèi)將呈現(xiàn)一波放量走勢。 ?超大土地供應(yīng)量和開發(fā)量的前提下，市場出現(xiàn)供遠大于求的局面；加上人均可支配收入較低等因素直接影響了沈陽房價的增幅，每年保持在 510%較穩(wěn)定的增幅。 ?09年下半年開始房價有了大幅上漲，不如快速階段。 ?2023年 18月份商品住宅均價 5376元 /㎡ ，與 09年相比漲幅 36%，進入快速上漲階段。 沈陽房地產(chǎn)價格走勢 價格走勢 ——2023年商品住宅均價 5063元 /㎡ ，同比上漲 29% 房地產(chǎn)市場分析 關(guān)鍵結(jié)論 — 宏觀環(huán)境、金融危機下壓抑的需求釋放、市場供應(yīng)求等變化導(dǎo)致房價迅速上升。 ? 從供應(yīng)量走勢來看，市場呈現(xiàn) 09年供不應(yīng)求狀態(tài)，開發(fā)商加快推按節(jié)奏，供應(yīng)量逐漸加大。 ? 從成交情況可以看出，受各項政策影響，購房者意愿有所下降，但沈陽還是以剛性需求為主，成交量還算比較穩(wěn)定。 ?沈陽房價并未出現(xiàn)較大波動，依舊延續(xù)著穩(wěn)步攀升的走勢。 ?關(guān)鍵結(jié)論：在 09年沈城房地產(chǎn)市場剛性需求集中釋放后，市場自身勢必會進入一定的休整階段，同時，近期國家再次連續(xù)出重拳調(diào)控樓市，加之多數(shù)開發(fā)商的大量土地存量，對未來 13年市場有。 近一年沈陽市住宅市場供應(yīng)、成交走勢分析 全市普通住宅銷售分析 房地產(chǎn)市場分析 關(guān)鍵結(jié)論 — 供不應(yīng)求和優(yōu)惠政策接近尾聲導(dǎo)致 09年第四季度價量釋放。 400045005000550060000100200300400 元 / 平方米萬平方米供應(yīng)量 成交量 成交價格?90120㎡ 房型成交量增長 114萬平，比例大幅提升，改善自住型客戶購買量大量放大； ?144㎡ 以上房型成交量增長 62萬平，比例小幅提升，高端產(chǎn)品銷售量逐漸放大； ?6090㎡ 和 120144㎡ 房型成交量有所萎縮； ?60㎡ 以下房型成交量持平，比例小幅萎縮。 各面積段房型成交變化 房地產(chǎn)市場分析 關(guān)鍵結(jié)論 — 沈陽改善性需求活躍，剛性需求主導(dǎo)。 ? 土地儲備量大，市場消化至少需要 23年時間，外來品 牌開發(fā)商儲備量占到 80%左右； ? 沈陽房地產(chǎn)投資額逐年放大，增速均達到 30%以上； ? 年銷售量在 10001200萬平之間， 09年下半年單價迅速上升，將帶來市區(qū)客戶外溢； ? 住宅結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，年成交套均面積為 92平，改善型住房比例上升，改善型購房活躍； ? 外地購房量上漲，其中外地購房量占 %，遼寧省內(nèi)外地占 %，外省占 14%； ? 遼寧省內(nèi)外地成交量排名前四名的依次為鐵嶺、撫順、本溪、錦州； ? 自住型購房達 80%以上，沈陽房產(chǎn)市場相對穩(wěn)定。 小結(jié) 未來 13年房價將出現(xiàn)爬坡式上升， 2023年為一個高點 ?原因一：多數(shù)土地被大開發(fā)商控制，他們追逐利潤為宗旨，控制開發(fā)量和供應(yīng)量來實現(xiàn)其利潤，變相囤地顯現(xiàn)將出現(xiàn)； ?原因二：沈陽大經(jīng)濟區(qū)的啟動和全運會的舉辦帶來的房價上漲預(yù)期，吸引外來投資資金和投資人群； ?原因三：市中心區(qū)土地供應(yīng)及開發(fā)量萎縮，推動市中心區(qū)房價上漲； 未來 13年房地產(chǎn)保持穩(wěn)健“加速”發(fā)展態(tài)勢 ?剛需主導(dǎo)的市場穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢不變 ?外來購房者需求得到釋放 同策觀點 二 、大渾南區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 沈陽的總體發(fā)展思路 “東優(yōu)西進、南拓北統(tǒng)” 東優(yōu)：向東突出自然生態(tài)環(huán)境，生態(tài)旅游度假； 西進：向西打造百里工業(yè)長廊，建設(shè)先進的裝備制造 業(yè)和重化工區(qū)； 南拓：向南跨渾南發(fā)展，使金廊向南延伸建設(shè)新城區(qū)、 高新區(qū)、物流區(qū)； 北統(tǒng)：向北利用城市北部得天獨厚的自然環(huán)境，規(guī)劃 綠色生態(tài)旅游，農(nóng)產(chǎn)品深加工。 沈陽發(fā)展全城布局，但現(xiàn)階段政府主要強力支撐南部發(fā)展 渾南房地產(chǎn)市場形勢分析 渾南區(qū)域市場地位 城市格局 2023年 8月 10日，大渾南建設(shè)全面啟動新聞發(fā)布會舉行，標志著“大渾南規(guī)劃”正式啟動。 大渾南核心定位 世界第三代城市典范 新能源生態(tài)新城 新沈陽的城市門戶 沈撫、沈本、沈遼鞍三條城際連接帶的交匯點 東北亞樞紐門戶 桃仙國際機場 /新沈陽南站 /地鐵線 城市核心功能區(qū) 重點發(fā)展：行政文化 /科研教育 /創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新 /社會事業(yè) 大渾南 —— 沈陽的未來 渾南房地產(chǎn)市場形勢分析 渾南區(qū)域市場地位 城市格局 大渾南 —— 600平方公里，“ 6+1” 經(jīng)濟板塊，人口將由 49萬增至 130萬 三好街 沈陽高新區(qū) 出口加工區(qū) 新加坡工業(yè)園 沈撫新城 渾南新城 航高基地 航高基地：以航高基地建設(shè)和桃仙機場擴建為契機，發(fā)展航空產(chǎn)業(yè)和臨空產(chǎn)業(yè)，打造成國際空港、航空硅谷、生活綠島。重點發(fā)展機場運營、航空制造、航空物流等 3大產(chǎn)業(yè)集群。 沈撫新城：以沈撫同城建設(shè)為契機，發(fā)展沈撫同城聯(lián)接帶產(chǎn)業(yè)區(qū)、南部休閑度假旅游生態(tài)區(qū)等。重點發(fā)展智能電子、文化創(chuàng)意、休閑度假、太陽能產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)等 5大產(chǎn)業(yè)集群。 沈陽高新區(qū)：以三好街、高新區(qū)為依托，向東發(fā)展與出口加工區(qū)、新加坡工業(yè)園、形成大渾南城市濱水核心區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚展示區(qū)。 重點發(fā)展 IC裝備、動漫和軟件、汽車發(fā)動機和零部件、工業(yè)自動化和機器人、數(shù)字醫(yī)療設(shè)備、新能源裝備、新材料、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代服務(wù)等 9個產(chǎn)業(yè)集群。 渾南新城：重點發(fā)展行政文化、科研教育、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、社會事業(yè) 沈陽高新區(qū) 1個核心區(qū) 3個產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 大渾南核心區(qū) —— 渾南新城，北起沈陽三環(huán)路、南至機場北路之間，總規(guī)劃面積 57平方公里，是“十二運”的主功能區(qū)，也是承擔(dān)沈陽市未來行政中心、科技中心、文化中心重任的渾南新城整體規(guī)劃中的重要部分。 渾南新城 按照“十字軸”型進行規(guī)劃設(shè)計 ，空間布局非常清晰， 南北軸為功能軸，東西軸為生態(tài)景觀軸。 在南北軸上，由北向南依