【正文】 20234000600080001000012023北京 天津 石家莊 沈陽 大連 濟(jì)南 青島 太原億元2 0 0 9 年環(huán)渤海主要城市 G D P 及增速? 沈陽市 GDP在近七年一直呈穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，增速在 1425%，并于 2023年達(dá)到增速歷史最高水平 26%。 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023常住人口 724 7 2 7 . 9 732 736 740 751 762 776 786戶籍人口 6 8 9 . 3 6 8 8 . 9 6 8 9 . 1 6 9 3 . 9 6 9 8 . 6 7 0 3 . 6 7 0 9 . 8 7 1 3 . 5 7 1 6 . 5常住人口增長(zhǎng)率 0 . 5 0 % 0 . 5 4 % 0 . 5 6 % 0 . 5 5 % 0 . 5 4 % 1 . 4 9 % 1 . 4 6 % 1 . 8 4 % 1 . 3 0 %戶籍人口增長(zhǎng)率 0 . 4 7 % 0 . 0 6 % 0 . 0 3 % 0 . 7 0 % 0 . 6 8 % 0 . 7 2 % 0 . 8 8 % 0 . 5 0 % 0 . 4 0 % 1%3%01002003004005006007008009001000沈陽市人口狀況變化圖資料來源：沈陽市統(tǒng)計(jì)局 2023 2023 2023 2023 798萬 808萬 820萬 832萬 %年增長(zhǎng) 未來人口變化預(yù)判 沈陽城市人口狀況 沈陽城市總體經(jīng)濟(jì)狀況 關(guān)鍵結(jié)論 — 城市人口復(fù)合增長(zhǎng)約 %左右，預(yù)計(jì)未來 13年新增人口約 50萬，其中近七成為外來常駐人口，保守估計(jì)對(duì)房屋年需求（購(gòu)臵 +租賃）為 815萬套。 ? 于洪區(qū)受益于市區(qū)外擴(kuò)、新城規(guī)劃和沈陽大工業(yè)區(qū)規(guī)劃及不斷完善 總結(jié) 東北老工業(yè)基地振興規(guī)劃、沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)獲批、全運(yùn)會(huì)舉辦、地鐵時(shí)代來臨、金廊進(jìn)一步完善和大渾南規(guī)劃將帶來如下影響： 城市擴(kuò)容，直接帶動(dòng)二、三環(huán)房地產(chǎn)市場(chǎng) 沈陽進(jìn)入快速建設(shè)期，帶動(dòng)基礎(chǔ)建設(shè)，刺激房地產(chǎn) 大渾南建設(shè)發(fā)展將是未來 35年的重點(diǎn) 全運(yùn)會(huì)將基礎(chǔ)建設(shè)推進(jìn) 35年。 永安 新城 區(qū)域規(guī)劃 于洪區(qū)規(guī)劃 關(guān)鍵結(jié)論 —— 在三環(huán)內(nèi)用地延展長(zhǎng)度占到整個(gè)三環(huán)的近 1/2，三環(huán)內(nèi)集中了目前中心城區(qū) 1/3的土地供應(yīng)量。 ? 永安新城 是沈阜連接帶的龍頭地區(qū)，區(qū)域總面積近 180平方公里，包括三環(huán)公路以西、京沈高速公路以北、蒲河以南的區(qū)域。沈陽地鐵車是按照每平方米可站立 6個(gè)人設(shè)計(jì)的，這樣的寬敞程度，保證了乘客不至于太擁擠。隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)建設(shè)逐步健全，換乘更加方便，乘坐人數(shù)將越來越多。 資料來源：沈陽地鐵網(wǎng) ?按照沈陽市政府要求，沈陽市第二批快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃年限為 2023年至 2023年，到 2023年沈陽地鐵線網(wǎng)總規(guī)模將達(dá)到210公里。 而 大連到北京也僅需 4個(gè)小時(shí)左右 。由 大連至哈爾濱只需要3個(gè)小時(shí)左右 即可到達(dá)。 ? 環(huán)經(jīng)濟(jì)區(qū)高速公路：規(guī)劃里程 400公里，將沈陽周邊鞍山、本溪、撫順、遼陽、鐵嶺 5個(gè)主要城市連接起來，并與沈鐵、沈通、沈撫、沈丹、沈大、京沈 6條放射狀高速公路互通互連。沈陽有 5條干線在此交匯并連接著 8條支線，通往全國(guó)各地，是國(guó)際聯(lián)運(yùn)通往朝鮮、俄羅斯的必經(jīng)之路。 ?沈陽 鐵嶺城際連接帶 將加快城市功能延伸，重點(diǎn)建設(shè)專用車改裝產(chǎn)業(yè)，發(fā)展光電信息、農(nóng)產(chǎn)品深加工和現(xiàn)代物流服務(wù)業(yè) “十群”：打造十個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集群 沈西先進(jìn)裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群；沈陽航空制造產(chǎn)業(yè)集群；沈陽渾南電子信息產(chǎn)業(yè)集群；鞍山達(dá)道灣鋼鐵深加工產(chǎn)業(yè)集群；撫順新材料產(chǎn)業(yè)集群；本溪生物制藥產(chǎn)業(yè)集群；營(yíng)口仙人島石化產(chǎn)業(yè)集群；遼陽芳烴及化纖原料產(chǎn)業(yè)集群；鐵嶺專用車產(chǎn)業(yè)集群；阜新彰武林產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)集群。 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年成交面積（萬㎡） 2 9 0 . 3 6 3 2 0 . 2 3 0 8 . 7 4 3 9 . 8成交價(jià)格（元 / ㎡ ） 3123 3766 2430 49060100020233000400050006000050100150200250300350400450500濟(jì)南房地產(chǎn)成交量?jī)r(jià)分析關(guān)鍵結(jié)論：濟(jì)南全運(yùn)會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)形成帶動(dòng)作用 , 對(duì)房?jī)r(jià)具有 12%的助推作用。 2023年遼寧省成功承辦第十二屆全運(yùn)會(huì)，在沈陽舉行 60%的競(jìng)賽項(xiàng)目。 ?大渾南將成大渾南要建設(shè)成為新沈陽行政科技文化中心，也是新沈陽的城市門戶；輻射整個(gè)沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)，全力打造創(chuàng)新、綠色、和諧的“第三代城市 ”。 渾河水利風(fēng)景區(qū)整體上規(guī)劃出渾河水上活動(dòng)中心區(qū)、東部文化生態(tài)旅游區(qū)、西部自然生態(tài)旅游區(qū)三大功能區(qū)。 ⑼渾南中心區(qū) —— 重點(diǎn)打造未來面向東北亞的國(guó)際性、以高科技為依托的金融貿(mào)易、商務(wù)辦公、文化會(huì)展平臺(tái)。 ⑸彩電塔地區(qū) —— 重點(diǎn)營(yíng)造環(huán)境，重點(diǎn)發(fā)展傳媒、信息交易等。 ⑵北站北出口地區(qū) —— 為中央商務(wù)區(qū)及沈陽北站配套服務(wù)區(qū)。 城區(qū)定位屬性 城市規(guī)劃 城區(qū)格局： 5大核心區(qū)、 4大副城區(qū)、 6大新城 ?5大核心區(qū)：中部的 5大核心城區(qū) ?4大副城區(qū) 南部蘇家屯副城；東部棋盤山風(fēng)景區(qū)副城；西部張士經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)副城；北部虎石臺(tái)副城以及道義、汪家兩個(gè)邊緣組團(tuán) ?6大新城區(qū) 渾南新城 沈北新城 長(zhǎng)白島新城 丁香湖新城 于洪新城 鐵西新城 北李官 于洪新城 新興的西部經(jīng)濟(jì)牽頭區(qū)域 教育文化區(qū)（房地產(chǎn)價(jià)值最為堅(jiān)挺） 國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的中國(guó)第四個(gè)新區(qū) —— 沈北新區(qū)（生態(tài)城區(qū)） 新型工業(yè)城區(qū)，物流產(chǎn)業(yè)集散地 沈陽新興居住區(qū)域工業(yè)區(qū) 沈陽南部城區(qū) 新城核心區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，高端住宅區(qū) 沈陽東部城區(qū)，風(fēng)景旅游區(qū)，高檔別墅密集區(qū) 中心城區(qū)，沈陽最早的富人區(qū) 中心城區(qū)，金融商貿(mào)中心，沈陽最早的富人區(qū) 沈陽西部城區(qū) 長(zhǎng)白島 新興高尚居住島 西部工業(yè)區(qū) 鐵西新城 西部工業(yè)區(qū) 關(guān)鍵結(jié)論 —— 新城規(guī)劃作為中心城區(qū)逐步外擴(kuò)的重要步驟；未來 13年房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⑹窃诙h(huán)三環(huán)之間。 裝備制造核心區(qū)、化學(xué)工業(yè)區(qū) 、鋼鐵深加工及有色金屬加工業(yè)區(qū) ,隨鐵西工業(yè)區(qū)的復(fù)興，形成以興工都市商貿(mào)中心為核心的商業(yè)區(qū)。 10區(qū) 3縣 1縣級(jí)市 行政區(qū)劃分 注： 各區(qū)面積及人口 行政區(qū)劃分 金廊 南帶 北帶 長(zhǎng)江都市商貿(mào)中心 北站都市商貿(mào)中心 東城都市商貿(mào)中心 皇城都市商貿(mào)中心 興工都市商貿(mào)中心 太原街都市商貿(mào)中心 五里河都市商貿(mào)中心 渾南都市商貿(mào)中心 ?南部：大渾南城市新中心 ； 隨空港、全運(yùn)村的建設(shè)，城市重心逐步南移，帶動(dòng)渾南地區(qū)的穩(wěn)步發(fā)展，以居住配套及商業(yè)配套為主的行政文化中心。 沈陽，遼寧省省會(huì)，中國(guó)十大城市之一，中國(guó) 15個(gè)副省級(jí)城市之一，中國(guó)七大區(qū)域中心城市之一，中國(guó)特大城市，東北地區(qū)最大的國(guó)際大都市，東北地區(qū)政治，金融，文化，交通，信息和旅游中心。從此，“沈陽”這一名稱正式出現(xiàn)在史料上，距今已有七百余年的歷史。 ?實(shí)現(xiàn)沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)的 12個(gè)一體化， 〃 推進(jìn)戶籍管理一體化、推進(jìn)社保一體化、推進(jìn)沈撫鐵電信一體化、推進(jìn)工商管理一體化、推進(jìn)旅游市場(chǎng)一體化、推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)一體化、推進(jìn)商貿(mào)流通一體化、推進(jìn)金融服務(wù)一體化、推進(jìn)人才服務(wù)一體化、推進(jìn)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)教育一體化、推進(jìn)交通一體化、推進(jìn)生態(tài)環(huán)保一體化 。 ? 渤海經(jīng)濟(jì)圈將是繼珠三角、長(zhǎng)三角之后又一個(gè)崛起的經(jīng)濟(jì)區(qū)。 東北最大的重工業(yè)城市 城市區(qū)位 ? 東北亞經(jīng)濟(jì)圈 ? 由中國(guó)、俄羅斯、日本、韓國(guó)、朝鮮和蒙古六國(guó)組成的東北亞區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化有利于區(qū)域內(nèi)所有國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 2023年東北三省地區(qū)生產(chǎn)總值占全國(guó)的比重升至 %，比 2023年高出 。王寶石寨村地塊可研分析 壹、項(xiàng)目的戰(zhàn)略選擇 貳、項(xiàng)目的整體定位 叁、物業(yè)發(fā)展建議 前期顧問報(bào)告主要內(nèi)容 行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 1. 沈陽市場(chǎng)分析 戰(zhàn)略選擇 宏觀界定 自身?xiàng)l件解讀 本案 發(fā)展戰(zhàn)略 發(fā)展戰(zhàn)略選擇思考路徑 未來 13年市場(chǎng)判斷 宏觀界定 PART 1 一 、城市宏觀背景分析 ?沈陽城市總體規(guī)劃 ?沈陽城市總體經(jīng)濟(jì)狀況 城市戰(zhàn)略價(jià)值： 2023年提出規(guī)劃思路， 2023年 8月， 《 東北地區(qū)振興規(guī)劃 》 獲得國(guó)務(wù)院批復(fù)。 GDP和工業(yè)增加值由改革開放初的近 15%和 20%下降到現(xiàn)在的 10%以下。 關(guān)鍵結(jié)論 —— 戰(zhàn)略推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，另一方面城市吸引力不斷增強(qiáng)，將不斷吸納大量的人流和財(cái)源。 沈陽 ? 渤海經(jīng)濟(jì)圈 ? 由遼東半島、山東半島、京津冀為主的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶，擁有豐富的人才資源，自然資源和完備的工業(yè)體系。全區(qū)總面積 75402平方公里，占全省的 %；總?cè)丝?2362萬人，占全省的 %。由于沈陽地處沈水（渾河）之北，以中國(guó)傳統(tǒng)方位論，即“山北為陰，水北為陽”， 故改沈洲為沈陽。 ? 1923年 正式設(shè)立奉天市政公所，沈陽首次出現(xiàn)市的建制 ? 1929年 張學(xué)良在“東北易臶”后，改“奉天市”為“沈陽市” ? 1931年 日本帝國(guó)主義發(fā)動(dòng)“九 〃 一八事變”并侵占沈陽后，改為“奉天市” ? 1945年 抗日戰(zhàn)爭(zhēng)勝利，“奉天市”恢復(fù)“沈陽市”名稱 ? 1948年 11月 2日 沈陽正式解放 ? 1953年 沈陽市改為中央直轄市 ? 1954年 沈陽市改為遼寧省轄市 ? 1964年 中共遼寧省委決定設(shè)立沈陽專區(qū) ? 1993年 原鐵嶺市的法庫(kù)、康平縣劃歸沈陽管轄，新民縣撤縣建市 “一朝發(fā)祥地，兩代帝王都” 歷史沿革 關(guān)鍵結(jié)論 —— 清朝文化發(fā)祥地，人杰地靈。 ?縣： 遼中縣 ，康平縣，法庫(kù)縣； ?縣級(jí)市： 新民市 沈陽市中心城區(qū) 范圍為 1150平方公里 由中部的核心區(qū)、南部蘇家屯副城、東部棋盤山風(fēng)景區(qū)副城、西部張士經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)副城、北部虎石臺(tái)副城以及道義、汪家兩個(gè)邊緣組團(tuán)構(gòu)成松散的組團(tuán)式布局形式結(jié)構(gòu)。 ?西部：沈西工業(yè)走廊。 沈陽城市發(fā)展空間規(guī)劃 城市規(guī)劃 關(guān)鍵結(jié)論 —— 商業(yè)配套不完善，抑制了城市擴(kuò)容的進(jìn)程；本區(qū)域配套尚處空白，未來中海城商業(yè)配套將是區(qū)域重要配套。 九節(jié)點(diǎn) 北陵公園 濱河 市府廣場(chǎng) 渾南中心區(qū) 展覽館 彩電塔 北站北出口 北站 五里河體育場(chǎng) 九節(jié)點(diǎn)： ⑴北陵公園周邊地區(qū) —— 為省級(jí)行政辦公及服務(wù)、商務(wù)辦公、生態(tài)公園，重點(diǎn)建設(shè)環(huán)境、營(yíng)造文化、辦公氛圍。 ⑷市府廣場(chǎng)地區(qū) —— 發(fā)展商務(wù)辦公、信息貿(mào)易等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 ⑻濱河地區(qū) —— 重點(diǎn)建設(shè)青年大街與渾河交叉處區(qū)域，創(chuàng)造良好的濱河景觀和城市意象，重點(diǎn)發(fā)展酒店服務(wù)、文化娛樂、旅游等功能。 在全長(zhǎng) 52公里的沈陽內(nèi)河濱水帶上，結(jié)合開發(fā)歷史文化旅游景觀， 重點(diǎn)在棋盤山國(guó)際旅游風(fēng)景區(qū)、沈陽植物園、東陵新城、渾南都市商貿(mào)中心、長(zhǎng)白新城、蘇家屯新城、鐵西區(qū)等 7個(gè)節(jié)點(diǎn)建設(shè)獨(dú)具特色的生態(tài)商業(yè)產(chǎn)業(yè)帶。 人文生態(tài)走廊 銀帶規(guī)劃 城市規(guī)劃 ?2023年全運(yùn)會(huì)舉辦，促成了大渾南規(guī)劃。 關(guān)鍵結(jié)論 —— 全運(yùn)會(huì)契機(jī)為沈陽帶來很多投資資金和投資人群，也將加快城市建設(shè)速度，從而拉升沈陽房?jī)r(jià)，在 2023年前后將出現(xiàn)土地價(jià)格一波大幅上漲。十一屆全運(yùn)會(huì)的成功舉辦，不僅為濟(jì)南城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)創(chuàng)造了契機(jī)，也成為帶動(dòng)相關(guān)片區(qū)發(fā)展的助力器。 ?沈陽 阜新城際連接帶 大力發(fā)展林產(chǎn)品加工、新型能源、農(nóng)產(chǎn)品深加工和裝備制造配套產(chǎn)業(yè) . ?沈陽 遼陽 鞍山 營(yíng)口城際連接帶 發(fā)揮已有產(chǎn)業(yè)基地和營(yíng)口港的雙重優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展裝備制造、鋼鐵深加工、石化產(chǎn)業(yè)，開發(fā)建設(shè)鞍海經(jīng)濟(jì)帶、遼陽河?xùn)|新城。高速公路四通八達(dá)，通往全省各市和北京、天津、長(zhǎng)春、哈爾濱等地都可“朝發(fā)夕至”。 資料來源：沈陽市規(guī)劃和國(guó)土資源局 ? 未來對(duì)外交通改善： ? 規(guī)劃建設(shè)城市四環(huán)、五環(huán)、六環(huán)和環(huán)省經(jīng)濟(jì)區(qū)高速公路 ? 四環(huán)高速公路：規(guī)劃里程為 135公里，是沈陽三環(huán)高速公路的延伸和南拓，主要是用高速公路把沈陽周邊的各個(gè)行政區(qū)、鄉(xiāng)等連接起來，促進(jìn)沈陽快速發(fā)展 ? 五環(huán)（中期）：路線全長(zhǎng) 215公里，由省級(jí)干線公路十大線連接三臺(tái)子、法哈牛、高花、彰驛、紅菱等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公路形成。 未來京沈 2個(gè)半小時(shí)到北京，兩個(gè)半小時(shí)到哈爾濱，一個(gè)半小時(shí)到長(zhǎng)春，一個(gè)半小時(shí)到大連，一個(gè)小時(shí)到丹東 哈大高速鐵路 ? 哈大高速鐵路客運(yùn)專線南起大連，經(jīng)過沈陽、長(zhǎng)春兩市，北至哈爾濱，線路縱貫東北三省，全長(zhǎng) 900多公里。 ? 該專線預(yù)計(jì) 2023年竣工通車，屆時(shí) 沈陽到大連只需 。 沈陽進(jìn)入地鐵時(shí)代 軌道交通規(guī)劃 關(guān)鍵結(jié)論 — 地鐵對(duì)城市南北向發(fā)展有利，本案未來地鐵效應(yīng)在未來 13年內(nèi)對(duì)板塊影響將釋放。 ?根據(jù)地鐵部門預(yù)測(cè)分析 –到 2023年，全市日出行總量將達(dá)到 1