【正文】 廣告形式告知項目信息，吸引客戶前來看房營銷手段的精細化操作 —— 事件營銷140組織高端渠道，高檔俱樂部的產(chǎn)品推介會現(xiàn)場活動及事件營銷為主，媒體配合原則營銷手段的精細化操作 —— 事件營銷141業(yè)主聯(lián)誼、客戶帶客戶營銷手段的精細化操作 —— 客戶營銷現(xiàn)場活動及事件營銷為主，媒體配合原則142我們的銷售目標力爭實現(xiàn) 100%凈銷 !銷售周期整體為 07年 9月 —08 年 7月，共 10個月143總體推售策略 “ 先公寓后商業(yè) ” —— 將本項目先營造出成熟氛圍，繼而進行招商。 144216。迅速建立市場形象216。實現(xiàn)快速回款216。主推酒店式服務功能，強調高性價附加值。216。追求利潤最大化酒店式公寓 商業(yè)銷售方式216。由專業(yè)公司進行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃定位，保持項目整體品質；216。奧運前后以租為主；216。奧運后適時銷售145靜安公寓銷售計劃及回款表時間 2023年 9月2023年10月2023年11月2023年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年 4月2023年5月2023年6月2023年7月合計公寓 面積（平米）3896 4675 3896 3116 1558 1558 3116 3896 3584 1558 　 均價（元 /平米）19200 19400 19600 19800 20230 20230 20400 20600 20800 21000 20237 套數(shù) 50 60 50 40 20 20 40 50 46 20 396 漲幅（ %） 　 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 　銷售額 (元） 74,794,594 90,688,445 76,352,815 61,705,540 31,164,414 31,476,058 63,575,405 80,248,366 74,545,279 32,722,635 617,273,551 銷售率（ %）13% 28% 40% 51% 56% 61% 71% 83% 95% 100% 　回款額（元） 22,438,378 79,562,749 86,387,756 71,958,632 52,543,202 31,257,907 41,105,862 68,577,293 78,537,440 61,998,485 22,905,844 617,273,551 銷售排期146整體營銷節(jié)奏公寓線?銷售 3個月，銷售率 40%?銷售面積： 12466平米?銷售金額： ?銷售 7個月，銷售率 60%?銷售面積： 18387平米?銷售金額： 商業(yè)線 ?招商階段?經(jīng)營階段?建議開發(fā)商自持經(jīng)營推廣線 ?寫字樓、商業(yè)推廣階段10 12 4 211?公寓開盤 ?整體收官10 12 4 65 211?積累大客戶 ?銷售階段?奧運后適時銷售銷售面積： 14000平米銷售金額： ?銷售 10個月，銷售率100%?銷售面積： ?銷售金額： 10 12 4 211造勢蓄客期 入市強銷期 持續(xù)深耕期7l目的：蓄客，積累一定量的精準客戶，實現(xiàn)開盤熱銷l內容：制作現(xiàn)場指印系統(tǒng)，銷售道具，售樓處布置；利用偉業(yè)資源開展客戶調查 /戶外廣告牌 /DM直投；啟動置業(yè)卡；投放網(wǎng)絡廣告l活動：高檔客群推介會l目的：擴大影響力，引起話題和關注，形成口碑傳播l內容：開盤活動，路牌畫面更換l活動舉辦：開盤活動；奧運名城體驗活動l目的：進一步發(fā)掘區(qū)域內有效客戶，形成持續(xù)熱銷l內容：在周邊重點商業(yè)區(qū)，小區(qū)物業(yè)發(fā)放宣傳資料，設立宣傳欄 /在周邊寫字樓、酒店物業(yè)部門發(fā)放ＤＭ等宣傳品l活動舉辦：業(yè)主聯(lián)誼最終實現(xiàn)全程 20230元 /平米銷售周期 10個月，公寓總銷售額 147策劃行程詳述l時間 ： 07年 8月l核心工作 ：客戶積累；制作 DM或客戶通訊，夾帶客戶問卷進行投放；啟動辦理投資置業(yè)卡；網(wǎng)絡廣告投放；雜志報紙廣告和軟文投放；制作銷售道具和現(xiàn)場路牌道起道旗等指引系統(tǒng)；售樓處的布置等相關工作l活動舉辦 ：高檔客群推介會第一階段：造勢蓄客期造勢蓄客期 入市強銷期 持續(xù)深耕期148造勢蓄客期 圈層推介會 l活動時間 ： 07年 8月中旬，開盤前兩周l場地選擇 ：京城俱樂部，長安俱樂部，北京美國俱樂部等高檔俱樂部l邀請人員 ：利用偉業(yè)和甲方雙方資源，邀請 雙高爾夫俱樂部會員，京城俱樂部，歐美同學會會員； 奔馳、寶馬、奧迪等高檔車主； 地產(chǎn)業(yè)內人士149造勢蓄客期 客戶調查l通過投放 DM和客戶通訊夾帶客戶問卷、電話拜訪、短信邀約等來了解客戶需求和購買意向，積累并篩選精準客戶150造勢蓄客期 投資置業(yè)卡推廣辦理人員 ：銷售人員辦理對象 ：項目強意向客戶、業(yè)內人士、媒體人士辦卡周期 : 6周置業(yè)卡 VIP辦理 ： 100張置業(yè)卡 VIP回饋 ：銀行卡推廣方式 ：上門推廣、服務、辦理151業(yè)務內容 對應折扣 對應返還金額自己購房 1個點 推薦客戶購房 /每組 被薦客戶購房 /每組 1個點 自已專家置業(yè)卡介紹成交獲得 1個點折扣 成交返一點折扣的金額造勢蓄客期 投資置業(yè)卡推廣公寓可售面積為 ，共 396套，平均每套可售面積為： /396套 =78平米則平均每套總金額為： 78平米 *20230元 /平米 =156萬元則平均一個點折扣核金額 ， 實際返還客戶金額 被介紹客戶成交獲得 1個點折扣152業(yè)務內容 費用預算（萬元）推薦客戶購房 100組 （每人一組）150萬元合計 150萬元公寓可售面積為 ，投資置業(yè)卡介紹客戶成交返現(xiàn)核計 150萬元，1500000元 247。 平米 = /平米 ，即投資置業(yè)卡資金測算造勢蓄客期 投資置業(yè)卡推廣即公寓產(chǎn)品單價每平米上漲 50元，即可實行發(fā)放 100張投資置業(yè)卡153造勢蓄客期 網(wǎng)絡廣告投放?投放媒體 ：新浪、焦點、搜房?廣告主題 ：麗茲公寓即將開盤?投放時間 : 07年 8月起 3個月新浪 — 首頁首頻文字鏈 新浪 — 體育頻道頂通焦點 — 首頁旗幟廣告 焦點 — 業(yè)主論壇廣告154造勢蓄客期 雜志報紙廣告投放?投放媒體 ：《安家》、《新地產(chǎn)》?廣告主題 ：火熱開盤?投放時間 : 07年 9月、 10月共 2個月?版位 ：《安家》第一跨頁或封面、《新地產(chǎn)》封面外折頁雜志廣告155造勢蓄客期 雜志報紙廣告投放?投放媒體 ：《北京青年報》?廣告主題 ：靜安公寓即將開盤?投放時間 : 07年８月中旬，兩次?版位 ：Ａ２半版報紙廣告156造勢蓄客期 軟文投放?時間： 八月初至八月中旬?方向： 結合奧運倒計時一周年的啟動，圍繞奧運將為區(qū)域帶來的機遇和增值進行報道?題目 ：奧運啟動三元橋奧運倒計時 —— 三 大涉外商圈騰飛在即地產(chǎn)，由奧運助推起飛軟文廣告157造勢蓄客期 廣告牌，道旗 l時間 ： 07年 8月 20日之前l(fā)工作內容 ： 戶外廣告和道期指引完成并投入使用l采用醒目的戶外廣告牌、道旗，起到對客戶指引和攔截的作用l增加現(xiàn)場視覺沖擊力，吸引區(qū)域內地緣客戶l位置指示 ：柳芳北街 左家莊東街本案道旗指引道旗指引道旗指引158策劃行程詳述l時間 ： 07年 9月 ——07 年 11月底l核心工作 ：公寓開盤： 07年 9月 1日完成銷售額 ，回款 ；開盤前要將戶外廣告更換為以酒店式公寓開盤為主題的畫面；7月 15日舉辦開盤活動啟動項目，樹立項目的熱銷市場局面l活動舉辦：開盤活動；“ 區(qū)域升值潛力 ” 論壇活動第二階段：入市強銷期造勢蓄客期 入市強銷期 持續(xù)深耕期159入市強銷期 開盤活動l時間 ： 07年 9月 1日l主題 ： 揭幕奧運　正式啟動l目的 ：結合奧運熱點，借勢宣傳聯(lián)合國展展會資源，實現(xiàn)開盤當日火爆氣氛結合活動內容突出本項目產(chǎn)品和服務的高端，并形成口碑傳播l內容 ：展望０８年北京奧運會；攜手奧運名將，舉行開盤儀式；與國展聯(lián)動，邀請奧運名將與現(xiàn)場來賓一起參觀《國際奧委會奧林匹克珍藏品中國巡展》l結合國展 8月展會內容，采取推廣策略為開盤活動提前預熱；160入市強銷期 開盤活動l預熱策略：精選 八月高端展會 ，采取 國展門票票面廣告 的壟斷性廣告宣傳，來預告本項目的開盤活動；凡是展會當日來看房的客戶，開盤當日成交可給與一定折扣l展會精選：第十六屆中國國際廣播電影電視設備展覽會（ 2023822）第十四屆中國藝術博覽會（ 2023822~2023826）2023第七屆中國國際汽車零部件、汽車用品展（ 2023829）國際奧委會奧林匹克珍藏品中國巡展（ 202391~202392）161l活動主題：“ 奧運在 08年帶給靜安商圈的升值潛力有多大 ”l活動目的：以奧運事件為主題，奧運帶動靜安商圈未來發(fā)展，說明區(qū)域的升值潛力巨大。l活動時間：在項目推廣階段的初期，及 9月份－ 10月份之間。l活動內容 ： 邀請北京朝陽區(qū)政府領導及房地產(chǎn)行業(yè)專家，房地產(chǎn)顧問公司的資深顧問等等，共同就靜安商圈的未來發(fā)展?jié)摿栴}，以奧運為契機，討論區(qū)域升值等問題。 入市強銷期 “ 區(qū)域升值潛力 ” 論壇活動 162入市強銷期 更換戶外廣告l時間 ： 8月底之前l(fā)工作 ：需要更新戶外廣告畫面，以酒店式公寓開盤為主題，營造現(xiàn)場氣氛163l時間 ： 07年 12月－－ 08年 7月底l核心工作 ：實現(xiàn)銷售額 ，回款 ，達到利潤最大化；在周邊高檔社區(qū)和商業(yè)廣場設點宣傳，在周邊寫字樓、酒店物業(yè)部門發(fā)放ＤＭ等宣傳品，集中發(fā)掘高端客戶l活動舉辦 ：業(yè)主聯(lián)誼；第三階段：持續(xù)深耕期策劃行程詳述造勢蓄客期 入市強銷期 持續(xù)深耕期164l活動主題 ：新春雞尾酒會l目的 ：借助酒會，邀請業(yè)主及其親朋好友參加，進行推廣l時間 ： 08年 2月l地點 ：高檔俱樂部l人群 ：老業(yè)主，同時可以帶上周圍的朋友持續(xù)深耕期 業(yè)主聯(lián)誼活動165持續(xù)深耕期 設點宣傳l時間 ： 07年 12月 ——08 年 3月l工作 ：在周邊高檔商業(yè)場所設立推廣點進行營銷宣傳；利用在周邊寫字樓、酒店物業(yè)部門發(fā)放ＤＭ等宣傳品的方式做推廣宣傳；在周邊高檔餐飲娛樂設施或商業(yè)廣場內設立宣傳欄、宣傳角166推廣費用 本項目可銷售總建筑面積約 44852平方米，總銷售金額為 ；廣告費占銷售額的 %比例計，廣告費金額約為 1412萬元。167推廣費用預算序號 費用明細 費用額度（元）1 活動 19768002 雜志 14120233 DM直投 4236004 網(wǎng)絡、網(wǎng)站 21180005 短信 2824006 禮品 5648007 報廣及軟文 9884008 戶外 (引導牌 ) 38124009 銷售道具 127080010 廣告公司 1270800合計 14120230168169? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 03:08:3703:08:3703:081/28/2023 3:08:37 AM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 一月 2103:08:3703:08Jan2128Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。 03:08:3703:08:3703:08Thursday, January 28, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 一月 21一月 2103:08:3703:08:37January 28, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 28 一月 20233:08:37 上午 03:08:37一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 一月 213:08 上午 一月 2103:08January 28, 2023? 1行動出成果，工作出財富。 2023/1/28 3:08:3703:08:3728 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 3:08:37 上午 3:08 上午 03:08:37一月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 03:08:3703:08:3703:081/28/2023 3:08:37 AM? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 一月 2103:08:3703:08Jan2128Jan21? 1