物業(yè)管理基礎(chǔ)xxxx-資料下載頁(yè)
2025-02-15 14:01本頁(yè)面
【正文】 修資金 招投標(biāo) ? 《條例》第 24條明確規(guī)定：國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 ? 1994年初，深圳 蓮花北 舉行了物業(yè)管理項(xiàng)目?jī)?nèi)部招投標(biāo) ? “公開、公平、公正、合理”的原則 ? 招標(biāo)機(jī)構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑：一是招標(biāo)人自行組織成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu) ,房地產(chǎn)建設(shè)單位招標(biāo)和業(yè)主委員會(huì)自行招標(biāo)；二是招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu) ,招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)并不是招標(biāo)活動(dòng)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。 ? 按招標(biāo)對(duì)象的廣度分類 ? （ 1）公開招標(biāo) （ 2）邀請(qǐng)招標(biāo) ? （ 3）議標(biāo) （ 4）兩段招標(biāo) ? 按物業(yè)管理招標(biāo)的 主體 分類 （ 1） 前期 物業(yè)管理招標(biāo)：交付使用起至業(yè)主委員會(huì)成立前由 發(fā)展商 主持。 （ 2） 經(jīng)常性 物業(yè)管理招標(biāo)：由前期物業(yè)管理轉(zhuǎn)入經(jīng)常性物業(yè)管理，由 業(yè)委會(huì) 主持。 （ 3）委托咨詢型物業(yè)管理招標(biāo)：通過(guò)委托專業(yè)的咨詢中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理物業(yè)管理招標(biāo) 。 ? 推薦不超過(guò) 3名（有排序） 的合格中標(biāo)候選人；在評(píng)標(biāo)過(guò)程中可召開現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)。 ? 一般 2／ 3的票權(quán)贊成確定中標(biāo)人。中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在 3 日內(nèi) 向中標(biāo)人 發(fā) 出 中標(biāo)通知書 ，同時(shí)通知未中標(biāo)人 。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在 30日內(nèi)與中標(biāo)人 簽合同，并由招標(biāo)委員會(huì)派代表與中標(biāo)人簽訂合同。 ? 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起 15日內(nèi) ， 向 物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上 政府 房地產(chǎn)行政主管部門備案 ? 評(píng)標(biāo)委員會(huì) 由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為 5人以上 單數(shù) ，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家 不得少于 成員總數(shù)的 三分之二 。 ? 住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行 專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則 。 ? 業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于 業(yè)主 所有。 從公有住房售房款中 提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于 公有住房售房單位 所有。 ? 業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民 政府 建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管 。 ? 開立 公有住房 住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng) 按售房單位設(shè)賬 ，按 ；其中，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，按 設(shè)分戶賬。 ? 業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額 的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。 ? 利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買 的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 以上業(yè)主同意。 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利 1）依據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際 制定 具體管理 辦法 。 2）依照合同和管理辦法對(duì)物業(yè) 實(shí)施管理 。 3）有權(quán) 制止 違反規(guī)章制度的行為。 4）有權(quán)要求物業(yè)管理委員會(huì) 協(xié)助 管理。 5）依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定 收 取物業(yè)管理費(fèi) 。 6）可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益 補(bǔ)充 管理經(jīng)費(fèi)。 7）有權(quán)選聘 專業(yè)公司 承擔(dān) 專項(xiàng)管理 業(yè)務(wù)。（但不得將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的全部責(zé)任轉(zhuǎn)包給專業(yè)公司。） 物業(yè)管理企業(yè)義務(wù) 1） 履行 物業(yè)管理委托 合同 ，依法經(jīng)營(yíng)。 2） 接受 主管部門的 監(jiān)督和指導(dǎo) 。 3）發(fā)現(xiàn)業(yè)主違法行為要 及時(shí) 向政府管理機(jī)關(guān) 報(bào)告 。 4） 接受 業(yè)委會(huì)和業(yè)主及使用人的 監(jiān)督 。 5）至少每年應(yīng)向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)用的收支帳目。（若合同約定） 6） 重大 管理措施 應(yīng)提交 業(yè)委會(huì)審議批準(zhǔn)。 7）合同終止時(shí)，須 向業(yè)委會(huì)移交 全部房屋、物業(yè)管理檔案。 8）提供優(yōu)良生活環(huán)境，搞好社區(qū)文化。 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) ? 原則： 合理公開 +費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng) ? 收費(fèi)方式： 包干制 /酬金制 。 ? 包干制：成本 +稅費(fèi) +利潤(rùn)。 ? 酬金制：支出 +酬金。 ? 定價(jià)形式： 政府指導(dǎo)價(jià) /市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) 。 ? 普通住宅物業(yè)收費(fèi)實(shí)行 政府指導(dǎo)價(jià) +上下 20%浮動(dòng)；普通住宅 以外的 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) 。 ? 物業(yè)管理企業(yè) 代收 費(fèi)用的，可向委托單位收取 3%以內(nèi)的 手續(xù)費(fèi) （不計(jì)入價(jià)內(nèi)），不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用 。 土地的使用年限 ? 居住用地 70年； ? 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年。 ? 綜合用地；工業(yè)工地；教育、科技、文化、衛(wèi)生用地： 50年 房產(chǎn)稅 閑置稅 ? 房產(chǎn)稅的納稅人 :是擁有房 地 產(chǎn)的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者。但不包括住宅承租者 ,更不包括已交了 70年土地使用權(quán)費(fèi)用者。 ? 法國(guó) : 房子閑置第一年征 10%的“閑置稅” ,按你房屋價(jià)款征 10%。閑置兩年征 %,閑置三年征 15%,閑置四年 %,這樣累進(jìn)上去的。 ? 德國(guó) :略 愿大家新的一年萬(wàn)事順意 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT
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