【導(dǎo)讀】永川歷史悠久、山川秀美,人民熱情善良、經(jīng)濟比較繁榮。永川因“附城三河匯碧、形。唐代大歷11年，公元776年置縣，距今已經(jīng)1200多年。津?qū)^(qū)、永川行政公署所在地，1992年建市，20xx年10月經(jīng)國務(wù)院批準撤市設(shè)區(qū)。員1576平方公里，人口108萬人，其中城區(qū)面積平方公里，城區(qū)人口萬人。貫全境，“黃金水道”長江流經(jīng)市鏡南端21公里。永川背靠四川腹地，面臨三夏庫區(qū)，紐和人流、物流、信息集散中心。直轄以來，重慶經(jīng)濟保持了持續(xù)、快速的。發(fā)展，綜合實力顯著增強，整個社會經(jīng)濟體處于黃金發(fā)展時期。據(jù)統(tǒng)計，20xx年，全區(qū)。收入11720元，農(nóng)民人均純收入4682元，城鎮(zhèn)化率達%。在《重慶市1996——2020城市總體規(guī)劃》中永川屬于以特大城市重慶都市。部地區(qū)重要的交通樞紐和商貿(mào)中心，以加工工業(yè)為主導(dǎo)的工商業(yè)城市?？傮w而言，當前永川社會、經(jīng)濟在跨。度最快、質(zhì)量最好的十年，是永川巨變的十年。經(jīng)濟總量迅速擴大。20xx年，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值完成億元，在全重慶市40. 水平將得到一個質(zhì)的提升。

　　

【正文】 要目的，基本為自住型。積蓄多，講究生活配套的完善、交通的便利、戶型的實用，是本案的一般客戶群。 ◎◎自住型客戶群分析 以改善居住品質(zhì)為目的消費者 20xx年永川城區(qū)常駐人口 ， 20xx年城鎮(zhèn)人均可支配收入達 11720元， 現(xiàn)有住房品質(zhì)已無法滿足居民的居住需求。 一方面，永川市 07年前的住房品質(zhì)相對較差：住宅戶型設(shè)計不完善，施工粗放，小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量差，配套設(shè)施不健全，景觀基本沒有，無法滿足小康生活對應(yīng)的品質(zhì)生活。基于以上原因，當?shù)鼐用駥Ω纳凭幼l件的消費欲望有迫切需求。另一方面，二級市場的逐漸完善和火熱，為消費者提供了轉(zhuǎn)讓、出賣的機遇。而永川市城區(qū)居民平均可支配收入年增長 10％，人均 GDP為 16428元。 中國最大管理資源中心 根據(jù)分析得出，這部分消費者是本案的首要目標客戶群。 城市化進程帶來的消費者 根據(jù)《永川市城市總體規(guī)劃》：到 20xx年主城區(qū)人口達到 30萬，城市化水平為 45％；到 20xx年主城區(qū)人口 ，城市化水平 59％。 20xx年永川市農(nóng)村居民人均純收入 4682元，相比 06年城鎮(zhèn)化進程提高了 2％。每年城市建設(shè)用地維持在大約 ，每年從農(nóng)村遷入城市的人口大約為 5000人左右。 這類消費者出于對城市生活的向往、子女教育發(fā)展、生活條件的改善，迫切希望加入城市生活。因此，具備較強經(jīng)濟實力的農(nóng)村進 城經(jīng)商人士和較富裕的農(nóng)村家庭是不可忽視的群體，是本案的一般客戶群。 異地遷入的消費者 每年永川約有 1000個異地戶口遷入永川，他們一般以經(jīng)商為主，經(jīng)濟承受能力一般，部分客戶在原來的所在地已經(jīng)擁有房產(chǎn)，大部分客商以租賃房屋為主，只有其中少量客商擁有較強的經(jīng)濟實力和投資意識。這類客戶群體為本案的一般客戶群。 拆遷戶 拆遷戶不是本案考量的重點，只有少量追求生活高品質(zhì)的客戶群才是本案爭取的對象，視為本案的一般客戶群。 ◎◎投資性客戶群分析 本地投資客 20xx年末金融機構(gòu)各項存款余額 ，比 20xx年增長 ％， 其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 136億元，增長 %。顯而易見，本地居民擁有較多的資金，投資能力較強。目前永川市場投資渠道狹窄，股市只有少量股民，經(jīng)商投資風(fēng)險大，而房地產(chǎn)市場是少數(shù)幾個能看的見“錢景”的投資領(lǐng)域。在商業(yè)門面上，本地居民的投資意識較強，新城華創(chuàng)商業(yè)街最貴的店鋪達到 21000元 /㎡的售價。鑒于地 產(chǎn)投資領(lǐng)域的逐漸火爆和投資客數(shù)量的持續(xù)增加，本地居民當仁不讓地成為本案的投資領(lǐng)域的首要客戶群。 異地投資客 異地投資客在永川數(shù)量極少，從當前其投資領(lǐng)域來看，主要集中在商業(yè)門面上 的投資。此類群體對本案的影響力只有在商業(yè)規(guī)劃出臺后，才能凸現(xiàn)出其影響力。因此，對本案而言，只能把他們歸納為投資領(lǐng)域的一般客戶群。 中國最大管理資源中心 二、永川市場消費者消費習(xí)慣及需求調(diào)查 區(qū)域房地產(chǎn)市場消費者的單體特征是分散的、個別的、鮮明的，然而聚沙成塔，把這些星散的特征收集起來，通過科學(xué)的歸納和分析，便可以對消費者的大體消費習(xí)慣、消費需求進行判斷，通徹地了解區(qū)域市場對產(chǎn)品的要求，更有針對性地進行產(chǎn)品設(shè)計和目標營銷。下面是我們對永川市房地產(chǎn)市場 消費者消費習(xí)慣及需求調(diào)查報告 消費習(xí)慣及消費需求情況 —— 1．在現(xiàn)有住房面積上， 統(tǒng)計項上各個均有分布，但可以很明顯看到， 80— 120 ㎡為目前最普遍的居民住房面積，而此部分居民中的富裕者若有換房需要，則傾向于同等面積以上的住房。 11%13%35%20%14%7%6 0 平以下6 1 —8 0 平8 1 —1 0 0 平1 0 1 —1 2 0 平1 2 1 —1 4 0 平1 4 0 平以上，可反映未來一段時間居民消費熱情和消費心理預(yù)期，反映當前房地產(chǎn)的熱度。調(diào)查中有一些受訪者表示是剛置業(yè)完畢，以下圖表顯示選擇近期置業(yè)的消費者的數(shù)量，說明近期房地產(chǎn)市場需求仍較為旺盛。 01020304050601年 內(nèi) 1— 2年 內(nèi) 3— 5年 內(nèi) 5年 以后置業(yè)時限 3．選擇購房區(qū)域，新區(qū)以較大的優(yōu)勢領(lǐng)先舊區(qū) ，說明市政建設(shè)更為宏偉、完善的新區(qū)的確具備較大吸引力。 中國最大管理資源中心 020406080舊城區(qū) 開發(fā)區(qū)購房區(qū)域 4．消費者購房目的，反映市場主流需要，同時反映房地產(chǎn)投資比例。此調(diào)查顯示永川消費者購房仍以滿足居住需要為主，同時也出現(xiàn)了部分地產(chǎn)投資者，選擇購房目的同時有二項重疊的部分。 020406080一次購房 二次購房 投資 為子女購房 為父母購房 第二居所 5．在付款方式上，選擇一次性、分期和按揭的約各半，消費觀念正處于進一步轉(zhuǎn)變中。 050100一次性 分期 按揭 公積金付款方式付款方式 位面積的需求上，本地消費者仍傾向較大的面積，反映其幾代同堂的居住結(jié)構(gòu)仍較為普遍，但房價的攀升及家庭結(jié)構(gòu)的小型化趨勢，也引發(fā)了小戶型的需求。 中國最大管理資源中心 02040608 0 ㎡以下 8 1 —1 0 0 ㎡ 1 0 1 —1 2 0 ㎡ 1 2 1 —1 4 0 ㎡ 1 4 1 ㎡以上面積需求面積需求7.戶型需求上，三室一廳和三室二廳為消費者接受程度最高，反映主流消費者的普遍消費需求，同時，二房和四房需求量的相比三房有所減少；消費者普遍能接受錯式戶型。 1% 6%7%23%43%11%5% 4%一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳四室二廳復(fù)式躍式 8．對購房地點的影響上，交通和區(qū)域發(fā)展前景占最大比例，說明追求生活的便利性，以及房產(chǎn)的保值、 升值是人們普遍關(guān)心的因素，另外，關(guān)心孩子教育、對價格敏感度都是選擇購房地點的重要因素。 25%17%29%3%19%7%區(qū)域前景孩子教育交通親朋聚集價格市政9．在樓盤選擇上，小區(qū)環(huán)境、戶型格局、小區(qū)物業(yè)都是最重要影響因素，說明消費者越來越注重樓盤的整體品質(zhì)，關(guān)心的是關(guān)系到居住舒適性的確實因素。對 “錦上添花”的會所等不熟悉的東西要求不高。 中國最大管理資源中心 020406080100120環(huán)境 戶型 價位 建筑 物業(yè) 鄰居 封閉性 會所 開發(fā)商 規(guī)模樓盤要求，通過房交會、現(xiàn)場活動、街頭宣傳單和親友口碑流傳的最多，反映出小城市的營銷手段特色。 3%11%24%16%3%19%7%17%電視報紙房交會宣傳單廣播親友戶外廣告現(xiàn)場 三、客戶特征分析 本項目在產(chǎn)品配比上主要以 2 房戶型為主，這就決定了我們產(chǎn)品的主要目標客戶群體年齡范圍是在 2040 歲之間的這樣一群年輕人中。并且集中于 府行政、工檢法單位 、文化教育產(chǎn)業(yè) 、 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 、 金融、醫(yī)療、交通運輸行業(yè)等高收入行業(yè)之中。 就現(xiàn)在永川市場的市場需求現(xiàn)狀來看，主要是以面積在 95120 之間三房四房戶型為主，可以看出永川市客戶在消費心理上面還停留在比較傳統(tǒng)的居住模式上面，并且投資意識薄弱。傳統(tǒng)的居住模式有以下幾個特點：大家庭、大面積 、對社區(qū)配套缺乏認識、較為封閉、對生活環(huán)境要求不高。就本項目產(chǎn)品的自身特性而言我們就必須對這一類客戶進行一個有針對性的引導(dǎo)。 客戶對按揭付款方式的接納程度逐漸提高，在對永川已售產(chǎn)品付款方式上的分析上也印證了這一點， 20xx 年使用按揭付款方式購房的居民達到了 7 成的比例，這也表面隨著房屋價格的攀升，房屋的總價和首付已經(jīng)成為了購房者不能不考慮的問題。 中國最大管理資源中心 在樓盤選擇上，小區(qū)環(huán)境、戶型格局、小區(qū)物業(yè)成為了購房者選擇房屋的重要因素。對樓盤品質(zhì)的追求也客觀的反應(yīng)了購房者對改變原有生活方式的渴望以及迫切的需求。 客戶在獲取樓盤信息的方式上主要集中于親友、宣傳單、房交會、電視等渠道，有針對性的投放廣告成為了項目宣傳推廣的關(guān)鍵。