【正文】 開 發(fā) 商 重慶善群房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑類型 普通住宅 項(xiàng)目區(qū)域 新城區(qū) 交房狀況 其他裝修類型 中國最大管理資源中心 項(xiàng)目地址 永川開發(fā)區(qū)人民廣場旁 主力戶型 三室二廳一衛(wèi) 占地面積 暫無數(shù)據(jù) 建筑面積 暫無數(shù)據(jù) 物 管 費(fèi) 待定 建筑密度 0 銷售均價(jià) 2610元 /M2 物管公司 暫無數(shù)據(jù) 銷售代理 重慶 晟城地產(chǎn)顧問有限公司 開盤日期 20xx325 入住日期 小結(jié)： 新區(qū)現(xiàn)有樓盤存量總套數(shù)約為： 3250套；已售完約： 1400套；存量未售約： 1850套；加上今年下半年即將推出的 康安天居八號(hào)（二期）、竹映三期（二期） 、 康橋生活公園（二期） 五洋都市庭院 (二期 )等樓盤的后續(xù)項(xiàng)目新區(qū)預(yù)計(jì)總銷售套數(shù)將達(dá)到 5000套左右。 現(xiàn)在新區(qū)在售項(xiàng)目主要以多層為主，并且在近 45個(gè)月的時(shí)間內(nèi)沒有新的高層項(xiàng)目推出 ，整個(gè)新城樓市在售多層總量遠(yuǎn)超出高層放量。我們可以從荷塘月色三期的銷售上得出這樣一個(gè)結(jié)論：永川市新城區(qū)多層產(chǎn)品的競爭已經(jīng)上升到了比產(chǎn)品、比環(huán)境、比配套的全面品質(zhì)競爭上。 （ 2）、開發(fā)區(qū)之前的安置房、集資房、較早的商品房，這部分住戶對目前已有住房不滿意，要求對產(chǎn)品進(jìn)行更新?lián)Q代，屬于二次置業(yè)群體。 （ 3）、開發(fā)區(qū)遷入和即將遷入的各行政企事業(yè)單位，在單位后基本有保留地作為集資房，對于該單位人員很多都把集資房作為投資性不動(dòng)產(chǎn)，而另外選擇品質(zhì)較好的房屋居住。 （ 4）、已建成和即將落成的小區(qū)普遍缺乏都市生活氣氛，離高檔住宅的品質(zhì)尚有差距。此部分客戶群數(shù)量不多，但是具備有效性，是為本案的重要客戶群。 永川老城區(qū)居民 （ 1）、永川市未來發(fā)展的中心轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，而目前永川舊城改造項(xiàng)目少，老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境在今后幾年內(nèi)都不會(huì)有過大的改變，生活居住品質(zhì)與新區(qū)有較大差距。他們收入較穩(wěn)定，在親友贊助下選擇按揭貸款，對居住環(huán)境、住宅建筑風(fēng)格、物業(yè)管理要求高。此消費(fèi)群在每年的穩(wěn)定住房消費(fèi)群體中占了很大的比重； 綜上所述，老城區(qū)居民是本案的首要目標(biāo)客戶群，對本案的宣傳推廣區(qū)域、銷售方式、價(jià)格定位等具有極其重要的影響和參考意義。他們的收入方式多樣化（隱性 收入、灰色收入等等），購買力強(qiáng)，對住宅品質(zhì)要求高，成為本案的重要目標(biāo)客戶群。 機(jī)械制造業(yè)：重慶源通電器設(shè)備制造有限公司、重慶海通機(jī)械制造有限公司、重慶新泰機(jī)械制造有限公司、重慶紅江機(jī)械廠； 化工行業(yè)：清華紫光英力天然氣化工有限公司、永川天然氣化工研究所、配套的研究所； 食品加工業(yè)：以釀酒、調(diào)味品、茶葉、肉制品、保鮮食品為主的食品加工業(yè)； 建筑建材行業(yè)：國有建筑業(yè)、民營企業(yè)、私營的小裝飾建材公司、家具家居業(yè) 等； 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的管理階層工資高，經(jīng)濟(jì)承受能力較強(qiáng)，是本案的重點(diǎn)客戶群。 這部分消費(fèi)者關(guān)鍵在于調(diào)動(dòng)其消費(fèi)欲望，是不可忽視的一般客戶群之一； 文化教育產(chǎn)業(yè) 本案周邊有渝西學(xué)院、廣播電視大學(xué)、中山中學(xué)、匯龍小學(xué)、臥龍小學(xué)。此外 ，超過上萬名的在校生，將成為本案商業(yè)的終端消費(fèi)群體。 府行政、工檢法單位 此類群體工資穩(wěn)定，隱性收入來源廣，消費(fèi)力強(qiáng)勁；同時(shí)，原來的住所多為單位集資房，居住環(huán)境、物業(yè)管理較差，戶型規(guī)劃不合理，品質(zhì)差。因此，這部分客戶群是本案重要目標(biāo)客戶群之一。 零售業(yè) 中國最大管理資源中心 以 開店經(jīng)營的個(gè)體戶居多，存款量大，潛在消費(fèi)力較強(qiáng)。 ◎◎分年齡段客戶群分析 25～ 30歲 一般為初次購房，以結(jié)婚成家為目的，選擇公積金貸款或在親友支持下選擇銀行按揭貸款。此年齡段人群外出打工比例高，收入也相對較高，消費(fèi)力比較強(qiáng)勁，購房有效度高，為本案重要目標(biāo)客戶群。收入豐厚，大多數(shù)已經(jīng)擁有一套以上的房屋，購 買力最強(qiáng)，對交通條件、小區(qū)配套、物業(yè)管理、綠化景觀、戶型要求很高，投資意識(shí)強(qiáng)。是本案的首要目標(biāo)客戶群。從購房目的看： 25％是為投資， 45％是為子女購房， 20％是為提高生活品質(zhì)， 10％是為老人購房。是本案的次要客戶群。積蓄多，講究生活配套的完善、交通的便利、戶型的實(shí)用，是本案的一般客戶群。 一方面，永川市 07年前的住房品質(zhì)相對較差：住宅戶型設(shè)計(jì)不完善，施工粗放，小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量差，配套設(shè)施不健全，景觀基本沒有，無法滿足小康生活對應(yīng)的品質(zhì)生活。另一方面，二級(jí)市場的逐漸完善和火熱，為消費(fèi)者提供了轉(zhuǎn)讓、出賣的機(jī)遇。 中國最大管理資源中心 根據(jù)分析得出，這部分消費(fèi)者是本案的首要目標(biāo)客戶群。 20xx年永川市農(nóng)村居民人均純收入 4682元，相比 06年城鎮(zhèn)化進(jìn)程提高了 2％。 這類消費(fèi)者出于對城市生活的向往、子女教育發(fā)展、生活條件的改善，迫切希望加入城市生活。 異地遷入的消費(fèi)者 每年永川約有 1000個(gè)異地戶口遷入永川，他們一般以經(jīng)商為主，經(jīng)濟(jì)承受能力一般，部分客戶在原來的所在地已經(jīng)擁有房產(chǎn)，大部分客商以租賃房屋為主，只有其中少量客商擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和投資意識(shí)。 拆遷戶 拆遷戶不是本案考量的重點(diǎn)，只有少量追求生活高品質(zhì)的客戶群才是本案爭取的對象，視為本案的一般客戶群。顯而易見，本地居民擁有較多的資金，投資能力較強(qiáng)。在商業(yè)門面上，本地居民的投資意識(shí)較強(qiáng)，新城華創(chuàng)商業(yè)街最貴的店鋪達(dá)到 21000元 /㎡的售價(jià)。 異地投資客 異地投資客在永川數(shù)量極少，從當(dāng)前其投資領(lǐng)域來看，主要集中在商業(yè)門面上 的投資。因此，對本案而言，只能把他們歸納為投資領(lǐng)域的一般客戶群。下面是我們對永川市房地產(chǎn)市場 消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣及需求調(diào)查報(bào)告 消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)需求情況 —— 1．在現(xiàn)有住房面積上， 統(tǒng)計(jì)項(xiàng)上各個(gè)均有分布，但可以很明顯看到， 80— 120 ㎡為目前最普遍的居民住房面積，而此部分居民中的富裕者若有換房需要，則傾向于同等面積以上的住房。調(diào)查中有一些受訪者表示是剛置業(yè)完畢，以下圖表顯示選擇近期置業(yè)的消費(fèi)者的數(shù)量，說明近期房地產(chǎn)市場需求仍較為旺盛。 中國最大管理資源中心 020406080舊城區(qū) 開發(fā)區(qū)購房區(qū)域 4．消費(fèi)者購房目的，反映市場主流需要，同時(shí)反映房地產(chǎn)投資比例。 020406080一次購房 二次購房 投資 為子女購房 為父母購房 第二居所 5．在付款方式上，選擇一次性、分期和按揭的約各半，消費(fèi)觀念正處于進(jìn)一步轉(zhuǎn)變中。 中國最大管理資源中心 02040608 0 ㎡以下 8 1 —1 0 0 ㎡ 1 0 1 —1 2 0 ㎡ 1 2 1 —1 4 0 ㎡ 1 4 1 ㎡以上面積需求面積需求7.戶型需求上，三室一廳和三室二廳為消費(fèi)者接受程度最高，反映主流消費(fèi)者的普遍消費(fèi)需求，同時(shí)，二房和四房需求量的相比三房有所減少；消費(fèi)者普遍能接受錯(cuò)式戶型。 25%17%29%3%19%7%區(qū)域前景孩子教育交通親朋聚集價(jià)格市政9．在樓盤選擇上，小區(qū)環(huán)境、戶型格局、小區(qū)物業(yè)都是最重要影響因素，說明消費(fèi)者越來越注重樓盤的整體品質(zhì)，關(guān)心的是關(guān)系到居住舒適性的確實(shí)因素。 中國最大管理資源中心 020406080100120環(huán)境 戶型 價(jià)位 建筑 物業(yè) 鄰居 封閉性 會(huì)所 開發(fā)商 規(guī)模樓盤要求，通過房交會(huì)、現(xiàn)場活動(dòng)、街頭宣傳單和親友口碑流傳的最多，反映出小城市的營銷手段特色。并且集中于 府行政、工檢法單位 、文化教育產(chǎn)業(yè) 、 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 、 金融、醫(yī)療、交通運(yùn)輸行業(yè)等高收入行業(yè)之中。傳統(tǒng)的居住模式有以下幾個(gè)特點(diǎn)：大家庭、大面積 、對社區(qū)配套缺乏認(rèn)識(shí)、較為封閉、對生活環(huán)境要求不高。 客戶對按揭付款方式的接納程度逐漸提高，在對永川已售產(chǎn)品付款方式上的分析上也印證了這一點(diǎn)， 20xx 年使用按揭付款方式購房的居民達(dá)到了 7 成的比例，這也表面隨著房屋價(jià)格的攀升，房屋的總價(jià)和首付已經(jīng)成為了購房者不能不考慮的問題。對樓盤品質(zhì)的追求也客觀的反應(yīng)了購房者對改變原有生活方式的渴望以及迫切的需求。