【正文】 2400元 /M2 開盤日期 20xx1216 容 積 率 君臨棠城 銷售情況 住宅 戶型配比 套內(nèi) (元 /平 方米 ) 建面 (元/平方米 ) 面積 70以下 7080 8090 90100 100110 110120 120130 130 公攤 最高價 2699 總套 數(shù) 85 72 20 99 45 80 0 68 最低價 1911 銷售套數(shù) 80 71 20 99 45 76 0 18 均價 2400 銷售率 94% 99% 100% 100% 100% 95% 0% 26% 中國最大管理資源中心 項目名稱： 金域藍灣 開 發(fā) 商 內(nèi)江市金山房地產(chǎn)有限公司 建筑類型 普通住宅 項目 區(qū)域 新城區(qū) 交房狀況 清水房 項目地址 永川開發(fā)區(qū)棠城公園以東、子莊橋旁（新政府大樓往棠城公園方向前行 600米處） 主力戶型 二室一廳一衛(wèi) 占地面積 153180平方米 建筑面積 110000平方米 物 管 費 待定 建筑密度 26 銷售均價 2350元 /平方米 建筑規(guī)劃 東南亞風情園林 工程進度 部份主體封頂 開盤日期 待定 入住日期 待定 容 積 率 綠 化 率 41 金域藍灣二期 銷售情況 住宅 戶型配比 套內(nèi) (元 /平方米 ) 建面 (元/平方米 ) 面積 80以下 8090 90100 100110 110120 120130 130 公攤 最高價 2576 總套數(shù) 0 0 30 0 30 36 48 最低價 2100 銷售套 數(shù) 0 0 19 0 15 20 20 均價 2350 銷售率 0% 0% 63% 0% 50% 56% 42% 項目名稱： 康安 尚都（二期）、奧韻多層市場競爭也將越發(fā)激烈，樓盤品質(zhì)將成為決定多層產(chǎn)品銷售好壞的關鍵因素。但此部分客戶群較少，不是本案 中國最大管理資源中心 的主要客戶群。居住或購買在這些小區(qū)的大多數(shù)居民經(jīng)濟收入穩(wěn)定、文化程度較高，對居住品質(zhì)和環(huán)境要求高；此外，其所購房產(chǎn)在永川屬于高性價比住宅，可以 順利地在二級市場出售；他們在開發(fā)區(qū)購房或投資，表明看好區(qū)域市場，地理區(qū)位、人文環(huán)境和基礎配套也符合住房消費偏好。隨著收入水平和居住理念的提升，越來越多的居民開始進行二次置業(yè)； （ 2）、開發(fā)區(qū)已成為永川房地產(chǎn)市場開發(fā)和投資的熱土，根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權交易中心的資料顯示，在開發(fā)區(qū)投資、購買自住房的老城區(qū)消費者比例逐年上升，比重增加明顯；伴隨著城市化進程的發(fā)展、居民收入水平的增加、市場商品房供應質(zhì)量的提升和數(shù)量的增加、外地客商的資金流入，進入新區(qū)居住和投資的消費者將持續(xù)增加， 20xx年此部分客戶群在開發(fā)區(qū)購置房產(chǎn)的比例暴漲就是一個極具說服力的例子； （ 3）、初次購房者，購房方向 70％以上傾向于開發(fā)區(qū)。 非城區(qū)居民 大安組團、臨江組團、茶山竹海生態(tài)旅游區(qū)、黃瓜山農(nóng)業(yè)旅游觀光區(qū)，約有幾千名科級和股級干部、市直企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理者、民營企業(yè)家、經(jīng)商個體戶等，社交圈子在城區(qū)，在信息獲取渠道和消費方面依賴于城區(qū)，在城區(qū)生活和置業(yè)是他們的必然需要和選 中國最大管理資源中心 擇。 電子通訊產(chǎn)業(yè) 電信、郵政行業(yè)從業(yè)人員多，有移動通信、聯(lián)通、郵政、手機專賣店等，屬于高薪行業(yè)，且在興建的電信局緊鄰本案，客源較廣； 各電腦專賣店、電子配件、電器商場等，管理階層員工工資穩(wěn)定，潛在消費力一般。教師團體是本案的 重要目標 客戶群之一。 金融、醫(yī)療、交通運輸行業(yè) 收入穩(wěn)定，且福利好，文化素質(zhì)高，對居住品質(zhì)要求高，對開發(fā)區(qū)認可度高，投資意識強，是本案的重要客戶群之一。對戶型不是很了解，對價格比較模糊，但對建筑風格、小區(qū)物業(yè)管理要求高。只要產(chǎn)品符合他們的需求，在價格上不存在高低問題。 次類客戶群數(shù)量較多，以享受生活、提高居住品質(zhì)、為子女考慮為主要目的。 ◎◎自住型客戶群分析 以改善居住品質(zhì)為目的消費者 20xx年永川城區(qū)常駐人口 ， 20xx年城鎮(zhèn)人均可支配收入達 11720元， 現(xiàn)有住房品質(zhì)已無法滿足居民的居住需求。而永川市城區(qū)居民平均可支配收入年增長 10％，人均 GDP為 16428元。每年城市建設用地維持在大約 ，每年從農(nóng)村遷入城市的人口大約為 5000人左右。這類客戶群體為本案的一般客戶群。目前永川市場投資渠道狹窄，股市只有少量股民，經(jīng)商投資風險大，而房地產(chǎn)市場是少數(shù)幾個能看的見“錢景”的投資領域。此類群體對本案的影響力只有在商業(yè)規(guī)劃出臺后，才能凸現(xiàn)出其影響力。 11%13%35%20%14%7%6 0 平以下6 1 —8 0 平8 1 —1 0 0 平1 0 1 —1 2 0 平1 2 1 —1 4 0 平1 4 0 平以上，可反映未來一段時間居民消費熱情和消費心理預期，反映當前房地產(chǎn)的熱度。此調(diào)查顯示永川消費者購房仍以滿足居住需要為主，同時也出現(xiàn)了部分地產(chǎn)投資者，選擇購房目的同時有二項重疊的部分。 1% 6%7%23%43%11%5% 4%一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳四室二廳復式躍式 8．對購房地點的影響上，交通和區(qū)域發(fā)展前景占最大比例，說明追求生活的便利性，以及房產(chǎn)的保值、 升值是人們普遍關心的因素，另外，關心孩子教育、對價格敏感度都是選擇購房地點的重要因素。 3%11%24%16%3%19%7%17%電視報紙房交會宣傳單廣播親友戶外廣告現(xiàn)場 三、客戶特征分析 本項目在產(chǎn)品配比上主要以 2 房戶型為主，這就決定了我們產(chǎn)品的主要目標客戶群體年齡范圍是在 2040 歲之間的這樣一群年輕人中。就本項目產(chǎn)品的自身特性而言我們就必須對這一類客戶進行一個有針對性的引導。 客戶在獲取樓盤信息的方式上主要集中于親友、宣傳單、房交會、電視等渠道，有針對性的投放廣告成為了項目宣傳推廣的關鍵。 中國最大管理資源中心 在樓盤選擇上，小區(qū)環(huán)境、戶型格局、小區(qū)物業(yè)成為了購房者選擇房屋的重要因素。 就現(xiàn)在永川市場的市場需求現(xiàn)狀來看，主要是以面積在 95120 之間三房四房戶型為主，可以看出永川市客戶在消費心理上面還停留在比較傳統(tǒng)的居住模式上面，并且投資意識薄弱。對 “錦上添花”的會所等不熟悉的東西要求不高。 050100一次性 分期 按揭 公積金付款方式付款方式 位面積的需求上，本地消費者仍傾向較大的面積，反映其幾代同堂的居住結(jié)構(gòu)仍較為普遍，但房價的攀升及家庭結(jié)構(gòu)的小型化趨勢，也引發(fā)了小戶型的需求。 01020304050601年 內(nèi) 1— 2年 內(nèi) 3— 5年 內(nèi) 5年 以后置業(yè)時限 3．選擇購房區(qū)域，新區(qū)以較大的優(yōu)勢領先舊區(qū) ，說明市政建設更為宏偉、完善的新區(qū)的確具備較大吸引力。 中國最大管理資源中心 二、永川市場消費者消費習慣及需求調(diào)查 區(qū)域房地產(chǎn)市場消費者的單體特征是分散的、個別的、鮮明的，然而聚沙成塔，把這些星散的特征收集起來，通過科學的歸納和分析，便可以對消費者的大體消費習慣、消費需求進行判斷，通徹地了解區(qū)域市場對產(chǎn)品的要求，更有針對性地進行產(chǎn)品設計和目標營銷。鑒于地 產(chǎn)投資領域的逐漸火爆和投資客數(shù)量的持續(xù)增加，本地居民當仁不讓地成為本案的投資領域的首要客戶群。 ◎◎投資性客戶群分析 本地投資客 20xx年末金融機構(gòu)各項存款余額 ，比 20xx年增長 ％， 其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 136億元，增長 %。因此，具備較強經(jīng)濟實力的農(nóng)村進 城經(jīng)商人士和較富裕的農(nóng)村家庭是不可忽視的群體，是本案的一般客戶群。