【正文】 2400元 /M2 開盤日期 20xx1216 容 積 率 君臨棠城 銷售情況 住宅 戶型配比 套內(nèi) (元 /平 方米 ) 建面 (元/平方米 ) 面積 70以下 7080 8090 90100 100110 110120 120130 130 公攤 最高價 2699 總套 數(shù) 85 72 20 99 45 80 0 68 最低價 1911 銷售套數(shù) 80 71 20 99 45 76 0 18 均價 2400 銷售率 94% 99% 100% 100% 100% 95% 0% 26% 中國最大管理資源中心 項目名稱： 金域藍(lán)灣 開 發(fā) 商 內(nèi)江市金山房地產(chǎn)有限公司 建筑類型 普通住宅 項目 區(qū)域 新城區(qū) 交房狀況 清水房 項目地址 永川開發(fā)區(qū)棠城公園以東、子莊橋旁（新政府大樓往棠城公園方向前行 600米處） 主力戶型 二室一廳一衛(wèi) 占地面積 153180平方米 建筑面積 110000平方米 物 管 費 待定 建筑密度 26 銷售均價 2350元 /平方米 建筑規(guī)劃 東南亞風(fēng)情園林 工程進(jìn)度 部份主體封頂 開盤日期 待定 入住日期 待定 容 積 率 綠 化 率 41 金域藍(lán)灣二期 銷售情況 住宅 戶型配比 套內(nèi) (元 /平方米 ) 建面 (元/平方米 ) 面積 80以下 8090 90100 100110 110120 120130 130 公攤 最高價 2576 總套數(shù) 0 0 30 0 30 36 48 最低價 2100 銷售套 數(shù) 0 0 19 0 15 20 20 均價 2350 銷售率 0% 0% 63% 0% 50% 56% 42% 項目名稱： 康安 尚都（二期）、奧韻多層市場競爭也將越發(fā)激烈，樓盤品質(zhì)將成為決定多層產(chǎn)品銷售好壞的關(guān)鍵因素。但此部分客戶群較少，不是本案 中國最大管理資源中心 的主要客戶群。居住或購買在這些小區(qū)的大多數(shù)居民經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定、文化程度較高，對居住品質(zhì)和環(huán)境要求高；此外，其所購房產(chǎn)在永川屬于高性價比住宅，可以 順利地在二級市場出售；他們在開發(fā)區(qū)購房或投資，表明看好區(qū)域市場，地理區(qū)位、人文環(huán)境和基礎(chǔ)配套也符合住房消費偏好。隨著收入水平和居住理念的提升，越來越多的居民開始進(jìn)行二次置業(yè)； （ 2）、開發(fā)區(qū)已成為永川房地產(chǎn)市場開發(fā)和投資的熱土，根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心的資料顯示，在開發(fā)區(qū)投資、購買自住房的老城區(qū)消費者比例逐年上升，比重增加明顯；伴隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展、居民收入水平的增加、市場商品房供應(yīng)質(zhì)量的提升和數(shù)量的增加、外地客商的資金流入，進(jìn)入新區(qū)居住和投資的消費者將持續(xù)增加， 20xx年此部分客戶群在開發(fā)區(qū)購置房產(chǎn)的比例暴漲就是一個極具說服力的例子； （ 3）、初次購房者，購房方向 70％以上傾向于開發(fā)區(qū)。 非城區(qū)居民 大安組團(tuán)、臨江組團(tuán)、茶山竹海生態(tài)旅游區(qū)、黃瓜山農(nóng)業(yè)旅游觀光區(qū)，約有幾千名科級和股級干部、市直企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理者、民營企業(yè)家、經(jīng)商個體戶等，社交圈子在城區(qū)，在信息獲取渠道和消費方面依賴于城區(qū)，在城區(qū)生活和置業(yè)是他們的必然需要和選 中國最大管理資源中心 擇。 電子通訊產(chǎn)業(yè) 電信、郵政行業(yè)從業(yè)人員多，有移動通信、聯(lián)通、郵政、手機(jī)專賣店等，屬于高薪行業(yè)，且在興建的電信局緊鄰本案，客源較廣； 各電腦專賣店、電子配件、電器商場等，管理階層員工工資穩(wěn)定，潛在消費力一般。教師團(tuán)體是本案的 重要目標(biāo) 客戶群之一。 金融、醫(yī)療、交通運輸行業(yè) 收入穩(wěn)定，且福利好，文化素質(zhì)高，對居住品質(zhì)要求高，對開發(fā)區(qū)認(rèn)可度高，投資意識強(qiáng)，是本案的重要客戶群之一。對戶型不是很了解，對價格比較模糊，但對建筑風(fēng)格、小區(qū)物業(yè)管理要求高。只要產(chǎn)品符合他們的需求，在價格上不存在高低問題。 次類客戶群數(shù)量較多，以享受生活、提高居住品質(zhì)、為子女考慮為主要目的。 ◎◎自住型客戶群分析 以改善居住品質(zhì)為目的消費者 20xx年永川城區(qū)常駐人口 ， 20xx年城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá) 11720元， 現(xiàn)有住房品質(zhì)已無法滿足居民的居住需求。而永川市城區(qū)居民平均可支配收入年增長 10％，人均 GDP為 16428元。每年城市建設(shè)用地維持在大約 ，每年從農(nóng)村遷入城市的人口大約為 5000人左右。這類客戶群體為本案的一般客戶群。目前永川市場投資渠道狹窄，股市只有少量股民，經(jīng)商投資風(fēng)險大，而房地產(chǎn)市場是少數(shù)幾個能看的見“錢景”的投資領(lǐng)域。此類群體對本案的影響力只有在商業(yè)規(guī)劃出臺后，才能凸現(xiàn)出其影響力。 11%13%35%20%14%7%6 0 平以下6 1 —8 0 平8 1 —1 0 0 平1 0 1 —1 2 0 平1 2 1 —1 4 0 平1 4 0 平以上，可反映未來一段時間居民消費熱情和消費心理預(yù)期，反映當(dāng)前房地產(chǎn)的熱度。此調(diào)查顯示永川消費者購房仍以滿足居住需要為主，同時也出現(xiàn)了部分地產(chǎn)投資者，選擇購房目的同時有二項重疊的部分。 1% 6%7%23%43%11%5% 4%一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳四室二廳復(fù)式躍式 8．對購房地點的影響上，交通和區(qū)域發(fā)展前景占最大比例，說明追求生活的便利性，以及房產(chǎn)的保值、 升值是人們普遍關(guān)心的因素，另外，關(guān)心孩子教育、對價格敏感度都是選擇購房地點的重要因素。 3%11%24%16%3%19%7%17%電視報紙房交會宣傳單廣播親友戶外廣告現(xiàn)場 三、客戶特征分析 本項目在產(chǎn)品配比上主要以 2 房戶型為主，這就決定了我們產(chǎn)品的主要目標(biāo)客戶群體年齡范圍是在 2040 歲之間的這樣一群年輕人中。就本項目產(chǎn)品的自身特性而言我們就必須對這一類客戶進(jìn)行一個有針對性的引導(dǎo)。 客戶在獲取樓盤信息的方式上主要集中于親友、宣傳單、房交會、電視等渠道，有針對性的投放廣告成為了項目宣傳推廣的關(guān)鍵。 中國最大管理資源中心 在樓盤選擇上，小區(qū)環(huán)境、戶型格局、小區(qū)物業(yè)成為了購房者選擇房屋的重要因素。 就現(xiàn)在永川市場的市場需求現(xiàn)狀來看，主要是以面積在 95120 之間三房四房戶型為主，可以看出永川市客戶在消費心理上面還停留在比較傳統(tǒng)的居住模式上面，并且投資意識薄弱。對 “錦上添花”的會所等不熟悉的東西要求不高。 050100一次性 分期 按揭 公積金付款方式付款方式 位面積的需求上，本地消費者仍傾向較大的面積，反映其幾代同堂的居住結(jié)構(gòu)仍較為普遍，但房價的攀升及家庭結(jié)構(gòu)的小型化趨勢，也引發(fā)了小戶型的需求。 01020304050601年 內(nèi) 1— 2年 內(nèi) 3— 5年 內(nèi) 5年 以后置業(yè)時限 3．選擇購房區(qū)域，新區(qū)以較大的優(yōu)勢領(lǐng)先舊區(qū) ，說明市政建設(shè)更為宏偉、完善的新區(qū)的確具備較大吸引力。 中國最大管理資源中心 二、永川市場消費者消費習(xí)慣及需求調(diào)查 區(qū)域房地產(chǎn)市場消費者的單體特征是分散的、個別的、鮮明的，然而聚沙成塔，把這些星散的特征收集起來，通過科學(xué)的歸納和分析，便可以對消費者的大體消費習(xí)慣、消費需求進(jìn)行判斷，通徹地了解區(qū)域市場對產(chǎn)品的要求，更有針對性地進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計和目標(biāo)營銷。鑒于地 產(chǎn)投資領(lǐng)域的逐漸火爆和投資客數(shù)量的持續(xù)增加，本地居民當(dāng)仁不讓地成為本案的投資領(lǐng)域的首要客戶群。 ◎◎投資性客戶群分析 本地投資客 20xx年末金融機(jī)構(gòu)各項存款余額 ，比 20xx年增長 ％， 其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 136億元，增長 %。因此，具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實力的農(nóng)村進(jìn) 城經(jīng)商人士和較富裕的農(nóng)村家庭是不可忽視的群體，是本案的一般客戶群。