20xx年4月重慶區(qū)縣永川市場(chǎng)調(diào)查及消費(fèi)習(xí)慣分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 人口達(dá)到 30萬(wàn)，城市化水平為 45％；到 20xx年主城區(qū)人口 ，城市化水平 59％。 ◎◎投資性客戶(hù)群分析 本地投資客 20xx年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 ，比 20xx年增長(zhǎng) ％， 其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 136億元，增長(zhǎng) %。 中國(guó)最大管理資源中心 二、永川市場(chǎng)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣及需求調(diào)查 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者的單體特征是分散的、個(gè)別的、鮮明的，然而聚沙成塔，把這些星散的特征收集起來(lái)，通過(guò)科學(xué)的歸納和分析，便可以對(duì)消費(fèi)者的大體消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)需求進(jìn)行判斷，通徹地了解區(qū)域市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的要求，更有針對(duì)性地進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)和目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)。 050100一次性 分期 按揭 公積金付款方式付款方式 位面積的需求上，本地消費(fèi)者仍?xún)A向較大的面積，反映其幾代同堂的居住結(jié)構(gòu)仍較為普遍，但房?jī)r(jià)的攀升及家庭結(jié)構(gòu)的小型化趨勢(shì)，也引發(fā)了小戶(hù)型的需求。 就現(xiàn)在永川市場(chǎng)的市場(chǎng)需求現(xiàn)狀來(lái)看，主要是以面積在 95120 之間三房四房戶(hù)型為主，可以看出永川市客戶(hù)在消費(fèi)心理上面還停留在比較傳統(tǒng)的居住模式上面，并且投資意識(shí)薄弱。 客戶(hù)在獲取樓盤(pán)信息的方式上主要集中于親友、宣傳單、房交會(huì)、電視等渠道，有針對(duì)性的投放廣告成為了項(xiàng)目宣傳推廣的關(guān)鍵。 3%11%24%16%3%19%7%17%電視報(bào)紙房交會(huì)宣傳單廣播親友戶(hù)外廣告現(xiàn)場(chǎng) 三、客戶(hù)特征分析 本項(xiàng)目在產(chǎn)品配比上主要以 2 房戶(hù)型為主，這就決定了我們產(chǎn)品的主要目標(biāo)客戶(hù)群體年齡范圍是在 2040 歲之間的這樣一群年輕人中。此調(diào)查顯示永川消費(fèi)者購(gòu)房仍以滿(mǎn)足居住需要為主，同時(shí)也出現(xiàn)了部分地產(chǎn)投資者，選擇購(gòu)房目的同時(shí)有二項(xiàng)重疊的部分。此類(lèi)群體對(duì)本案的影響力只有在商業(yè)規(guī)劃出臺(tái)后，才能凸現(xiàn)出其影響力。這類(lèi)客戶(hù)群體為本案的一般客戶(hù)群。而永川市城區(qū)居民平均可支配收入年增長(zhǎng) 10％，人均 GDP為 16428元。 次類(lèi)客戶(hù)群數(shù)量較多，以享受生活、提高居住品質(zhì)、為子女考慮為主要目的。對(duì)戶(hù)型不是很了解，對(duì)價(jià)格比較模糊，但對(duì)建筑風(fēng)格、小區(qū)物業(yè)管理要求高。教師團(tuán)體是本案的 重要目標(biāo) 客戶(hù)群之一。 非城區(qū)居民 大安組團(tuán)、臨江組團(tuán)、茶山竹海生態(tài)旅游區(qū)、黃瓜山農(nóng)業(yè)旅游觀光區(qū)，約有幾千名科級(jí)和股級(jí)干部、市直企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理者、民營(yíng)企業(yè)家、經(jīng)商個(gè)體戶(hù)等，社交圈子在城區(qū)，在信息獲取渠道和消費(fèi)方面依賴(lài)于城區(qū)，在城區(qū)生活和置業(yè)是他們的必然需要和選 中國(guó)最大管理資源中心 擇。居住或購(gòu)買(mǎi)在這些小區(qū)的大多數(shù)居民經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定、文化程度較高，對(duì)居住品質(zhì)和環(huán)境要求高；此外，其所購(gòu)房產(chǎn)在永川屬于高性?xún)r(jià)比住宅，可以 順利地在二級(jí)市場(chǎng)出售；他們?cè)陂_(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)房或投資，表明看好區(qū)域市場(chǎng)，地理區(qū)位、人文環(huán)境和基礎(chǔ)配套也符合住房消費(fèi)偏好。多層市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將越發(fā)激烈，樓盤(pán)品質(zhì)將成為決定多層產(chǎn)品銷(xiāo)售好壞的關(guān)鍵因素。 五、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 項(xiàng)目名稱(chēng)： 君臨棠城 開(kāi) 發(fā) 商 重慶市鵬輝實(shí)業(yè)有限公司 建筑類(lèi)型 普通住宅 項(xiàng)目區(qū)域 新城區(qū) 交房狀況 清水房 項(xiàng)目地址 永川區(qū)紅河中路 139號(hào) 主力戶(hù)型 二室一廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi) 占地面積 107775平方米 建筑面積 266668平方米 物 管 費(fèi) 待定 建筑密度 26 銷(xiāo)售均價(jià) 2400元 /M2 開(kāi)盤(pán)日期 20xx1216 容 積 率 君臨棠城 銷(xiāo)售情況 住宅 戶(hù)型配比 套內(nèi) (元 /平 方米 ) 建面 (元/平方米 ) 面積 70以下 7080 8090 90100 100110 110120 120130 130 公攤 最高價(jià) 2699 總套 數(shù) 85 72 20 99 45 80 0 68 最低價(jià) 1911 銷(xiāo)售套數(shù) 80 71 20 99 45 76 0 18 均價(jià) 2400 銷(xiāo)售率 94% 99% 100% 100% 100% 95% 0% 26% 中國(guó)最大管理資源中心 項(xiàng)目名稱(chēng)： 金域藍(lán)灣 開(kāi) 發(fā) 商 內(nèi)江市金山房地產(chǎn)有限公司 建筑類(lèi)型 普通住宅 項(xiàng)目 區(qū)域 新城區(qū) 交房狀況 清水房 項(xiàng)目地址 永川開(kāi)發(fā)區(qū)棠城公園以東、子莊橋旁（新政府大樓往棠城公園方向前行 600米處） 主力戶(hù)型 二室一廳一衛(wèi) 占地面積 153180平方米 建筑面積 110000平方米 物 管 費(fèi) 待定 建筑密度 26 銷(xiāo)售均價(jià) 2350元 /平方米 建筑規(guī)劃 東南亞風(fēng)情園林 工程進(jìn)度 部份主體封頂 開(kāi)盤(pán)日期 待定 入住日期 待定 容 積 率 綠 化 率 41 金域藍(lán)灣二期 銷(xiāo)售情況 住宅 戶(hù)型配比 套內(nèi) (元 /平方米 ) 建面 (元/平方米 ) 面積 80以下 8090 90100 100110 110120 120130 130 公攤 最高價(jià) 2576 總套數(shù) 0 0 30 0 30 36 48 最低價(jià) 2100 銷(xiāo)售套 數(shù) 0 0 19 0 15 20 20 均價(jià) 2350 銷(xiāo)售率 0% 0% 63% 0% 50% 56% 42% 項(xiàng)目名稱(chēng)： 康安 ② 永川房地產(chǎn)起步較晚，房 價(jià)長(zhǎng)期處于較低價(jià)位，說(shuō)明了永川房?jī)r(jià)上漲空間較大 近幾年，永川城市建設(shè)取得了顯著成效，人民廣場(chǎng)、水景公園、華創(chuàng)商業(yè)購(gòu)物中心（ SHOPPINGMALL）、紅河污水處理，體育公園等城市配套日臻完善，區(qū)域性中心、渝西 中國(guó)最大管理資源中心 經(jīng)濟(jì)走廊的城市地位日益突出。尚都（二期）、五洋然而 ， 08 年新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中， 80%以上的樓盤(pán)均為多層住宅，如君臨棠城、金域藍(lán)灣、巨宇還與20xx年６月中央批準(zhǔn)成渝地區(qū)作為中國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展實(shí)驗(yàn)區(qū)的“特區(qū)”效應(yīng)所造成的房?jī)r(jià)追漲，在消費(fèi)者買(mǎi)漲不買(mǎi)落心態(tài)驅(qū)使下的購(gòu)房需求提前釋放，或者說(shuō)透支未來(lái)市場(chǎng)需求狀況下所形成的非正常增長(zhǎng)，其后果將在20xx年體現(xiàn)出來(lái)。 (四 )市場(chǎng)特點(diǎn)分析 需求速度有所放緩，但市場(chǎng)需求依然強(qiáng)勁。在此政策壓力下，永川擁有閑置土地的開(kāi)發(fā)企業(yè)為避免“新政”的制裁，不得不提前進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而且還要按照國(guó)家最新的規(guī)定，按照一定比例開(kāi)發(fā)普通性住宅，并且利潤(rùn)率還低于過(guò)去。泰晤士清晨 174 （ 20xx） 019 20xx417 榮華名都 2 幢 165 合計(jì) —— 4569 新城區(qū) 多層 2184 高層 1068 老城區(qū) 1317 從上表我們可以看到 今年上半年 新城區(qū)樓盤(pán)放量接近為老城區(qū)的 3 倍，并以多層項(xiàng)目居多 ，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的多層市場(chǎng)里接近 23 萬(wàn)方的多層放量也就意味著多層市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將越發(fā)激烈。 三、永川市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 (一 )近兩年永川房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況 20xx 年至 20xx 年 5 月市場(chǎng)放量表 年份 體量 (萬(wàn)方 ) 上市項(xiàng)目數(shù) 上市套數(shù) 消化量 存量 20xx 47 約 7100 100% 0 20xx 51 7428 88% 890 16 2702 38% 1675 總計(jì) 114 10130 77% 2565 從上表我們可以看出 20xx 年和 20xx 年市場(chǎng)放量基本持平，存量房基本以 20xx 年 11 月份后新推出樓盤(pán)為主，總存量套數(shù)約在 2500 套左右，以永川市市場(chǎng)的消化能力來(lái)說(shuō)消化這些存量房需要半年時(shí)間，再加上今年下半年樓盤(pán)的放量今年樓市供過(guò)于求的局面將會(huì)越發(fā)明顯。 1 9 9 7 年 2 0 0 7 年固定資產(chǎn)投資總額及增幅020406080100120140總額（億元）010203040506070增幅%總量增幅%總量
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