【正文】 并且集中于 府行政、工檢法單位 、文化教育產(chǎn)業(yè) 、 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 、 金融、醫(yī)療、交通運(yùn)輸行業(yè)等高收入行業(yè)之中。因此，對本案而言，只能把他們歸納為投資領(lǐng)域的一般客戶群。 中國最大管理資源中心 根據(jù)分析得出，這部分消費(fèi)者是本案的首要目標(biāo)客戶群。此年齡段人群外出打工比例高，收入也相對較高，消費(fèi)力比較強(qiáng)勁，購房有效度高，為本案重要目標(biāo)客戶群。他們的收入方式多樣化（隱性 收入、灰色收入等等），購買力強(qiáng)，對住宅品質(zhì)要求高，成為本案的重要目標(biāo)客戶群。我們可以從荷塘月色三期的銷售上得出這樣一個(gè)結(jié)論：永川市新城區(qū)多層產(chǎn)品的競爭已經(jīng)上升到了比產(chǎn)品、比環(huán)境、比配套的全面品質(zhì)競爭上。我區(qū)優(yōu)越的地理位置，良好的發(fā)展前景，吸引越來越多投資者和置業(yè)者，輻射力與日俱增。江南、蘭橋圣菲、綠洲香野，銀山源（一期），加上荷塘月色（三四期）、康安 20xx 年受市場政策的影響，大 部分消費(fèi)額者持幣觀望情緒嚴(yán)重，但是隨著永川 工業(yè)化與城市化進(jìn)程加速、以及隨著永川區(qū)域性中心城市建設(shè)的不斷深入，永川對周邊地區(qū)的資源吸納和功能輻射作用會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，永川房地產(chǎn)市場的剛性需求依然強(qiáng)烈。 進(jìn)入 20xx 年下半年， 奧韻 20xx 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加到 11720 元；農(nóng)村居民人均純收入增加到 4682 元，； 20xx 年，全區(qū)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額達(dá) 億元，貸款余額達(dá) 億元。 作為重慶的二線輻射城市，重慶的快速發(fā)展直接帶動(dòng)了永川的發(fā)展，從 92 年立市至今，城市面貌發(fā)生最大的時(shí)期發(fā)生在直 轄后時(shí)期，尤其是最近兩、三年，城市新的公共設(shè)施，新的商業(yè)形態(tài)的引進(jìn)及基礎(chǔ)建設(shè)更新速度都是最快的。永 39?？傮w而言，當(dāng)前永川社會(huì)、經(jīng)濟(jì)在跨越式發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)刻，永川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等新區(qū)建設(shè)熱烈進(jìn)行中，發(fā)展機(jī)會(huì)多，潛力大。農(nóng)村居民人均住房面積達(dá)到 36 平方米，城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到 25 平方米，居民住宅成套率明顯提高，花園式居住小區(qū)快速發(fā)展，居住環(huán) 中國最大管理資源中心 境更加優(yōu)美。兩相疊加，從而減少了今年的市場有效需求。我區(qū)城區(qū)購房者比例將呈現(xiàn)下滑趨勢；在“十七大”效應(yīng)下，各項(xiàng)具體政策的落實(shí)，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的加快，扶持農(nóng)業(yè)，農(nóng)民增收，城市化加快，必將帶動(dòng)更多農(nóng)民進(jìn)城購房；我區(qū)城市建設(shè)取得飛速發(fā)展，區(qū)域性中心城市、渝西經(jīng)濟(jì)走廊地位日益突出，就業(yè)環(huán)境和居家環(huán)境大幅提 高，將吸引更多外區(qū)域購房者如大足、榮昌等周邊縣城。江南（一期）、蘭橋圣菲（一期）、綠洲香野（一期），銀山源（一期），愛琴海、竣祥在明年激烈的市場競爭環(huán)境中，服務(wù)將成為產(chǎn)品競爭升級競爭，其中包括售中服務(wù)，主要指銷售部服務(wù)能力（解決問題能力、處理糾紛能力、服務(wù)態(tài)度等）；售后服務(wù)，主要指物業(yè)管理，筆者認(rèn)為這是大盤保持可持續(xù)發(fā)展的最為核心內(nèi)容，也是企業(yè)和項(xiàng)目樹立品牌的必經(jīng)之路。此部分客戶群體數(shù)量較多，消費(fèi)力較強(qiáng)，是本案的重要客戶群。教師工資穩(wěn)定，且根據(jù)教育部的規(guī)定，工資不斷增加，再加上各項(xiàng)福利，購買力較強(qiáng)。 40～ 50歲 二次置業(yè)、三次置業(yè)為主。因此，具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的農(nóng)村進(jìn) 城經(jīng)商人士和較富裕的農(nóng)村家庭是不可忽視的群體，是本案的一般客戶群。 01020304050601年 內(nèi) 1— 2年 內(nèi) 3— 5年 內(nèi) 5年 以后置業(yè)時(shí)限 3．選擇購房區(qū)域，新區(qū)以較大的優(yōu)勢領(lǐng)先舊區(qū) ，說明市政建設(shè)更為宏偉、完善的新區(qū)的確具備較大吸引力。 中國最大管理資源中心 在樓盤選擇上，小區(qū)環(huán)境、戶型格局、小區(qū)物業(yè)成為了購房者選擇房屋的重要因素。 1% 6%7%23%43%11%5% 4%一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳四室二廳復(fù)式躍式 8．對購房地點(diǎn)的影響上，交通和區(qū)域發(fā)展前景占最大比例，說明追求生活的便利性，以及房產(chǎn)的保值、 升值是人們普遍關(guān)心的因素，另外，關(guān)心孩子教育、對價(jià)格敏感度都是選擇購房地點(diǎn)的重要因素。目前永川市場投資渠道狹窄，股市只有少量股民，經(jīng)商投資風(fēng)險(xiǎn)大，而房地產(chǎn)市場是少數(shù)幾個(gè)能看的見“錢景”的投資領(lǐng)域。 ◎◎自住型客戶群分析 以改善居住品質(zhì)為目的消費(fèi)者 20xx年永川城區(qū)常駐人口 ， 20xx年城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá) 11720元， 現(xiàn)有住房品質(zhì)已無法滿足居民的居住需求。 金融、醫(yī)療、交通運(yùn)輸行業(yè) 收入穩(wěn)定，且福利好，文化素質(zhì)高，對居住品質(zhì)要求高，對開發(fā)區(qū)認(rèn)可度高，投資意識強(qiáng)，是本案的重要客戶群之一。隨著收入水平和居住理念的提升，越來越多的居民開始進(jìn)行二次置業(yè)； （ 2）、開發(fā)區(qū)已成為永川房地產(chǎn)市場開發(fā)和投資的熱土，根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心的資料顯示，在開發(fā)區(qū)投資、購買自住房的老城區(qū)消費(fèi)者比例逐年上升，比重增加明顯；伴隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展、居民收入水平的增加、市場商品房供應(yīng)質(zhì)量的提升和數(shù)量的增加、外地客商的資金流入，進(jìn)入新區(qū)居住和投資的消費(fèi)者將持續(xù)增加， 20xx年此部分客戶群在開發(fā)區(qū)購置房產(chǎn)的比例暴漲就是一個(gè)極具說服力的例子； （ 3）、初次購房者，購房方向 70％以上傾向于開發(fā)區(qū)。尚都（二期）、奧韻 雖然國家對房價(jià)持續(xù)出臺調(diào)控政策，但永川房價(jià)仍持續(xù)上漲，因?yàn)閲液暧^調(diào)控 打壓的是投資者和投機(jī)者，而永川以自住需求為主，投資者比重很小。都市庭園（一二期）約 6 萬平方米，奧韻如果在樓市狀況好的20xx年，這些開發(fā)企業(yè)還不會(huì)擔(dān)心自己的資金鏈條。紅河楓景 (一期 ) 376 （ 20xx） 007 20xx217 荷塘月色 (三期 ) 182 （ 20xx） 008 20xx226 金域藍(lán)灣 108 （ 20xx） 009 20xx226 中環(huán)北路商住樓 30 中國最大管理資源中心 （ 20xx） 010 20xx33 豪都佳苑 240 （ 20xx） 011 20xx39 碧桂園 52 （ 20xx） 012 20xx325 康安 1 9 9 7 年 2 0 0 7 年G D P 總量及增幅050100150200總量024681012141618增幅%總量增幅%指數(shù) ( 總量)總量 98 增幅% 13 13 13 1997年1998年1999年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年 財(cái)政收入大幅增長。 永川東距重慶 63 公里，西離成都 276 公里，成渝鐵路、成渝公路、成渝高速公路橫貫全境，“黃金水道”長江流經(jīng)市鏡南端 21 公里。為全國綜合改革試點(diǎn)市、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)重點(diǎn)市、村民自治模范市和全國城市環(huán)境綜合整治、廣播電視、科技、創(chuàng)衛(wèi)先進(jìn)市，是重慶二級經(jīng)濟(jì) 圈、渝西經(jīng)濟(jì)走廊上的地區(qū)性中心城市。 20xx 年，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值完成 億元，在全重慶市 40個(gè)區(qū)縣中排在第 11 位，比上年增長 %；按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值達(dá) 16265元。紅河楓景 (一期 ) 372 （ 20xx） 001 20xx111 荷塘月色 (三期 ) 168 （ 20xx） 002 20xx111 美馨花園 43 （ 20xx） 003 20xx116 金域藍(lán)灣 72 （ 20xx） 006 20xx1015 竣祥目前遍布新老城區(qū)的幾十個(gè)開發(fā)企業(yè)，大部分的自有資金 出現(xiàn)不同程度的短缺。如竹映三期（一期） 6 萬平方米，五洋 我區(qū)房價(jià) 還有向上的可能。 泰晤士清晨 銷售情況 住宅 戶型配比 套內(nèi) (元 /平方米 ) 建面 (元/平方米 ) 面積 80以下 8090 90100 100110 110120 120130 130 公攤 最高價(jià) 總套數(shù) 6 14 3 30 102 9 10 最低價(jià) 銷售套 數(shù) 均價(jià) 銷售率 項(xiàng)目名稱： 鴻翔 .康橋生活公園 2期香格美林 開發(fā)商 浙江鴻翔房地