【正文】 中國最大管理資源中心 第一部分 市場分析 一、 永川市區(qū)域政治、地理狀況 永川歷史悠久、山川秀美 ,人民熱情善良、經(jīng)濟比較繁榮。永川因 “附城三河匯碧、形如篆文 39。永 39。字 ”而得名。唐代大歷 11 年，公元 776 年置縣，距今已經(jīng) 1200 多年。曾是江津?qū)^(qū)、永川行政公署所在地， 1992 年建市， 20xx 年 10 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤市設(shè)區(qū)。幅員 1576 平方公里，人口 108 萬人，其中城區(qū)面積 平方公里，城區(qū)人口 萬人。為全國綜合改革試點市、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)重點市、村民自治模范市和全國城市環(huán)境綜合整治、廣播電視、科技、創(chuàng)衛(wèi)先進(jìn)市，是重慶二級經(jīng)濟 圈、渝西經(jīng)濟走廊上的地區(qū)性中心城市。 永川東距重慶 63 公里，西離成都 276 公里，成渝鐵路、成渝公路、成渝高速公路橫貫全境，“黃金水道”長江流經(jīng)市鏡南端 21 公里。永川背靠四川腹地，面臨三夏庫區(qū)，位于成渝經(jīng)濟走廊長江上游經(jīng)濟帶構(gòu)成的 A 形經(jīng)濟骨架的重要節(jié)點，是出入四川、重慶、云南、貴州、西藏的五省通道，通江達(dá)海，歷來為重慶西部和川東南地區(qū)交通、通訊樞紐和人流、物流、信息集散中心。 八界全國人大五次會議于 1997 年 3 月 14 日正式審議通過設(shè)立重慶直轄市，重新明確重慶的歷史使命 —— 進(jìn)一步發(fā)揮重慶的區(qū)位優(yōu)勢，龍頭作用、窗 口和輻射作用，帶動西南地區(qū)和長江上游地區(qū)的經(jīng)濟、社會發(fā)展。直轄以來，重慶經(jīng)濟保持了持續(xù)、快速的發(fā)展，綜合實力顯著增強，整個社會經(jīng)濟體處于黃金發(fā)展時期。據(jù)統(tǒng)計， 20xx 年，全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 150 億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 2220 美元，地方預(yù)算內(nèi)財政收入 億元，工業(yè)總產(chǎn)值 190 億元，社會消費品零售總額 60 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11720 元，農(nóng)民人均純收入 4682 元，城鎮(zhèn)化率達(dá) %。 作為重慶的二線輻射城市，重慶的快速發(fā)展直接帶動了永川的發(fā)展，從 92 年立市至今，城市面貌發(fā)生最大的時期發(fā)生在直 轄后時期，尤其是最近兩、三年，城市新的公共設(shè)施，新的商業(yè)形態(tài)的引進(jìn)及基礎(chǔ)建設(shè)更新速度都是最快的。 在重慶市“三大經(jīng)濟區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略中，永川作為發(fā)展條件較好的地區(qū)，倍受重慶市政府重視。在《重慶市 1996—— 2020 城市總體規(guī)劃》中永川屬于以特大城市重慶都市圈為中心城市的城鎮(zhèn)密集區(qū)，被圈定為規(guī)劃中的九個地區(qū)中心城市之一，定位為重慶西部地區(qū)重要的交通樞紐和商貿(mào)中心，以加工工業(yè)為主導(dǎo)的工商業(yè)城市。到 2020 年，把永川建設(shè)成為川渝經(jīng)濟帶上現(xiàn)代化大城市和渝西地區(qū)的經(jīng)濟、文化、商貿(mào)物流中心、山 中國最大管理資源中心 水園林城市。 在經(jīng)濟發(fā)展上，永 川目前處在消費升級換代、城市建設(shè)脫胎換骨、投資速度、效益同步提升、對外經(jīng)濟聯(lián)系日趨緊密的過度性時期。總體而言，當(dāng)前永川社會、經(jīng)濟在跨越式發(fā)展的關(guān)鍵時刻，永川經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等新區(qū)建設(shè)熱烈進(jìn)行中，發(fā)展機會多，潛力大。 二、 永川市社會經(jīng)濟發(fā)展概況 城市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 始終堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，緊緊抓住發(fā)展不放松，加快發(fā)展步伐，做大經(jīng)濟總量，綜合經(jīng)濟實力不斷增強。十年間，全區(qū)主要經(jīng)濟指標(biāo)增長速度創(chuàng)歷史最高水平，生產(chǎn)總值年均增長 %，地方預(yù)算內(nèi)財政收入年均增長 %，社會消費品零售總額年均增長 %， 全社會固定資產(chǎn)投資年均增長 ％。重慶直轄的十年，是永川經(jīng)濟發(fā)展速度最快、質(zhì)量最好的十年，是永川巨變的十年。 經(jīng)濟總量迅速擴大。 20xx 年，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值完成 億元，在全重慶市 40個區(qū)縣中排在第 11 位，比上年增長 %；按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值達(dá) 16265元。 1 9 9 7 年 2 0 0 7 年G D P 總量及增幅050100150200總量024681012141618增幅%總量增幅%指數(shù) ( 總量)總量 98 增幅% 13 13 13 1997年1998年1999年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年 財政收入大幅增長。 20xx 年，全區(qū)地方預(yù)算內(nèi)財政收入達(dá)到 億元，比上年增長 %，是 1996 年的 倍； 199620xx 年財政收入情況（單位：萬元） 中國最大管理資源中心 050000100000150000財政收入財政收入 9138 10603 13008 14301 16136 19075 20504 25016 30196 41179 63808 1026681996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 固定資產(chǎn)投資持續(xù)高速增長。 20xx 年，全區(qū)全社會固定資產(chǎn)投資完成 115 億元，比上年增長 %，是 1996 年的 倍。 11 年來累計完成固定資產(chǎn)投資 534 億元。 1 9 9 7 年 2 0 0 7 年固定資產(chǎn)投資總額及增幅020406080100120140總額（億元）010203040506070增幅%總量增幅%總量 115增幅% 1997年1998年1999年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年 居民生活狀況 居民收入較快增長。 20xx 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加到 11720 元；農(nóng)村居民人均純收入增加到 4682 元，； 20xx 年，全區(qū)城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達(dá) 億元，貸款余額達(dá) 億元。 居民生活質(zhì)量不斷提高。 20xx 年，城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出 8423 元；農(nóng)村居民人均生活消費支出 3265 元，居民 的消費結(jié)構(gòu)也發(fā)生了深刻變化，用于食品方面的支出比重明顯降低，而用于住房、通訊、醫(yī)療、教育方面的支出比例上升。居民消費實現(xiàn)了由量向質(zhì)的轉(zhuǎn)變，消費更多地投向發(fā)展型和娛樂型生活資料，形成多元化消費，居民現(xiàn)代和享受型的耐用品增長較快。 居民居住條件逐步改善。農(nóng)村居民人均住房面積達(dá)到 36 平方米，城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到 25 平方米，居民住宅成套率明顯提高，花園式居住小區(qū)快速發(fā)展，居住環(huán) 中國最大管理資源中心 境更加優(yōu)美。 重慶直轄十年，是永川經(jīng)濟社會穩(wěn)健快速發(fā)展的十年，隨著重慶“一小時經(jīng)濟圈”戰(zhàn)略的逐步實施，永川迎來了發(fā)展歷史上又一重要戰(zhàn)略機 遇期，隨著永川經(jīng)濟的快速發(fā)展， 新區(qū)建設(shè)推進(jìn)的速度將快速提升，房地產(chǎn)成熟度將得到極大的提高，整個城市人居水平將得到一個質(zhì)的提升。 三、永川市房地產(chǎn)市場運行狀況 (一 )近兩年永川房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 20xx 年至 20xx 年 5 月市場放量表 年份 體量 (萬方 ) 上市項目數(shù) 上市套數(shù) 消化量 存量 20xx 47 約 7100 100% 0 20xx 51 7428 88% 890 16 2702 38% 1675 總計 114 10130 77% 2565 從上表我們可以看出 20xx 年和 20xx 年市場放量基本持平，存量房基本以 20xx 年 11 月份后新推出樓盤為主，總存量套數(shù)約在 2500 套左右，以永川市市場的消化能力來說消化這些存量房需要半年時間，再加上今年下半年樓盤的放量今年樓市供過于求的局面將會越發(fā)明顯。 (二 )20xx 年上市樓盤基本概況 下表是 20xx 年 12 月至 20xx 年 5 月永川樓盤的具體放量 許可證號 發(fā)證日期 項目名稱 體量（㎡） 套數(shù) （ 20xx） 044 20xx1129 君臨 棠城 184 （ 20xx） 045 20xx124 銘森永青花苑 126 （ 20xx） 046 20xx126 威尼斯藍(lán)灣 378 （ 20xx） 047 20xx127 金域藍(lán)灣 128