某別墅市場調(diào)查及目標(biāo)消費者分析報告(已修改)
2025-01-23 22:52 本頁面
【正文】 第一部分 維也納森林別墅市場調(diào)查與目標(biāo)消費者分析 ?11 維也納項目概況 11位置： 維也納森林別墅位于黃山路，岳西路交叉口，處合肥市發(fā)展和生態(tài)中軸線，緊靠城市綠色環(huán)帶（二環(huán)）：南面政務(wù)文化新區(qū)，西接高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，東向 CBD中心城區(qū)，是城市的 CID/CLD的雙核心地段。 11維也納 項目概況 11總體規(guī)劃設(shè)想： 本項目 總用地 355畝，呈長方地塊，地勢平坦 ，總建筑面積約 204350平方米。以湖畔別墅、森林別墅、景觀高層公寓為主 11 維也納項目概況 11住宅規(guī)劃： ?住宅造型錯落有致，沿黃山景觀大道高層公寓樓形成圍合；構(gòu)成豐富的外部空間景觀。 ?建筑單體造型融會中西文化，外墻色彩豐富時尚，屋頂坡型和平型結(jié)合，明快輕松的陽臺，形成現(xiàn)代色彩的立體景觀。 ?建筑朝向以南北向為主，以體現(xiàn)尊貴品位及增加空氣對流。 11 維也納項目概況 ?重點特色是建成集運動、休閑、娛樂為一體的純粹別墅生活社區(qū)。 ?本項目還將擁有文化體育中心、學(xué)校、醫(yī)院、金融郵電、超市系統(tǒng)、農(nóng)茂市場、商業(yè)街、各類社區(qū)服務(wù)中心等，配套設(shè)施一應(yīng)俱全。 ?保留基地原貌，營造上萬平方米的人工河流，并營造立體景觀。 11 維也納項目概況 11 維也納項目概況 11周邊交通情況： ?近旁合肥西站即將迎來新的發(fā)展機遇；沿懷寧路迅速抵政務(wù)中心區(qū)到達經(jīng)濟開發(fā)區(qū)；北去二環(huán)快速線及時融入生態(tài)、休閑區(qū)：西至蜀山風(fēng)景區(qū)與CID科技商務(wù)中心；寬闊黃山路的建設(shè)是合肥綠化生態(tài)大道，同時也阻礙了道路兩側(cè)商業(yè)交融：使本項目無論是達城區(qū)還是機場都異常的便捷。 ? 12 市場環(huán)境分析 12合肥樓市大環(huán)境 121政策利好，逐步升溫 ?世紀(jì)之初的 2023年，宏觀經(jīng)濟在連續(xù)幾年政策的有力拉動下，出現(xiàn)穩(wěn)步向好走勢。合肥房地產(chǎn)業(yè)在此大背景下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)十分活躍的局面：房地產(chǎn)開發(fā)投資強勁回升，商品房銷售及存量房交易量創(chuàng)出歷史新高 。 12 市場環(huán)境分析 ?2023年合肥商品房銷售突破 100億大觀，各大開發(fā)商加緊拓展市場空間，搶占市場制高點。 12 市場環(huán)境分析 12 市場競爭環(huán)境 ?隨著住房制度改革的推行，貨幣化分房實現(xiàn)，公積金和各大商業(yè)銀行的貸款支持，政府一系列優(yōu)惠政策的出臺，大大提高了居 民的住房購買力。 ? “十五期間”，日新月異的軌道交通和環(huán)境建設(shè)，也將對本市住宅消費起到了積極拉動作用。 121土地一級市場控制 ?2023年，合肥市加強對土地的供給實施嚴(yán)格控制，有效地抑制了一級市場，土地一級市場供應(yīng)開始回落。 12 市場環(huán)境分析 121 別墅開發(fā)比重不斷提高 合肥別墅市場由以前數(shù)量較少，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楦偁幖ち摇a(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的格局 而且面臨多數(shù)高品質(zhì)非別墅豪宅項目的 分流市場的競爭 12 市場環(huán)境分析 和莊 碧湖云溪 城市庭院 蜀山名筑 南艷湖 鄉(xiāng)村花園 金色池塘（花園洋房） 競爭對手：具體分析略 12 市場環(huán)境分析 總結(jié)： 從以上列舉的競爭項目可以看出（雖然采樣不夠全面），合肥的樓盤在定位、價格、風(fēng)格、內(nèi)部環(huán)境營造等方面都 既有共性、也個性鮮明 ； 維也納森林別墅的形象定位上要注意與其他樓盤拉開差距，特別是針對附近的競爭樓盤。 12 市場環(huán)境分析 13 目標(biāo)消費者分析 13 目標(biāo)消費者分析 13目標(biāo)消費群定位 目標(biāo)消費群定位 —— 合肥上流階層 理由 ： ?“ 軌道概念 ” 形成的地理優(yōu)勢：維也納森林別墅坐落在 COD/CID雙核心地帶 ?環(huán)境和風(fēng)格：環(huán)境幽雅，風(fēng)格現(xiàn)代符合目標(biāo)群的品位和居住要求 ?價位：維也納的價位（ 80萬 —— 200萬）可以為上流階層所接受 13 目標(biāo)消費者分析 13上流階層的生活形態(tài)分析 132什么是上流階層 非體力勞動者，主要是三資企業(yè)及小型私營企業(yè)的老板、金融、貿(mào)易、傳媒、演藝界、高科技、咨詢服務(wù)業(yè)等行業(yè)的管理層， 即白領(lǐng)階層中的精英 13 目標(biāo)消費者分析 132上流階層的特征 ?年收入在 1
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