【正文】 永川經(jīng)濟的快速發(fā)展， 新區(qū)建設推進的速度將快速提升，房地產(chǎn)成熟度將得到極大的提高，整個城市人居水平將得到一個質(zhì)的提升。 20xx 年，城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出 8423 元；農(nóng)村居民人均生活消費支出 3265 元，居民 的消費結構也發(fā)生了深刻變化，用于食品方面的支出比重明顯降低，而用于住房、通訊、醫(yī)療、教育方面的支出比例上升。 11 年來累計完成固定資產(chǎn)投資 534 億元。 20xx 年，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值完成 億元，在全重慶市 40個區(qū)縣中排在第 11 位，比上年增長 %；按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值達 16265元。 二、 永川市社會經(jīng)濟發(fā)展概況 城市經(jīng)濟發(fā)展狀況 始終堅持以經(jīng)濟建設為中心，緊緊抓住發(fā)展不放松，加快發(fā)展步伐，做大經(jīng)濟總量，綜合經(jīng)濟實力不斷增強。在《重慶市 1996—— 2020 城市總體規(guī)劃》中永川屬于以特大城市重慶都市圈為中心城市的城鎮(zhèn)密集區(qū)，被圈定為規(guī)劃中的九個地區(qū)中心城市之一，定位為重慶西部地區(qū)重要的交通樞紐和商貿(mào)中心，以加工工業(yè)為主導的工商業(yè)城市。直轄以來，重慶經(jīng)濟保持了持續(xù)、快速的發(fā)展，綜合實力顯著增強，整個社會經(jīng)濟體處于黃金發(fā)展時期。為全國綜合改革試點市、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)重點市、村民自治模范市和全國城市環(huán)境綜合整治、廣播電視、科技、創(chuàng)衛(wèi)先進市，是重慶二級經(jīng)濟 圈、渝西經(jīng)濟走廊上的地區(qū)性中心城市。字 ”而得名。 中國最大管理資源中心 第一部分 市場分析 一、 永川市區(qū)域政治、地理狀況 永川歷史悠久、山川秀美 ,人民熱情善良、經(jīng)濟比較繁榮。唐代大歷 11 年，公元 776 年置縣，距今已經(jīng) 1200 多年。 永川東距重慶 63 公里，西離成都 276 公里，成渝鐵路、成渝公路、成渝高速公路橫貫全境，“黃金水道”長江流經(jīng)市鏡南端 21 公里。據(jù)統(tǒng)計， 20xx 年，全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 150 億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到 2220 美元，地方預算內(nèi)財政收入 億元，工業(yè)總產(chǎn)值 190 億元，社會消費品零售總額 60 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11720 元，農(nóng)民人均純收入 4682 元，城鎮(zhèn)化率達 %。到 2020 年，把永川建設成為川渝經(jīng)濟帶上現(xiàn)代化大城市和渝西地區(qū)的經(jīng)濟、文化、商貿(mào)物流中心、山 中國最大管理資源中心 水園林城市。十年間，全區(qū)主要經(jīng)濟指標增長速度創(chuàng)歷史最高水平，生產(chǎn)總值年均增長 %，地方預算內(nèi)財政收入年均增長 %，社會消費品零售總額年均增長 %， 全社會固定資產(chǎn)投資年均增長 ％。 1 9 9 7 年 2 0 0 7 年G D P 總量及增幅050100150200總量024681012141618增幅%總量增幅%指數(shù) ( 總量)總量 98 增幅% 13 13 13 1997年1998年1999年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年 財政收入大幅增長。 1 9 9 7 年 2 0 0 7 年固定資產(chǎn)投資總額及增幅020406080100120140總額（億元）010203040506070增幅%總量增幅%總量 115增幅% 1997年1998年1999年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年 居民生活狀況 居民收入較快增長。居民消費實現(xiàn)了由量向質(zhì)的轉變，消費更多地投向發(fā)展型和娛樂型生活資料，形成多元化消費，居民現(xiàn)代和享受型的耐用品增長較快。 三、永川市房地產(chǎn)市場運行狀況 (一 )近兩年永川房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 20xx 年至 20xx 年 5 月市場放量表 年份 體量 (萬方 ) 上市項目數(shù) 上市套數(shù) 消化量 存量 20xx 47 約 7100 100% 0 20xx 51 7428 88% 890 16 2702 38% 1675 總計 114 10130 77% 2565 從上表我們可以看出 20xx 年和 20xx 年市場放量基本持平，存量房基本以 20xx 年 11 月份后新推出樓盤為主，總存量套數(shù)約在 2500 套左右，以永川市市場的消化能力來說消化這些存量房需要半年時間，再加上今年下半年樓盤的放量今年樓市供過于求的局面將會越發(fā)明顯。紅河楓景 (一期 ) 376 （ 20xx） 007 20xx217 荷塘月色 (三期 ) 182 （ 20xx） 008 20xx226 金域藍灣 108 （ 20xx） 009 20xx226 中環(huán)北路商住樓 30 中國最大管理資源中心 （ 20xx） 010 20xx33 豪都佳苑 240 （ 20xx） 011 20xx39 碧桂園 52 （ 20xx） 012 20xx325 康安泰晤士清晨 174 （ 20xx） 019 20xx417 榮華名都 2 幢 165 合計 —— 4569 新城區(qū) 多層 2184 高層 1068 老城區(qū) 1317 從上表我們可以看到 今年上半年 新城區(qū)樓盤放量接近為老城區(qū)的 3 倍，并以多層項目居多 ，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重的多層市場里接近 23 萬方的多層放量也就意味著多層市場競爭將越發(fā)激烈。永川最大的購房是來自城區(qū)的二次置業(yè)需求，這部分購房人群中其實多數(shù)是購買環(huán)境更佳、品質(zhì)更高的自住住宅，原有的老住宅則到二手房市場處理作為購買新房的資金，或者出租收益。在此政策壓力下，永川擁有閑置土地的開發(fā)企業(yè)為避免“新政”的制裁，不得不提前進行開發(fā)，而且還要按照國家最新的規(guī)定，按照一定比例開發(fā)普通性住宅，并且利潤率還低于過去。如果在樓市狀況好的20xx年，這些開發(fā)企業(yè)還不會擔心自己的資金鏈條。 (四 )市場特點分析 需求速度有所放緩，但市場需求依然強勁。 外來購房人群比例逐年上升 據(jù)有關部門數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年 110 月 我區(qū)購房者中，城區(qū)以外購房者（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口和外地人口）比重占到 51%，較 20xx 年提高了近 20 個百分點，并且我區(qū)城區(qū)以外的購房者的比例有進一步擴大的趨勢。還與20xx年６月中央批準成渝地區(qū)作為中國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展實驗區(qū)的“特區(qū)”效應所造成的房價追漲，在消費者買漲不買落心態(tài)驅使下的購房需求提前釋放，或者說透支未來市場需求狀況下所形成的非正常增長，其后果將在20xx年體現(xiàn)出來。都市庭園（一二期）約 6 萬平方米，奧韻然而 ， 08 年新開發(fā)項目中， 80%以上的樓盤均為多層住宅，如君臨棠城、金域藍灣、巨宇 20xx 年下半年永川房地產(chǎn)市場將 呈現(xiàn)較為明顯的供過于求市場現(xiàn)狀。尚都（二期）、五洋 雖然國家對房價持續(xù)出臺調(diào)控政策，但永川房價仍持續(xù)上漲，因為國家宏觀調(diào)控 打壓的是投資者和投機者，而永川以自住需求為主，投資者比重很小。 ② 永川房地產(chǎn)起步較晚，房 價長期處于較低價位，說明了永川房價上漲空間較大 近幾年，永川城市建設取得了顯著成效，人民廣場、水景公園、華創(chuàng)商業(yè)購物中心（ SHOPPINGMALL）、紅河污水處理，體育公園等城市配套日臻完善，區(qū)域性中心、渝西 中國最大管理資源中心 經(jīng)濟走廊的城市地位日益突出。 通過房交 會獲悉，明年永川房地產(chǎn)市場物業(yè)形態(tài)豐富，各具特色。 五、競爭樓盤分析 項目名稱： 君臨棠城 開 發(fā) 商 重慶市鵬輝實業(yè)有限公司 建筑類型 普通住宅 項目區(qū)域 新城區(qū) 交房狀況 清水房 項目地址 永川區(qū)紅河中路 139號 主力戶型 二室一廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi) 占地面積 107775平方米 建筑面積 266668平方米 物 管 費 待定 建筑密度 26 銷售均價