【正文】 115增幅% 1997年1998年1999年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年 居民生活狀況 居民收入較快增長。十年間，全區(qū)主要經(jīng)濟指標增長速度創(chuàng)歷史最高水平，生產(chǎn)總值年均增長 %，地方預(yù)算內(nèi)財政收入年均增長 %，社會消費品零售總額年均增長 %， 全社會固定資產(chǎn)投資年均增長 ％。據(jù)統(tǒng)計， 20xx 年，全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 150 億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到 2220 美元，地方預(yù)算內(nèi)財政收入 億元，工業(yè)總產(chǎn)值 190 億元，社會消費品零售總額 60 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11720 元，農(nóng)民人均純收入 4682 元，城鎮(zhèn)化率達 %。唐代大歷 11 年，公元 776 年置縣，距今已經(jīng) 1200 多年。字 ”而得名。直轄以來，重慶經(jīng)濟保持了持續(xù)、快速的發(fā)展，綜合實力顯著增強，整個社會經(jīng)濟體處于黃金發(fā)展時期。 二、 永川市社會經(jīng)濟發(fā)展概況 城市經(jīng)濟發(fā)展狀況 始終堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，緊緊抓住發(fā)展不放松，加快發(fā)展步伐，做大經(jīng)濟總量，綜合經(jīng)濟實力不斷增強。 11 年來累計完成固定資產(chǎn)投資 534 億元。 重慶直轄十年，是永川經(jīng)濟社會穩(wěn)健快速發(fā)展的十年，隨著重慶“一小時經(jīng)濟圈”戰(zhàn)略的逐步實施，永川迎來了發(fā)展歷史上又一重要戰(zhàn)略機 遇期，隨著永川經(jīng)濟的快速發(fā)展， 新區(qū)建設(shè)推進的速度將快速提升，房地產(chǎn)成熟度將得到極大的提高，整個城市人居水平將得到一個質(zhì)的提升。蘭喬圣菲 89 （ 20xx） 017 20xx423 桓大 “新政”關(guān)于土地的規(guī)定很可能導致出現(xiàn)開工面積大增與市場觀望氣氛的反差 新的土地政策對囤積土地的開發(fā)商、或者想利用時間差選擇最佳市場機會進行開發(fā)的企業(yè) 也形成非常大的強制性壓力。及有可能出現(xiàn)購房者持幣觀望而開發(fā)商卻又急于套現(xiàn)的情況。 20xx年市場銷售提前透支了今年的部分需求 20xx年永川樓市出現(xiàn)高達５０％的增長速度，則是多方面因素綜合造成的。尚都（一期） 3 萬平方米，多層不到 20%市場份額。紅河風景（一期），中央大街、加上荷塘月色（三期）、康安在這強大的市場需求之下，必將推動我區(qū)房價持續(xù)上漲，這是內(nèi)需的結(jié)果。 目前永川物業(yè)管理水平普遍較差，隨著大盤前期的入住，物業(yè)管理水平高低將直接影響到業(yè)主對項目評價，口牌直 接影響項目的后期銷售。 現(xiàn)在新區(qū)在售項目主要以多層為主，并且在近 45個月的時間內(nèi)沒有新的高層項目推出 ，整個新城樓市在售多層總量遠超出高層放量。 （ 4）、已建成和即將落成的小區(qū)普遍缺乏都市生活氣氛，離高檔住宅的品質(zhì)尚有差距。此消費群在每年的穩(wěn)定住房消費群體中占了很大的比重； 綜上所述，老城區(qū)居民是本案的首要目標客戶群，對本案的宣傳推廣區(qū)域、銷售方式、價格定位等具有極其重要的影響和參考意義。此外 ，超過上萬名的在校生，將成為本案商業(yè)的終端消費群體。 ◎◎分年齡段客戶群分析 25～ 30歲 一般為初次購房，以結(jié)婚成家為目的，選擇公積金貸款或在親友支持下選擇銀行按揭貸款。從購房目的看： 25％是為投資， 45％是為子女購房， 20％是為提高生活品質(zhì)， 10％是為老人購房。另一方面，二級市場的逐漸完善和火熱，為消費者提供了轉(zhuǎn)讓、出賣的機遇。 異地遷入的消費者 每年永川約有 1000個異地戶口遷入永川，他們一般以經(jīng)商為主，經(jīng)濟承受能力一般，部分客戶在原來的所在地已經(jīng)擁有房產(chǎn)，大部分客商以租賃房屋為主，只有其中少量客商擁有較強的經(jīng)濟實力和投資意識。 異地投資客 異地投資客在永川數(shù)量極少，從當前其投資領(lǐng)域來看，主要集中在商業(yè)門面上 的投資。 中國最大管理資源中心 020406080舊城區(qū) 開發(fā)區(qū)購房區(qū)域 4．消費者購房目的，反映市場主流需要，同時反映房地產(chǎn)投資比例。 中國最大管理資源中心 020406080100120環(huán)境 戶型 價位 建筑 物業(yè) 鄰居 封閉性 會所 開發(fā)商 規(guī)模樓盤要求，通過房交會、現(xiàn)場活動、街頭宣傳單和親友口碑流傳的最多，反映出小城市的營銷手段特色。對樓盤品質(zhì)的追求也客觀的反應(yīng)了購房者對改變原有生活方式的渴望以及迫切的需求。傳統(tǒng)的居住模式有以下幾個特點：大家庭、大面積 、對社區(qū)配套缺乏認識、較為封閉、對生活環(huán)境要求不高。 中國最大管理資源中心 02040608 0 ㎡以下 8 1 —1 0 0 ㎡ 1 0 1 —1 2 0 ㎡ 1 2 1 —1 4 0 ㎡ 1 4 1 ㎡以上面積需求面積需求7.戶型需求上，三室一廳和三室二廳為消費者接受程度最高，反映主流消費者的普遍消費需求，同時，二房和四房需求量的相比三房有所減少；消費者普遍能接受錯式戶型。下面是我們對永川市房地產(chǎn)市場 消費者消費習慣及需求調(diào)查報告 消費習慣及消費需求情況 —— 1．在現(xiàn)有住房面積上， 統(tǒng)計項上各個均有分布，但可以很明顯看到， 80— 120 ㎡為目前最普遍的居民住房面積，而此部分居民中的富裕者若有換房需要，則傾向于同等面積以上的住房。顯而易見，本地居民擁有較多的資金，投資能力較強。 20xx年永川市農(nóng)村居民人均純收入 4682元，相比 06年城鎮(zhèn)化進程提高了 2％。積蓄多，講究生活配套的完善、交通的便利、戶型的實用，是本案的一般客戶群。收入豐厚，大多數(shù)已經(jīng)擁有一套以上的房屋，購 買力最強，對交通條件、小區(qū)配套、物業(yè)管理、綠化景觀、戶型要求很高，投資意識強。因此，這部分客戶群是本案重要目標客戶群之一。 機械制造業(yè)：重慶源通電器設(shè)備制造有限公司、重慶海通機械制造有限公司、重慶新泰機械制造有限公司、重慶紅江機械廠； 化工行業(yè)：清華紫光英力天然氣化工有限公司、永川天然氣化工研究所、配套的研究所； 食品加工業(yè)：以釀酒、調(diào)味品、茶葉、肉制品、保鮮食品為主的食品加工業(yè)； 建筑建材行業(yè)：國有建筑業(yè)、民營企業(yè)、私營的小裝飾建材公司、家具家居業(yè) 等； 主導產(chǎn)業(yè)的管理階層工資高，經(jīng)濟承受能力較強，是本案的重點客戶群。 永川老城區(qū)居民 （ 1）、永川市未來發(fā)展的中心轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，而目前永川舊城改造項目少，老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境在今后幾年內(nèi)都不會有過大的改變，生活居住品質(zhì)與新區(qū)有較大差距。 （ 2）、開發(fā)區(qū)之前的安置房、集資房、較早的商品房，這部分住戶對目前已有住房不滿意，要求對產(chǎn)品進行更新?lián)Q代，屬于二次置業(yè)群體。 泰晤士清晨 銷售情況 住宅 戶型配比 套內(nèi) (元 /平方米 ) 建面 (元/平方米 ) 面積 80以下 8090 90100 100110 110120 120130 130 公攤 最高價 總套數(shù) 6 14 3 30 102 9 10 最低價 銷售套 數(shù) 均價 銷售率 項目名稱： 鴻翔 .康橋生活公園 2期香格美林 開發(fā)商 浙江鴻翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶分公司 建筑類型 別墅 /花園洋房 項目區(qū)域 新城區(qū) 交房狀況 清水房 項目地址 永 新城區(qū)人民大道 333號 棠城公園正對面 主力戶型 二室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi) 占地面積 74110平方米 建筑面積 20xx80 物 管 費 多層：前期暫定 /㎡（建筑面積） 建筑密度 25 物管公司 重慶渝海物業(yè)公司（國家 一級企業(yè)） 開盤日期 一期： 20xx年 1月 8日 二期：預(yù)計 20xx年 6月中下旬 入住日期 容 積 率 綠 化 率 40以上 項目名稱： 天秀錦地 開 發(fā) 商 重慶善群房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑類型 普通住宅 項目區(qū)域 新城區(qū) 交房狀況 其他裝修類型 中國最大管理資源中心 項目地址 永川開發(fā)區(qū)人民廣場旁 主力戶型 三室二廳一