【正文】 （ 20xx） 049 20xx1218 港都花園 (二期 ) 103 （ 20xx） 050 20xx1218 巨宇江南 (一期 ) 226 （ 20xx） 051 20xx1218 巨宇江南 (一期 ) 150 （ 20xx） 053 20xx1219 巨宇江南 (一期 ) 200 （ 20xx） 054 20xx1228 竣祥紅河楓景 (一期 ) 372 （ 20xx） 001 20xx111 荷塘月色 (三期 ) 168 （ 20xx） 002 20xx111 美馨花園 43 （ 20xx） 003 20xx116 金域藍(lán)灣 72 （ 20xx） 006 20xx1015 竣祥紅河楓景 (一期 ) 376 （ 20xx） 007 20xx217 荷塘月色 (三期 ) 182 （ 20xx） 008 20xx226 金域藍(lán)灣 108 （ 20xx） 009 20xx226 中環(huán)北路商住樓 30 中國最大管理資源中心 （ 20xx） 010 20xx33 豪都佳苑 240 （ 20xx） 011 20xx39 碧桂園 52 （ 20xx） 012 20xx325 康安尚都 214 （ 20xx） 013 20xx328 善群天秀錦地 320 （ 20xx） 014 20xx414 茶葉大廈 280 （ 20xx） 015 20xx43 銀山源 189 （ 20xx） 016 20xx415 東科蘭喬圣菲 89 （ 20xx） 017 20xx423 桓大泰晤士清晨 174 （ 20xx） 019 20xx417 榮華名都 2 幢 165 合計 —— 4569 新城區(qū) 多層 2184 高層 1068 老城區(qū) 1317 從上表我們可以看到 今年上半年 新城區(qū)樓盤放量接近為老城區(qū)的 3 倍，并以多層項目居多 ，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的多層市場里接近 23 萬方的多層放量也就意味著多層市場競爭將越發(fā)激烈。 進(jìn)入 20xx 年下半年， 奧韻天居八號（二期）、竹映三期（二期） 、 AC世紀(jì)城 (二期 )等高層項目的陸續(xù)面市市場供給結(jié)構(gòu)又會出現(xiàn)較大的變化。 (三 )市場政策影響 房地產(chǎn)“新政”抑制了永川投資性需求和部分自住型需求 “新政”中的金融政策可謂是最有殺傷力的，尤其是加強(qiáng) 對住房消費貸款的嚴(yán)格管理與控制、對商業(yè)用房購房貸款的管理與控制，極大地打擊了市場中的投資性需求。永川最大的購房是來自城區(qū)的二次置業(yè)需求，這部分購房人群中其實多數(shù)是購買環(huán)境更佳、品質(zhì)更高的自住住宅，原有的老住宅則到二手房市場處理作為購買新房的資金，或者出租收益。但在新的金融政策壓力下，這部分購房需求將受到相當(dāng)大的抑制。兩相疊加，從而減少了今年的市場有效需求。 “新政”關(guān)于土地的規(guī)定很可能導(dǎo)致出現(xiàn)開工面積大增與市場觀望氣氛的反差 新的土地政策對囤積土地的開發(fā)商、或者想利用時間差選擇最佳市場機(jī)會進(jìn)行開發(fā)的企業(yè) 也形成非常大的強(qiáng)制性壓力。在此政策壓力下，永川擁有閑置土地的開發(fā)企業(yè)為避免“新政”的制裁，不得不提前進(jìn)行開發(fā)，而且還要按照國家最新的規(guī)定，按照一定比例開發(fā)普通性住宅，并且利潤率還低于過去。這樣，今年永川市場勢必會出現(xiàn)更多的供應(yīng)量，而在市場觀望氣氛比較濃厚的狀況下，投資回收期難免延長，從而極大增加開發(fā)企業(yè)的資金壓力。 資金短缺制約市場供求的增長 這個話題可能與前面的分析有些重復(fù)，但是，房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，是離不 中國最大管理資源中心 開銀行等金融機(jī)構(gòu)的支持的，永川也不例外。目前遍布新老城區(qū)的幾十個開發(fā)企業(yè)，大部分的自有資金 出現(xiàn)不同程度的短缺。如果在樓市狀況好的20xx年，這些開發(fā)企業(yè)還不會擔(dān)心自己的資金鏈條。但是，在執(zhí)行“從緊的貨幣政策”的20xx年，在各金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款額度減少５０％的背景下，主要依靠銀行資金的開發(fā)企業(yè)難免有些困難，特別是自有資金不足的那部分開發(fā)企業(yè)。不僅開發(fā)企業(yè)資金面臨資金壓力，就是購房者也面臨著不小的資金壓力，因為購房貸款的新政策也提高了二次置業(yè)的門檻。及有可能出現(xiàn)購房者持幣觀望而開發(fā)商卻又急于套現(xiàn)的情況。 (四 )市場特點分析 需求速度有所放緩，但市場需求依然強(qiáng)勁。 20xx 年受市場政策的影響，大 部分消費額者持幣觀望情緒嚴(yán)重，但是隨著永川 工業(yè)化與城市化進(jìn)程加速、以及隨著永川區(qū)域性中心城市建設(shè)的不斷深入，永川對周邊地區(qū)的資源吸納和功能輻射作用會進(jìn)一步增強(qiáng)，永川房地產(chǎn)市場的剛性需求依然強(qiáng)烈。 購房區(qū)域發(fā)生變化 從成交商品房住宅的分布區(qū)域看，開發(fā)區(qū)的開發(fā)量占了全市商品房住宅開發(fā)量的 3/4以上，開發(fā)區(qū)已取代老城區(qū)成為永川市房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域。由于規(guī)劃的不斷完善和環(huán)境質(zhì)量的不斷提高，開發(fā)區(qū)以其較大的升值潛力和成熟的配套吸引了眾多的購房者。 外來購房人群比例逐年上升 據(jù)有關(guān)部門數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年 110 月 我區(qū)購房者中，城區(qū)以外購房者（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口和外地人口）比重占到 51%，較 20xx 年提高了近 20 個百分點，并且我區(qū)城區(qū)以外的購房者的比例有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢。主要原因基于以下幾點：重慶市制定了購買第二套商品房的標(biāo)準(zhǔn)后，我區(qū)二次置業(yè)者將受到較大影響，而這部分客戶很多屬于城區(qū)購房者。我區(qū)城區(qū)購房者比例將呈現(xiàn)下滑趨勢；在“十七大”效應(yīng)下，各項具體政策的落實，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的加快，扶持農(nóng)業(yè)，農(nóng)民增收，城市化加快，必將帶動更多農(nóng)民進(jìn)城購房；我區(qū)城市建設(shè)取得飛速發(fā)展，區(qū)域性中心城市、渝西經(jīng)濟(jì)走廊地位日益突出，就業(yè)環(huán)境和居家環(huán)境大幅提 高，將吸引更多外區(qū)域購房者如大足、榮昌等周邊縣城。 20xx年市場銷售提前透支了今年的部分需求 20xx年永川樓市出現(xiàn)高達(dá)５０％的增長速度，則是多方面因素綜合造成的。還與20xx年６月中央批準(zhǔn)成渝地區(qū)作為中國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展實驗區(qū)的“特區(qū)”效應(yīng)所造成的房價追漲，在消費者買漲不買落心態(tài)驅(qū)使下的購房需求提前釋放，或者說透支未來市場需求狀況下所形成的非正常增長，其后果將在20xx年體現(xiàn)出來。 中國最大管理資源中心 二手房市場趨于活躍，房屋成交價格明顯提高 隨著房屋價格的走高，永川市二手房市場逐漸趨于活躍，而且二手房的品質(zhì)也在逐漸提高，會部分分化一手房市場的需求。 四、 20xx 年下半年永川市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 高層主導(dǎo)地位將被動搖，多層成為 08 年主力產(chǎn)品 近幾年，永川高層物業(yè)占據(jù)市場絕對主導(dǎo)地位，尤其是 06 年 6 月 07 年 12 月更是永川樓市高層年，占整個住宅供應(yīng)面積 80%以上。如竹映三期（一期） 6 萬平方米，五洋都市庭園（一二期）約 6 萬平方米，奧韻天居八號（一期）約 4 萬平方米，AC 世紀(jì)城約 4 萬平方米、天繡錦地約 5 萬平方米、馨城國際約 5 萬平方米、東方文都約5 萬平方米等。多層僅有荷塘月色（一二期）約 6 萬平方米，康橋生活公園 （一期）約3 萬平方米，康安尚都（一期） 3 萬平方米，多層不到 20%市場份額。然而 ， 08 年新開發(fā)項目中， 80%以上的樓盤均為多層住宅，如君臨棠城、金域藍(lán)灣、巨宇江南、蘭橋圣菲、綠洲香野，銀山源（一期），加上荷塘月色（三四期）、康安尚都（二期）等，初步估計明年多層住宅供應(yīng)量 50 萬平方米以上，而高層新盤僅少量如竣祥紅河風(fēng)景。 20xx 年下半年永川房地產(chǎn)市場將 呈現(xiàn)較為明顯的供過于求市場現(xiàn)狀。 在 20xx 年的 市場狀態(tài)下 ，激發(fā)了永川新一輪開發(fā)熱朝，各地塊相繼開工并 集中 在20xx 年 面市，如君臨棠城（一期）、金域 藍(lán)灣（一期）、巨宇江南（一期）、蘭橋圣菲（一期）、綠洲香野（一期），銀山源（一期），愛琴海、竣祥紅河風(fēng)景（一期），中央大街、加上荷塘月色（三期）、康安尚都（二期）、五洋都市庭園（三期）、奧韻天居八號（二期）、竹映三期（二期） 6 萬平方米，天繡錦地，康橋生活公園（二期），威尼斯藍(lán)灣、估計在 80 萬平方