【正文】 強經(jīng)濟實力的農(nóng)村進 城經(jīng)商人士和較富裕的農(nóng)村家庭是不可忽視的群體，是本案的一般客戶群?；谝陨显?，當?shù)鼐用駥Ω纳凭幼l件的消費欲望有迫切需求。 40～ 50歲 二次置業(yè)、三次置業(yè)為主。對于此類群體需要進行消費理念上的引導，是本案的需爭取的一般客戶群。教師工資穩(wěn)定，且根據(jù)教育部的規(guī)定，工資不斷增加，再加上各項福利，購買力較強。此外，由于老 城區(qū)樓盤不多，受地域限制，生活品質(zhì)不夠優(yōu)良，無法規(guī)劃都市生活動氛圍。此部分客戶群體數(shù)量較多，消費力較強，是本案的重要客戶群。按照去年新區(qū)一年消化 4800套左右的購買能力來說 ,消化這樣的存量最少需要 1年時間。在明年激烈的市場競爭環(huán)境中，服務將成為產(chǎn)品競爭升級競爭，其中包括售中服務，主要指銷售部服務能力（解決問題能力、處理糾紛能力、服務態(tài)度等）；售后服務，主要指物業(yè)管理，筆者認為這是大盤保持可持續(xù)發(fā)展的最為核心內(nèi)容，也是企業(yè)和項目樹立品牌的必經(jīng)之路。永川作為“實驗區(qū)”中的“示范區(qū)”，在“十七大”效應下，農(nóng)民就業(yè)及收入將得到大力改善，城市化進程加速，為我區(qū)房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展提供強大的市場基礎和推動力。江南（一期）、蘭橋圣菲（一期）、綠洲香野（一期），銀山源（一期），愛琴海、竣祥多層僅有荷塘月色（一二期）約 6 萬平方米，康橋生活公園 （一期）約3 萬平方米，康安我區(qū)城區(qū)購房者比例將呈現(xiàn)下滑趨勢；在“十七大”效應下，各項具體政策的落實，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的加快，扶持農(nóng)業(yè)，農(nóng)民增收，城市化加快，必將帶動更多農(nóng)民進城購房；我區(qū)城市建設取得飛速發(fā)展，區(qū)域性中心城市、渝西經(jīng)濟走廊地位日益突出，就業(yè)環(huán)境和居家環(huán)境大幅提 高，將吸引更多外區(qū)域購房者如大足、榮昌等周邊縣城。不僅開發(fā)企業(yè)資金面臨資金壓力，就是購房者也面臨著不小的資金壓力，因為購房貸款的新政策也提高了二次置業(yè)的門檻。兩相疊加，從而減少了今年的市場有效需求。天秀錦地 320 （ 20xx） 014 20xx414 茶葉大廈 280 （ 20xx） 015 20xx43 銀山源 189 （ 20xx） 016 20xx415 東科農(nóng)村居民人均住房面積達到 36 平方米，城鎮(zhèn)居民人均住房面積達到 25 平方米，居民住宅成套率明顯提高，花園式居住小區(qū)快速發(fā)展，居住環(huán) 中國最大管理資源中心 境更加優(yōu)美。 20xx 年，全區(qū)全社會固定資產(chǎn)投資完成 115 億元，比上年增長 %，是 1996 年的 倍?？傮w而言，當前永川社會、經(jīng)濟在跨越式發(fā)展的關鍵時刻，永川經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)等新區(qū)建設熱烈進行中，發(fā)展機會多，潛力大。 八界全國人大五次會議于 1997 年 3 月 14 日正式審議通過設立重慶直轄市，重新明確重慶的歷史使命 —— 進一步發(fā)揮重慶的區(qū)位優(yōu)勢，龍頭作用、窗 口和輻射作用，帶動西南地區(qū)和長江上游地區(qū)的經(jīng)濟、社會發(fā)展。永 39。曾是江津?qū)^(qū)、永川行政公署所在地， 1992 年建市， 20xx 年 10 月經(jīng)國務院批準撤市設區(qū)。 作為重慶的二線輻射城市，重慶的快速發(fā)展直接帶動了永川的發(fā)展，從 92 年立市至今，城市面貌發(fā)生最大的時期發(fā)生在直 轄后時期，尤其是最近兩、三年，城市新的公共設施，新的商業(yè)形態(tài)的引進及基礎建設更新速度都是最快的。重慶直轄的十年，是永川經(jīng)濟發(fā)展速度最快、質(zhì)量最好的十年，是永川巨變的十年。 20xx 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加到 11720 元；農(nóng)村居民人均純收入增加到 4682 元，； 20xx 年，全區(qū)城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達 億元，貸款余額達 億元。 (二 )20xx 年上市樓盤基本概況 下表是 20xx 年 12 月至 20xx 年 5 月永川樓盤的具體放量 許可證號 發(fā)證日期 項目名稱 體量（㎡） 套數(shù) （ 20xx） 044 20xx1129 君臨 棠城 184 （ 20xx） 045 20xx124 銘森 進入 20xx 年下半年， 奧韻這樣，今年永川市場勢必會出現(xiàn)更多的供應量，而在市場觀望氣氛比較濃厚的狀況下，投資回收期難免延長，從而極大增加開發(fā)企業(yè)的資金壓力。 20xx 年受市場政策的影響，大 部分消費額者持幣觀望情緒嚴重，但是隨著永川 工業(yè)化與城市化進程加速、以及隨著永川區(qū)域性中心城市建設的不斷深入，永川對周邊地區(qū)的資源吸納和功能輻射作用會進一步增強，永川房地產(chǎn)市場的剛性需求依然強烈。 中國最大管理資源中心 二手房市場趨于活躍，房屋成交價格明顯提高 隨著房屋價格的走高，永川市二手房市場逐漸趨于活躍，而且二手房的品質(zhì)也在逐漸提高，會部分分化一手房市場的需求。江南、蘭橋圣菲、綠洲香野，銀山源（一期），加上荷塘月色（三四期）、康安都市庭園（三期）、奧韻我區(qū)優(yōu)越的地理位置，良好的發(fā)展前景，吸引越來越多投資者和置業(yè)者，輻射力與日俱增。 尚都 開 發(fā) 商 重慶市康安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑類型 普通住宅 項目區(qū)域 新城區(qū) 交房狀況 清水房 項目地址 永 川經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)匯龍大道三轉(zhuǎn)盤 (學府美墅對面 ) 主力戶型 三室二廳一衛(wèi)、 占地面積 83250平方米 建筑面積 230000平方米 銷售均價 2080元 /M2 物管公司 重慶市康安物業(yè)管理有限公司 銷售代理 自銷 中國最大管理資源中心 建筑規(guī)劃 一梯兩戶純板式結構、層層退臺洋房 工程進度 主體完工 開盤日期 20xx916 入住日期 20xx730 容 積 率 綠 化 率 35 項目名稱： 荷塘月色 開 發(fā) 商 永川申豐置業(yè)有限責任公司 建筑類型 普通住宅 項目區(qū)域 新城區(qū) 交房狀況 其他裝修類型 項目地址 紅河中路 177號 主力戶型 二室一廳一衛(wèi)、 占地面積 86913平方米 建筑面積 160000平方米 物 管 費 待定 建筑密度 0 銷售均價 2350元 /M2 物管公司 永川申豐物業(yè)管理公司 開盤日期 20xx12 入住日期 容 積 率 綠 化 率 35 荷塘月色三期 銷售情況 住宅 戶型配比 套內(nèi) (元 /平方米 ) 建面 (元/平方米 ) 面積 80以下 8090 90100 100110 110120 120130 130 公攤 最高價 2750 總套數(shù) 0 8 64 114 22 48 108 最低價 2110 銷售套 數(shù) 0 1 14 8 1 0 2 均價 2350 銷售率 0% 13% 22% 7% 5% 0% 2% 項目名稱： 桓大 我們可以從荷塘月色三期的銷售上得出這樣一個結論：永川市新城區(qū)多層產(chǎn)品的競爭已經(jīng)上升到了比產(chǎn)品、比環(huán)境、比配套的全面品質(zhì)競爭上。此部分客戶群數(shù)量不多，但是具備有效性，是為本案的重要客戶群。他們的收入方式多樣化（隱性 收入、灰色收入等等），購買力強，對住宅品質(zhì)要求高，成為本案的重要目標客戶群。 府行政、工檢法單位 此類群體工資穩(wěn)定，隱性收入來源廣，消費力強勁；同時，原來的住所多為單位集資房，居住環(huán)境、物業(yè)管理較差，戶型規(guī)劃不合理，品質(zhì)差。此年齡段人群外出打工比例高，收入也相對較高，消費力比較強勁，購房有效度高，為本案重要目標客戶群。是本案的次要客戶群。 中國最大管理資源中心 根據(jù)分析得出，這部分消費者是本案的首要目標客戶群。 拆遷戶 拆遷戶不是本案考量的重點，只有少量追求生活高品質(zhì)的客戶群才是本案爭取的對象，視為本案的一般客戶群。因此，對本案而言，只能把他們歸納為投資領域的一般客戶群。 020406080一次購房 二次購房 投資 為子女購房 為父母購房 第二居所 5．在付款方式上，選擇一次性、分期和按揭的約各半，消費觀念正處于進一步轉(zhuǎn)變中。并且集中于 府行政、工檢法單位 、文化教育產(chǎn)業(yè) 、 主導產(chǎn)業(yè) 、 金融、醫(yī)療、交通運輸行業(yè)等高收入行業(yè)之中。