【正文】 衛(wèi) 占地面積 暫無數(shù)據(jù) 建筑面積 暫無數(shù)據(jù) 物 管 費(fèi) 待定 建筑密度 0 銷售均價(jià) 2610元 /M2 物管公司 暫無數(shù)據(jù) 銷售代理 重慶 晟城地產(chǎn)顧問有限公司 開盤日期 20xx325 入住日期 小結(jié)： 新區(qū)現(xiàn)有樓盤存量總套數(shù)約為： 3250套；已售完約： 1400套；存量未售約： 1850套；加上今年下半年即將推出的 康安 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)將升級(jí)為服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)。 我區(qū)房?jī)r(jià) 還有向上的可能。紅河風(fēng)景。如竹映三期（一期） 6 萬平方米，五洋由于規(guī)劃的不斷完善和環(huán)境質(zhì)量的不斷提高，開發(fā)區(qū)以其較大的升值潛力和成熟的配套吸引了眾多的購房者。目前遍布新老城區(qū)的幾十個(gè)開發(fā)企業(yè)，大部分的自有資金 出現(xiàn)不同程度的短缺。 (三 )市場(chǎng)政策影響 房地產(chǎn)“新政”抑制了永川投資性需求和部分自住型需求 “新政”中的金融政策可謂是最有殺傷力的，尤其是加強(qiáng) 對(duì)住房消費(fèi)貸款的嚴(yán)格管理與控制、對(duì)商業(yè)用房購房貸款的管理與控制，極大地打擊了市場(chǎng)中的投資性需求。紅河楓景 (一期 ) 372 （ 20xx） 001 20xx111 荷塘月色 (三期 ) 168 （ 20xx） 002 20xx111 美馨花園 43 （ 20xx） 003 20xx116 金域藍(lán)灣 72 （ 20xx） 006 20xx1015 竣祥 20xx 年，城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)支出 8423 元；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出 3265 元，居民 的消費(fèi)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了深刻變化，用于食品方面的支出比重明顯降低，而用于住房、通訊、醫(yī)療、教育方面的支出比例上升。 20xx 年，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值完成 億元，在全重慶市 40個(gè)區(qū)縣中排在第 11 位，比上年增長(zhǎng) %；按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值達(dá) 16265元。在《重慶市 1996—— 2020 城市總體規(guī)劃》中永川屬于以特大城市重慶都市圈為中心城市的城鎮(zhèn)密集區(qū)，被圈定為規(guī)劃中的九個(gè)地區(qū)中心城市之一，定位為重慶西部地區(qū)重要的交通樞紐和商貿(mào)中心，以加工工業(yè)為主導(dǎo)的工商業(yè)城市。為全國(guó)綜合改革試點(diǎn)市、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)重點(diǎn)市、村民自治模范市和全國(guó)城市環(huán)境綜合整治、廣播電視、科技、創(chuàng)衛(wèi)先進(jìn)市，是重慶二級(jí)經(jīng)濟(jì) 圈、渝西經(jīng)濟(jì)走廊上的地區(qū)性中心城市。 中國(guó)最大管理資源中心 第一部分 市場(chǎng)分析 一、 永川市區(qū)域政治、地理狀況 永川歷史悠久、山川秀美 ,人民熱情善良、經(jīng)濟(jì)比較繁榮。 永川東距重慶 63 公里，西離成都 276 公里，成渝鐵路、成渝公路、成渝高速公路橫貫全境，“黃金水道”長(zhǎng)江流經(jīng)市鏡南端 21 公里。到 2020 年，把永川建設(shè)成為川渝經(jīng)濟(jì)帶上現(xiàn)代化大城市和渝西地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)物流中心、山 中國(guó)最大管理資源中心 水園林城市。 1 9 9 7 年 2 0 0 7 年G D P 總量及增幅050100150200總量024681012141618增幅%總量增幅%指數(shù) ( 總量)總量 98 增幅% 13 13 13 1997年1998年1999年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年 財(cái)政收入大幅增長(zhǎng)。居民消費(fèi)實(shí)現(xiàn)了由量向質(zhì)的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)更多地投向發(fā)展型和娛樂型生活資料，形成多元化消費(fèi)，居民現(xiàn)代和享受型的耐用品增長(zhǎng)較快。紅河楓景 (一期 ) 376 （ 20xx） 007 20xx217 荷塘月色 (三期 ) 182 （ 20xx） 008 20xx226 金域藍(lán)灣 108 （ 20xx） 009 20xx226 中環(huán)北路商住樓 30 中國(guó)最大管理資源中心 （ 20xx） 010 20xx33 豪都佳苑 240 （ 20xx） 011 20xx39 碧桂園 52 （ 20xx） 012 20xx325 康安永川最大的購房是來自城區(qū)的二次置業(yè)需求，這部分購房人群中其實(shí)多數(shù)是購買環(huán)境更佳、品質(zhì)更高的自住住宅，原有的老住宅則到二手房市場(chǎng)處理作為購買新房的資金，或者出租收益。如果在樓市狀況好的20xx年，這些開發(fā)企業(yè)還不會(huì)擔(dān)心自己的資金鏈條。 外來購房人群比例逐年上升 據(jù)有關(guān)部門數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年 110 月 我區(qū)購房者中，城區(qū)以外購房者（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口和外地人口）比重占到 51%，較 20xx 年提高了近 20 個(gè)百分點(diǎn)，并且我區(qū)城區(qū)以外的購房者的比例有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)。都市庭園（一二期）約 6 萬平方米，奧韻 20xx 年下半年永川房地產(chǎn)市場(chǎng)將 呈現(xiàn)較為明顯的供過于求市場(chǎng)現(xiàn)狀。 雖然國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，但永川房?jī)r(jià)仍持續(xù)上漲，因?yàn)閲?guó)家宏觀調(diào)控 打壓的是投資者和投機(jī)者，而永川以自住需求為主，投資者比重很小。 通過房交 會(huì)獲悉，明年永川房地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)形態(tài)豐富，各具特色。尚都（二期）、奧韻但此部分客戶群較少，不是本案 中國(guó)最大管理資源中心 的主要客戶群。隨著收入水平和居住理念的提升，越來越多的居民開始進(jìn)行二次置業(yè)； （ 2）、開發(fā)區(qū)已成為永川房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)和投資的熱土，根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心的資料顯示，在開發(fā)區(qū)投資、購買自住房的老城區(qū)消費(fèi)者比例逐年上升，比重增加明顯；伴隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展、居民收入水平的增加、市場(chǎng)商品房供應(yīng)質(zhì)量的提升和數(shù)量的增加、外地客商的資金流入，進(jìn)入新區(qū)居住和投資的消費(fèi)者將持續(xù)增加， 20xx年此部分客戶群在開發(fā)區(qū)購置房產(chǎn)的比例暴漲就是一個(gè)極具說服力的例子； （ 3）、初次購房者，購房方向 70％以上傾向于開發(fā)區(qū)。 電子通訊產(chǎn)業(yè) 電信、郵政行業(yè)從業(yè)人員多，有移動(dòng)通信、聯(lián)通、郵政、手機(jī)專賣店等，屬于高薪行業(yè)，且在興建的電信局緊鄰本案，客源較廣； 各電腦專賣店、電子配件、電器商場(chǎng)等，管理階層員工工資穩(wěn)定，潛在消費(fèi)力一般。 金融、醫(yī)療、交通運(yùn)輸行業(yè) 收入穩(wěn)定，且福利好，文化素質(zhì)高，對(duì)居住品質(zhì)要求高，對(duì)開發(fā)區(qū)認(rèn)可度高，投資意識(shí)強(qiáng)，是本案的重要客戶群之一。只要產(chǎn)品符合他們的需求，在價(jià)格上不存在高低問題。 ◎◎自住型客戶群分析 以改善居住品質(zhì)為目的消費(fèi)者 20xx年永川城區(qū)常駐人口 ， 20xx年城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá) 11720元， 現(xiàn)有住房品質(zhì)已無法滿足居民的居住需求。每年城市建設(shè)用地維持在大約 ，每年從農(nóng)村遷入城市的人口大約為 5000人左右。目前永川市場(chǎng)投資渠道狹窄，股市只有少量股民，經(jīng)商投資風(fēng)險(xiǎn)大，而房地產(chǎn)市場(chǎng)是少數(shù)幾個(gè)能看的見“錢景”的投資領(lǐng)域。 11%13%35%20%14%7%6 0 平以下6 1 —8 0 平8 1 —1 0 0 平1 0 1 —1 2 0 平1 2 1 —1 4 0 平1 4 0 平以上，可反映未來一段時(shí)間居民消費(fèi)熱情和消費(fèi)心理預(yù)期，反映當(dāng)前房地產(chǎn)的熱度。 1% 6%7%23%43%11%5% 4%一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳四室二廳復(fù)式躍式 8．對(duì)購房地點(diǎn)的影響上，交通和區(qū)域發(fā)展前景占最大比例，說明追求生活的便利性，以及房產(chǎn)的保值、 升值是人們普遍關(guān)心的因素，另外，關(guān)心孩子教育、對(duì)價(jià)格敏感度都是選擇購房地點(diǎn)的重要因素。就本項(xiàng)目產(chǎn)品的自身特性而言我們就必須對(duì)這一類客戶進(jìn)行一個(gè)有針對(duì)性的引導(dǎo)。 中國(guó)最大管理資源中心 在樓盤選擇上，小區(qū)環(huán)境、戶型格局、小區(qū)物業(yè)成為了購房者選擇房屋的重要因素。對(duì) “錦上添花”的會(huì)所等不熟悉的東西要求不高。 01020304050601年 內(nèi) 1— 2年 內(nèi) 3— 5年 內(nèi) 5年 以后置業(yè)時(shí)限 3．選擇購房區(qū)域，新區(qū)以較大的優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先舊區(qū) ，說明市政建設(shè)更為宏偉、完善的新區(qū)的確具備較大吸引力。鑒于地 產(chǎn)投資領(lǐng)域的逐漸火爆和投資客數(shù)量的持續(xù)增加，本地居民當(dāng)仁不讓地成為本案的投資領(lǐng)域的首要客戶群。因此，具備較