【正文】 場唐灃國際華晶商務(wù)廣場新長安國際數(shù)字大廈 邁科國際旺座現(xiàn)代城洛克大廈匯金國際橡樹街區(qū) 空置率較高：一層 20%，二層以上 60%齊魯銀行渣打銀行興業(yè)銀行洗浴、餐飲、游泳中信銀行重慶銀行廣本 4S店邁科底商 卜蜂蓮花 唐灃國際鋪劃面積較大 橡樹街區(qū)空置率較高灃惠南路 唐延路社區(qū)商業(yè)分布圖：93【社區(qū)商業(yè)特征】 白沙路為斷頭路，沿線只有南側(cè)的楓林綠洲底商，一拖二形式，租金約 6070元 /㎡，以商務(wù)辦公和生活休閑、汽車服務(wù)等業(yè)態(tài)為主，租金實現(xiàn)較差科技六路楓林綠洲楓林綠洲沿街一拖二底商，以商務(wù)辦公和生活休閑為主，少有空置高新區(qū)白沙路社區(qū)商業(yè)分布圖：白沙路94【社區(qū)商業(yè)特征】 科技六路目前以楓林綠洲、蘭亭坊等社區(qū)底商為主，一層或一拖二形式，以休閑和精品零售為主，首層租金約 100150元 /㎡，未來將出現(xiàn)錦世達(dá)等多個集中商業(yè)，商業(yè)發(fā)展前景較好蘭亭坊蘭亭坊沿街 2層底商，以休閑和精品零售為主，少量空置 楓林綠洲沿街商鋪少，主餐飲科技六路高新區(qū)科技六路社區(qū)商業(yè)分布圖：建邦華庭95【商業(yè)街特征】 栗園商業(yè)步行街主要為沿街二層商鋪，少量三層，小型餐飲和服飾類店鋪為主，首層租金約 120130元 /㎡ /月，經(jīng)營狀況較好栗園商業(yè)街，一層以服飾為主，二層以小型餐飲為主，輔少量休閑養(yǎng)生96【未來供應(yīng)】 在售項目均為小體量沿街商業(yè)，約 ㎡；未來供應(yīng)均為中大規(guī)模集中型商業(yè)，約 40萬㎡，競爭壓力較大人防商業(yè)項目禾盛京廣中心錦世達(dá)項目中大國際綠地正大繽紛城國際購物中心高新逸品 裕昌太陽城高山流水和城都市之門榮禾城市理想高新區(qū)未來區(qū)域商業(yè)供應(yīng)項目分布圖：97【典型項目】 中大國際悅西安項目規(guī)劃有國際奢侈品購物中心、餐飲、休閑和美容等業(yè)態(tài)，為高端財富人群提供一站式購物體驗奢侈品購物中心部分樓層品牌分布：GF： LV， Giogio Armani， Prada， Stefano Ricci1F： LV， Tad39。s， Roger Vivier， Maxmara， FENDI， Versace，Piaget， Bvlgari， Salvatore Ferragamo， TiffanyCo2F： Giada， DAKS， Armani Collezioni， Guiseppe Zanotti，Maxmara， Zilli， Brunello Cucinelli， ， Canali， Lanvin，Kiton， Stefano Ricci；其它商業(yè)業(yè)態(tài)： 餐飲、休閑、美容等；購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)均為國際知名奢侈品一線品牌，滿足高端財富人群需求；還規(guī)劃有餐飲、休閑和美容等商業(yè)業(yè)態(tài)，實現(xiàn)一站式購物體驗；98【典型項目】 禾盛京廣中心未來規(guī)劃約 3萬㎡體驗式類百貨主題商業(yè)，大型下沉式廣場 +購物 +餐飲 +休閑娛樂，一站式購物中心項目業(yè)態(tài)規(guī)劃意向 ——p 負(fù)一層： 以美食城及精品超市為帶動的生活服務(wù)配套型精品商街；p 一層： 入口銀行（金融辦公場所）及內(nèi)街品牌潮流名店構(gòu)成的名品潮牌主題街，北側(cè)外街咖啡、西式快餐，南側(cè)外街中餐等生活餐飲；p 二層： 外街延續(xù)一拖二業(yè)態(tài)分布，二層內(nèi)街以國際名品旗艦店及國內(nèi)品牌名店構(gòu)成的名品潮流主題街；p 三層： 高端商務(wù)休閑配套及國際風(fēng)情主題餐飲街為主；99此處添加公司信息【典型項目】 錦世達(dá)木塔寨項目定位高端城市綜合體，商業(yè)規(guī)劃有大型購物中心和品牌體驗中心，為客戶提供一站式購物體驗?zāi)舅?guī)劃鳥瞰圖p錦世達(dá)木塔寨項目： 將建成集商務(wù)辦公、文化娛樂、居住休閑、購物餐飲等多種功能于一身的具有國際水準(zhǔn)的城市綜合體，并在其內(nèi)建設(shè)一座高達(dá) 320米、 80層左右的辦公樓，而在高新區(qū)中央商務(wù)區(qū)的創(chuàng)業(yè)新大陸，規(guī)劃面積 260畝的區(qū)域內(nèi)，也將建設(shè) 2棟 260米、 60層左右的超高層建筑， 14棟約 100米左右的高層建筑，這些都將成為高新區(qū)的新地標(biāo)。木塔寨規(guī)劃平面圖100【典型項目】 榮禾云圖 ——獨棟商業(yè) +沿街商業(yè)，獨棟為中高端百貨類商業(yè)規(guī)劃所在區(qū)位項目區(qū)位情況：n區(qū)位： 西安市高新區(qū)太白南路與電子二路交匯處 ；n項目位于電子商城商圈內(nèi)，商業(yè)氛圍薄弱，以住宅項目和中小企業(yè)為主； 地段對商業(yè)價值的支撐較強。項目商業(yè)的定位方向：n住宅 2層底商， 6樓四層獨立商業(yè)樓，連同寫字樓 1~3層， 單層面積約為 2400平米（ 拖二的形式， ）n未對沿街商業(yè)整體有明確的定位，也沒有對每一層的功能有明確定位 。項目銷售結(jié)果：n銷售價格：28000~32023元 /平米；n銷售情況： 2023年 6月開始賣， 截止目前售 1500平101【購買客戶】 購買商鋪的客戶以投資為主，看重區(qū)域未來的升值潛力置業(yè)顧問語錄 —— 榮禾城市理想u交通有優(yōu)勢，大部分為投資客，有部分客戶會合買大鋪面，現(xiàn)在我們價位較低的，后期估計會上浮置業(yè)顧問語錄 —— 建邦華庭u 沒有開售，前期咨詢的幾乎都是投資的，也有部分住宅業(yè)主有意向買來自用。木塔寨是政府大力發(fā)展的版塊，商業(yè)潛力非常大，預(yù)計開盤在 3~4萬的價格置業(yè)顧問語錄 —— 高山流水和城u在丈八東路與太白路十字，交通區(qū)位特別好，底商其中 2萬平被同一投資商購置。目前價位 ，直通錦業(yè)路，未來投資回報可觀置業(yè)顧問語錄 ——CROSS 萬象匯u 一期 ，都是老客戶投資用，未來近兩萬方自持居多，以中高端百貨定位進(jìn)行招商102【消費客戶】第一類： 高新區(qū)商務(wù)辦公人群，以金融服務(wù)、餐飲及精品購物、休閑娛樂為主客戶訪談（公司公關(guān)，女， 26歲左右）：u我們接待客戶一般選擇離公司較近的咖啡廳、西餐廳或者快餐廳。第一次見面的客戶一般會去咖啡廳，環(huán)境比較安靜，可以很好的進(jìn)行交流；如果見客戶的時間正好是進(jìn)餐時間，一般會去高檔餐廳，像西餐廳或者上菜比較快的高檔中餐；如果時間很緊，一般會去快餐，其實我們一般不選擇快餐，快餐環(huán)境嘈雜，不容易跟客戶進(jìn)行溝通。客戶訪談（公司財務(wù)，男， 23歲左右）：u我們公司沒有設(shè)餐廳，中午一般跟同事們?nèi)タ觳偷瓿燥?，有時去 KFC一類的西式簡餐，有時會去中式的快餐店。通過 27份針對高新區(qū)企業(yè)員工的有效問卷調(diào)查得出以下結(jié)論：216。一般以 商務(wù)餐飲、禮品性消費 為主；216。逗留時間一般為 ；216。人均消費水平一般在 50200元 ；216。消費類別有限， 目的性較強 ；【 關(guān)鍵詞 】 ：商務(wù)餐飲精品購物休閑娛樂103【消費客戶】第二類： 高新區(qū)及周邊居住人群，以餐飲零售及生活服務(wù)等家庭日常消費為主此處添加公司信息客戶訪談（楓林綠洲業(yè)主，女， 33歲左右）：u 周末的時候喜歡跟家人朋友聚餐，大家高高興興的聊天；u平時沒事的時候，我們一家喜歡跟朋友們一起去唱歌，我老公比較 喜歡健身 ，經(jīng)常去游泳和打網(wǎng)球；客戶訪談（橡樹街區(qū)業(yè)主，男， 28歲左右） ：u 晚上吃晚飯之后，去公園隨便逛逛，喝個咖啡、吃個烤肉什么的；客戶訪談（楓林意樹業(yè)主，女， 30歲左右） ：u我比較喜歡去屈臣氏買自己用的化妝品和家庭使用的日化用品，或者去 SPA會館去做個美容；通過 30份針對高新區(qū)居民的有效問卷調(diào)查得出以下結(jié)論：216。一般以 餐飲、零售、生活服務(wù) 為主；216。逗留時間一般為 24個小時 ；216。人均消費水平一般在 50200元 ；216。消費類別豐富， 以餐飲及休閑類為主 ；【 關(guān)鍵詞 】 ：餐飲零售休閑娛樂生活服務(wù)104【商業(yè)市場小結(jié)】市場格局u 集中商業(yè)分布在科技路與高新路和太白南路的交匯處、太白南路中段電子商城商圈內(nèi)；高新以高端百貨為主，太白南路以滿足日常生活和電子電器為主；u 高新路租金水平約 200220元 /㎡，租金實現(xiàn)最好；其次為太白南路、唐延路 灃惠南路、科技六路、栗園商業(yè)街、白沙路；形式以辦公底商及一拖二社區(qū)底商為主，業(yè)態(tài)涵蓋商務(wù)辦公及餐飲、便利店、超市、美容美發(fā)等生活服務(wù)類； 科技六路聯(lián)通高新路與太白南路，未來發(fā)展?jié)摿^大；u在售項目均為小體量沿街商業(yè)，約 ㎡；未來供應(yīng)均為中大規(guī)模集中型商業(yè)，約 40萬㎡，競爭壓力較大u 西安市商業(yè)市場處于量價齊升的局面， 2023年商業(yè)成交面積突破百萬平米，預(yù)計 2023年商業(yè)成交量將繼續(xù)攀升u 兩核四帶：高新商圈和電子商城商圈是高新版塊商核，集中商業(yè)分布在科技路和太白南路沿線，太白南路東側(cè)和高新路兩側(cè)大型住宅社區(qū)和寫字樓周邊分布社區(qū)商業(yè)u購買客戶特征： 投資客戶為主，看重區(qū)域未來的升值潛力u消費客戶特征： 高新區(qū)商務(wù)辦公人群，以金融服務(wù)、餐飲及精品購物、休閑娛樂為主；高新區(qū)及周邊居住人群，以餐飲零售及生活服務(wù)等家庭日常消費為主；市場表現(xiàn)客戶特征105u寫字樓整體分布比較集中，聚集在科技路、唐延路和錦業(yè)路沿線；u甲級寫字樓后續(xù)供應(yīng)較多，核心地段甲級寫字樓優(yōu)勢明顯；u乙級寫字樓可從標(biāo)準(zhǔn)層劃分、物業(yè)服務(wù)和性價比方面發(fā)力；寫字樓【市場機會初判】uSOHO公寓需求量較大，居住公寓去化速度較快，但整體價格實現(xiàn)度不高；uSOHO公寓客戶多為中小型企業(yè)自用客戶，居住型客戶多為投資客戶；均看中性價比和實用性；公寓u科技六路聯(lián)通高新路與太白路，未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大；u目前來看科技六路沿線商業(yè)租金水平偏低，有較大提升空間；u未來區(qū)域內(nèi)集中商業(yè)供應(yīng)在 40萬方以上，競爭壓力較大；商業(yè)106謝 謝一月 2108:53:1208:5308:53一月 21一月 2108:53 08:5308:53:12一月 21一月2108:53:122023/1/22 8:53:12? 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 08:53:1208:53:1208:531/22/2023 8:53:12 AM? 1以我獨沈久，愧君相 見頻 。 一月 2108:53:1208:53Jan2122Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 08:53:1208:53:1208:53Friday, January 22, 2023? 1乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 一月 21一月 2108:53:1208:53:12January 22, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 22 一月 20238:53:12 上午 08:53:12一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 一月 218:53 上午 一月 2108:53January 22, 2023? 1行 動 出成果，工作出 財 富。 2023/1/22 8:53:1208:53:1222 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 8:53:12 上午 8:53 上午 08:53:12一月 21? 沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 08:53:1208:53:1208:531/22/2023 8:53:12 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的 積 累。 一月 2108:53:1208:53Jan2122Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 08:53:1208:53:1208:53Friday, January 22, 2023? 1不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 一月 21一月 2108:53:1208:53:12January 22, 2023? 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 22 一月 20238:53:12 上午 08:53:12一月 21? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 。 一月 218:53 上午 一月 2108:53January 22, 2023? 1少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。 2023/1/22 8:53:1208:53:1222 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 8:53:12 上午 8:53 上午 08:53:12一月 21? 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 08:53:1208:53:1208:531/22/2023 8:53:12 AM? 1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 一月 2108:53:1208:53Jan2122Jan21? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 08:53:1208:53:1208:53Friday, January 22, 2023? 1知人者智，自知者明。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 一月 21一月 2108:53:1208:53:12January 22, 2023? 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 22 一月 20238:53:12 上午 08:53:12一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 一月 218:53 上午 一月 2108:53January 22, 2023? 1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 2023/1/2