【正文】 場(chǎng)唐灃國(guó)際華晶商務(wù)廣場(chǎng)新長(zhǎng)安國(guó)際數(shù)字大廈 邁科國(guó)際旺座現(xiàn)代城洛克大廈匯金國(guó)際橡樹(shù)街區(qū) 空置率較高：一層 20%，二層以上 60%齊魯銀行渣打銀行興業(yè)銀行洗浴、餐飲、游泳中信銀行重慶銀行廣本 4S店邁科底商 卜蜂蓮花 唐灃國(guó)際鋪劃面積較大 橡樹(shù)街區(qū)空置率較高灃惠南路 唐延路社區(qū)商業(yè)分布圖：93【社區(qū)商業(yè)特征】 白沙路為斷頭路，沿線只有南側(cè)的楓林綠洲底商，一拖二形式，租金約 6070元 /㎡，以商務(wù)辦公和生活休閑、汽車服務(wù)等業(yè)態(tài)為主，租金實(shí)現(xiàn)較差科技六路楓林綠洲楓林綠洲沿街一拖二底商，以商務(wù)辦公和生活休閑為主，少有空置高新區(qū)白沙路社區(qū)商業(yè)分布圖：白沙路94【社區(qū)商業(yè)特征】 科技六路目前以楓林綠洲、蘭亭坊等社區(qū)底商為主，一層或一拖二形式，以休閑和精品零售為主，首層租金約 100150元 /㎡，未來(lái)將出現(xiàn)錦世達(dá)等多個(gè)集中商業(yè)，商業(yè)發(fā)展前景較好蘭亭坊蘭亭坊沿街 2層底商，以休閑和精品零售為主，少量空置 楓林綠洲沿街商鋪少，主餐飲科技六路高新區(qū)科技六路社區(qū)商業(yè)分布圖：建邦華庭95【商業(yè)街特征】 栗園商業(yè)步行街主要為沿街二層商鋪，少量三層，小型餐飲和服飾類店鋪為主，首層租金約 120130元 /㎡ /月，經(jīng)營(yíng)狀況較好栗園商業(yè)街，一層以服飾為主，二層以小型餐飲為主，輔少量休閑養(yǎng)生96【未來(lái)供應(yīng)】 在售項(xiàng)目均為小體量沿街商業(yè)，約 ㎡；未來(lái)供應(yīng)均為中大規(guī)模集中型商業(yè)，約 40萬(wàn)㎡，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大人防商業(yè)項(xiàng)目禾盛京廣中心錦世達(dá)項(xiàng)目中大國(guó)際綠地正大繽紛城國(guó)際購(gòu)物中心高新逸品 裕昌太陽(yáng)城高山流水和城都市之門榮禾城市理想高新區(qū)未來(lái)區(qū)域商業(yè)供應(yīng)項(xiàng)目分布圖：97【典型項(xiàng)目】 中大國(guó)際悅西安項(xiàng)目規(guī)劃有國(guó)際奢侈品購(gòu)物中心、餐飲、休閑和美容等業(yè)態(tài)，為高端財(cái)富人群提供一站式購(gòu)物體驗(yàn)奢侈品購(gòu)物中心部分樓層品牌分布：GF： LV， Giogio Armani， Prada， Stefano Ricci1F： LV， Tad39。s， Roger Vivier， Maxmara， FENDI， Versace，Piaget， Bvlgari， Salvatore Ferragamo， TiffanyCo2F： Giada， DAKS， Armani Collezioni， Guiseppe Zanotti，Maxmara， Zilli， Brunello Cucinelli， ， Canali， Lanvin，Kiton， Stefano Ricci；其它商業(yè)業(yè)態(tài)： 餐飲、休閑、美容等；購(gòu)物中心商業(yè)業(yè)態(tài)均為國(guó)際知名奢侈品一線品牌，滿足高端財(cái)富人群需求；還規(guī)劃有餐飲、休閑和美容等商業(yè)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)一站式購(gòu)物體驗(yàn)；98【典型項(xiàng)目】 禾盛京廣中心未來(lái)規(guī)劃約 3萬(wàn)㎡體驗(yàn)式類百貨主題商業(yè)，大型下沉式廣場(chǎng) +購(gòu)物 +餐飲 +休閑娛樂(lè)，一站式購(gòu)物中心項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃意向 ——p 負(fù)一層： 以美食城及精品超市為帶動(dòng)的生活服務(wù)配套型精品商街；p 一層： 入口銀行（金融辦公場(chǎng)所）及內(nèi)街品牌潮流名店構(gòu)成的名品潮牌主題街，北側(cè)外街咖啡、西式快餐，南側(cè)外街中餐等生活餐飲；p 二層： 外街延續(xù)一拖二業(yè)態(tài)分布，二層內(nèi)街以國(guó)際名品旗艦店及國(guó)內(nèi)品牌名店構(gòu)成的名品潮流主題街；p 三層： 高端商務(wù)休閑配套及國(guó)際風(fēng)情主題餐飲街為主；99此處添加公司信息【典型項(xiàng)目】 錦世達(dá)木塔寨項(xiàng)目定位高端城市綜合體，商業(yè)規(guī)劃有大型購(gòu)物中心和品牌體驗(yàn)中心，為客戶提供一站式購(gòu)物體驗(yàn)?zāi)舅?guī)劃鳥(niǎo)瞰圖p錦世達(dá)木塔寨項(xiàng)目： 將建成集商務(wù)辦公、文化娛樂(lè)、居住休閑、購(gòu)物餐飲等多種功能于一身的具有國(guó)際水準(zhǔn)的城市綜合體，并在其內(nèi)建設(shè)一座高達(dá) 320米、 80層左右的辦公樓，而在高新區(qū)中央商務(wù)區(qū)的創(chuàng)業(yè)新大陸，規(guī)劃面積 260畝的區(qū)域內(nèi)，也將建設(shè) 2棟 260米、 60層左右的超高層建筑， 14棟約 100米左右的高層建筑，這些都將成為高新區(qū)的新地標(biāo)。木塔寨規(guī)劃平面圖100【典型項(xiàng)目】 榮禾云圖 ——獨(dú)棟商業(yè) +沿街商業(yè)，獨(dú)棟為中高端百貨類商業(yè)規(guī)劃所在區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位情況：n區(qū)位： 西安市高新區(qū)太白南路與電子二路交匯處 ；n項(xiàng)目位于電子商城商圈內(nèi)，商業(yè)氛圍薄弱，以住宅項(xiàng)目和中小企業(yè)為主； 地段對(duì)商業(yè)價(jià)值的支撐較強(qiáng)。項(xiàng)目商業(yè)的定位方向：n住宅 2層底商， 6樓四層獨(dú)立商業(yè)樓，連同寫字樓 1~3層， 單層面積約為 2400平米（ 拖二的形式， ）n未對(duì)沿街商業(yè)整體有明確的定位，也沒(méi)有對(duì)每一層的功能有明確定位 。項(xiàng)目銷售結(jié)果：n銷售價(jià)格：28000~32023元 /平米；n銷售情況： 2023年 6月開(kāi)始賣， 截止目前售 1500平101【購(gòu)買客戶】 購(gòu)買商鋪的客戶以投資為主，看重區(qū)域未來(lái)的升值潛力置業(yè)顧問(wèn)語(yǔ)錄 —— 榮禾城市理想u交通有優(yōu)勢(shì)，大部分為投資客，有部分客戶會(huì)合買大鋪面，現(xiàn)在我們價(jià)位較低的，后期估計(jì)會(huì)上浮置業(yè)顧問(wèn)語(yǔ)錄 —— 建邦華庭u 沒(méi)有開(kāi)售，前期咨詢的幾乎都是投資的，也有部分住宅業(yè)主有意向買來(lái)自用。木塔寨是政府大力發(fā)展的版塊，商業(yè)潛力非常大，預(yù)計(jì)開(kāi)盤在 3~4萬(wàn)的價(jià)格置業(yè)顧問(wèn)語(yǔ)錄 —— 高山流水和城u在丈八東路與太白路十字，交通區(qū)位特別好，底商其中 2萬(wàn)平被同一投資商購(gòu)置。目前價(jià)位 ，直通錦業(yè)路，未來(lái)投資回報(bào)可觀置業(yè)顧問(wèn)語(yǔ)錄 ——CROSS 萬(wàn)象匯u 一期 ，都是老客戶投資用，未來(lái)近兩萬(wàn)方自持居多，以中高端百貨定位進(jìn)行招商102【消費(fèi)客戶】第一類： 高新區(qū)商務(wù)辦公人群，以金融服務(wù)、餐飲及精品購(gòu)物、休閑娛樂(lè)為主客戶訪談（公司公關(guān)，女， 26歲左右）：u我們接待客戶一般選擇離公司較近的咖啡廳、西餐廳或者快餐廳。第一次見(jiàn)面的客戶一般會(huì)去咖啡廳，環(huán)境比較安靜，可以很好的進(jìn)行交流；如果見(jiàn)客戶的時(shí)間正好是進(jìn)餐時(shí)間，一般會(huì)去高檔餐廳，像西餐廳或者上菜比較快的高檔中餐；如果時(shí)間很緊，一般會(huì)去快餐，其實(shí)我們一般不選擇快餐，快餐環(huán)境嘈雜，不容易跟客戶進(jìn)行溝通?？蛻粼L談（公司財(cái)務(wù)，男， 23歲左右）：u我們公司沒(méi)有設(shè)餐廳，中午一般跟同事們?nèi)タ觳偷瓿燥垼袝r(shí)去 KFC一類的西式簡(jiǎn)餐，有時(shí)會(huì)去中式的快餐店。通過(guò) 27份針對(duì)高新區(qū)企業(yè)員工的有效問(wèn)卷調(diào)查得出以下結(jié)論：216。一般以 商務(wù)餐飲、禮品性消費(fèi) 為主；216。逗留時(shí)間一般為 ；216。人均消費(fèi)水平一般在 50200元 ；216。消費(fèi)類別有限， 目的性較強(qiáng) ；【 關(guān)鍵詞 】 ：商務(wù)餐飲精品購(gòu)物休閑娛樂(lè)103【消費(fèi)客戶】第二類： 高新區(qū)及周邊居住人群，以餐飲零售及生活服務(wù)等家庭日常消費(fèi)為主此處添加公司信息客戶訪談（楓林綠洲業(yè)主，女， 33歲左右）：u 周末的時(shí)候喜歡跟家人朋友聚餐，大家高高興興的聊天；u平時(shí)沒(méi)事的時(shí)候，我們一家喜歡跟朋友們一起去唱歌，我老公比較 喜歡健身 ，經(jīng)常去游泳和打網(wǎng)球；客戶訪談（橡樹(shù)街區(qū)業(yè)主，男， 28歲左右） ：u 晚上吃晚飯之后，去公園隨便逛逛，喝個(gè)咖啡、吃個(gè)烤肉什么的；客戶訪談（楓林意樹(shù)業(yè)主，女， 30歲左右） ：u我比較喜歡去屈臣氏買自己用的化妝品和家庭使用的日化用品，或者去 SPA會(huì)館去做個(gè)美容；通過(guò) 30份針對(duì)高新區(qū)居民的有效問(wèn)卷調(diào)查得出以下結(jié)論：216。一般以 餐飲、零售、生活服務(wù) 為主；216。逗留時(shí)間一般為 24個(gè)小時(shí) ；216。人均消費(fèi)水平一般在 50200元 ；216。消費(fèi)類別豐富， 以餐飲及休閑類為主 ；【 關(guān)鍵詞 】 ：餐飲零售休閑娛樂(lè)生活服務(wù)104【商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)】市場(chǎng)格局u 集中商業(yè)分布在科技路與高新路和太白南路的交匯處、太白南路中段電子商城商圈內(nèi)；高新以高端百貨為主，太白南路以滿足日常生活和電子電器為主；u 高新路租金水平約 200220元 /㎡，租金實(shí)現(xiàn)最好；其次為太白南路、唐延路 灃惠南路、科技六路、栗園商業(yè)街、白沙路；形式以辦公底商及一拖二社區(qū)底商為主，業(yè)態(tài)涵蓋商務(wù)辦公及餐飲、便利店、超市、美容美發(fā)等生活服務(wù)類； 科技六路聯(lián)通高新路與太白南路，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大；u在售項(xiàng)目均為小體量沿街商業(yè)，約 ㎡；未來(lái)供應(yīng)均為中大規(guī)模集中型商業(yè)，約 40萬(wàn)㎡，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大u 西安市商業(yè)市場(chǎng)處于量?jī)r(jià)齊升的局面， 2023年商業(yè)成交面積突破百萬(wàn)平米，預(yù)計(jì) 2023年商業(yè)成交量將繼續(xù)攀升u 兩核四帶：高新商圈和電子商城商圈是高新版塊商核，集中商業(yè)分布在科技路和太白南路沿線，太白南路東側(cè)和高新路兩側(cè)大型住宅社區(qū)和寫字樓周邊分布社區(qū)商業(yè)u購(gòu)買客戶特征： 投資客戶為主，看重區(qū)域未來(lái)的升值潛力u消費(fèi)客戶特征： 高新區(qū)商務(wù)辦公人群，以金融服務(wù)、餐飲及精品購(gòu)物、休閑娛樂(lè)為主；高新區(qū)及周邊居住人群，以餐飲零售及生活服務(wù)等家庭日常消費(fèi)為主；市場(chǎng)表現(xiàn)客戶特征105u寫字樓整體分布比較集中，聚集在科技路、唐延路和錦業(yè)路沿線；u甲級(jí)寫字樓后續(xù)供應(yīng)較多，核心地段甲級(jí)寫字樓優(yōu)勢(shì)明顯；u乙級(jí)寫字樓可從標(biāo)準(zhǔn)層劃分、物業(yè)服務(wù)和性價(jià)比方面發(fā)力；寫字樓【市場(chǎng)機(jī)會(huì)初判】uSOHO公寓需求量較大，居住公寓去化速度較快，但整體價(jià)格實(shí)現(xiàn)度不高；uSOHO公寓客戶多為中小型企業(yè)自用客戶，居住型客戶多為投資客戶；均看中性價(jià)比和實(shí)用性；公寓u科技六路聯(lián)通高新路與太白路，未來(lái)商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大；u目前來(lái)看科技六路沿線商業(yè)租金水平偏低，有較大提升空間；u未來(lái)區(qū)域內(nèi)集中商業(yè)供應(yīng)在 40萬(wàn)方以上，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；商業(yè)106謝 謝一月 2108:53:1208:5308:53一月 21一月 2108:53 08:5308:53:12一月 21一月2108:53:122023/1/22 8:53:12? 靜夜四無(wú) 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 雨中黃葉 樹(shù) ，燈下白 頭 人。 08:53:1208:53:1208:531/22/2023 8:53:12 AM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相 見(jiàn)頻 。 一月 2108:53:1208:53Jan2122Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 08:53:1208:53:1208:53Friday, January 22, 2023? 1乍 見(jiàn) 翻疑夢(mèng)，相悲各 問(wèn) 年。 一月 21一月 2108:53:1208:53:12January 22, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見(jiàn) 青山。 22 一月 20238:53:12 上午 08:53:12一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 一月 218:53 上午 一月 2108:53January 22, 2023? 1行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 2023/1/22 8:53:1208:53:1222 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 8:53:12 上午 8:53 上午 08:53:12一月 21? 沒(méi)有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒(méi)有。 08:53:1208:53:1208:531/22/2023 8:53:12 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 一月 2108:53:1208:53Jan2122Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無(wú)限完美。 08:53:1208:53:1208:53Friday, January 22, 2023? 1不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 一月 21一月 2108:53:1208:53:12January 22, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 22 一月 20238:53:12 上午 08:53:12一月 21? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 。 一月 218:53 上午 一月 2108:53January 22, 2023? 1少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 2023/1/22 8:53:1208:53:1222 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 8:53:12 上午 8:53 上午 08:53:12一月 21? 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過(guò) 去最杰出的人 談話 。 08:53:1208:53:1208:531/22/2023 8:53:12 AM? 1越是沒(méi)有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 一月 2108:53:1208:53Jan2122Jan21? 1越是無(wú)能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 08:53:1208:53:1208:53Friday, January 22, 2023? 1知人者智，自知者明。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 一月 21一月 2108:53:1208:53:12January 22, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 22 一月 20238:53:12 上午 08:53:12一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過(guò) 于提升自我。 一月 218:53 上午 一月 2108:53January 22, 2023? 1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 2023/1/2