【正文】 80009000元 /㎡，平臺(tái)去化水平為 1500㎡ /月，高科尚都憑借地段及性價(jià)比優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場(chǎng)平均水平；216。區(qū)位：高新西萬路口西北角（太白南路與丈八東路交匯處）；216。80【在售項(xiàng)目客戶特征】 以投資客戶為主，少量自用客戶，關(guān)注地段，對(duì)價(jià)格很敏感，追求高投資回報(bào)率置業(yè)關(guān)注點(diǎn)排序：價(jià)格＞地段＞投資回報(bào)客戶訪談紀(jì)要： 我選擇這里主要是因?yàn)閮r(jià)格和地段，高新區(qū)上班族很多，將來租給年輕白領(lǐng)收益肯定不錯(cuò)，投資回報(bào)率肯定不錯(cuò)。大開間面積區(qū)間在3040㎡，一室一廳面積在 45㎡以上，兩室一廳產(chǎn)品面積在 70㎡以上，一般贈(zèng)送陽臺(tái)面積216。金鷹國(guó)際購物中心毗鄰世紀(jì)金花，定位中高端客戶群， 突出時(shí)尚 “ 生活形態(tài) ” 概念， 組合國(guó)際、國(guó)內(nèi)時(shí)尚品牌，擁有餐飲、休閑、娛樂等豐富業(yè)態(tài)， 品牌層次與金花較為豐富，餐飲相對(duì)低端；216。項(xiàng)目銷售結(jié)果：n銷售價(jià)格：28000~32023元 /平米；n銷售情況： 2023年 6月開始賣， 截止目前售 1500平101【購買客戶】 購買商鋪的客戶以投資為主，看重區(qū)域未來的升值潛力置業(yè)顧問語錄 —— 榮禾城市理想u交通有優(yōu)勢(shì)，大部分為投資客，有部分客戶會(huì)合買大鋪面，現(xiàn)在我們價(jià)位較低的，后期估計(jì)會(huì)上浮置業(yè)顧問語錄 —— 建邦華庭u 沒有開售，前期咨詢的幾乎都是投資的，也有部分住宅業(yè)主有意向買來自用。人均消費(fèi)水平一般在 50200元 ；216。 一月 2108:53:1208:53Jan2122Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 2023/1/22 8:53:1208:53:1222 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 22 一月 20238:53:12 上午 08:53:12一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 。 2023/1/22 8:53:1208:53:1222 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。一般以 商務(wù)餐飲、禮品性消費(fèi) 為主；216。木塔寨規(guī)劃平面圖100【典型項(xiàng)目】 榮禾云圖 ——獨(dú)棟商業(yè) +沿街商業(yè)，獨(dú)棟為中高端百貨類商業(yè)規(guī)劃所在區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位情況：n區(qū)位： 西安市高新區(qū)太白南路與電子二路交匯處 ；n項(xiàng)目位于電子商城商圈內(nèi)，商業(yè)氛圍薄弱，以住宅項(xiàng)目和中小企業(yè)為主； 地段對(duì)商業(yè)價(jià)值的支撐較強(qiáng)。目標(biāo)市場(chǎng)定位重點(diǎn)鎖定西安地區(qū) 高端市場(chǎng)，主要吸引來自高新區(qū)以及周邊地區(qū)高收入客群。平臺(tái)價(jià)格水平約70008000元 /㎡，整體去化速度相當(dāng)?shù)那闆r下，精裝修及酒店式公寓可實(shí)現(xiàn)更高溢價(jià)216。大型商業(yè)綜合體 ——A 、 B、 C、 D四棟組成 17萬平方米的商業(yè)綜合體216。1號(hào)樓公寓 28層， 4梯 16戶； 3號(hào)樓公寓 31層， 4梯 17戶，面積區(qū)間約為 4289平米； 2號(hào)樓商業(yè) 4梯 2戶。 —— 世聯(lián)高新中端寫字樓市場(chǎng)銷售市場(chǎng)研究（ 20232023年）【在售項(xiàng)目客戶特征】 購買客戶以 純粹投資客戶和自用兼投資的企業(yè)類客戶為主，關(guān)注區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)目投資門檻、投資回報(bào)率及實(shí)用性n旺座國(guó)際因?yàn)槭蔷C合用地，牽扯到個(gè)人所得稅問題，最開始賣的時(shí)候很便宜，去年漲到 80009000元 /平米，現(xiàn)在都可以賣到 /平米；n當(dāng)初買的時(shí)候才 6000元 /平米，現(xiàn)在都漲到 /平米，這才幾年時(shí)間， 投資回報(bào)率 很誘人；n投資客戶主要看中的是外立面，形象要好，后期才好出手，其次會(huì)關(guān)注 電梯、層高、空調(diào) 等基本配套，主要還是以租賃的需求來選擇產(chǎn)品；n部分自用兼投資的企業(yè)對(duì)品質(zhì)關(guān)注多一些，會(huì)看 大堂 ，電梯等配套，畢竟關(guān)系自己以后的使用；—— 旺座國(guó)際租售中心 置業(yè)邏輯：發(fā)展中的商務(wù)新區(qū) 高性價(jià)比產(chǎn)品 產(chǎn)品配置 n旺座國(guó)際在科技路和唐延路交口， 發(fā)展很有優(yōu)勢(shì) ，當(dāng)初買的時(shí)候雖然區(qū)域發(fā)展不好，但是投資的眼光要長(zhǎng)遠(yuǎn)，現(xiàn)在證明我的眼光沒有錯(cuò)；—— 神木李總（旺座國(guó)際投資客戶）69【在售項(xiàng)目小結(jié)】216。區(qū)位：高新灃惠南路（水晶島西側(cè)）；216。區(qū)位：位于太白南路與科技路交匯處；216。 需求面積以 200300平米為主，目前隨著企業(yè)的發(fā)展，部分需要整層或半層面積；60【在用項(xiàng)目小結(jié)】216。選擇旺座國(guó)際很大的原因就是立面很有質(zhì)感，品質(zhì)感和昭示性很強(qiáng)； —— 旺座國(guó)際入駐企業(yè)216。配備戶式中央空調(diào)分戶核算，滿足成長(zhǎng)型中小企業(yè)辦公需求；【 在售項(xiàng)目案例 】 金石柏朗：板樓設(shè)計(jì)和酒店式物業(yè)服務(wù)提高面積實(shí)用性和辦公舒適度，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)良好u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值p面積贈(zèng)送 ：整層產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 140㎡面積贈(zèng)送，提高產(chǎn)品性價(jià)比；p標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新 ：216。54[公寓市場(chǎng)研究 ]p商務(wù)公寓p居住公寓55【在用項(xiàng)目市場(chǎng)格局及表現(xiàn)】 在用的 SOHO公寓集中在唐延路沿線，租金實(shí)現(xiàn)約為 6070元 /㎡ *月，可實(shí)現(xiàn) 85%以上的入住率，市場(chǎng)需求旺盛56252。自用客戶的關(guān)注點(diǎn)和投資客戶的不同，他們更關(guān)心價(jià)格、層高等，對(duì)辦公舒適度有較高要求。4送露臺(tái)面積： 30～ 45㎡ ；216。我們屬于服務(wù)性質(zhì)的公司， 形象 還是很重要； —— 洛克大廈企業(yè)創(chuàng)業(yè)大廈西部電子社區(qū)41【 在售項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn) 】 銷售價(jià)格集中于 ，太白南路沿線產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)較好高新大都薈啟迪清揚(yáng)時(shí)代錦業(yè)時(shí)代唐延路灃惠路錦業(yè)路東海世紀(jì)中心禾盛京廣中心摩爾中心榮禾云圖中心瀚源國(guó)際42【 在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn) 】 唐延路版塊項(xiàng)目較為集中，產(chǎn)品力水平較高43【 在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn) 】 唐延路版塊項(xiàng)目較為集中，產(chǎn)品力水平較高44【在售項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層】 大部分采用中心核心筒設(shè)計(jì)，部分產(chǎn)品板樓和偏心核心筒設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新，增強(qiáng)辦公實(shí)用性和舒適度摩爾中心瀚源國(guó)際啟迪清揚(yáng)時(shí)代榮禾云圖中心45【在售項(xiàng)目案例】 高新水晶 soho：外立面、電梯及車位等硬件配備比肩甲級(jí)寫字樓，一半開發(fā)商自持p雙層底下車庫連接入戶大堂營(yíng)造雙大堂的非凡尊貴感；p2部總裁專屬電梯，劃分圈層感；p1： ；p玻璃幕墻 +干掛石材的外立面設(shè)計(jì)，塑造品質(zhì)外觀；p標(biāo)準(zhǔn)層 1800㎡劃分成 110~239㎡面積段，合理的面積區(qū)間劃分，既能滿足中小型企業(yè)需求，又滿足大中型企業(yè)整層辦公需求。p企業(yè)性質(zhì)主要為民營(yíng)企業(yè)和國(guó)企，以金融類和現(xiàn)代服務(wù)類企業(yè)為主；p在用客戶多關(guān)注產(chǎn)品整體形象、辦公舒適度和相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐情況；p投資客戶關(guān)注升值潛力和投資回報(bào)率，地段是第一關(guān)注點(diǎn)。28【在售項(xiàng)目案例】 中鐵西安中心： 通過高度和硬件提升項(xiàng)目形象u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值p高度 ： 230米，奠定項(xiàng)目標(biāo)桿形象，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)；p生態(tài)辦公 ： 2200個(gè) /㎝ 3負(fù)氧離子花園，實(shí)現(xiàn)室外花園與室內(nèi)辦公零距離接觸；p硬件配置 ： ， ， 20部國(guó)際頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)電梯，打造創(chuàng)新國(guó)際商務(wù)體驗(yàn)；29【在售項(xiàng)目客戶】 投資客戶關(guān)注升值潛力和投資回報(bào)率，置業(yè)關(guān)注點(diǎn)排序：地段 形象 配套，其 傾向于購買核心地段標(biāo)桿物業(yè)， 超高層、創(chuàng)新立面和獨(dú)特辦公氣場(chǎng)可成為吸引客戶置業(yè)的方向能源、金融、工程等行業(yè)的機(jī)構(gòu)投資客置業(yè)選擇：核心地段的升值潛力大的物業(yè)；置業(yè)總價(jià)： 5001000萬；能源、有色金屬等壟斷、暴利行業(yè)的老板等客戶和企業(yè)高管置業(yè)選擇：核心地段的高品質(zhì)物業(yè)；置業(yè)總價(jià)： 1000萬以上；暴利行業(yè)投資大企業(yè)投資普通投資 以小型私營(yíng)企業(yè)員工、私營(yíng)業(yè)者為主，群體基數(shù)大 置業(yè)選擇：具有較大升值潛力地段的品質(zhì)物業(yè)；置業(yè)總價(jià)： 500萬以下；目前購買高新區(qū)寫字樓的投資客戶都是暴利行業(yè)或者大企業(yè)機(jī)構(gòu)等大投資客戶，投資總價(jià)較高，選擇地段都是核心地段。 對(duì)于那些人流量較多和雜的企業(yè)，比如證券、傳銷、保險(xiǎn)和教育等企業(yè)（總部除外）均不考慮；已達(dá)成簽約意向的包括 IBM、松下、高通、松下、佳能等 一線企業(yè) ，市場(chǎng)高端認(rèn)知基本形成。 月； 在售項(xiàng)目為銷售價(jià)格在 900013000元 /平米；p建筑形象： 公建化立面，具有一定的可識(shí)別度；p硬件標(biāo)準(zhǔn)： 寫字樓立項(xiàng)，層高 ， 36部品牌電梯， 多數(shù)配置中央空調(diào) ，整體品質(zhì)弱于甲級(jí)寫字樓；p市場(chǎng)口碑： 市場(chǎng)影響力一般，購買或入住企業(yè)以中小規(guī)模企業(yè)為主；p代表項(xiàng)目： 禾盛京廣中心 3樓、邁科國(guó)際、洛克大廈。n除城南、城北、城西版塊價(jià)格略升，浐灞版塊價(jià)格飛速增長(zhǎng)外，高新、經(jīng)開、曲江版塊價(jià)格略降；n主要成交區(qū)域的高新、經(jīng)開版塊的成交價(jià)格均有小幅下滑，主力成交價(jià)格在 80009000元 /㎡。容積率： 7216。西安已經(jīng)成為我國(guó)七大ＩＣ設(shè)計(jì)基地之一，眾多本土半導(dǎo)體公司集聚在西安高新區(qū)；聚集了 100多家大型企業(yè)總部和 100多家大型研發(fā)中心；?預(yù)計(jì)到 2023年，新增過百億的總部類企業(yè)達(dá)到 10家，過十億的總部類企業(yè)達(dá)到 300家；吸引全球五百強(qiáng)區(qū)域性總部達(dá)到 50家； 3【交通狀況】 項(xiàng)目緊鄰城市干道科技六路，與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多條城市干道聯(lián)通，且附近有 10余條公交線路，未來區(qū)域內(nèi)將有三條地鐵線路開通，交通通達(dá)性好城市主要道路城市地鐵線路區(qū)域主要道路科 技 六 路 白沙路科 技 四 路 科 技 四 路 科 技 二 路 科 技 六 路 太白南路太白南路科 技 二 路 科 技 路 科 技 路 科 技 路 丈 八 東 路 錦 業(yè) 路 繞 城 高 速 繞 城 高 速 繞 城 高 速 西 三環(huán)西 三環(huán)南 二 環(huán) 南 二 環(huán) 西 三環(huán)道路體系：縱橫交錯(cuò)，通達(dá)四方216。軌道交通： 3/6/8線雙地鐵216。成交面積達(dá)到 63萬㎡（較上年增長(zhǎng) 70%），成交均價(jià)突破 7000元 /㎡。p建筑形象： 標(biāo)志性強(qiáng)，識(shí)別度高 。 智海人防超高層項(xiàng)目世紀(jì)金源錦業(yè)時(shí)代西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路項(xiàng)目中鐵西安中心綠地中心禾盛京廣中心邁科商業(yè)中心錦世達(dá)項(xiàng)目科技路唐延路錦業(yè)路在用甲級(jí)寫字樓分布：p科技路版塊：高新國(guó)際、招商大廈、林凱國(guó)際、電信大廈p錦業(yè)路版塊：都市之門、綠地領(lǐng)海、綠地智海；其中綠地領(lǐng)海和智海為準(zhǔn)入住項(xiàng)目在售甲級(jí)寫字樓分布：p錦業(yè)路版塊：西安綠地中心、中鐵西安中心未來可見供應(yīng)甲級(jí)寫字樓分布：p唐延路版塊：人防超高層項(xiàng)目、世紀(jì)金源、新長(zhǎng)安廣場(chǎng)超高層和錦世達(dá)項(xiàng)目p錦業(yè)路版塊：錦業(yè)時(shí)代、邁科商業(yè)中心、西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路項(xiàng)目綠地中心 在售項(xiàng)目世紀(jì)金源 未來供應(yīng) 電信大廈 在用項(xiàng)目 圖例新長(zhǎng)安廣場(chǎng)超高層15【在用項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)】 甲級(jí)寫字樓需求充足，入住率較高；核心地段甲級(jí)寫字樓租金在 120元 /㎡ *月左右，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)好高新國(guó)際林凱國(guó)際都市之門招商大廈p地段較好的寫字樓甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)較好；p甲級(jí)寫字樓需求旺盛，入住率較高；p與一線城市相比，西安寫字樓甲級(jí)寫字樓租金處于同一水平，但是銷售價(jià)格差距較大，西安寫字樓價(jià)格具有較大的增長(zhǎng)空間。 21【在用項(xiàng)目客戶】 金融類企業(yè)以保險(xiǎn)、銀行類企業(yè)為主，重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品整體形象、物業(yè)服務(wù)和相關(guān)行業(yè)客戶的進(jìn)駐情況n 高新區(qū)辦公面積在 1000平米以上的金融業(yè)企業(yè)主要以銀行、保險(xiǎn)以及擔(dān)保類企業(yè)為主，該類企業(yè)比較關(guān)注 物業(yè)服務(wù)、物業(yè)形象和檔次 ；n 辦公面積在 1000㎡ 以上金融業(yè)企業(yè)主要分布于招商銀行大廈、邁科國(guó)際大廈、西部國(guó)際廣場(chǎng)。 —— 綠地置業(yè)顧問30【未來供應(yīng)量盤點(diǎn)】 未來供應(yīng)項(xiàng)目超過 10個(gè)，主要集中在唐延路版塊和錦業(yè)路版塊，多為超高層產(chǎn)品，總供應(yīng)量超過 100萬㎡，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大人防超高層項(xiàng)目啟迪清揚(yáng)時(shí)代世紀(jì)金源錦業(yè)時(shí)代西部