【正文】 銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告1[項(xiàng)目本體分析 ]p本體分析p屬性界定2【項(xiàng)目區(qū)位】 本案位于木塔寨版塊，高新二期、高新新區(qū)及電子城三大版塊之間，科技六路與白沙路十字西南角，距高新路十字 ，距都市之門，距電子商城 高新區(qū)規(guī)劃圖高新國(guó)際商務(wù)中心電子商城都市之門 KM KM KMn 高新區(qū)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，已成為西安最具現(xiàn)代化、國(guó)際化特征的科技新城和重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。?以電子信息、裝備制造、生物醫(yī)藥、新材料等四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在西安高新區(qū)蓬勃發(fā)展。西安已經(jīng)成為我國(guó)七大ＩＣ設(shè)計(jì)基地之一，眾多本土半導(dǎo)體公司集聚在西安高新區(qū)；聚集了 100多家大型企業(yè)總部和 100多家大型研發(fā)中心；?預(yù)計(jì)到 2023年，新增過(guò)百億的總部類企業(yè)達(dá)到 10家，過(guò)十億的總部類企業(yè)達(dá)到 300家；吸引全球五百?gòu)?qiáng)區(qū)域性總部達(dá)到 50家； 3【交通狀況】 項(xiàng)目緊鄰城市干道科技六路，與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多條城市干道聯(lián)通，且附近有 10余條公交線路，未來(lái)區(qū)域內(nèi)將有三條地鐵線路開(kāi)通，交通通達(dá)性好城市主要道路城市地鐵線路區(qū)域主要道路科 技 六 路 白沙路科 技 四 路 科 技 四 路 科 技 二 路 科 技 六 路 太白南路太白南路科 技 二 路 科 技 路 科 技 路 科 技 路 丈 八 東 路 錦 業(yè) 路 繞 城 高 速 繞 城 高 速 繞 城 高 速 西 三環(huán)西 三環(huán)南 二 環(huán) 南 二 環(huán) 西 三環(huán)道路體系：縱橫交錯(cuò)，通達(dá)四方216。 豎向交通干道： 丈八北路 /團(tuán)結(jié)南路 /唐延路 /高新路 /白沙路 /太白南路216。 橫向交通干道： 科技六路 /科技四路 /科技二路 /科技路 /丈八西路 /錦業(yè)路公共交通體系： 10條公交線路﹥ 木塔寨站 /木塔寨苗圃站： 260、 2 31 32 31 260、 91五龍，從高新西南方向（錦業(yè)二路、錦業(yè)三路、郭杜方向）開(kāi)來(lái)，經(jīng)木塔寨，沿太白南路通往東北（萬(wàn)壽路、火車站、南門）不同區(qū)域。軌道交通： 3/6/8線雙地鐵216。 地鐵 6線 2023年通車，通向市中心；216。 地鐵 8線為完整環(huán)線，可自由換乘；高新路丈 八 東 路 唐 延路唐 延路唐 延路丈 8 北北路丈 8 北北路團(tuán)結(jié)南路團(tuán)結(jié)南路地鐵6號(hào)線地鐵8號(hào)線地 鐵 3 號(hào) 線4【配套 資源】 木塔寨版塊依托木塔寺遺址公園及西安文理學(xué)院，為高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū)；項(xiàng)目享有木塔寺遺址公園二線景觀資源，但科技六路及白沙路沿線商務(wù)商業(yè)氛圍較弱，配套匱乏n 商務(wù)配套地塊以西約 900米為高新商務(wù)核心唐延路寫字樓集中區(qū)域；向東約 500米電子城商務(wù)集中區(qū)西部電子社區(qū)；n 商業(yè)配套項(xiàng)目東距電子城商圈不到一公里，包含賽格電腦城、人人樂(lè)購(gòu)物中心和栗園商業(yè)步行街，為區(qū)域內(nèi)最大商圈；科技六路沿線主要以社區(qū)底商為主，以高新路口和太白路口較為集中；n 生活配套項(xiàng)目周邊楓林綠洲、蘭亭坊、蘭喬圣菲等高端居住區(qū)環(huán)繞，形成高新高端住宅聚集區(qū)；項(xiàng)目對(duì)面為西安文理學(xué)院，存在大量的潛在年輕消費(fèi)群體；木塔寺公園蘭亭坊公園時(shí)光楓林綠洲融僑馨苑西安文理學(xué)院唐延路商務(wù)聚集區(qū)電子城商圈西部電子社區(qū)蘭喬圣菲高新一中高中部5【地塊四至】 地塊位于唐延路與太白南路之間，科技六路中段，東臨建邦華庭，南臨本項(xiàng)目建設(shè)中的住宅用地，西側(cè)為已封頂?shù)陌仓梅?，現(xiàn)狀為在用的垃圾站，場(chǎng)地平整，有部分活動(dòng)板房臨街商鋪、庫(kù)房需拆遷本項(xiàng)目紫薇安置房楓 林 綠 洲 西安文理學(xué)院香榭蘭廷建邦華庭建材市場(chǎng)蘭亭坊科 技 六 路 科 技 六 路白沙路本項(xiàng)目900米 510米1100米項(xiàng)目距太白南路約 510米，距高新路（地鐵 6號(hào)線站點(diǎn)）約 900米，距唐延路 1100米；太白南路唐延路高新路楓林綠洲 白沙路 /科技六路西安文理學(xué)院科技六路地塊垃圾站住宅用地紫薇安置房臨街活動(dòng)板房6【地塊指標(biāo)】 地塊占地 21畝，容積率 7，整體較為方正，科技六路臨街展示面長(zhǎng)約 97米，南北向長(zhǎng)約 150米，地塊狹長(zhǎng)，對(duì)后期規(guī)劃排布有影響n 地塊指標(biāo)216。地塊整體方正，南北長(zhǎng)約 150米，東西寬約 97米，北側(cè)緊鄰科技六路，東側(cè)緊鄰未來(lái)修建白沙路；216。占地面積：約 21畝216。容積率： 7216。建筑面積：約 10萬(wàn)平方米216。用地性質(zhì)：商業(yè)用地97150白沙路（規(guī)劃）科技六路7高新三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處、高端生態(tài)教育居住區(qū)、城市干道中段、商務(wù)商業(yè)氛圍較弱的中等規(guī)模中高容積率綜合物業(yè)三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處 / 便捷交通體系? 本案位于木塔寨版塊，高新二期、高新新區(qū)及電子城三大版塊之間，緊鄰城市干道科技六路，與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多條城市干道聯(lián)通，且附近有 10余條公交線路，未來(lái)將有三條地鐵線路開(kāi)通，交通通達(dá)性好高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū) / 科技六路商務(wù)商業(yè)氛圍較差? 木塔寨版塊依托木塔寺遺址公園及西安文理學(xué)院，為高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū)；但項(xiàng)目所在科技六路沿線配套目前較為匱乏，享有木塔寺遺址公園二線景觀資源周邊中高端住宅聚集 / 距離交通樞紐較遠(yuǎn)? 項(xiàng)目地塊位于唐延路與太白南路之間，科技六路中段，距離唐延路 高新路十字、太白南路十字均較遠(yuǎn)；周邊中高端住宅聚集，商務(wù)氛圍較弱中等規(guī)模中高容積率綜合體物業(yè)? 地塊占地 21畝，容積率 7，整體較為方正，科技六路臨街面長(zhǎng)約 97米，南北向長(zhǎng)約 150米，地塊狹長(zhǎng)，對(duì)后期規(guī)劃排布有一定影響【地塊指標(biāo)】 高新三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處、高端生態(tài)教育居住區(qū)、城市干道中段、商務(wù)商業(yè)氛圍較弱的中等規(guī)模中高容積率綜合物業(yè)[寫字樓市場(chǎng)研究 ]9【整體市場(chǎng)】 處于快速發(fā)展初期，預(yù)計(jì) 2023年成交面積將在 70萬(wàn)㎡以上，成交均價(jià)將保持 8500元 /㎡左右n2023年為商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展的轉(zhuǎn)折年。成交面積達(dá)到 63萬(wàn)㎡（較上年增長(zhǎng) 70%），成交均價(jià)突破 7000元 /㎡。n2023年成交價(jià)格達(dá)到頂峰，為 9431元 /㎡，成交量達(dá)到 65萬(wàn)㎡ 。n2023年、 2023年均出現(xiàn)成交價(jià)格略降，成交量穩(wěn)定增長(zhǎng)的局面。 2023年成交面積突破 70萬(wàn)㎡；按照2023年上半年月均成交面積 6萬(wàn)㎡計(jì)算， 2023年預(yù)計(jì)成交面積 72萬(wàn)㎡。10【整體市場(chǎng)】 高新、經(jīng)開(kāi)為商務(wù)市場(chǎng)成交主力，高新區(qū)主力成交價(jià)格在80009000元 /㎡n西安市高新區(qū)為商務(wù)市場(chǎng)的成交主力， 2023年成交 42萬(wàn)㎡，占全市的 61%； 2023年成交量在全市占比略有下降，約占 38%；n經(jīng)開(kāi)區(qū)的成交量上升明顯， 2023年全年成交 ㎡， 2023年上半年成交量已達(dá)到 ㎡，占全市商務(wù)成交量比重由 2023年的 22%，上升到 28%。n除城南、城北、城西版塊價(jià)格略升，浐灞版塊價(jià)格飛速增長(zhǎng)外，高新、經(jīng)開(kāi)、曲江版塊價(jià)格略降；n主要成交區(qū)域的高新、經(jīng)開(kāi)版塊的成交價(jià)格均有小幅下滑，主力成交價(jià)格在 80009000元 /㎡。11【高新市場(chǎng)】 主要集中在高新路科技路沿線、唐延路 灃惠南路沿線和錦業(yè)路沿線，整體呈現(xiàn) “ 兩核一軸 ” 發(fā)展態(tài)勢(shì)，太白南路沿線有零星分布核心 CBD版塊：科技路高新路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：高新核心 CBD，寫字樓項(xiàng)目林立，多為高端甲級(jí)寫字樓，區(qū)域發(fā)展成熟度高p發(fā)展前景：受土地供應(yīng)限制，寫字樓放量有限，目前停車和交通問(wèn)題較大唐延路版塊：唐延路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：高速發(fā)展版塊，寫字樓聚集，產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平有限，以中端寫字樓為主p發(fā)展前景：配套水平處于飛速發(fā)展期，位于連接兩大CBD版塊的黃金商務(wù)帶，寫字樓有一定發(fā)展?jié)摿χ醒?CBD版塊：錦業(yè)路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：區(qū)域配套成熟度低p發(fā)展前景：高新規(guī)劃的中央 CBD，依托高新管委會(huì)的帶動(dòng)，潛力無(wú)限，后續(xù)潛在供應(yīng)較大，是未來(lái)核心辦公區(qū)太白南路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：寫字樓數(shù)量較少，整體品質(zhì)不高p發(fā)展前景：中小企業(yè)較多，現(xiàn)有寫字樓老舊，后續(xù)潛在需求較大高新國(guó)際財(cái)富中心二期匯鑫 IBC唐灃國(guó)際旺座現(xiàn)代城CLASS國(guó)際公館橡樹(shù)街區(qū) 洛克大廈匯金國(guó)際綠地領(lǐng)海都市之門中央 CBD版塊招行大廈新長(zhǎng)安廣場(chǎng)唐延路版塊核心 CBD版塊邁科國(guó)際大廈唐延國(guó)際陜西投資大廈銀河新坐標(biāo)綠地 SOHO高科廣場(chǎng)西部國(guó)際廣場(chǎng)旺座國(guó)際城榮禾云圖中心瀚源國(guó)際12【寫字樓產(chǎn)品分類】 可根據(jù)指標(biāo)將寫字樓項(xiàng)目分為甲級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓p市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)： 在用項(xiàng)目租金實(shí)現(xiàn)為區(qū)域標(biāo)桿， 100元 /平米 月以上； 在售項(xiàng)目為銷售價(jià)格在 15000元 /平米以上 。p建筑形象： 標(biāo)志性強(qiáng)，識(shí)別度高 。p硬件標(biāo)準(zhǔn)： 寫字樓立項(xiàng)，層高 ， 814部品牌電梯，中央空調(diào) 。p市場(chǎng)口碑： 具有較強(qiáng)的市場(chǎng)影響力，購(gòu)買或入住知名企業(yè)占比較多 。p代表項(xiàng)目： 高新國(guó)際、林凱國(guó)際、電信大廈、綠地中心。p市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)： 在用項(xiàng)目租金實(shí)現(xiàn)為區(qū)域標(biāo)桿， 7090元 /平米 月； 在售項(xiàng)目為銷售價(jià)格在 900013000元 /平米；p建筑形象： 公建化立面，具有一定的可識(shí)別度；p硬件標(biāo)準(zhǔn)： 寫字樓立項(xiàng)，層高 ， 36部品牌電梯， 多數(shù)配置中央空調(diào) ，整體品質(zhì)弱于甲級(jí)寫字樓；p市場(chǎng)口碑： 市場(chǎng)影響力一般，購(gòu)買或入住企業(yè)以中小規(guī)模企業(yè)為主；p代表項(xiàng)目： 禾盛京廣中心 3樓、邁科國(guó)際、洛克大廈。甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓13[寫字樓市場(chǎng)研究 ]p甲級(jí)寫字樓p乙級(jí)寫字樓14【市場(chǎng)掃描】 主要 分布于科技路、唐延路和錦業(yè)路沿線招商大廈高新國(guó)際商務(wù)中心林凱國(guó)際都市之門綠地 領(lǐng)海綠地 智海人防超高層項(xiàng)目世紀(jì)金源錦業(yè)時(shí)代西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路項(xiàng)目中鐵西安中心綠地中心禾盛京廣中心邁科商業(yè)中心錦世達(dá)項(xiàng)目科技路唐延路錦業(yè)路在用甲級(jí)寫字樓分布：p科技路版塊：高新國(guó)際、招商大廈、林凱國(guó)際、電信大廈p錦業(yè)路版塊：都市之門、綠地領(lǐng)海、綠地智海；其中綠地領(lǐng)海和智海為準(zhǔn)入住項(xiàng)目在售甲級(jí)寫字樓分布：p錦業(yè)路版塊：西安綠地中心、中鐵西安中心未來(lái)可見(jiàn)供應(yīng)甲級(jí)寫字樓分布：p唐延路版塊：人防超高層項(xiàng)目、世紀(jì)金源、新長(zhǎng)安廣場(chǎng)超高層和錦世達(dá)項(xiàng)目p錦業(yè)路版塊：錦業(yè)時(shí)代、邁科商業(yè)中心、西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路項(xiàng)目綠地中心 在售項(xiàng)目世紀(jì)金源 未來(lái)供應(yīng) 電信大廈 在用項(xiàng)目 圖例新長(zhǎng)安廣場(chǎng)超高層15【在用項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)】 甲級(jí)寫字樓需求充足，入住率較高；核心地段甲級(jí)寫字樓租金在 120元 /㎡ *月左右，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)好高新國(guó)際林凱國(guó)際都市之門招商大廈p地段較好的寫字樓甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)較好；p甲級(jí)寫字樓需求旺盛，入住率較高；p與一線城市相比，西安寫字樓甲級(jí)寫字樓租金處于同一水平，但是銷售價(jià)格差距較大，西安寫字樓價(jià)格具有較大的增長(zhǎng)空間。電信大廈16【在用項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】 主要通過(guò)外部形象展示和硬件配置、物業(yè)服務(wù)提升項(xiàng)目核心價(jià)值17【在用項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層】 均以中央核心筒的框架筒體結(jié)構(gòu)為主， 且多為異形外立面，提升整體昭示性林凱國(guó)際招商大廈 都市之門高新國(guó)際18【在用項(xiàng)目案例】 林凱國(guó)際：差異化核心價(jià)值體系打造，充分滿足高端客戶需求總裁尊貴體系n 獨(dú)特外形展示，增強(qiáng)可識(shí)別性和昭示性；n 總裁 VIP體系打造，增強(qiáng)客戶尊貴感：216。 VIP大堂，大堂內(nèi)設(shè)置高端商務(wù)會(huì)客廳216。 兩部總裁專屬電梯216。 標(biāo)準(zhǔn)層預(yù)留 8個(gè)獨(dú)立 VIP洗手間n 目標(biāo)鎖定世界 500強(qiáng)，形成市場(chǎng)高端認(rèn)知，提升整體辦公氛圍和檔次。 對(duì)于那些人流量較多和雜的企業(yè)，比如證券、傳銷、保險(xiǎn)和教育等企業(yè)（總部除外）均不考慮；已達(dá)成簽約意向的包括 IBM、松下、高通、松下、佳能等 一線企業(yè) ，市場(chǎng)高端認(rèn)知基本形成。u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值異形外立面19【在用項(xiàng)目案例】 高新國(guó)際：超越區(qū)域平臺(tái)水平硬件配套 +高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)提升產(chǎn)品核心價(jià)值u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值p地段 ：科技路與高新路路口，占據(jù)兩大城市主干道優(yōu)質(zhì)資源，交通便捷度高；p商業(yè)配套 ：坐擁世紀(jì)金花、金鷹兩大商場(chǎng)，中高端商業(yè)氛圍濃厚；p硬件配置 ：超越平臺(tái)水平的硬件條件，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；p品質(zhì)物業(yè) ：物業(yè)服務(wù)水平保持為區(qū)域最高水平，獲得客戶高度認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目長(zhǎng)期增值；20【在用項(xiàng)目客戶】 企業(yè)性質(zhì)民營(yíng)和 國(guó)企占比較高，行業(yè)分布集中于金融業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)n 較其他需求面積相比，辦公面積在 1000平米以上的