【正文】 機場錦業(yè)路項目禾盛京廣中心邁科商業(yè)中心錦世達項目p高新區(qū)寫字樓甲級寫字樓未來供應(yīng)量盤點：新長安廣場超高層 木塔寨項目31【未來供應(yīng)產(chǎn)品案例】 禾盛京廣中心：通過高度、硬件配置和面積贈送打造項目核心價值u項目產(chǎn)品核心價值p高度 ： 200米，奠定項目標(biāo)桿形象，標(biāo)識性強；p局部面積贈送 ；p智能體系打造 ：通過打造智能化辦公系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、環(huán)保解決方案，滿足商務(wù)精英辦公需求；p硬件配置 ： 4m層高超越區(qū)域平臺水平； 11m挑空豪華裝修大堂體現(xiàn)產(chǎn)品無與倫比的卓越氣質(zhì)。項目租金與區(qū)域平臺水平相比較，實現(xiàn)了較高的市場溢價：40【 在用項目客戶 】 老一代乙級寫字樓在形象展示、硬件配置和物業(yè)服務(wù)等方面無法滿足客戶現(xiàn)有需求u高新路沿線和太白南路沿線寫字樓辦公年代久遠，在形象、配置等方面均不能滿足快速發(fā)展型企業(yè)的要求252。27層過濾直飲水系統(tǒng)：項目特設(shè)純凈水制水車間，滿足辦公直飲水需求；216。板樓設(shè)計，通風(fēng)采光優(yōu)勢明顯；216。 135~830㎡自由分割，給投資客戶提供了更多的選擇。市場最好賣最好租的還是像旺座系列的產(chǎn)品， 辦公品質(zhì)，高性價比，符合高新主流企業(yè)的需求； —— 高新國際租售中心唐灃國際廣場海星城市廣場旺座國際城旺座現(xiàn)代城匯鑫 IBC嘉天國際金石柏朗【在用項目產(chǎn)品力表現(xiàn)】 太白南路在用 SOHO公寓數(shù)量少、配套老舊，整體與乙級寫字樓相比，硬件配套及物業(yè)費較低，實用性強5758【在用項目案例】 旺座現(xiàn)代城： 通過高品質(zhì)形象和實用功能配置， 緊抓區(qū)域投資及成長型中小企業(yè)需求，成為銷售奇跡，實現(xiàn)高入住率項目價值點 ：216。共享會議室設(shè)置，降低企業(yè)運營成本；p品質(zhì)物業(yè) ： 金石物業(yè)， 24H酒店式物業(yè)服務(wù)。對于辦公形象和品質(zhì)的關(guān)注在成本考量下，還沒有特別高端的需求。在用 SOHO公寓配套老舊，整體與乙級寫字樓相比，硬件配套及物業(yè)費較低，實用性強；216。共 525戶 ，每層有 21戶，層面積為 1000㎡，每層有 4戶 38㎡、 4戶 51㎡， 9戶 60㎡， 4戶 55㎡，戶型可以打通組合；216。12層為底商，還未出售；216。品質(zhì)大堂提升企業(yè)形象，硬件設(shè)施略有提升，創(chuàng)新南北通透標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計增加了生活與辦公的舒適度；216。高山流水和城占地約 55畝，總建筑面積約 22萬余平方米，項目由 6棟 1933層高層和公寓構(gòu)成，216?！?大都薈客戶，蘇女士， 29歲；置業(yè)目的：投資； 我家在東郊，女兒在高新一中上學(xué)，離家太遠，很不方便，在這里買一套就是為了孩子上學(xué)方便。以投資客戶為主，少量自用客戶，關(guān)注地段，對價格很敏感，追求高投資回報率整體市場 市場表現(xiàn) 產(chǎn)品力1 2 3客戶482[商業(yè)市場研究 ]83【整體商業(yè)市場】 西安市商業(yè)市場處于量價齊升的局面， 2023年商業(yè)成交面積突破百萬平米，預(yù)計 2023年商業(yè)成交量將繼續(xù)攀升n西安市商業(yè)成交面積呈現(xiàn)逐年上升的局面， 年成交面積增長率在 15%20%之間 ， 2023年商業(yè)成交面積突破 100萬，達到 ， 預(yù)計 2023年將達到㎡ 。金鷹國際與世紀金花存在競合關(guān)系 ，二者共同樹立起區(qū)域高端商業(yè)形象，形成高新商業(yè)商圈，已經(jīng)成為高新區(qū)時尚人士首選的購物目的地，但二者同時分享客群，存在一定的競爭關(guān)系。木塔寨是政府大力發(fā)展的版塊，商業(yè)潛力非常大，預(yù)計開盤在 3~4萬的價格置業(yè)顧問語錄 —— 高山流水和城u在丈八東路與太白路十字，交通區(qū)位特別好，底商其中 2萬平被同一投資商購置。消費類別有限， 目的性較強 ；【 關(guān)鍵詞 】 ：商務(wù)餐飲精品購物休閑娛樂103【消費客戶】第二類： 高新區(qū)及周邊居住人群，以餐飲零售及生活服務(wù)等家庭日常消費為主此處添加公司信息客戶訪談（楓林綠洲業(yè)主，女， 33歲左右）：u 周末的時候喜歡跟家人朋友聚餐，大家高高興興的聊天；u平時沒事的時候，我們一家喜歡跟朋友們一起去唱歌，我老公比較 喜歡健身 ，經(jīng)常去游泳和打網(wǎng)球；客戶訪談（橡樹街區(qū)業(yè)主，男， 28歲左右） ：u 晚上吃晚飯之后，去公園隨便逛逛，喝個咖啡、吃個烤肉什么的；客戶訪談（楓林意樹業(yè)主，女， 30歲左右） ：u我比較喜歡去屈臣氏買自己用的化妝品和家庭使用的日化用品，或者去 SPA會館去做個美容；通過 30份針對高新區(qū)居民的有效問卷調(diào)查得出以下結(jié)論：216。 08:53:1208:53:1208:53Friday, January 22, 2023? 1乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 08:53:1208:53:1208:531/22/2023 8:53:12 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的 積 累。 8:53:12 上午 8:53 上午 08:53:12一月 21? 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 一月 218:53 上午 一月 2108:53January 22, 2023? 1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 08:53:1208:53:1208:53Friday, January 22, 2023? 1知人者智，自知者明。 22 一月 20238:53:12 上午 08:53:12一月 21? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 一月 218:53 上午 一月 2108:53January 22, 2023? 1行 動 出成果，工作出 財 富。消費類別豐富， 以餐飲及休閑類為主 ；【 關(guān)鍵詞 】 ：餐飲零售休閑娛樂生活服務(wù)104【商業(yè)市場小結(jié)】市場格局u 集中商業(yè)分布在科技路與高新路和太白南路的交匯處、太白南路中段電子商城商圈內(nèi)；高新以高端百貨為主，太白南路以滿足日常生活和電子電器為主；u 高新路租金水平約 200220元 /㎡，租金實現(xiàn)最好；其次為太白南路、唐延路 灃惠南路、科技六路、栗園商業(yè)街、白沙路；形式以辦公底商及一拖二社區(qū)底商為主，業(yè)態(tài)涵蓋商務(wù)辦公及餐飲、便利店、超市、美容美發(fā)等生活服務(wù)類； 科技六路聯(lián)通高新路與太白南路，未來發(fā)展?jié)摿^大；u在售項目均為小體量沿街商業(yè)，約 ㎡；未來供應(yīng)均為中大規(guī)模集中型商業(yè)，約 40萬㎡，競爭壓力較大u 西安市商業(yè)市場處于量價齊升的局面， 2023年商業(yè)成交面積突破百萬平米，預(yù)計 2023年商業(yè)成交量將繼續(xù)攀升u 兩核四帶：高新商圈和電子商城商圈是高新版塊商核，集中商業(yè)分布在科技路和太白南路沿線，太白南路東側(cè)和高新路兩側(cè)大型住宅社區(qū)和寫字樓周邊分布社區(qū)商業(yè)u購買客戶特征： 投資客戶為主，看重區(qū)域未來的升值潛力u消費客戶特征： 高新區(qū)商務(wù)辦公人群，以金融服務(wù)、餐飲及精品購物、休閑娛樂為主；高新區(qū)及周邊居住人群，以餐飲零售及生活服務(wù)等家庭日常消費為主；市場表現(xiàn)客戶特征105u寫字樓整體分布比較集中，聚集在科技路、唐延路和錦業(yè)路沿線；u甲級寫字樓后續(xù)供應(yīng)較多，核心地段甲級寫字樓優(yōu)勢明顯；u乙級寫字樓可從標(biāo)準(zhǔn)層劃分、物業(yè)服務(wù)和性價比方面發(fā)力；寫字樓【市場機會初判】uSOHO公寓需求量較大，居住公寓去化速度較快，但整體價格實現(xiàn)度不高；uSOHO公寓客戶多為中小型企業(yè)自用客戶，居住型客戶多為投資客戶；均看中性價比和實用性；公寓u科技六路聯(lián)通高新路與太白路，未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大；u目前來看科技六路沿線商業(yè)租金水平偏低，有較大提升空間；u未來區(qū)域內(nèi)集中商業(yè)供應(yīng)在 40萬方以上，競爭壓力較大；商業(yè)106謝 謝一月 2108:53:1208:5308:53一月 21一月 2108:53 08:5308:53:12一月 21一月2108:53:122023/1/22 8:53:12? 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。通過 27份針對高新區(qū)企業(yè)員工的有效問卷調(diào)查得出以下結(jié)論：216。s， Roger Vivier， Maxmara， FENDI， Versace，Piaget， Bvlgari， Salvatore Ferragamo， TiffanyCo2F： Giada， DAKS， Armani Collezioni， Guiseppe Zanotti，Maxmara， Zilli， Brunello Cucinelli， ， Canali， Lanvin，Kiton， Stefano Ricci；其它商業(yè)業(yè)態(tài)： 餐飲、休閑、美容等；購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)均為國際知名奢侈品一線品牌，滿足高端財富人群需求；還規(guī)劃有餐飲、休閑和美容等商業(yè)業(yè)態(tài)，實現(xiàn)一站式購物體驗；98【典型項目】 禾盛京廣中心未來規(guī)劃約 3萬㎡體驗式類百貨主題商業(yè)，大型下沉式廣場 +購物 +餐飲 +休閑娛樂，一站式購物中心項目業(yè)態(tài)規(guī)劃意向 ——p 負一層： 以美食城及精品超市為帶動的生活服務(wù)配套型精品商街；p 一層： 入口銀行（金融辦公場所）及內(nèi)街品牌潮流名店構(gòu)成的名品潮牌主題街，北側(cè)外街咖啡、西式快餐，南側(cè)外街中餐等生活餐飲；p 二層： 外街延續(xù)一拖二業(yè)態(tài)分布，二層內(nèi)街以國際名品旗艦店及國內(nèi)品牌名店構(gòu)成的名品潮流主題街；p 三層： 高端商務(wù)休閑配套及國際風(fēng)情主題餐飲街為主；99此處添加公司信息【典型項目】 錦世達木塔寨項目定位高端城市綜合體，商業(yè)規(guī)劃有大型購物中心和品牌體驗中心，為客戶提供一站式購物體驗?zāi)舅?guī)劃鳥瞰圖p錦世達木塔寨項目： 將建成集商務(wù)辦公、文化娛樂、居住休閑、購物餐飲等多種功能于一身的具有國際水準(zhǔn)的城市綜合體，并在其內(nèi)建設(shè)一座高達 320米、 80層左右的辦公樓，而在高新區(qū)中央商務(wù)區(qū)的創(chuàng)業(yè)新大陸，規(guī)劃面積 260畝的區(qū)域內(nèi)，也將建設(shè) 2棟 260米、 60層左右的超高層建筑， 14棟約 100米左右的高層建筑，這些都將成為高新區(qū)的新地標(biāo)。硬件設(shè)施及購物環(huán)境好，典型的港式裝修風(fēng)格，在商場的裝修上和電梯、中庭等細節(jié)的處理上相對較好，作為西安高新區(qū)最早出現(xiàn)的零售物業(yè)，至今在 硬件設(shè)施、裝修方面都領(lǐng)先于同區(qū)域內(nèi)其他物業(yè)；216。月均去化約 2030套，部分項目憑借地段及性價比去化較快；216。純鋼結(jié)構(gòu)216。項目是高新水晶城總用地面積 36784平米，地上總建筑面積20萬平方米，其中商業(yè)建筑面積 58864平米，住宅建筑面積51040平米，公寓面積 57360，辦公建筑面積 34840平；216。 第三類是 項目周邊社區(qū)業(yè)主 ，因看重區(qū)域發(fā)展?jié)摿Χx擇小戶型產(chǎn)品投資。精裝修 loft公寓；67【在售項目案例】糖果 house： 位于唐延路南段，商務(wù)商業(yè)氛圍較差，項目自身品質(zhì)不高，去化速度較慢項目基本情況：216。64尚中心 loft45㎡兩室兩廳 上上國際商務(wù) 59㎡ 上上國際商務(wù) 115㎡【在售項目戶型】 戶型方正，根據(jù)辦公需求分隔小開間，每戶配備衛(wèi)生間可居住可辦公，拓寬功能空間65【在售項目案例】上上國際： 太白路成熟地段可自由商務(wù)組合的商務(wù)辦公寫字樓，面積區(qū)間劃分合理，小戶型居多，客戶認可高項目基本情況：216。 客戶：以企業(yè)辦事處、創(chuàng)業(yè)期、發(fā)展期的中小企業(yè)為主216。專業(yè)寫字樓公攤很大，后期使用成本太高；對產(chǎn)品層面關(guān)注主要體現(xiàn)在 立面、大堂 等形象部位及 電梯 等硬件配套216。通風(fēng)采光效果好，辦公舒適度高；216。p面積需求在 300㎡以下和 5001000㎡的企業(yè)較多；p自用客戶關(guān)注產(chǎn)品性價比和實用性；投資客戶更關(guān)注產(chǎn)品價格、升值空間、面積劃分和周邊環(huán)境配套。 —— 都市之窗置業(yè)顧問p300600㎡的產(chǎn)品銷售最好，其中自用的占到三分之二，而投資客戶更傾向于購買 200300㎡更小面積的產(chǎn)品。3送露臺面積： 61～ 89㎡ ；216。u中小型企業(yè)多因形象及辦公品質(zhì)外溢至高新區(qū)唐延路版塊乙級寫字樓，外溢比例達到 20%以上u高新區(qū)最早的寫字樓已經(jīng)滿足不了中大規(guī)模企業(yè)發(fā)展的需求，很多企業(yè)都 外溢到唐延路版塊了，畢竟這邊是承接核心區(qū)的第一圈層，而且商務(wù)氛圍慢慢形成 了；u從亞美大廈、南洋國際來我們項目改善的很多，都是大中型發(fā)展企業(yè)，以前 寫字間形象、面積都不夠用 了，需要一個更好的辦公環(huán)境做長遠發(fā)展，比例大概能占到 20%以上吧； — 新長安廣場銷售經(jīng)理u唐延路發(fā)展很快 ，公共交通也在變好，員工上班很方便，而且這邊企業(yè)的規(guī)模都跟我們差不多，整體辦公氛圍和形象都符合我們企業(yè)的需求； u從南洋國際搬過來的，那邊什么類型的企業(yè)都有，太亂了。p在售項目通過打造超高層產(chǎn)品，同時從硬件配置、高科技運用等方向打造項目價值點。還有就是要說這個樓能體現(xiàn) 領(lǐng)導(dǎo)的尊貴感 ，可能領(lǐng)導(dǎo)會更關(guān)注； —— 某工程建筑公司行政主管24【在售項目市場表現(xiàn)】 在售項目較少，整體供應(yīng)相對稀缺；超高層產(chǎn)品以標(biāo)桿形象實現(xiàn)價格突破綠地中心中鐵西安中心25【在售項目產(chǎn)品力表現(xiàn)】 在高度、硬件配置、高科技運用方面提升產(chǎn)品整體價值26