【正文】 個樓能體現(xiàn) 領(lǐng)導(dǎo)的尊貴感 ，可能領(lǐng)導(dǎo)會更關(guān)注； —— 某工程建筑公司行政主管24【在售項目市場表現(xiàn)】 在售項目較少，整體供應(yīng)相對稀缺；超高層產(chǎn)品以標桿形象實現(xiàn)價格突破綠地中心中鐵西安中心25【在售項目產(chǎn)品力表現(xiàn)】 在高度、硬件配置、高科技運用方面提升產(chǎn)品整體價值26【在售項目標準層】 產(chǎn)品多采用中心核心筒設(shè)計，劃分面積較大，戶型方正，提高面積利用率中鐵西安中心綠地中心27【在售項目案例】 綠地中心：西安第一高打造樹立 形象標桿，通過高科技系統(tǒng)和硬件配置提升整體品質(zhì)u項目產(chǎn)品核心價值p高度 ： 270米，為西安在售和在用項目第一高度 ， 奠定項目標桿形象，標識性強；p品牌 ：一線品牌開發(fā)商，操作經(jīng)營豐富，在全國有多個標桿式寫字樓項目，具有極強的市場影響力；p8大科技系統(tǒng)： 智慧型新風置換系統(tǒng)、生態(tài)立體綠化系統(tǒng)、感應(yīng)式恒濕系統(tǒng)、階梯式水資源綜合利用系統(tǒng)、高速勢能自發(fā)電電梯系統(tǒng)、樓宇綜合智能燈光系統(tǒng)、紫外線感應(yīng)式遮陽系統(tǒng)、辦公樓綜合隔聲系統(tǒng)；p硬件配置 ：層高、單梯服務(wù)面積等均為區(qū)域標桿。 21【在用項目客戶】 金融類企業(yè)以保險、銀行類企業(yè)為主，重點關(guān)注產(chǎn)品整體形象、物業(yè)服務(wù)和相關(guān)行業(yè)客戶的進駐情況n 高新區(qū)辦公面積在 1000平米以上的金融業(yè)企業(yè)主要以銀行、保險以及擔保類企業(yè)為主，該類企業(yè)比較關(guān)注 物業(yè)服務(wù)、物業(yè)形象和檔次 ；n 辦公面積在 1000㎡ 以上金融業(yè)企業(yè)主要分布于招商銀行大廈、邁科國際大廈、西部國際廣場。 標準層預(yù)留 8個獨立 VIP洗手間n 目標鎖定世界 500強，形成市場高端認知，提升整體辦公氛圍和檔次。 智海人防超高層項目世紀金源錦業(yè)時代西部機場錦業(yè)路項目中鐵西安中心綠地中心禾盛京廣中心邁科商業(yè)中心錦世達項目科技路唐延路錦業(yè)路在用甲級寫字樓分布：p科技路版塊：高新國際、招商大廈、林凱國際、電信大廈p錦業(yè)路版塊：都市之門、綠地領(lǐng)海、綠地智海；其中綠地領(lǐng)海和智海為準入住項目在售甲級寫字樓分布：p錦業(yè)路版塊：西安綠地中心、中鐵西安中心未來可見供應(yīng)甲級寫字樓分布：p唐延路版塊：人防超高層項目、世紀金源、新長安廣場超高層和錦世達項目p錦業(yè)路版塊：錦業(yè)時代、邁科商業(yè)中心、西部機場錦業(yè)路項目綠地中心 在售項目世紀金源 未來供應(yīng) 電信大廈 在用項目 圖例新長安廣場超高層15【在用項目市場表現(xiàn)】 甲級寫字樓需求充足，入住率較高；核心地段甲級寫字樓租金在 120元 /㎡ *月左右，市場實現(xiàn)好高新國際林凱國際都市之門招商大廈p地段較好的寫字樓甲級寫字樓市場實現(xiàn)較好；p甲級寫字樓需求旺盛，入住率較高；p與一線城市相比，西安寫字樓甲級寫字樓租金處于同一水平，但是銷售價格差距較大，西安寫字樓價格具有較大的增長空間。p市場實現(xiàn)： 在用項目租金實現(xiàn)為區(qū)域標桿， 7090元 /平米 p建筑形象： 標志性強，識別度高 。10【整體市場】 高新、經(jīng)開為商務(wù)市場成交主力，高新區(qū)主力成交價格在80009000元 /㎡n西安市高新區(qū)為商務(wù)市場的成交主力， 2023年成交 42萬㎡，占全市的 61%； 2023年成交量在全市占比略有下降，約占 38%；n經(jīng)開區(qū)的成交量上升明顯， 2023年全年成交 ㎡， 2023年上半年成交量已達到 ㎡，占全市商務(wù)成交量比重由 2023年的 22%，上升到 28%。成交面積達到 63萬㎡（較上年增長 70%），成交均價突破 7000元 /㎡。占地面積：約 21畝216。軌道交通： 3/6/8線雙地鐵216。?以電子信息、裝備制造、生物醫(yī)藥、新材料等四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在西安高新區(qū)蓬勃發(fā)展。西安已經(jīng)成為我國七大ＩＣ設(shè)計基地之一，眾多本土半導(dǎo)體公司集聚在西安高新區(qū)；聚集了 100多家大型企業(yè)總部和 100多家大型研發(fā)中心；?預(yù)計到 2023年，新增過百億的總部類企業(yè)達到 10家，過十億的總部類企業(yè)達到 300家；吸引全球五百強區(qū)域性總部達到 50家； 3【交通狀況】 項目緊鄰城市干道科技六路，與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多條城市干道聯(lián)通，且附近有 10余條公交線路，未來區(qū)域內(nèi)將有三條地鐵線路開通，交通通達性好城市主要道路城市地鐵線路區(qū)域主要道路科 技 六 路 白沙路科 技 四 路 科 技 四 路 科 技 二 路 科 技 六 路 太白南路太白南路科 技 二 路 科 技 路 科 技 路 科 技 路 丈 八 東 路 錦 業(yè) 路 繞 城 高 速 繞 城 高 速 繞 城 高 速 西 三環(huán)西 三環(huán)南 二 環(huán) 南 二 環(huán) 西 三環(huán)道路體系：縱橫交錯，通達四方216。 地鐵 6線 2023年通車，通向市中心；216。容積率： 7216。n2023年成交價格達到頂峰，為 9431元 /㎡，成交量達到 65萬㎡ 。n除城南、城北、城西版塊價格略升，浐灞版塊價格飛速增長外，高新、經(jīng)開、曲江版塊價格略降；n主要成交區(qū)域的高新、經(jīng)開版塊的成交價格均有小幅下滑，主力成交價格在 80009000元 /㎡。p硬件標準： 寫字樓立項，層高 ， 814部品牌電梯，中央空調(diào) 。 月； 在售項目為銷售價格在 900013000元 /平米；p建筑形象： 公建化立面，具有一定的可識別度；p硬件標準： 寫字樓立項，層高 ， 36部品牌電梯， 多數(shù)配置中央空調(diào) ，整體品質(zhì)弱于甲級寫字樓；p市場口碑： 市場影響力一般，購買或入住企業(yè)以中小規(guī)模企業(yè)為主；p代表項目： 禾盛京廣中心 3樓、邁科國際、洛克大廈。電信大廈16【在用項目產(chǎn)品力表現(xiàn)】 主要通過外部形象展示和硬件配置、物業(yè)服務(wù)提升項目核心價值17【在用項目標準層】 均以中央核心筒的框架筒體結(jié)構(gòu)為主， 且多為異形外立面，提升整體昭示性林凱國際招商大廈 都市之門高新國際18【在用項目案例】 林凱國際：差異化核心價值體系打造，充分滿足高端客戶需求總裁尊貴體系n 獨特外形展示，增強可識別性和昭示性；n 總裁 VIP體系打造，增強客戶尊貴感：216。 對于那些人流量較多和雜的企業(yè)，比如證券、傳銷、保險和教育等企業(yè)（總部除外）均不考慮；已達成簽約意向的包括 IBM、松下、高通、松下、佳能等 一線企業(yè) ，市場高端認知基本形成。n 客戶訪談錄： 我們選擇辦公樓形象肯定是最重要的一點，外部看起來要氣派一點 ，因為這個可以直接影響到我們企業(yè)形象和客戶對我們公司的第一感覺；其次就是跟我們公司 有關(guān)行業(yè)客戶群的情況 ， 最好這個寫字樓里面有相關(guān)行業(yè)客戶； —— 招商銀行大廈 某擔保公司行政主管22【在用項目客戶】 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)以咨詢服務(wù)類企業(yè)為主，重點關(guān)注物業(yè)服務(wù)、辦公環(huán)境舒適度和產(chǎn)品整體形象n 高新區(qū)辦公面積在 1000㎡以上的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)主要以 咨詢服務(wù)類 企業(yè)為主，該類企業(yè)比較關(guān)注物業(yè)服務(wù)、物業(yè)形象和辦公環(huán)境的舒適度 ；n辦公面積在 1000㎡ 以上的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)主要分布于西部國際廣場、財富中心、高科廣場以及新長安廣場。28【在售項目案例】 中鐵西安中心： 通過高度和硬件提升項目形象u項目產(chǎn)品核心價值p高度 ： 230米，奠定項目標桿形象，標識性強；p生態(tài)辦公 ： 2200個 /㎝ 3負氧離子花園，實現(xiàn)室外花園與室內(nèi)辦公零距離接觸；p硬件配置 ： ， ， 20部國際頂級標準電梯，打造創(chuàng)新國際商務(wù)體驗；29【在售項目客戶】 投資客戶關(guān)注升值潛力和投資回報率，置業(yè)關(guān)注點排序：地段 形象 配套，其 傾向于購買核心地段標桿物業(yè)， 超高層、創(chuàng)新立面和獨特辦公氣場可成為吸引客戶置業(yè)的方向能源、金融、工程等行業(yè)的機構(gòu)投資客置業(yè)選擇：核心地段的升值潛力大的物業(yè)；置業(yè)總價： 5001000萬；能源、有色金屬等壟斷、暴利行業(yè)的老板等客戶和企業(yè)高管置業(yè)選擇：核心地段的高品質(zhì)物業(yè)；置業(yè)總價： 1000萬以上；暴利行業(yè)投資大企業(yè)投資普通投資 以小型私營企業(yè)員工、私營業(yè)者為主，群體基數(shù)大 置業(yè)選擇：具有較大升值潛力地段的品質(zhì)物業(yè)；置業(yè)總價： 500萬以下；目前購買高新區(qū)寫字樓的投資客戶都是暴利行業(yè)或者大企業(yè)機構(gòu)等大投資客戶，投資總價較高，選擇地段都是核心地段。32【甲級寫字樓小結(jié)】整體市場 產(chǎn)品力市場表現(xiàn) 客戶p主要集中于科技路、唐延路、錦業(yè)路三大版塊；p未來供應(yīng)多為超高層產(chǎn)品，供應(yīng)量大，競爭壓力較大。p企業(yè)性質(zhì)主要為民營企業(yè)和國企，以金融類和現(xiàn)代服務(wù)類企業(yè)為主；p在用客戶多關(guān)注產(chǎn)品整體形象、辦公舒適度和相關(guān)產(chǎn)業(yè)進駐情況；p投資客戶關(guān)注升值潛力和投資回報率，地段是第一關(guān)注點。代表項目： 西部創(chuàng)業(yè)大廈、南洋國際、亞美大廈等高新一代辦公物業(yè)和西部電子社區(qū)、紫薇龍騰等太白南路沿線物業(yè)；252。我們屬于服務(wù)性質(zhì)的公司， 形象 還是很重要； —— 洛克大廈企業(yè)創(chuàng)業(yè)大廈西部電子社區(qū)41【 在售項目市場表現(xiàn) 】 銷售價格集中于 ，太白南路沿線產(chǎn)品市場表現(xiàn)較好高新大都薈啟迪清揚時代錦業(yè)時代唐延路灃惠路錦業(yè)路東海世紀中心禾盛京廣中心摩爾中心榮禾云圖中心瀚源國際42【 在售項目產(chǎn)品力表現(xiàn) 】 唐延路版塊項目較為集中，產(chǎn)品力水平較高43【 在售項目產(chǎn)品力表現(xiàn) 】 唐延路版塊項目較為集中，產(chǎn)品力水平較高44【在售項目標準層】 大部分采用中心核心筒設(shè)計，部分產(chǎn)品板樓和偏心核心筒設(shè)計實現(xiàn)標準層創(chuàng)新，增強辦公實用性和舒適度摩爾中心瀚源國際啟迪清揚時代榮禾云圖中心45【在售項目案例】 高新水晶 soho：外立面、電梯及車位等硬件配備比肩甲級寫字樓，一半開發(fā)商自持p雙層底下車庫連接入戶大堂營造雙大堂的非凡尊貴感；p2部總裁專屬電梯，劃分圈層感；p1： ；p玻璃幕墻 +干掛石材的外立面設(shè)計，塑造品質(zhì)外觀；p標準層 1800㎡劃分成 110~239㎡面積段，合理的面積區(qū)間劃分，既能滿足中小型企業(yè)需求，又滿足大中型企業(yè)整層辦公需求。地緣熱泵中央空調(diào)：利用地下可再生能源，實現(xiàn) 24H不間斷恒溫，降低傳統(tǒng)中央空調(diào)運行費用，最大化節(jié)約辦公成本；p智能停車 ： 西北第一家智能停車庫， 5層地下停車場， 1300多個充裕車位。4送露臺面積： 30～ 45㎡ ；216。偏心核心筒，南向優(yōu)質(zhì)單元數(shù)量多；216。自用客戶的關(guān)注點和投資客戶的不同，他們更關(guān)心價格、層高等，對辦公舒適度有較高要求。 —— 金石柏朗置業(yè)顧問52【 未來供應(yīng)產(chǎn)品 】 主要集中在唐延路和錦業(yè)路版塊，供應(yīng)量較少，太白南路與科技路版塊基本無供應(yīng)唐延路灃惠路錦業(yè)路西部機場錦業(yè)路項目梵天科技三路木塔寨新棟東方米蘭53【乙級寫字樓小結(jié)】整體市場 產(chǎn)品力市場表現(xiàn) 客戶p主要集中于科技路、唐延路、錦業(yè)路三大版塊，太白南路沿線少量供應(yīng)；p未來供應(yīng)項目較多，供應(yīng)量較大，競爭壓力不及甲級寫字樓市場。54[公寓市場研究 ]p商務(wù)公寓p居住公寓55【在用項目市場格局及表現(xiàn)】 在用的 SOHO公寓集中在唐延路沿線，租金實現(xiàn)約為 6070元 /㎡ *月，可實現(xiàn) 85%以上的入住率，市場需求旺盛56252。立面簡潔大氣，白色鋁塑板幕墻和玻璃窗營造出非凡的現(xiàn)代感，地標感極強；216。配備戶式中央空調(diào)分戶核算，滿足成長型中小企業(yè)辦公需求；【 在售項目案例 】 金石柏朗：板樓設(shè)計和酒店式物業(yè)服務(wù)提高面積實用性和辦公舒適度，市場實現(xiàn)良好u項目產(chǎn)品核心價值p面積贈送 ：整層產(chǎn)品實現(xiàn) 140㎡面積贈送，提高產(chǎn)品性價比；p標準層創(chuàng)新 ：216。寫字樓體量為20230㎡，已銷售18000㎡，價格區(qū)間為 980012023元/㎡，市場表現(xiàn)良好。選擇旺座國際很大的原因就是立面很有質(zhì)感，品質(zhì)感和昭示性很強； —— 旺座國際入駐企業(yè)216。這類企業(yè)集中的寫字樓一般產(chǎn)