【正文】 【在售項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層】 產(chǎn)品多采用中心核心筒設(shè)計(jì)，劃分面積較大，戶型方正，提高面積利用率中鐵西安中心綠地中心27【在售項(xiàng)目案例】 綠地中心：西安第一高打造樹立 形象標(biāo)桿，通過高科技系統(tǒng)和硬件配置提升整體品質(zhì)u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價值p高度 ： 270米，為西安在售和在用項(xiàng)目第一高度 ， 奠定項(xiàng)目標(biāo)桿形象，標(biāo)識性強(qiáng)；p品牌 ：一線品牌開發(fā)商，操作經(jīng)營豐富，在全國有多個標(biāo)桿式寫字樓項(xiàng)目，具有極強(qiáng)的市場影響力；p8大科技系統(tǒng)： 智慧型新風(fēng)置換系統(tǒng)、生態(tài)立體綠化系統(tǒng)、感應(yīng)式恒濕系統(tǒng)、階梯式水資源綜合利用系統(tǒng)、高速勢能自發(fā)電電梯系統(tǒng)、樓宇綜合智能燈光系統(tǒng)、紫外線感應(yīng)式遮陽系統(tǒng)、辦公樓綜合隔聲系統(tǒng)；p硬件配置 ：層高、單梯服務(wù)面積等均為區(qū)域標(biāo)桿。 標(biāo)準(zhǔn)層預(yù)留 8個獨(dú)立 VIP洗手間n 目標(biāo)鎖定世界 500強(qiáng)，形成市場高端認(rèn)知，提升整體辦公氛圍和檔次。p市場實(shí)現(xiàn)： 在用項(xiàng)目租金實(shí)現(xiàn)為區(qū)域標(biāo)桿， 7090元 /平米 10【整體市場】 高新、經(jīng)開為商務(wù)市場成交主力，高新區(qū)主力成交價格在80009000元 /㎡n西安市高新區(qū)為商務(wù)市場的成交主力， 2023年成交 42萬㎡，占全市的 61%； 2023年成交量在全市占比略有下降，約占 38%；n經(jīng)開區(qū)的成交量上升明顯， 2023年全年成交 ㎡， 2023年上半年成交量已達(dá)到 ㎡，占全市商務(wù)成交量比重由 2023年的 22%，上升到 28%。占地面積：約 21畝216。?以電子信息、裝備制造、生物醫(yī)藥、新材料等四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在西安高新區(qū)蓬勃發(fā)展。 地鐵 6線 2023年通車，通向市中心；216。n2023年成交價格達(dá)到頂峰，為 9431元 /㎡，成交量達(dá)到 65萬㎡ 。p硬件標(biāo)準(zhǔn)： 寫字樓立項(xiàng)，層高 ， 814部品牌電梯，中央空調(diào) 。電信大廈16【在用項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】 主要通過外部形象展示和硬件配置、物業(yè)服務(wù)提升項(xiàng)目核心價值17【在用項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層】 均以中央核心筒的框架筒體結(jié)構(gòu)為主， 且多為異形外立面，提升整體昭示性林凱國際招商大廈 都市之門高新國際18【在用項(xiàng)目案例】 林凱國際：差異化核心價值體系打造，充分滿足高端客戶需求總裁尊貴體系n 獨(dú)特外形展示，增強(qiáng)可識別性和昭示性；n 總裁 VIP體系打造，增強(qiáng)客戶尊貴感：216。n 客戶訪談錄： 我們選擇辦公樓形象肯定是最重要的一點(diǎn)，外部看起來要?dú)馀梢稽c(diǎn) ，因?yàn)檫@個可以直接影響到我們企業(yè)形象和客戶對我們公司的第一感覺；其次就是跟我們公司 有關(guān)行業(yè)客戶群的情況 ， 最好這個寫字樓里面有相關(guān)行業(yè)客戶； —— 招商銀行大廈 某擔(dān)保公司行政主管22【在用項(xiàng)目客戶】 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)以咨詢服務(wù)類企業(yè)為主，重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)服務(wù)、辦公環(huán)境舒適度和產(chǎn)品整體形象n 高新區(qū)辦公面積在 1000㎡以上的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)主要以 咨詢服務(wù)類 企業(yè)為主，該類企業(yè)比較關(guān)注物業(yè)服務(wù)、物業(yè)形象和辦公環(huán)境的舒適度 ；n辦公面積在 1000㎡ 以上的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)主要分布于西部國際廣場、財(cái)富中心、高科廣場以及新長安廣場。32【甲級寫字樓小結(jié)】整體市場 產(chǎn)品力市場表現(xiàn) 客戶p主要集中于科技路、唐延路、錦業(yè)路三大版塊；p未來供應(yīng)多為超高層產(chǎn)品，供應(yīng)量大，競爭壓力較大。代表項(xiàng)目： 西部創(chuàng)業(yè)大廈、南洋國際、亞美大廈等高新一代辦公物業(yè)和西部電子社區(qū)、紫薇龍騰等太白南路沿線物業(yè)；252。地緣熱泵中央空調(diào)：利用地下可再生能源，實(shí)現(xiàn) 24H不間斷恒溫，降低傳統(tǒng)中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用，最大化節(jié)約辦公成本；p智能停車 ： 西北第一家智能停車庫， 5層地下停車場， 1300多個充裕車位。偏心核心筒，南向優(yōu)質(zhì)單元數(shù)量多；216。 —— 金石柏朗置業(yè)顧問52【 未來供應(yīng)產(chǎn)品 】 主要集中在唐延路和錦業(yè)路版塊，供應(yīng)量較少，太白南路與科技路版塊基本無供應(yīng)唐延路灃惠路錦業(yè)路西部機(jī)場錦業(yè)路項(xiàng)目梵天科技三路木塔寨新棟東方米蘭53【乙級寫字樓小結(jié)】整體市場 產(chǎn)品力市場表現(xiàn) 客戶p主要集中于科技路、唐延路、錦業(yè)路三大版塊，太白南路沿線少量供應(yīng)；p未來供應(yīng)項(xiàng)目較多，供應(yīng)量較大，競爭壓力不及甲級寫字樓市場。立面簡潔大氣，白色鋁塑板幕墻和玻璃窗營造出非凡的現(xiàn)代感，地標(biāo)感極強(qiáng)；216。寫字樓體量為20230㎡，已銷售18000㎡，價格區(qū)間為 980012023元/㎡，市場表現(xiàn)良好。這類企業(yè)集中的寫字樓一般產(chǎn)品力和形象都不會特別好。 整層分割為小面積區(qū)間出售，總價較低；216。14層為底商，商業(yè)自持，西面設(shè)有高層立體停車位；66【在售項(xiàng)目案例】尚中心： 在核心地段優(yōu)勢下通過產(chǎn)品創(chuàng)新打造具有生態(tài)價值的雙板式 loft公寓，客戶對生態(tài)感知度高，但對 loft形式并不敏感，市場表現(xiàn)較好項(xiàng)目價值點(diǎn)：216。41㎡大開間售罄，還有 70103㎡大戶型沒賣完 68投資客戶分類：216。 購買客戶以投資為主，以純粹投資客戶和自用兼投資的企業(yè)類客戶為主，關(guān)注區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α⑼顿Y回報(bào)率及實(shí)用性；整體市場 市場表現(xiàn) 產(chǎn)品力1 2 3客戶470[公寓市場研究 ]p商務(wù)公寓p居住公寓71【在售項(xiàng)目市場格局】 目前在售的居住公寓主要分布在丈八北路、團(tuán)結(jié)南路及科技路沿線，多以商務(wù)商業(yè)綜合體的形式出現(xiàn)，市場存量 70萬㎡以上大都薈嘉天 smart西熙 ccCross萬象匯豪布斯卡天朗藍(lán)湖樹龍記觀瀾山玫瑰公館 水晶城數(shù)字 365高山流水和城老虎國際公寓鉑悅都市之窗72【在售項(xiàng)目市場表現(xiàn)】 月均去化約 2030套，部分項(xiàng)目憑借地段及性價比去化較快；平臺價格水平約 70008000元 /㎡，整體去化速度相當(dāng)?shù)那闆r下，精裝修及酒店式公寓可實(shí)現(xiàn)更高溢價市場表現(xiàn)：p銷售速度： 月均去化在 1030套 /月，大都薈和 西熙 CC憑借高性價比實(shí)現(xiàn)快速去化；p銷售價格： 居住公寓以 70008000元 /平米為主，酒店式公寓實(shí)現(xiàn)高價 1100013000元 /平米；73【在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】 主力戶型基本在 3060㎡， 3050㎡為市場暢銷面積區(qū)間，精裝修約占 50%74【在售項(xiàng)目戶型】 大開間：面積區(qū)間在 3040㎡，開間在 足居住舒適度的戶型，贈送面積最高在 10㎡左右高新水晶城㎡，大開間，開間，進(jìn)深 鉑悅㎡，一室一廳，客廳、臥室開間 米，進(jìn)深 7米鉑悅75高新水晶城㎡，一室一廳，客廳、臥室開間 ，進(jìn)深 7米【在售項(xiàng)目戶型】 一室一廳：面積在 45㎡以上，在樓體設(shè)計(jì)的邊角位置，通常采光不好，戶型占比會影響該類產(chǎn)品整體戶型舒適度，贈送面積在 34㎡高山流水和城㎡，一室一廳，臥室方正進(jìn)深 ，客廳開間 ，贈送 3㎡龍記觀瀾山㎡，一室一廳，臥室開間 ，整體進(jìn)深，陽臺面積半贈送 4㎡76高新水晶城㎡，兩室一廳，大臥室寬 ，小臥室寬，客廳寬 ，進(jìn)深 鉑悅㎡，兩室一廳，大臥室寬 ，小臥室寬，客廳寬 ，進(jìn)深 大都薈㎡，贈送 5㎡。共 1967戶，戶型區(qū)間有 5059平米一室一廳、 8090平米的二室二廳、 110130平米的三室二廳、 145平米四室兩廳；216。將來孩子畢業(yè)了就打算出租。n2023年上半年西安市商業(yè)成交均價下降至約 12023元 /㎡ ，以價換量的效應(yīng)明顯。88【集中商業(yè)典型個案】 栗園購物廣場 ——定位中端百貨，引入國內(nèi)時尚品牌、中檔餐飲休閑配以少量中高端餐飲，滿足日常消費(fèi)需求216。目前價位 ，直通錦業(yè)路，未來投資回報(bào)可觀置業(yè)顧問語錄 ——CROSS 萬象匯u 一期 ，都是老客戶投資用，未來近兩萬方自持居多，以中高端百貨定位進(jìn)行招商102【消費(fèi)客戶】第一類： 高新區(qū)商務(wù)辦公人群，以金融服務(wù)、餐飲及精品購物、休閑娛樂為主客戶訪談（公司公關(guān)，女， 26歲左右）：u我們接待客戶一般選擇離公司較近的咖啡廳、西餐廳或者快餐廳。一般以 餐飲、零售、生活服務(wù) 為主；216。 一月 21一月 2108:53:1208:53:12January 22, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 一月 2108:53:1208:53Jan2122Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/1/22 。 一月 2108:53:1208:53Jan2122Jan21? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 一月 21一月 2108:53:1208:53:12January 22, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 。人均消費(fèi)水平一般在 50200元 ；216?？蛻粼L談（公司財(cái)務(wù)，男， 23歲左右）：u我們公司沒有設(shè)餐廳，中午一般跟同事們?nèi)タ觳偷瓿燥?，有時去 KFC一類的西式簡餐，有時會去中式的快餐店。廣場店鋪月租金一層 220~300，二層 60~9089【集中商業(yè)典型個案】 西部電子商城是主營 IT產(chǎn)品的專業(yè)市場，服務(wù)城南和高新客戶；國美電器和蘇寧電器以家電專業(yè)零售為主，服務(wù)周邊客群電子商城 紫薇龍騰底商 國美電器 電子二路 蘇寧電器90【社區(qū)商業(yè)特征】 太白南路多為沿街居住大盤 1~2層底商，首層租金約 180200元 /㎡，一拖二約 90130元 /㎡，以零售和生活服務(wù)類業(yè)態(tài)為主，二層空置率較高民生家樂金泰假日花城蘭喬歐洲街紫薇尚層新一佳蘭喬圣菲、羅曼公社沿街底商，以休閑、教育為主， 2層空置率較高紫薇尚層沿街 2層底商，以休閑、餐飲為主金泰假日花城鋪面小的零售、生活服務(wù)為主太白南路裕昌太陽城高新區(qū)太白南路社區(qū)商業(yè)分布圖：91【社區(qū)商業(yè)特征】 高新路社區(qū)商業(yè)集中在北側(cè)及南側(cè)，以滿足周邊商務(wù)及生活需求為主，首層租金約 200220元 /㎡，整體租金實(shí)現(xiàn)最高領(lǐng)先時代、尚品國際沿街 2層底商，以餐飲、打印店為主 楓林綠洲、云頂園沿街 2層底商，以零售、餐飲為主華潤萬家楓林綠洲領(lǐng)先時代尚品國際橡樹星座高新路高新區(qū)高新路社區(qū)商業(yè)分布圖：92【社區(qū)商業(yè)特征】 唐延路 灃惠南路商業(yè)氛圍較弱，以寫字樓底商為主，業(yè)態(tài)以商務(wù)服務(wù)為主，輔以少量超市、餐飲等業(yè)態(tài)，首層租金實(shí)現(xiàn) 150180元/㎡，二層租金約 80100元 /㎡，租金實(shí)現(xiàn)尚可，但空置率較高民生家樂灃惠南路唐延路旺座國際盛大時代廣場唐灃國際華晶商務(wù)廣場新長安國際數(shù)字大廈 邁科國際旺座現(xiàn)代城洛克大廈匯金國際橡樹街區(qū) 空置率較高：一層 20%，二層以上 60%齊魯銀行渣打銀行興業(yè)銀行洗浴、餐飲、游泳中信銀行重慶銀行廣本 4S店邁科底商 卜蜂蓮花 唐灃國際鋪劃面積較大 橡樹街區(qū)空置率較高灃惠南路 唐延路社區(qū)商業(yè)分布圖：93【社區(qū)商業(yè)特征】 白沙路為斷頭路，沿線只有南側(cè)的楓林綠洲底商，一拖二形式，租金約 6070元 /㎡，以商務(wù)辦公和生活休閑、汽車服務(wù)等業(yè)態(tài)為主，租金實(shí)現(xiàn)較差科技六路楓林綠洲楓林綠洲沿街一拖二底商，以商務(wù)辦公和生活休閑為主，少有空置高新區(qū)白沙路社區(qū)商業(yè)分布圖：白沙路94【社區(qū)商業(yè)特征】 科技六路目前以楓林綠洲、蘭亭坊等社區(qū)底商為主，一層或一拖二形式，以休閑和精品零售為主，首層租金約 100150元 /㎡，未來將出現(xiàn)錦世達(dá)等多個集中商業(yè)，商業(yè)發(fā)展前景較好蘭亭坊蘭亭坊沿街 2層底商，以休閑和精品零售為主，少量空置 楓林綠洲沿街商鋪少，主餐飲科技六路高新區(qū)科技六路社區(qū)商業(yè)分布圖：建邦華庭95【商業(yè)街特征】 栗園商業(yè)步行街主要為沿街二層商鋪，少量三層，小型餐飲和服飾類店鋪為主，首層租金約 120130元 /㎡ /月，經(jīng)營狀況較好栗園商業(yè)街，一層以服飾為主，二層以小型餐飲為主，輔少量休閑養(yǎng)生96【未來供應(yīng)】 在售項(xiàng)目均為小體量沿街商業(yè)，約 ㎡；未來供應(yīng)均為中大規(guī)模集中型商業(yè)，約 40萬㎡，競爭壓力較大人防商業(yè)項(xiàng)目禾盛京廣中心錦世達(dá)項(xiàng)目中大國際綠地正大繽紛城國際購物中心高新逸品 裕昌太陽城高山流水和城都市之門榮禾城市理想高新區(qū)未來區(qū)域商業(yè)供應(yīng)項(xiàng)目分布圖：97【典型項(xiàng)目】 中大國際悅西安項(xiàng)目規(guī)劃有國際奢侈品購物中心、餐飲、休閑和美容等業(yè)態(tài)，為高端財(cái)富人群提供一站式購物體驗(yàn)奢侈品購物中心部分樓層品牌分布：GF： LV， Giogio Armani， Prada， Stefano Ricci1F： LV， Tad39。世紀(jì)金花高新店地處高新區(qū)核心地段， 以高端百貨為主，兼有餐飲、娛樂、健身等多種業(yè)態(tài)組合 ，是一家 超前的、時尚的、高品位的 購物場所；216。目前在售的居住公寓主要分布在丈八北路、團(tuán)結(jié)南