綜合商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(完整版)
【正文】 6日星期一 9時(shí) 0分 42秒 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 由奧龍堡專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行商業(yè)化管理，采用包括會(huì)員制及按期按次等收費(fèi)形式。 廣州市五星級(jí)酒店市場(chǎng)表現(xiàn) 2023 2023 廣州市四星級(jí)酒店市場(chǎng)表現(xiàn) 2023 2023 數(shù)據(jù)來(lái)源 : 廣州市旅游局 數(shù)據(jù)來(lái)源 : 廣州市旅游局 從成本控制和風(fēng)險(xiǎn)控制的角度考慮，建議適當(dāng)控制酒店的檔次與規(guī)模 項(xiàng)目具備一定的外部交通條件，具備吸引各類會(huì)議會(huì)展、旅游及中高端商務(wù)人士的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但從成本控制和風(fēng)險(xiǎn)控制的角度考慮，建議適當(dāng)控制酒店檔次和規(guī)模 各功能物業(yè)市場(chǎng)研判 ? 零售商業(yè)市場(chǎng) ? 酒店市場(chǎng) ? 公寓市場(chǎng) ? 辦公市場(chǎng) 考慮到白云區(qū)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐，以及潛在的中高端商務(wù)人士居住需求，中至中高檔服務(wù)式公寓存在一定市場(chǎng)需求 白云區(qū)為廣州市重要的工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)的批發(fā)、物流及制造業(yè)較為發(fā)達(dá)，受到產(chǎn)業(yè)的支撐，區(qū)域內(nèi)可能有來(lái)自企業(yè)中、高層，外籍技術(shù)人員等中高端商務(wù)人士的居住需求； 白云新城定位為城市副中心，隨著區(qū)域的發(fā)展和商業(yè)中心的開(kāi)發(fā)，未來(lái)可能存在中高端商務(wù)人士的居住需求。 ?項(xiàng)目與白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)相對(duì)較近的距離，以及優(yōu)良的社區(qū)生活環(huán)境使得酒店具有吸引 機(jī)場(chǎng)客源 的潛力，如航空公司機(jī)組人員和過(guò)境旅客。 飛翔公園 白云公園 白云文化廣場(chǎng) 江夏 黃邊 嘉禾望崗 蕭崗 梅花園 南方醫(yī)院 同和 永泰 三元里 盡管現(xiàn)時(shí)項(xiàng)目周邊以居住氛圍為主，但與白云新城的便利交通連接也為商業(yè)、商務(wù)市場(chǎng)提供發(fā)展空間 目前現(xiàn)狀而言，項(xiàng)目周邊以大型住宅社區(qū)為主，居住氛圍濃厚； 憑借便利的軌道交通，本項(xiàng)目可方便到達(dá)白云新城，作為廣州城市副中心、白云區(qū)中心，白云新城未來(lái)將形成較為濃厚的商務(wù)氛圍，受其輻射和帶動(dòng)，項(xiàng)目所在的嘉禾片區(qū)也將具備一定的商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展空間 。 白云區(qū)星級(jí)酒店數(shù)量 五星級(jí) 2 四星級(jí) 6 三星級(jí)及以下 25 酒店總數(shù) 33 白云區(qū)四星級(jí)以上酒店約 8家，高星級(jí)酒店房?jī)r(jià)略低于廣州全市水平，入住率約為 50%~60% *根據(jù)具體項(xiàng)目硬件設(shè)施，裝修標(biāo)準(zhǔn)以及定位判斷得出 白云區(qū)五星 全市五星 白云區(qū)四星 全市四星 平均房?jī)r(jià) 620 900 440 460 入住率 約 50% 5060% 6065% 6065% 憑借發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)，本項(xiàng)目車行約 30分鐘即可到達(dá)機(jī)場(chǎng)、火車站、天河、琶洲等主要交通樞紐和商務(wù)區(qū) ?從交通方面講，項(xiàng)目臨近白云大道，華南快速干線，由此地到達(dá)廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)，琶洲廣州市國(guó)際會(huì)展中心，以及天河區(qū) CBD以及廣州東站都在 30分鐘以內(nèi)，交通覆蓋較為理想，為項(xiàng)目提供了較佳的交通可達(dá)性。 ?由于市場(chǎng) 供大于求 ，廣州五星級(jí)市場(chǎng)入住率從 2023年以來(lái)一直呈下降趨勢(shì)。 服務(wù) /設(shè)施 為業(yè)主提供游泳池、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)以及健身房等運(yùn)動(dòng)設(shè)施以及一個(gè)放映廳。 SPA會(huì)館與餐飲業(yè)能形成良好互動(dòng)，并且充分利用地塊 2的景觀優(yōu)勢(shì)。 :00:4321:00:43February 6, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :00:4321:00Feb236Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , February 6, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 2月 6日星期一 9時(shí) 0分 43秒 21:00:436 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :00:4321:00Feb236Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 :00:4321:00:43February 6, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 稻香酒家（珠江帝景店）位于大型住宅社區(qū)珠江帝景苑內(nèi) 稻香酒家（珠江帝景店） 步行距離約 稻香酒家 珠江帝景苑 地塊 3發(fā)展意向：酒店 +服務(wù)式公寓 +辦公 1 2 3 4 旅業(yè)、寫字樓 (12層 ) 總建筑面積 60725 ㎡ 其中市話機(jī)樓 7000 ㎡ 物業(yè)功能 占地面積 （平方米） 建筑面積 （平方米） 層數(shù) （層） 房間數(shù)量 /規(guī)格 辦公 1500 18000 12 服務(wù)式公寓 1500 18000 12 1房 2房為主 酒店 3000 24725 9 約 250間客房 酒店、服務(wù)式公寓、辦公產(chǎn)品的盈利能力均較差，并且存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，建議適當(dāng)控制上述三類產(chǎn)品的規(guī)模，并注意分散風(fēng)險(xiǎn)；各功能物業(yè)的初步意向如下： ?酒店：中小型社區(qū)酒店，初步意向?yàn)樗男羌?jí)標(biāo)準(zhǔn)，五星級(jí)宣傳，由新世界酒店集團(tuán)管理或業(yè)主自行管理； ?服務(wù)式公寓：依托于酒店，面向白云區(qū)內(nèi)的中高端商務(wù)人士，提供簡(jiǎn)單的酒店服務(wù)或菜單式服務(wù)； ?辦公：以區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐的中小型企業(yè)為主要客戶 地塊 3規(guī)劃指標(biāo)建議 地塊 4發(fā)展意向：大型正餐 /特色餐飲 1 2 3 4 綜合樓 (4層 ) 建筑面積 4352 ㎡ 基底面積 1807 ㎡ 地塊 4基底面積不足 2千平方米，并且遠(yuǎn)離三區(qū)商業(yè)和地鐵站，從建筑規(guī)模和位置而言，均不適宜發(fā)展購(gòu)物類業(yè)態(tài)； 餐飲為典型的目的性業(yè)態(tài)，并且能夠作為酒店、公寓和辦公物業(yè)的優(yōu)質(zhì)配套，是地塊 4最適宜的發(fā)展方向；結(jié)合地塊 4的優(yōu)質(zhì)景觀資源，可在首層布局少量的戶外休閑餐飲。 管理 由小區(qū)物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，會(huì)所內(nèi)所有設(shè)施均為有償使用，按次收費(fèi)。 相對(duì)而言，四星級(jí)酒店市場(chǎng)表現(xiàn)較為穩(wěn)定 。 ?項(xiàng)目便捷的交通使得本項(xiàng)
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