【正文】 性、回報率中小實力的臺商 投資 獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀風險保障 回報率、長期性中等實力商家 自用 獲得資產(chǎn)沉淀 經(jīng)營前景第三類大型私營企業(yè)主 投資 風險保障，傳統(tǒng)觀念或習 長期性、增值性中高實力臺商 投資 風險保障 長期性、增值性高實力商家 自用 獲得資產(chǎn)沉淀，降低使用成本 經(jīng)營前景、產(chǎn)品使用功能安慶整體商業(yè)銷售市場：以投資為目的的客戶約為 70％；2023房地產(chǎn)策劃設計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 三 . 目標如何實現(xiàn)時間撞車操作背景住宅與商鋪同時推售開盤回款 3億預售面積 短期市場消化有限內(nèi)街、二層體量大 客戶認知度低項目發(fā)展的限制條件推售周期短項目不臨主路 昭示性弱，價值點低2023房地產(chǎn)策劃設計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 不成熟區(qū)域商鋪銷售的常規(guī)模式模式 操作要點 優(yōu)點 缺點 本項目的適用性住宅主導模式先賣住宅，待住宅銷售一段時間，人氣聚集后，再賣商鋪。主力店的招商一般周期較長；216。若要將安慶 1958項目闡述為 城市購物中心 、安慶中心 商業(yè)地標 ，那么必須從整體商業(yè)規(guī)劃來對外擴大想象空間，彌補與真正 城市 CityMall差距。市場消化力有待精耕細作。252。 內(nèi)街為本案營銷難點也是營銷重點所在， 建議內(nèi)街在造勢達成以后及招商進展到一定階段、一期形成火暴銷售氛圍后推出市場。策略 價格策略1: VIP卡辦理階段不公布價格， 推高價格區(qū)間 ；2: 進行價格試算，做辦卡登記最終價格根據(jù)誠意客戶積累情況與客戶反饋信息 做價格梳理 ；2:開盤前 降低客戶價格預期 ，確定最終價格， 實現(xiàn)火爆銷售?，F(xiàn)場氛圍營造216。媒體全面覆蓋（提前一星期）216。預售許可證 /按揭銀行216。銷控板216。本項目二層鋪位的最大價值點。該中心共五層，商業(yè)業(yè)態(tài)包括國際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂部、酒店式服務公寓（53套單元）、麥當勞餐廳、哈根達斯、甜品店等。國際或國內(nèi)知名品牌商家；216。談判能力較弱216。本地富裕居民 —— 年齡在 35—60 歲之間，文化程度較低，看重自有商業(yè)物業(yè)回報理想，有多次置業(yè)行為，對投資商鋪興趣濃厚，并具有專業(yè)眼光?！?以點代面，特色經(jīng)營 招商策略制定了 “ 先確定主力店，再全面招商 ” 的基本策略妥善安排好各租戶的樓層位置、相互位置，使之相對成行成市、互惠共贏，而不是互相干擾、削弱；注重借鑒成功商業(yè)招商經(jīng)驗，系統(tǒng)安排招商推廣活動，將后期招商與開業(yè)前的預熱相互結(jié)合。 一月 21一月 2118:54:4818:54:48January 24, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 一月 2118:54:4818:54Jan2124Jan21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/24 18:54:4818:54:4824 January 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 一月 2118:54:4818:54Jan2124Jan21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 一月 21一月 2118:54:4818:54:48January 24, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。通過仲華行商業(yè)資源關系整合行業(yè)和媒體資訊采集適合進駐品牌商家，確認接洽關系。安慶市（含各鎮(zhèn)區(qū)）公務員 —— 年齡在 28—50 歲之間，有投資意識，收入穩(wěn)定，有豐厚積蓄，對該片區(qū)前景看好。利用主力店及旗艦店對其形成吸引；216。不同商家談判能力不同；216。商家選擇 —— 餐飲主力店2023房地產(chǎn)策劃設計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 粵系高檔餐飲： 丹桂軒 逸和軒海鮮酒家 10號公館 其它菜系餐飲： 譚魚頭 巴蜀風 花園粥城商家選擇 —— 餐飲類商家選擇 —— 餐飲類西餐： 塔可鐘墨西哥風情餐廳 必勝客批薩 肯德基咖啡： 星巴克 上島咖啡 名典咖啡 意利咖啡其它： 哈根達斯 本色FACE三度酒吧錢柜夜秀谷酒吧酒吧街……酒吧、 KTV：商家選擇 —— 休閑文化類2023房地產(chǎn)策劃設計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 招商策略針 —— 對不同類型的商家，采取不同策略目標商家 商家特征 對項目的作用 應對策略主力店 216。三層均價初步確定為 12875元 /平米說明：三層天臺部分將于制定價格表時擬定溢價。幸運大抽獎，凡持 VIP卡者即可參加展示項目商業(yè)良好運營情況，提升其它商家及投資者對項目的信心，促進后續(xù)項目的銷售活動目的 :邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡媒體記者邀請 /金大地公司領導邀請 /華貿(mào)公司領導邀請 /成交客戶等事件營銷 8： 開街慶典 項目商業(yè)街開街慶典事件營銷 9： 主力店開店慶典 五 . 銷售價格策略定價方法市場比較法 +租金還原 +認知價值定價法外街均價內(nèi)街、住宅底商均價二層商鋪均價市場經(jīng)驗 +產(chǎn)品價值點市場經(jīng)驗 +產(chǎn)品價值點三層大鋪均價確定市場比較的參考標準本項目商業(yè)屬性① 區(qū)域 —— 位于成熟片區(qū)， 較繁華商業(yè)地段② 商業(yè)形態(tài) —— 大 型規(guī)模的商業(yè)街③ 商業(yè)類型 —— 街鋪2023房地產(chǎn)策劃設計大全， 300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用 商業(yè)市場分析樓盤 /路段 建面（㎡） 一層售價（元） 二層售價（元） 比較屬性裕景國際 ㎡ 31000 12023 主要商業(yè)街道底商，可比性強綠地新都會 64萬 ㎡ 24000 13000 次主要商業(yè)街道底商，具備可比性集賢南路商圈 11萬 ㎡ 27000 _______ 主要商業(yè)街道底商，可比性強人民路商圈 12萬 ㎡ 70000 _______ 主要商業(yè)街道底商，可比性強市場比較法 — 價格比準影響因素 權重 御景國際 綠地新都會集賢南路商圈人民路商圈本項目項目立地條件地理位置 15% 110 80 120 130 100交通體系狀況 9% 110 100 120 120 100道路狀況、通行量 8% 110 90 120 130 100區(qū)域環(huán)境與配套 7% 120 70 110 120 100人口情況 9% 90 50 110 120 100片區(qū)整體售價價位 8% 90 80 90 120 100項目產(chǎn)品因素項目形象與檔次 6% 90 120 70 80 100項目規(guī)模 8% 60 130 100 100 100建筑結(jié)構與外觀 7% 90 120 70 70 100業(yè)態(tài)組合 8% 70 120 80 90 100大型主力店影響與聯(lián)動 8% 80 120 80 90 100商業(yè)硬件配套 7% 80 120 70 70 100加權得分 100% 93 98 100選擇參考項目說明：選取安慶典型商業(yè)街，并根據(jù)立地條件和產(chǎn)品因素進行對比打分。整個選房流程安排216。銷控版216。茶點、樂隊等準備充足216。 事件營銷 2： 主力店簽約儀式暨招商推介會主力店確定關鍵工作 :華茂酒店地點 :展示項目商業(yè)前景，提升其它商家及投資者對項目的信