【正文】 性、回報(bào)率中小實(shí)力的臺(tái)商 投資 獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀風(fēng)險(xiǎn)保障 回報(bào)率、長(zhǎng)期性中等實(shí)力商家 自用 獲得資產(chǎn)沉淀 經(jīng)營(yíng)前景第三類大型私營(yíng)企業(yè)主 投資 風(fēng)險(xiǎn)保障，傳統(tǒng)觀念或習(xí) 長(zhǎng)期性、增值性中高實(shí)力臺(tái)商 投資 風(fēng)險(xiǎn)保障 長(zhǎng)期性、增值性高實(shí)力商家 自用 獲得資產(chǎn)沉淀，降低使用成本 經(jīng)營(yíng)前景、產(chǎn)品使用功能安慶整體商業(yè)銷售市場(chǎng)：以投資為目的的客戶約為 70％；2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全， 300G移動(dòng)圖書(shū)館！專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 三 . 目標(biāo)如何實(shí)現(xiàn)時(shí)間撞車操作背景住宅與商鋪同時(shí)推售開(kāi)盤回款 3億預(yù)售面積 短期市場(chǎng)消化有限內(nèi)街、二層體量大 客戶認(rèn)知度低項(xiàng)目發(fā)展的限制條件推售周期短項(xiàng)目不臨主路 昭示性弱，價(jià)值點(diǎn)低2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全， 300G移動(dòng)圖書(shū)館！專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 不成熟區(qū)域商鋪銷售的常規(guī)模式模式 操作要點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 本項(xiàng)目的適用性住宅主導(dǎo)模式先賣住宅，待住宅銷售一段時(shí)間，人氣聚集后，再賣商鋪。主力店的招商一般周期較長(zhǎng)；216。若要將安慶 1958項(xiàng)目闡述為 城市購(gòu)物中心 、安慶中心 商業(yè)地標(biāo) ，那么必須從整體商業(yè)規(guī)劃來(lái)對(duì)外擴(kuò)大想象空間，彌補(bǔ)與真正 城市 CityMall差距。市場(chǎng)消化力有待精耕細(xì)作。252。 內(nèi)街為本案營(yíng)銷難點(diǎn)也是營(yíng)銷重點(diǎn)所在， 建議內(nèi)街在造勢(shì)達(dá)成以后及招商進(jìn)展到一定階段、一期形成火暴銷售氛圍后推出市場(chǎng)。策略 價(jià)格策略1: VIP卡辦理階段不公布價(jià)格， 推高價(jià)格區(qū)間 ；2: 進(jìn)行價(jià)格試算，做辦卡登記最終價(jià)格根據(jù)誠(chéng)意客戶積累情況與客戶反饋信息 做價(jià)格梳理 ；2:開(kāi)盤前 降低客戶價(jià)格預(yù)期 ，確定最終價(jià)格， 實(shí)現(xiàn)火爆銷售?，F(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造216。媒體全面覆蓋（提前一星期）216。預(yù)售許可證 /按揭銀行216。銷控板216。本項(xiàng)目二層鋪位的最大價(jià)值點(diǎn)。該中心共五層，商業(yè)業(yè)態(tài)包括國(guó)際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂(lè)部、酒店式服務(wù)公寓（53套單元）、麥當(dāng)勞餐廳、哈根達(dá)斯、甜品店等。國(guó)際或國(guó)內(nèi)知名品牌商家；216。談判能力較弱216。本地富裕居民 —— 年齡在 35—60 歲之間，文化程度較低，看重自有商業(yè)物業(yè)回報(bào)理想，有多次置業(yè)行為，對(duì)投資商鋪興趣濃厚，并具有專業(yè)眼光?！?以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng) 招商策略制定了 “ 先確定主力店，再全面招商 ” 的基本策略妥善安排好各租戶的樓層位置、相互位置，使之相對(duì)成行成市、互惠共贏，而不是互相干擾、削弱；注重借鑒成功商業(yè)招商經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)安排招商推廣活動(dòng)，將后期招商與開(kāi)業(yè)前的預(yù)熱相互結(jié)合。 一月 21一月 2118:54:4818:54:48January 24, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 一月 2118:54:4818:54Jan2124Jan21? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/1/24 18:54:4818:54:4824 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 一月 2118:54:4818:54Jan2124Jan21? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 一月 21一月 2118:54:4818:54:48January 24, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。通過(guò)仲華行商業(yè)資源關(guān)系整合行業(yè)和媒體資訊采集適合進(jìn)駐品牌商家，確認(rèn)接洽關(guān)系。安慶市（含各鎮(zhèn)區(qū)）公務(wù)員 —— 年齡在 28—50 歲之間，有投資意識(shí)，收入穩(wěn)定，有豐厚積蓄，對(duì)該片區(qū)前景看好。利用主力店及旗艦店對(duì)其形成吸引；216。不同商家談判能力不同；216。商家選擇 —— 餐飲主力店2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全， 300G移動(dòng)圖書(shū)館！專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 粵系高檔餐飲： 丹桂軒 逸和軒海鮮酒家 10號(hào)公館 其它菜系餐飲： 譚魚(yú)頭 巴蜀風(fēng) 花園粥城商家選擇 —— 餐飲類商家選擇 —— 餐飲類西餐： 塔可鐘墨西哥風(fēng)情餐廳 必勝客批薩 肯德基咖啡： 星巴克 上島咖啡 名典咖啡 意利咖啡其它： 哈根達(dá)斯 本色FACE三度酒吧錢柜夜秀谷酒吧酒吧街……酒吧、 KTV：商家選擇 —— 休閑文化類2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全， 300G移動(dòng)圖書(shū)館！專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 招商策略針 —— 對(duì)不同類型的商家，采取不同策略目標(biāo)商家 商家特征 對(duì)項(xiàng)目的作用 應(yīng)對(duì)策略主力店 216。三層均價(jià)初步確定為 12875元 /平米說(shuō)明：三層天臺(tái)部分將于制定價(jià)格表時(shí)擬定溢價(jià)。幸運(yùn)大抽獎(jiǎng)，凡持 VIP卡者即可參加展示項(xiàng)目商業(yè)良好運(yùn)營(yíng)情況，提升其它商家及投資者對(duì)項(xiàng)目的信心，促進(jìn)后續(xù)項(xiàng)目的銷售活動(dòng)目的 :邀請(qǐng)嘉賓：各報(bào)社、電視臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)媒體記者邀請(qǐng) /金大地公司領(lǐng)導(dǎo)邀請(qǐng) /華貿(mào)公司領(lǐng)導(dǎo)邀請(qǐng) /成交客戶等事件營(yíng)銷 8： 開(kāi)街慶典 項(xiàng)目商業(yè)街開(kāi)街慶典事件營(yíng)銷 9： 主力店開(kāi)店慶典 五 . 銷售價(jià)格策略定價(jià)方法市場(chǎng)比較法 +租金還原 +認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法外街均價(jià)內(nèi)街、住宅底商均價(jià)二層商鋪均價(jià)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn) +產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn) +產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)三層大鋪均價(jià)確定市場(chǎng)比較的參考標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目商業(yè)屬性① 區(qū)域 —— 位于成熟片區(qū)， 較繁華商業(yè)地段② 商業(yè)形態(tài) —— 大 型規(guī)模的商業(yè)街③ 商業(yè)類型 —— 街鋪2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全， 300G移動(dòng)圖書(shū)館！專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 商業(yè)市場(chǎng)分析樓盤 /路段 建面（㎡） 一層售價(jià)（元） 二層售價(jià)（元） 比較屬性裕景國(guó)際 ㎡ 31000 12023 主要商業(yè)街道底商，可比性強(qiáng)綠地新都會(huì) 64萬(wàn) ㎡ 24000 13000 次主要商業(yè)街道底商，具備可比性集賢南路商圈 11萬(wàn) ㎡ 27000 _______ 主要商業(yè)街道底商，可比性強(qiáng)人民路商圈 12萬(wàn) ㎡ 70000 _______ 主要商業(yè)街道底商，可比性強(qiáng)市場(chǎng)比較法 — 價(jià)格比準(zhǔn)影響因素 權(quán)重 御景國(guó)際 綠地新都會(huì)集賢南路商圈人民路商圈本項(xiàng)目項(xiàng)目立地條件地理位置 15% 110 80 120 130 100交通體系狀況 9% 110 100 120 120 100道路狀況、通行量 8% 110 90 120 130 100區(qū)域環(huán)境與配套 7% 120 70 110 120 100人口情況 9% 90 50 110 120 100片區(qū)整體售價(jià)價(jià)位 8% 90 80 90 120 100項(xiàng)目產(chǎn)品因素項(xiàng)目形象與檔次 6% 90 120 70 80 100項(xiàng)目規(guī)模 8% 60 130 100 100 100建筑結(jié)構(gòu)與外觀 7% 90 120 70 70 100業(yè)態(tài)組合 8% 70 120 80 90 100大型主力店影響與聯(lián)動(dòng) 8% 80 120 80 90 100商業(yè)硬件配套 7% 80 120 70 70 100加權(quán)得分 100% 93 98 100選擇參考項(xiàng)目說(shuō)明：選取安慶典型商業(yè)街，并根據(jù)立地條件和產(chǎn)品因素進(jìn)行對(duì)比打分。整個(gè)選房流程安排216。銷控版216。茶點(diǎn)、樂(lè)隊(duì)等準(zhǔn)備充足216。 事件營(yíng)銷 2： 主力店簽約儀式暨招商推介會(huì)主力店確定關(guān)鍵工作 :華茂酒店地點(diǎn) :展示項(xiàng)目商業(yè)前景，提升其它商家及投資者對(duì)項(xiàng)目的信