【正文】 08:53:1208:53:1208:531/22/2023 8:53:12 AM? 1越是沒有本 領 的就越加自命不凡。 22 一月 20238:53:12 上午 08:53:12一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。第一次見面的客戶一般會去咖啡廳，環(huán)境比較安靜，可以很好的進行交流；如果見客戶的時間正好是進餐時間，一般會去高檔餐廳，像西餐廳或者上菜比較快的高檔中餐；如果時間很緊，一般會去快餐，其實我們一般不選擇快餐，快餐環(huán)境嘈雜，不容易跟客戶進行溝通。84【高新商業(yè)格局】 高新商圈和電子商城商圈是高新版塊商業(yè)核心，集中商業(yè)分布在科技路和太白南路沿線，太白南路東側(cè)和高新路兩側(cè)大型住宅社區(qū)和寫字樓周邊分布社區(qū)商業(yè)，整體呈現(xiàn)兩核四帶的商業(yè)格局項目位于兩大商圈之間唐延路 高新路太白南路科技路 p 城市商圈： 高新商圈在 高新路、科技路交匯處 ，居于高新區(qū)鉑金位置；電子城商圈做為西高新的東門戶，為 太白南路 商業(yè)發(fā)展提供強大助力p 集中商業(yè)： 目前，隨著高新區(qū)的建設發(fā)展， 科技路為軸 衍生現(xiàn)代商務服務帶，中高端百貨密集， 是高新商業(yè)發(fā)展最成熟的區(qū)域 ； 太白南路為軸 形成電子數(shù)控產(chǎn)業(yè)帶，電子和日用百貨集中， 是高新商業(yè)發(fā)展最悠久區(qū)域p社區(qū)商業(yè)： 唐延路、高新路和太白南路 這三條路周圍分布著大量的商務辦公及居住社區(qū)，底商圍合形成服務與周邊白領和居民的商業(yè)街，匯集了大量人流p商業(yè)街： 電子商城商圈內(nèi)有餐飲百貨為主的商業(yè)街金鷹百貨世紀金花香格里拉卜蜂蓮花華潤萬家國美電器民生家樂賽格電子人人樂人人樂蘇寧電器旺座商街 楓林綠洲栗園商街蘭喬歐洲街紫薇尚層85【集中商業(yè)特征】 集中商業(yè)分布在區(qū)域內(nèi)主要道路交匯處；高新以中高端百貨為主，太白南路以滿足日常生活和電子電器為主金鷹百貨世紀金花國美電器賽格電子人人樂集中百貨中高端百貨：從高新路十字依托高新國際大廈裙樓、海星廣場聚集著世紀金花、金鷹高端百貨，引進著國際品牌的入駐，形成高消費人群的購物場所中端百貨：太白南路中段依托電子城商圈擁有栗園購物廣場，引進人人樂超市和國內(nèi)一線品牌的入駐，形成城南人群的購物場所電子電器類專業(yè)市場太白南路依托紫薇龍騰大廈裙樓和栗園購物廣場，分別引入國美電器、賽格電子商城和蘇寧電器，形成區(qū)域家電電子消費人群的購物場所蘇寧電器高新區(qū)集中商業(yè)分布圖：86【集中商業(yè)典型個例】 高新金花 ——定位中高端，以百貨為主，兼有餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài)，客戶以高新區(qū)高端客戶為主216。 5是公寓樓，現(xiàn)房。 第一類是 寫字樓專業(yè)的投資高手 ，對于寫字樓的投資優(yōu)勢較為了解，主力客戶之一；216。 租賃客戶多為創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展初期的中小型企業(yè)，以流通行業(yè)、業(yè)務型公司為主，辦公面積需求在300㎡以內(nèi)，關注辦公成本及實用性；整體市場 市場表現(xiàn) 產(chǎn)品力1 2 3客戶461【在售項目市場格局及表現(xiàn)】 在售 SOHO公寓主要分布在唐延路和太白南路版塊，市場存量超過 10萬㎡，價格平臺約為 80009000元 /㎡，平臺去化水平約 1500㎡ /月，高科尚都憑借地段及性價比優(yōu)勢遠遠超越市場平臺尚中心上上國際糖果 house高科尚都62【在售項目產(chǎn)品力表現(xiàn)】 通過比乙級寫字樓稍低的配套實現(xiàn)辦公需求，品質(zhì)大堂提升企業(yè)形象，硬件設施略有提升63【在售項目標準層】 多為中心核心筒的 SOHO產(chǎn)品設計，部分項目創(chuàng)新南北通透標準層設計增加了辦公的舒適度嘉天國際標準層16空中花園 天井尚中心采用了標準層創(chuàng)新，融入了天井和空中花園的設計，在提升采光通風的同時，增加項目整體生態(tài)宜居感和辦公舒適度。59對 使用成本 敏感216。p在用項目需求較為充足；科技路、唐延路版塊價值實現(xiàn)高，太白南路沿線價值實現(xiàn)較低；p在售項目功能實用、性價比較高的產(chǎn)品可實現(xiàn)溢價?？蛻絷P注價格、面積和硬件配套，對建筑結(jié)構和高科技運用敏感度不高。p入駐率較高，甲級寫字樓需求較為充足；p核心地段甲級寫字樓市場實現(xiàn)最好。 VIP大堂，大堂內(nèi)設置高端商務會客廳216。n2023年、 2023年均出現(xiàn)成交價格略降，成交量穩(wěn)定增長的局面。銘源地產(chǎn)科技六路項目市場調(diào)研報告1[項目本體分析 ]p本體分析p屬性界定2【項目區(qū)位】 本案位于木塔寨版塊，高新二期、高新新區(qū)及電子城三大版塊之間，科技六路與白沙路十字西南角，距高新路十字 ，距都市之門，距電子商城 高新區(qū)規(guī)劃圖高新國際商務中心電子商城都市之門 KM KM KMn 高新區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已成為西安最具現(xiàn)代化、國際化特征的科技新城和重要的經(jīng)濟增長極。 2023年成交面積突破 70萬㎡；按照2023年上半年月均成交面積 6萬㎡計算， 2023年預計成交面積 72萬㎡。 兩部總裁專屬電梯216。p在用項目主要通過外部形象展示和硬件、服務提升項目核心價值 。47【 在售項目案例 】 禾盛京廣中心：純玻璃幕墻打造準甲級高端產(chǎn)品形象，通過面積贈送提升產(chǎn)品性價比，市場實現(xiàn)較好超高層超甲級寫字樓 4乙級寫字樓酒店式公寓唐延路北南贈送面積u項目產(chǎn)品核心價值p建筑形象 ：總體設計感較強，純玻璃幕墻打造，提升產(chǎn)品高端品質(zhì)，實現(xiàn)項目高形象；p硬件配套 ：通過硬件材質(zhì)和品牌控制成本，提升舒適度；p面積贈送提高性價比 ：216。p在用項目外部形象老舊，硬件配套及物業(yè)服務較為落后；p在售項目整體形象實現(xiàn)突破，在標準層面積劃分、物業(yè)服務、實用性方面均有發(fā)力。企業(yè)還屬于創(chuàng)業(yè)期，能省則省，租金最好不要超過 60元 /平米；216。旺座現(xiàn)代城標準層嘉天國際與旺座現(xiàn)代城的標準層屬于中規(guī)中矩的設計，影響通風和采光，降低辦公舒適度。 第二類是 自用兼投資類客戶 ，這些客戶往往擁有自己的公司，購買物業(yè)自用，但視租賃前景以及企業(yè)發(fā)展狀況也愿意將物業(yè)出租，主力客戶之一；216。79【在售項目案例】都市之窗： 客戶對高科技的感知度不強，并且項目剛?cè)胧羞€未開始大面積宣傳，市場表現(xiàn)不佳BACD項目價值點：216。世紀金花高新店地處高新區(qū)核心地段， 以高端百貨為主，兼有餐飲、娛樂、健身等多種業(yè)態(tài)組合 ，是一家 超前的、時尚的、高品位的 購物場所；216?？蛻粼L談（公司財務，男， 23歲左右）：u我們公司沒有設餐廳，中午一般跟同事們?nèi)タ觳偷瓿燥?，有時去 KFC一類的西式簡餐，有時會去中式的快餐店。 。 一月 2108:53:1208:53Jan2122Jan21? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 一月 21一月 2108:53:1208:53:12January 22, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。目前價位 ，直通錦業(yè)路，未來投資回報可觀置業(yè)顧問語錄 ——CROSS 萬象匯u 一期 ，都是老客戶投資用，未來近兩萬方自持居多，以中高端百貨定位進行招商102【消費客戶】第一類： 高新區(qū)商務辦公人群，以金融服務、餐飲及精品購物、休閑娛樂為主客戶訪談（公司公關，女， 26歲左右）：u我們接待客戶一般選擇離公司較近的咖啡廳、西餐廳或者快餐廳。n2023年上半年西安市商業(yè)成交均價下降至約 12023元 /㎡ ，以價換量的效應明顯。共 1967戶，戶型區(qū)間有 5059平米一室一廳、 8090平米的二室二廳、 110130平米的三室二廳、 145平米四室兩廳；216。41㎡大開間售罄，還有 70103㎡大戶型沒賣完 68投資客戶分類：216。 整層分割為小面積區(qū)間出售，總價較低；216。寫字樓體量為20230㎡，已銷售18000㎡，價格區(qū)間為 980012023元/㎡，市場表現(xiàn)良好。 —— 金石柏朗置業(yè)顧問52【 未來供應產(chǎn)品 】 主要集中在唐延路和錦業(yè)路版塊，供應量較少，太白南路與科技路版塊基本無供應唐延路灃惠路錦業(yè)路西部機場錦業(yè)路項目梵天科技三路木塔寨新棟東方米蘭53【乙級寫字樓小結(jié)】整體市場 產(chǎn)品力市場表現(xiàn) 客戶p主要集中于科技路、唐延路、錦業(yè)路三大版塊，太白南路沿線少量供應；p未來供應項目較多，供應量較大，競爭壓力不及甲級寫字樓市場。地緣熱泵中央空調(diào)：利用地下可再生能源，實現(xiàn) 24H不間斷恒溫，降低傳統(tǒng)中央空調(diào)運行費用，最大化節(jié)約辦公成本；p智能停車 ： 西北第一家智能停車庫， 5層地下停車場， 1300多個充裕車位。32【甲級寫字樓小結(jié)】整體市場 產(chǎn)品力市場表現(xiàn) 客戶p主要集中于科技路、唐延路、錦業(yè)路三大版塊；p未來供應多為超高層產(chǎn)品，供應量大，競爭壓力較大。電信大廈16【在用項目產(chǎn)品力表現(xiàn)】 主要通過外部形象展示和硬件配置、物業(yè)服務提升項目核心價值17【在用項目標準層】 均以中央核心筒的框架筒體結(jié)構為主， 且多為異形外立面，提升整體昭示性林凱國際招商大廈 都市之門高新國際18【在用項目案例】 林凱國際：差異化核心價值體系打造，充分滿足高端客戶需求總裁尊貴體系n 獨特外形展示，增強可識別性和昭示性；n 總裁 VIP體系打造，增強客戶尊貴感：216。n2023年成交價格達到頂峰，為 9431元 /㎡，成交量達到 65萬㎡ 。?以電子信息、裝備制造、生物醫(yī)藥、新材料等四大主導產(chǎn)業(yè)為主的高新技術產(chǎn)業(yè)在西安高新區(qū)蓬勃發(fā)展。10【整體市場】 高新、經(jīng)開為商務市場成交主力，高新區(qū)主力成交價格在80009000元 /㎡n西安市高新區(qū)為商務市場的成交主力， 2023年成交 42萬㎡，占全市的 61%； 2023年成交量在全市占比略有下降，約占 38%；n經(jīng)開區(qū)的成交量上升明顯， 2023年全年成交 ㎡， 2023年上半年成交量已達到 ㎡，占全市商務成交量比重由 2023年的 22%，上升到 28%。 標準層預留 8個獨立 VIP洗手間n 目標鎖定世界 500強，形成市場高端認知，提升整體辦公氛圍和檔次。p在售項目通過打造超高層產(chǎn)品，同時從硬件配置、高科技運用等方向打造項目價值點。3送露臺面積： 61～ 89㎡ ；216。p面積需求在 300㎡以下和 5001000㎡的企業(yè)較多；p自用客戶關注產(chǎn)品性價比和實用性；投資客戶更關注產(chǎn)品價格、升值空間、面積劃分和周邊環(huán)境配套。專業(yè)寫字樓公攤很大，后期使用成本太高；對產(chǎn)品層面關注主要體現(xiàn)在 立面、大堂 等形象部位及 電梯 等硬件配套216。64尚中心 loft45㎡兩室兩廳 上上國際商務 59㎡ 上上國際商務 115㎡【在售項目戶型】 戶型方正，根據(jù)辦公需求分隔小開間，每戶配備衛(wèi)生間可居住可辦公，拓寬功能空間65【在售項目案例】上上國際： 太白路成熟地段可自由商務組合的商務辦公寫字樓，面積區(qū)間劃分合理，小戶型居多，客戶認可高項目基本情況：216。 第三類是 項目周邊社區(qū)業(yè)主 ，因看重區(qū)域發(fā)展?jié)摿Χx擇小戶型產(chǎn)品投資。純鋼結(jié)構216。硬件設施及購物環(huán)境好，典型的港式裝修風格，在商場的裝修上和電梯、中庭等細節(jié)的處理上相對較好，作為西安高新區(qū)最早出現(xiàn)的零售物業(yè)，至今在 硬件設施、裝修方面都領先于同區(qū)域內(nèi)其他物業(yè)；216。通過 27份針對高新區(qū)企業(yè)員工的有效問卷調(diào)查得出以下結(jié)論：216。 一月 218:53 上午 一月 2108:53January 22, 2023? 1行 動 出成果，工作出 財 富。 08:53:1208:53:1208:53Friday, January 22, 2023? 1知人者智，自知者明。 8:53:12 上午 8:53 上午 08:53:12一月 21? 楊 柳散和 風 ，青山澹吾 慮 。 08:53:1208:53:1208:53Friday, January 22, 2023? 1乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。木塔寨是政府大力發(fā)展的版塊，商業(yè)潛力非常大，預計開盤在 3~4萬的價格置業(yè)顧問語錄 —— 高山流水和城u在丈八東路與太白路十字，交通區(qū)位特別好，底商其中 2萬平被同一投資商購置。以投資客戶為主，少量自用客戶，關注地段，對價格很敏感，追求高投資回報率整體市場 市場表現(xiàn) 產(chǎn)品力1 2 3客戶482[商業(yè)市場研究 ]83【整體商業(yè)市場】 西安市商業(yè)市場處于量價齊升的局面， 2023年商業(yè)成交面積突破百萬平米，預計 2023年商業(yè)成交量將繼續(xù)攀升n西安市商業(yè)成交面積呈現(xiàn)逐年上升的局面， 年成交面積增長率在 15%20%之間 ， 2023年商業(yè)成