【正文】 中鼎地產(chǎn) 銅陵項目組2023年 4月銅陵市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告謹呈： 百盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第一部分 全國宏觀經(jīng)濟環(huán)境第二部分 安徽省宏觀環(huán)境分析第三部分 銅陵市宏觀市場研究第四部分 銅陵市地方人文研究第五部分 銅陵市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨勢第六部分 可類比性項目分析第七部分 項目地塊分析第八部分 銅陵 市 房地產(chǎn)市場分析結(jié)論目錄目錄第一部分第一部分 全國宏觀經(jīng)濟環(huán)境全國宏觀經(jīng)濟環(huán)境2023，房市該 何 去 何 從 ？ 房子永遠是百姓關(guān)注的熱點， 2023年，國務(wù)院三次重手對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，但房價上漲的勢頭依舊。進入 2023年，樓市調(diào)控依然在深入。到底該如何選擇 ? 中國人民銀行最新發(fā)布公告，決定自 2023年 4月 6日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) ，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。 調(diào)整后，一年期整存整取定期存款利息達到 %，一年期貸款利息達到 %。這是央行今年以來第二次加息，也是去年以來第四次加息。與上次 2月 8日晚間突然宣布加息一樣，此次加息操作也選擇在假期結(jié)束、工作日開始之際，市場消化空間有限。 從 2023年 4月 6日起，當(dāng)年歸集的個人住房公積金存款利率上調(diào) ，由 %上調(diào)至 %；上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率上調(diào) ，由 %上調(diào)至 %。 個人住房公積金貸款的利率同時上調(diào)。其中，五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào) ，由 %上調(diào)至 %；五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率也由 %上調(diào)至 %。 去年國際收支 “ 雙順差 ” 的背景下，四季度資本和金融項目順差數(shù)據(jù)高達 1189億美元，環(huán)比增長682%，顯示出我國資金凈流入出現(xiàn)明顯反彈。 金融快訊金融快訊 2023年第一季度，中國房地產(chǎn)市場不但遭遇房產(chǎn)稅、限購、價格控制等一系列調(diào)控政策的強力沖擊，同時又受到了傳統(tǒng)的春節(jié)成交淡季的影響。在這種情況下，房企的資金鏈普遍出現(xiàn)緊張狀況，最新的上市房企年報顯示，部分房企的負債率有所提高，資金壓力加大， 22家上市房企宣布不進行分紅。 今年一季度上海市房產(chǎn)稅收總額增長至約 13億元，盡管已經(jīng)被認定需要繳納房產(chǎn)稅的住房有 1000多套，但目前個人住房房產(chǎn)稅入庫卻不足 10筆。 遭遇了房產(chǎn)稅、限購、價格控制等一系列調(diào)控政策的強力沖擊， 2023年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績已出現(xiàn)明顯分化。已公布的上市房企今年一季度銷售數(shù)據(jù)顯示，一些在二、三線城市率先布局、供貨節(jié)奏較快的房企一季度業(yè)績繼續(xù)報喜，萬科、恒大等知名房企依然領(lǐng)跑；而復(fù)地、富力等房企則遭遇一季度銷售大幅受挫的窘境。業(yè)內(nèi)人士認為，在調(diào)控背景下，供貨節(jié)奏，二、三線城市項目分布占比等已成為決定房企業(yè)績的關(guān)鍵因素。 從房企已公布的一季度銷售數(shù)據(jù)來看，一季度不少房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)銷售業(yè)績依然亮麗。 萬科的第一季度完成 1400億元全年計劃的 25%，剛好達標(biāo)；保利地產(chǎn)則完成了全年目標(biāo)的 27%，超額完成任務(wù)；而碧桂園完成 430億元目標(biāo)的 21%；雅居樂完成 370億元年度計劃的 25%。 幾家歡喜幾家愁，調(diào)控措施的持續(xù)深入讓房企業(yè)績出現(xiàn)明顯分化。與標(biāo)桿房企亮麗的銷售業(yè)績相比，一些公司一季度的數(shù)據(jù)隱憂漸顯。 多數(shù)項目集中在一線城市的富力地產(chǎn)，一季度實現(xiàn)銷售收入約 (按照已經(jīng)簽署的銷售協(xié)議 )，銷售面積約 ，與去年同期相比，分別下降 20%和 42%。 3月份，富力的銷售額約 ，同比下降 27%。截至一季度末，富力 400億元年度銷售目標(biāo)僅完成 15%。 復(fù)地集團一季度業(yè)績同樣不樂觀， 3月期間的權(quán)益后銷售額約 ，比 2023年同期減少 31%。復(fù)地對此分析稱，原因主要在于 3月份公司在一線城市項目沒有新增供應(yīng)，從而導(dǎo)致銷售面積增長的同時，總銷售金額有所下降。 房地產(chǎn)市場快訊房地產(chǎn)市場快訊全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 據(jù)國家統(tǒng)計局當(dāng)日發(fā)布的 2023年全國房地產(chǎn)市場運行情況顯示， 2023年全國商品房銷售面積 平方米，比上年增長 %，其中商品住宅銷售面積增長 %，辦公樓增長 %，商業(yè)營業(yè)用房增長%。 2023年，商品房銷售額 ，比上年增長 %，其中商品住宅銷售額增長 %，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長 %和 %。摘要 ：數(shù)據(jù)顯示， 2023年 2月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)有所回升，這是自 2023年 3月觸底后連續(xù)下滑后首次大幅回升的變化。 2023年 12月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額同比增長 %，比 2023年 112月提高 2個百分點 。商品房銷售面積同比增加 %，其中，商品住宅銷售面積增長 %，較之 2023年 12月的增速提升，商品住宅銷售金額增長 %，較之 2023年 12月的增速提升 。值得注意的是定金及預(yù)收款、個人按揭貸款的增速分別下滑 、 。全國房地產(chǎn)政策分析全國房地產(chǎn)政策分析 通過 2023年至 2023年的國家政策以及統(tǒng)計局資料顯示，我們可以發(fā)現(xiàn)，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策逐級加碼，政策越來越嚴厲，打擊投資投機性購房，加大保障性安居工程建設(shè)力度，維持市場的平穩(wěn)。但這些政策的執(zhí)行在某些大城市中起到了一定作用，大部分城市的房價還是在持續(xù)上漲的。 今年 2月初，國家對房地產(chǎn)再出新規(guī)，尤其是將二套房的首付提高到六成。從去年開始的三輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)是有史以來最嚴厲的調(diào)控。有觀點認為：調(diào)控效果有一個逐步消化的過程，不能立竿見影，從歷年的樓市發(fā)展周期來看，春節(jié)是傳統(tǒng)的樓市淡季，而且 “ 新國八條 ” 頒布才剛剛 20來天，政策的調(diào)控作用還未完全釋放，一般要等到每年的 4月左右才能表現(xiàn)出來，目前還為時過早。但隨著房貸政策頻出及 “ 限購 ” 政策在全國鋪展開來，樓市再難淡定，從房企到消費者，都呈現(xiàn)了 “ 忐忑 ” 之態(tài)。 同時，二套房首付比例的提高也將影響購房者的積極性，尤其對于住房升級換代的購房者而言，首付比例的提高將使其經(jīng)濟負擔(dān)加重，只能望房興嘆。不過，住宅嚴厲調(diào)控，倒是給商用物業(yè)帶來了市場機遇。首先商業(yè)不限購，而且現(xiàn)在二套房首付要六成，比商業(yè)的首付還高，會直接推動投資資金流入商業(yè)公寓、商鋪和寫字樓市場。商用物業(yè)的全面漲價是可期待的。換個角度看，也可以分流住宅市場內(nèi)投資資金的購買力，對住宅房價穩(wěn)定是個好事。對全國房地產(chǎn)市場的八大預(yù)測 作為 “ 十二五 ” 開局之年的 2023年將是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的最重要一年，我們對 2023年的中國房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢將主要體現(xiàn)在如下八個方面：保障大幅提速。從房改十年的發(fā)展及中國現(xiàn)有國情來看，商品房市場只能解決部分中高層收入人群的居住問題，而絕大多數(shù)普通民眾的居住問題應(yīng)由以保障房為及中低價商品房為主的具有真正意義上中國特色的房地產(chǎn)市場來解決。從近日溫總理的表態(tài)可以看出， 2023年將是中國保障房提速年。 2023年，中國將開工保障性住房 1000萬套，較之 2023年的 580萬套接近翻番。并且，保障性住房及中低價位商品房土地供應(yīng)將繼續(xù)保持 70%以上。調(diào)控政策延續(xù)。 2023年，政府密集出臺調(diào)控政策以期在很大程度上打擊投機、抑制投資。盡管從政策的著力點和力度來看，堪稱史上最嚴，可從市場表現(xiàn)來看，此輪調(diào)控收效甚微，各地房價依然在上漲。鑒于此， 2023年的房地產(chǎn)調(diào)控還將延續(xù)，絕不會有絲毫放松。扶持逐步收回。房改以來，中央政府對房地產(chǎn)完全市場化寄予了厚望，希望房子也能像其他商品一樣通過市場化來滿足民眾的需求。于是政府對房地產(chǎn)業(yè)極盡所能進行大力扶持。所有這些扶持政策令房產(chǎn)商得以順利地以小博大，得以快速的發(fā)展并聚攏超額財富，與此同時，房價也被數(shù)度推高。從目前政府政策來看，商品房預(yù)售款監(jiān)管、嚴控開發(fā)貸、提高個人房貸首付等均表明政府在逐步收回扶持政策。成交總數(shù)下降。本輪調(diào)控以來，大城市成交銳減，部分高端住宅樓盤更是頻現(xiàn)零成交。可以想見，2023年，受政府延續(xù)性的調(diào)控政策影響，在保障房大量推出、政府利用信貸杠桿嚴控房地產(chǎn)投資、開發(fā)商尚不會完全放棄暴利而死守房價的市場狀況下，投機、投資性購房需求必將受到極大抑制，加之消費者的持續(xù)觀望，房地產(chǎn)市場成交總數(shù)同比將會出現(xiàn)下降。房價調(diào)中有降。去年 11月份， 70個大中城市的房價同比上漲 %，與 10月相比回落 。由此數(shù)據(jù)我們可以看出，盡管房價還在上漲，可逐步回落的漲幅表明房價上漲動力正在逐步減弱。受延續(xù)性的房產(chǎn)調(diào)控政策影響， 2023年，各地房價將出現(xiàn)整體下跌的態(tài)勢。需求回歸理性。房產(chǎn)火爆時期，支撐樓市繁榮的是盲目的市場需求，而從今年開始，在政府調(diào)控的影響下，那些不自量力、盲目攀比、盲目投資的購房行為已經(jīng)日趨減少，房產(chǎn)需求已有回歸理性的態(tài)勢。政府將花大力氣引導(dǎo)民眾理性消費房產(chǎn)。因而， 2023年，將是中國房市需求回歸理性的一年。樓市投機減少。在房產(chǎn)火爆時期，房市投機是推高房價并令房市瘋狂的最重要原因。從近期房地產(chǎn)市場拋盤量來看，本輪調(diào)控以來一直試圖與政府調(diào)控相博弈的投機、投資客終于頂不住了。 2023年，中國房市投機將會日漸減少。行業(yè)整合加劇。毫無疑問，中國房產(chǎn)行業(yè)是一個被嚴重割裂的行業(yè)，就房屋這個產(chǎn)品而言，開發(fā)商拿地、設(shè)計院做項目規(guī)劃、策劃公司做項目包裝并制