【正文】 中鼎地產(chǎn) 銅陵項(xiàng)目組2023年 4月銅陵市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告謹(jǐn)呈： 百盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司第一部分 全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境第二部分 安徽省宏觀環(huán)境分析第三部分 銅陵市宏觀市場(chǎng)研究第四部分 銅陵市地方人文研究第五部分 銅陵市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨勢(shì)第六部分 可類比性項(xiàng)目分析第七部分 項(xiàng)目地塊分析第八部分 銅陵 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論目錄目錄第一部分第一部分 全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2023，房市該 何 去 何 從 ？ 房子永遠(yuǎn)是百姓關(guān)注的熱點(diǎn)， 2023年，國(guó)務(wù)院三次重手對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，但房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭依舊。進(jìn)入 2023年，樓市調(diào)控依然在深入。到底該如何選擇 ? 中國(guó)人民銀行最新發(fā)布公告，決定自 2023年 4月 6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) ，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。 調(diào)整后，一年期整存整取定期存款利息達(dá)到 %，一年期貸款利息達(dá)到 %。這是央行今年以來(lái)第二次加息，也是去年以來(lái)第四次加息。與上次 2月 8日晚間突然宣布加息一樣，此次加息操作也選擇在假期結(jié)束、工作日開(kāi)始之際，市場(chǎng)消化空間有限。 從 2023年 4月 6日起，當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào) ，由 %上調(diào)至 %；上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào) ，由 %上調(diào)至 %。 個(gè)人住房公積金貸款的利率同時(shí)上調(diào)。其中，五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào) ，由 %上調(diào)至 %；五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率也由 %上調(diào)至 %。 去年國(guó)際收支 “ 雙順差 ” 的背景下，四季度資本和金融項(xiàng)目順差數(shù)據(jù)高達(dá) 1189億美元，環(huán)比增長(zhǎng)682%，顯示出我國(guó)資金凈流入出現(xiàn)明顯反彈。 金融快訊金融快訊 2023年第一季度，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不但遭遇房產(chǎn)稅、限購(gòu)、價(jià)格控制等一系列調(diào)控政策的強(qiáng)力沖擊，同時(shí)又受到了傳統(tǒng)的春節(jié)成交淡季的影響。在這種情況下，房企的資金鏈普遍出現(xiàn)緊張狀況，最新的上市房企年報(bào)顯示，部分房企的負(fù)債率有所提高，資金壓力加大， 22家上市房企宣布不進(jìn)行分紅。 今年一季度上海市房產(chǎn)稅收總額增長(zhǎng)至約 13億元，盡管已經(jīng)被認(rèn)定需要繳納房產(chǎn)稅的住房有 1000多套，但目前個(gè)人住房房產(chǎn)稅入庫(kù)卻不足 10筆。 遭遇了房產(chǎn)稅、限購(gòu)、價(jià)格控制等一系列調(diào)控政策的強(qiáng)力沖擊， 2023年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)已出現(xiàn)明顯分化。已公布的上市房企今年一季度銷售數(shù)據(jù)顯示，一些在二、三線城市率先布局、供貨節(jié)奏較快的房企一季度業(yè)績(jī)繼續(xù)報(bào)喜，萬(wàn)科、恒大等知名房企依然領(lǐng)跑；而復(fù)地、富力等房企則遭遇一季度銷售大幅受挫的窘境。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在調(diào)控背景下，供貨節(jié)奏，二、三線城市項(xiàng)目分布占比等已成為決定房企業(yè)績(jī)的關(guān)鍵因素。 從房企已公布的一季度銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，一季度不少房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)銷售業(yè)績(jī)依然亮麗。 萬(wàn)科的第一季度完成 1400億元全年計(jì)劃的 25%，剛好達(dá)標(biāo)；保利地產(chǎn)則完成了全年目標(biāo)的 27%，超額完成任務(wù)；而碧桂園完成 430億元目標(biāo)的 21%；雅居樂(lè)完成 370億元年度計(jì)劃的 25%。 幾家歡喜幾家愁，調(diào)控措施的持續(xù)深入讓房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯分化。與標(biāo)桿房企亮麗的銷售業(yè)績(jī)相比，一些公司一季度的數(shù)據(jù)隱憂漸顯。 多數(shù)項(xiàng)目集中在一線城市的富力地產(chǎn)，一季度實(shí)現(xiàn)銷售收入約 (按照已經(jīng)簽署的銷售協(xié)議 )，銷售面積約 ，與去年同期相比，分別下降 20%和 42%。 3月份，富力的銷售額約 ，同比下降 27%。截至一季度末，富力 400億元年度銷售目標(biāo)僅完成 15%。 復(fù)地集團(tuán)一季度業(yè)績(jī)同樣不樂(lè)觀， 3月期間的權(quán)益后銷售額約 ，比 2023年同期減少 31%。復(fù)地對(duì)此分析稱，原因主要在于 3月份公司在一線城市項(xiàng)目沒(méi)有新增供應(yīng)，從而導(dǎo)致銷售面積增長(zhǎng)的同時(shí)，總銷售金額有所下降。 房地產(chǎn)市場(chǎng)快訊房地產(chǎn)市場(chǎng)快訊全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局當(dāng)日發(fā)布的 2023年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示， 2023年全國(guó)商品房銷售面積 平方米，比上年增長(zhǎng) %，其中商品住宅銷售面積增長(zhǎng) %，辦公樓增長(zhǎng) %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)%。 2023年，商品房銷售額 ，比上年增長(zhǎng) %，其中商品住宅銷售額增長(zhǎng) %，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng) %和 %。摘要 ：數(shù)據(jù)顯示， 2023年 2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)有所回升，這是自 2023年 3月觸底后連續(xù)下滑后首次大幅回升的變化。 2023年 12月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額同比增長(zhǎng) %，比 2023年 112月提高 2個(gè)百分點(diǎn) 。商品房銷售面積同比增加 %，其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng) %，較之 2023年 12月的增速提升，商品住宅銷售金額增長(zhǎng) %，較之 2023年 12月的增速提升 。值得注意的是定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款的增速分別下滑 、 。全國(guó)房地產(chǎn)政策分析全國(guó)房地產(chǎn)政策分析 通過(guò) 2023年至 2023年的國(guó)家政策以及統(tǒng)計(jì)局資料顯示，我們可以發(fā)現(xiàn)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策逐級(jí)加碼，政策越來(lái)越嚴(yán)厲，打擊投資投機(jī)性購(gòu)房，加大保障性安居工程建設(shè)力度，維持市場(chǎng)的平穩(wěn)。但這些政策的執(zhí)行在某些大城市中起到了一定作用，大部分城市的房?jī)r(jià)還是在持續(xù)上漲的。 今年 2月初，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)再出新規(guī)，尤其是將二套房的首付提高到六成。從去年開(kāi)始的三輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)是有史以來(lái)最嚴(yán)厲的調(diào)控。有觀點(diǎn)認(rèn)為：調(diào)控效果有一個(gè)逐步消化的過(guò)程，不能立竿見(jiàn)影，從歷年的樓市發(fā)展周期來(lái)看，春節(jié)是傳統(tǒng)的樓市淡季，而且 “ 新國(guó)八條 ” 頒布才剛剛 20來(lái)天，政策的調(diào)控作用還未完全釋放，一般要等到每年的 4月左右才能表現(xiàn)出來(lái)，目前還為時(shí)過(guò)早。但隨著房貸政策頻出及 “ 限購(gòu) ” 政策在全國(guó)鋪展開(kāi)來(lái)，樓市再難淡定，從房企到消費(fèi)者，都呈現(xiàn)了 “ 忐忑 ” 之態(tài)。 同時(shí)，二套房首付比例的提高也將影響購(gòu)房者的積極性，尤其對(duì)于住房升級(jí)換代的購(gòu)房者而言，首付比例的提高將使其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重，只能望房興嘆。不過(guò)，住宅嚴(yán)厲調(diào)控，倒是給商用物業(yè)帶來(lái)了市場(chǎng)機(jī)遇。首先商業(yè)不限購(gòu)，而且現(xiàn)在二套房首付要六成，比商業(yè)的首付還高，會(huì)直接推動(dòng)投資資金流入商業(yè)公寓、商鋪和寫(xiě)字樓市場(chǎng)。商用物業(yè)的全面漲價(jià)是可期待的。換個(gè)角度看，也可以分流住宅市場(chǎng)內(nèi)投資資金的購(gòu)買(mǎi)力，對(duì)住宅房?jī)r(jià)穩(wěn)定是個(gè)好事。對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的八大預(yù)測(cè) 作為 “ 十二五 ” 開(kāi)局之年的 2023年將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最重要一年，我們對(duì) 2023年的中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)將主要體現(xiàn)在如下八個(gè)方面：保障大幅提速。從房改十年的發(fā)展及中國(guó)現(xiàn)有國(guó)情來(lái)看，商品房市場(chǎng)只能解決部分中高層收入人群的居住問(wèn)題，而絕大多數(shù)普通民眾的居住問(wèn)題應(yīng)由以保障房為及中低價(jià)商品房為主的具有真正意義上中國(guó)特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)解決。從近日溫總理的表態(tài)可以看出， 2023年將是中國(guó)保障房提速年。 2023年，中國(guó)將開(kāi)工保障性住房 1000萬(wàn)套，較之 2023年的 580萬(wàn)套接近翻番。并且，保障性住房及中低價(jià)位商品房土地供應(yīng)將繼續(xù)保持 70%以上。調(diào)控政策延續(xù)。 2023年，政府密集出臺(tái)調(diào)控政策以期在很大程度上打擊投機(jī)、抑制投資。盡管從政策的著力點(diǎn)和力度來(lái)看，堪稱史上最嚴(yán)，可從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，此輪調(diào)控收效甚微，各地房?jī)r(jià)依然在上漲。鑒于此， 2023年的房地產(chǎn)調(diào)控還將延續(xù)，絕不會(huì)有絲毫放松。扶持逐步收回。房改以來(lái)，中央政府對(duì)房地產(chǎn)完全市場(chǎng)化寄予了厚望，希望房子也能像其他商品一樣通過(guò)市場(chǎng)化來(lái)滿足民眾的需求。于是政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)極盡所能進(jìn)行大力扶持。所有這些扶持政策令房產(chǎn)商得以順利地以小博大，得以快速的發(fā)展并聚攏超額財(cái)富，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也被數(shù)度推高。從目前政府政策來(lái)看，商品房預(yù)售款監(jiān)管、嚴(yán)控開(kāi)發(fā)貸、提高個(gè)人房貸首付等均表明政府在逐步收回扶持政策。成交總數(shù)下降。本輪調(diào)控以來(lái)，大城市成交銳減，部分高端住宅樓盤(pán)更是頻現(xiàn)零成交。可以想見(jiàn)，2023年，受政府延續(xù)性的調(diào)控政策影響，在保障房大量推出、政府利用信貸杠桿嚴(yán)控房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)商尚不會(huì)完全放棄暴利而死守房?jī)r(jià)的市場(chǎng)狀況下，投機(jī)、投資性購(gòu)房需求必將受到極大抑制，加之消費(fèi)者的持續(xù)觀望，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交總數(shù)同比將會(huì)出現(xiàn)下降。房?jī)r(jià)調(diào)中有降。去年 11月份， 70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)同比上漲 %，與 10月相比回落 。由此數(shù)據(jù)我們可以看出，盡管房?jī)r(jià)還在上漲，可逐步回落的漲幅表明房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力正在逐步減弱。受延續(xù)性的房產(chǎn)調(diào)控政策影響， 2023年，各地房?jī)r(jià)將出現(xiàn)整體下跌的態(tài)勢(shì)。需求回歸理性。房產(chǎn)火爆時(shí)期，支撐樓市繁榮的是盲目的市場(chǎng)需求，而從今年開(kāi)始，在政府調(diào)控的影響下，那些不自量力、盲目攀比、盲目投資的購(gòu)房行為已經(jīng)日趨減少，房產(chǎn)需求已有回歸理性的態(tài)勢(shì)。政府將花大力氣引導(dǎo)民眾理性消費(fèi)房產(chǎn)。因而， 2023年，將是中國(guó)房市需求回歸理性的一年。樓市投機(jī)減少。在房產(chǎn)火爆時(shí)期，房市投機(jī)是推高房?jī)r(jià)并令房市瘋狂的最重要原因。從近期房地產(chǎn)市場(chǎng)拋盤(pán)量來(lái)看，本輪調(diào)控以來(lái)一直試圖與政府調(diào)控相博弈的投機(jī)、投資客終于頂不住了。 2023年，中國(guó)房市投機(jī)將會(huì)日漸減少。行業(yè)整合加劇。毫無(wú)疑問(wèn)，中國(guó)房產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)被嚴(yán)重割裂的行業(yè)，就房屋這個(gè)產(chǎn)品而言，開(kāi)發(fā)商拿地、設(shè)計(jì)院做項(xiàng)目規(guī)劃、策劃公司做項(xiàng)目包裝并制