市場(chǎng)調(diào)研的本意——如何撰寫(xiě)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(已修改)
2025-01-21 10:13 本頁(yè)面
【正文】 市場(chǎng)調(diào)研的本意 —— 如何撰寫(xiě)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 上海中原物業(yè)代理有限公司 /研究咨詢部 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED/RC Dept. 保密 本手冊(cè)及附件包括了中原地產(chǎn)研究咨詢部顧問(wèn)培訓(xùn)所需的基本資料，拿到本手冊(cè)的中原公司員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開(kāi)中原公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 總述 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)重要的組成部分，主要通過(guò)詳盡的市場(chǎng)調(diào)查和分析，了解宏觀市場(chǎng)及區(qū)域市場(chǎng)供需狀況，把握國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，預(yù)測(cè)市場(chǎng)走向，洞悉項(xiàng)目自身優(yōu)劣情況和競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，并最終確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，從而指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市場(chǎng)推廣。 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究主要分為如下幾個(gè)階段： 我們?nèi)绾巫珜?xiě)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告： ； ； 1. 中原地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的三個(gè)階段 . 前期準(zhǔn)備 . 正式調(diào)研 . 結(jié)果處理 前期準(zhǔn)備 確定市場(chǎng)調(diào)研的問(wèn)題及地域范圍，并對(duì)調(diào)研目標(biāo)進(jìn)行初 步分析，在此基礎(chǔ)上制定調(diào)研計(jì)劃（如方式及進(jìn)度、信息的范圍與種類(lèi)、經(jīng)費(fèi)預(yù)算、組建隊(duì)伍及人員培訓(xùn)等）。 正式調(diào)研 確定市調(diào)資料來(lái)源及方法。直接資料可采取訪談、電話、問(wèn)卷、觀察等方法；間接資料可采取交換、購(gòu)買(mǎi)、委托等方法。 結(jié)果處理 將調(diào)研搜集到的資料進(jìn)行分類(lèi)、統(tǒng)計(jì)，得出結(jié)論，并在此基礎(chǔ)上撰寫(xiě)調(diào)研報(bào)告。 2. 中原地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的撰寫(xiě) . 宏觀市場(chǎng)部分 . 區(qū)域市場(chǎng)分析 主要分析國(guó)民經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)格局及未來(lái)預(yù)測(cè)；社會(huì)總需求發(fā)展?fàn)顩r；投資、消費(fèi)、進(jìn)出口對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用等。 主要包含土地開(kāi)發(fā)投資情況、項(xiàng)目供應(yīng)分布、銷(xiāo)售情況、價(jià)格走勢(shì)、產(chǎn)品趨勢(shì)等方面。 主要分析市政規(guī)劃及其他與房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的重大事項(xiàng)及產(chǎn)業(yè)政策。 本部分是對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的項(xiàng)目進(jìn)行縱向比較分析，首先 解決供應(yīng)市場(chǎng)“是什么”的問(wèn)題，然后深入分析“為 什么”，最后得出“怎么辦”的結(jié)論。分析區(qū)域市場(chǎng) 上產(chǎn)品的特征、價(jià)格、宣傳推廣、客戶群、銷(xiāo)售情況 以及相互間的關(guān)系，弄清楚區(qū)域市場(chǎng)的整體情況，為 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位提供有力的支撐。 在對(duì)項(xiàng)目所在的區(qū)域進(jìn)行市場(chǎng)分析前，首先分析項(xiàng)目 所在地塊以及周邊的自然人文環(huán)境和市政、生活配套 情況弄清項(xiàng)目自身情況及可借用的周邊配套設(shè)施，然 后再揭示整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的情況。具體可引用 【中原地 產(chǎn)研究咨詢中心土地評(píng)估系統(tǒng)】及子系統(tǒng)。 說(shuō)明調(diào)研項(xiàng)目選取的依據(jù)，數(shù)據(jù)分析的原則和方法。為保證數(shù)據(jù)的全面性， 區(qū)域市場(chǎng)分析采用普查法，根據(jù)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同階段和甲方的具體的 要求，設(shè)定調(diào)查范圍（如根據(jù)區(qū)域、開(kāi)盤(pán)時(shí)間、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目類(lèi)型、知名 度、項(xiàng)目?jī)r(jià)位、檔次等）。 在調(diào)查范圍確定后，制定具體的數(shù)據(jù)分析方案，并對(duì)數(shù)據(jù)分析的方法進(jìn)行說(shuō) 明。 根據(jù)對(duì)樣本項(xiàng)目調(diào)研取得詳細(xì)的資料，首先從供應(yīng)、產(chǎn)品、價(jià)格、銷(xiāo)售等方 面對(duì)區(qū)域市場(chǎng)作縱向的分析，明確以下的幾個(gè)問(wèn)題： ? 區(qū)域市場(chǎng)的總體供應(yīng)量 ? 產(chǎn)品特點(diǎn) ? 產(chǎn)品價(jià)格情況 ? 產(chǎn)品銷(xiāo)售情況 然后對(duì)有借鑒意義的項(xiàng)目從位置交通、社區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目特色、銷(xiāo) 售策略等方面進(jìn)行橫向點(diǎn)評(píng)分析，更清楚地明確競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，找出成功項(xiàng)目對(duì)本案的借鑒之處。 通過(guò)上述分析，提出本案的初步市場(chǎng)定位。 項(xiàng)目的品質(zhì)如何，是客戶和開(kāi)發(fā)商關(guān)心的問(wèn)題，位置交通、商務(wù)氛圍、整體規(guī)劃、戶型、小區(qū)配套、樓宇配套、物業(yè)管理水平等諸多因素都對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)產(chǎn)生直接的影響。常規(guī)的辦法往往簡(jiǎn)單地依據(jù)價(jià)格進(jìn)行品質(zhì)的評(píng)定，缺乏客觀性和科學(xué)性。 為了能準(zhǔn)確地反映各項(xiàng)目的綜合品質(zhì)并將其量化，調(diào)研我們將應(yīng)用 【中原地產(chǎn)研究咨詢中心住宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)指標(biāo)評(píng)測(cè)系統(tǒng)】 ，并結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)的自身特征，為本區(qū)域的住宅市場(chǎng)建立數(shù)學(xué)模型，對(duì)調(diào)研項(xiàng)目的綜合品質(zhì)進(jìn)行評(píng)定。本系統(tǒng)以層次分析法（ AHP）為基本原理，經(jīng)過(guò)分析論證確定了決定住宅綜合品質(zhì)的相互獨(dú)立的要素，用層次分析法確定其權(quán)重，然后運(yùn)用德?tīng)柗品▽?duì)各項(xiàng)目各項(xiàng)要素綜合評(píng)定打分，最終得出各項(xiàng)目的綜合品質(zhì)指標(biāo)。 有了這個(gè)量化的指標(biāo)，就可以更為深入地考查區(qū)域項(xiàng)目的產(chǎn)品檔次，進(jìn)而發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與空白點(diǎn)，指導(dǎo)本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。通過(guò)這一指標(biāo)，還可以求出各項(xiàng)目性能價(jià)格比指標(biāo)，深入分析產(chǎn)品品質(zhì)與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)之間的關(guān)系，為
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