【正文】 企業(yè)中，企業(yè)性質(zhì)主要以 民營(yíng)企業(yè) 為主，國(guó)企所占份額大幅度增加；。n 辦公面積在 1000平米以上企業(yè)中，行業(yè)主要集中于 金融業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 。 21【在用項(xiàng)目客戶】 金融類企業(yè)以保險(xiǎn)、銀行類企業(yè)為主，重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品整體形象、物業(yè)服務(wù)和相關(guān)行業(yè)客戶的進(jìn)駐情況n 高新區(qū)辦公面積在 1000平米以上的金融業(yè)企業(yè)主要以銀行、保險(xiǎn)以及擔(dān)保類企業(yè)為主，該類企業(yè)比較關(guān)注 物業(yè)服務(wù)、物業(yè)形象和檔次 ；n 辦公面積在 1000㎡ 以上金融業(yè)企業(yè)主要分布于招商銀行大廈、邁科國(guó)際大廈、西部國(guó)際廣場(chǎng)。n 客戶訪談錄： 我們選擇辦公樓形象肯定是最重要的一點(diǎn)，外部看起來(lái)要?dú)馀梢稽c(diǎn) ，因?yàn)檫@個(gè)可以直接影響到我們企業(yè)形象和客戶對(duì)我們公司的第一感覺(jué)；其次就是跟我們公司 有關(guān)行業(yè)客戶群的情況 ， 最好這個(gè)寫字樓里面有相關(guān)行業(yè)客戶； —— 招商銀行大廈 某擔(dān)保公司行政主管22【在用項(xiàng)目客戶】 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)以咨詢服務(wù)類企業(yè)為主，重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)服務(wù)、辦公環(huán)境舒適度和產(chǎn)品整體形象n 高新區(qū)辦公面積在 1000㎡以上的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)主要以 咨詢服務(wù)類 企業(yè)為主，該類企業(yè)比較關(guān)注物業(yè)服務(wù)、物業(yè)形象和辦公環(huán)境的舒適度 ；n辦公面積在 1000㎡ 以上的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)主要分布于西部國(guó)際廣場(chǎng)、財(cái)富中心、高科廣場(chǎng)以及新長(zhǎng)安廣場(chǎng)。n 客戶訪談錄： 我們企業(yè)在選擇辦公樓時(shí)，主要考慮的是寫字樓的 環(huán)境 ，因?yàn)槲覀兊膯T工基本都是在辦公室辦公，所以工作環(huán)境一定要 舒適 ，工作環(huán)境舒適了， 員工的辦公效率也就高了 。 —— 高科廣場(chǎng) 某公司行政部經(jīng)理23【在用項(xiàng)目客戶】 國(guó)企主要以工程建筑、金融及能源為主，重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品整體形象、領(lǐng)導(dǎo)辦公的舒適度和尊貴感n 高新區(qū)辦公面積在 1000平米以上國(guó)企及央企主要要以 工程建筑業(yè)、金融業(yè)以及能源類 行業(yè)企業(yè)為主；n 辦公面積在 1000㎡ 以上的國(guó)企主要分布于陜西投資大廈、都市之門、洛克大廈以及邁科國(guó)際大廈這幾個(gè)項(xiàng)目；n 國(guó)企類企業(yè)比較關(guān)注 寫字樓的物業(yè)形象以及領(lǐng)導(dǎo)辦公的舒適度和尊貴感； 我們選擇的辦公樓，首先 外部看起來(lái)要?dú)馀梢稽c(diǎn) ，最好有一整層這樣的面積適合我們辦公，因?yàn)閲?guó)企畢竟跟民營(yíng)企業(yè)不一樣，另外就是獨(dú)立的辦公室要多，我們每個(gè)領(lǐng)導(dǎo)都需要單獨(dú)的辦公室，其他部門也最好有單獨(dú)的辦公區(qū)間，最好是辦公室。還有就是要說(shuō)這個(gè)樓能體現(xiàn) 領(lǐng)導(dǎo)的尊貴感 ，可能領(lǐng)導(dǎo)會(huì)更關(guān)注； —— 某工程建筑公司行政主管24【在售項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)】 在售項(xiàng)目較少，整體供應(yīng)相對(duì)稀缺；超高層產(chǎn)品以標(biāo)桿形象實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破綠地中心中鐵西安中心25【在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】 在高度、硬件配置、高科技運(yùn)用方面提升產(chǎn)品整體價(jià)值26【在售項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層】 產(chǎn)品多采用中心核心筒設(shè)計(jì)，劃分面積較大，戶型方正，提高面積利用率中鐵西安中心綠地中心27【在售項(xiàng)目案例】 綠地中心：西安第一高打造樹(shù)立 形象標(biāo)桿，通過(guò)高科技系統(tǒng)和硬件配置提升整體品質(zhì)u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值p高度 ： 270米，為西安在售和在用項(xiàng)目第一高度 ， 奠定項(xiàng)目標(biāo)桿形象，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)；p品牌 ：一線品牌開(kāi)發(fā)商，操作經(jīng)營(yíng)豐富，在全國(guó)有多個(gè)標(biāo)桿式寫字樓項(xiàng)目，具有極強(qiáng)的市場(chǎng)影響力；p8大科技系統(tǒng)： 智慧型新風(fēng)置換系統(tǒng)、生態(tài)立體綠化系統(tǒng)、感應(yīng)式恒濕系統(tǒng)、階梯式水資源綜合利用系統(tǒng)、高速勢(shì)能自發(fā)電電梯系統(tǒng)、樓宇綜合智能燈光系統(tǒng)、紫外線感應(yīng)式遮陽(yáng)系統(tǒng)、辦公樓綜合隔聲系統(tǒng)；p硬件配置 ：層高、單梯服務(wù)面積等均為區(qū)域標(biāo)桿。28【在售項(xiàng)目案例】 中鐵西安中心： 通過(guò)高度和硬件提升項(xiàng)目形象u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值p高度 ： 230米，奠定項(xiàng)目標(biāo)桿形象，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)；p生態(tài)辦公 ： 2200個(gè) /㎝ 3負(fù)氧離子花園，實(shí)現(xiàn)室外花園與室內(nèi)辦公零距離接觸；p硬件配置 ： ， ， 20部國(guó)際頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)電梯，打造創(chuàng)新國(guó)際商務(wù)體驗(yàn)；29【在售項(xiàng)目客戶】 投資客戶關(guān)注升值潛力和投資回報(bào)率，置業(yè)關(guān)注點(diǎn)排序：地段 形象 配套，其 傾向于購(gòu)買核心地段標(biāo)桿物業(yè)， 超高層、創(chuàng)新立面和獨(dú)特辦公氣場(chǎng)可成為吸引客戶置業(yè)的方向能源、金融、工程等行業(yè)的機(jī)構(gòu)投資客置業(yè)選擇：核心地段的升值潛力大的物業(yè)；置業(yè)總價(jià)： 5001000萬(wàn)；能源、有色金屬等壟斷、暴利行業(yè)的老板等客戶和企業(yè)高管置業(yè)選擇：核心地段的高品質(zhì)物業(yè)；置業(yè)總價(jià)： 1000萬(wàn)以上；暴利行業(yè)投資大企業(yè)投資普通投資 以小型私營(yíng)企業(yè)員工、私營(yíng)業(yè)者為主，群體基數(shù)大 置業(yè)選擇：具有較大升值潛力地段的品質(zhì)物業(yè)；置業(yè)總價(jià)： 500萬(wàn)以下；目前購(gòu)買高新區(qū)寫字樓的投資客戶都是暴利行業(yè)或者大企業(yè)機(jī)構(gòu)等大投資客戶，投資總價(jià)較高，選擇地段都是核心地段。有很多小投資客戶，但是由于寫字樓物業(yè)總價(jià)較高，普通投資客戶缺失。—— 高科尚都項(xiàng)目經(jīng)理n不臨路就得想辦法把形象展示出來(lái)，要么弄個(gè) 超高層 ，要不 立面特別炫 ，否則憑啥去你們那買，如果 形象 很牛，配套 也能達(dá)到市場(chǎng)水平，客戶很有可能去投資；n客戶認(rèn)為 稀缺就是高端 ，超高層需求量很大，現(xiàn)在有很多都市之門的客戶都等著買我們超高層辦公產(chǎn)品。 —— 綠地置業(yè)顧問(wèn)30【未來(lái)供應(yīng)量盤點(diǎn)】 未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目超過(guò) 10個(gè)，主要集中在唐延路版塊和錦業(yè)路版塊，多為超高層產(chǎn)品，總供應(yīng)量超過(guò) 100萬(wàn)㎡，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大人防超高層項(xiàng)目啟迪清揚(yáng)時(shí)代世紀(jì)金源錦業(yè)時(shí)代西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路項(xiàng)目禾盛京廣中心邁科商業(yè)中心錦世達(dá)項(xiàng)目p高新區(qū)寫字樓甲級(jí)寫字樓未來(lái)供應(yīng)量盤點(diǎn)：新長(zhǎng)安廣場(chǎng)超高層 木塔寨項(xiàng)目31【未來(lái)供應(yīng)產(chǎn)品案例】 禾盛京廣中心：通過(guò)高度、硬件配置和面積贈(zèng)送打造項(xiàng)目核心價(jià)值u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值p高度 ： 200米，奠定項(xiàng)目標(biāo)桿形象，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)；p局部面積贈(zèng)送 ；p智能體系打造 ：通過(guò)打造智能化辦公系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、環(huán)保解決方案，滿足商務(wù)精英辦公需求；p硬件配置 ： 4m層高超越區(qū)域平臺(tái)水平； 11m挑空豪華裝修大堂體現(xiàn)產(chǎn)品無(wú)與倫比的卓越氣質(zhì)。32【甲級(jí)寫字樓小結(jié)】整體市場(chǎng) 產(chǎn)品力市場(chǎng)表現(xiàn) 客戶p主要集中于科技路、唐延路、錦業(yè)路三大版塊；p未來(lái)供應(yīng)多為超高層產(chǎn)品，供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。p入駐率較高，甲級(jí)寫字樓需求較為充足；p核心地段甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)最好。p在用項(xiàng)目主要通過(guò)外部形象展示和硬件、服務(wù)提升項(xiàng)目核心價(jià)值 。p在售項(xiàng)目通過(guò)打造超高層產(chǎn)品，同時(shí)從硬件配置、高科技運(yùn)用等方向打造項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)。p企業(yè)性質(zhì)主要為民營(yíng)企業(yè)和國(guó)企，以金融類和現(xiàn)代服務(wù)類企業(yè)為主；p在用客戶多關(guān)注產(chǎn)品整體形象、辦公舒適度和相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐情況；p投資客戶關(guān)注升值潛力和投資回報(bào)率，地段是第一關(guān)注點(diǎn)。33[寫字樓市場(chǎng)研究 ]p甲級(jí)寫字樓p乙級(jí)寫字樓34【 市場(chǎng)掃描 】 在用項(xiàng)目集中在科技路版塊和唐延路版塊，在售項(xiàng)目和可見(jiàn)供應(yīng)項(xiàng)目主要集中在唐延路和錦業(yè)路版塊，太白南路沿線少量供應(yīng)西部國(guó)際廣場(chǎng)高科廣場(chǎng)郎臣大廈新長(zhǎng)安廣場(chǎng)唐延國(guó)際洛克大廈東海世紀(jì)中心西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路項(xiàng)目錦業(yè)時(shí)代摩爾中心梵天科技三路啟迪清揚(yáng)時(shí)代禾盛京廣中心 大都薈中投融城國(guó)際水晶 SOHO都市之窗在用 在售 未來(lái)榮禾云圖中心瀚源國(guó)際35【 在用項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn) 】 租金在 3090元 /㎡，二手房售價(jià)在 /㎡，且入住率都在 80%左右，需求較為充足；科技路、唐延路版塊價(jià)值實(shí)現(xiàn)高，太白南路沿線物業(yè)價(jià)值仍有較大提升空間西部國(guó)際廣場(chǎng)高科廣場(chǎng)郎臣大廈新長(zhǎng)安廣場(chǎng)唐延國(guó)際洛克大廈邁科國(guó)際紫薇龍騰新世界西部電子社區(qū)36【 在用項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn) 】 產(chǎn)品力參差不齊，太白南路沿線產(chǎn)品力不高37【 在用項(xiàng)目客戶 】 使用面積在 1000平米以下的中小企業(yè)客戶占比達(dá)到 87%，客戶數(shù)量充足，民營(yíng)企業(yè)占絕大多數(shù)u 從高新區(qū)目前入駐企業(yè)的面積需求來(lái)看，面積需求在 300㎡以下和 5001000㎡的企業(yè)較多；u 從企業(yè)性質(zhì)分析，面積需求在 5001000㎡的企業(yè)以民營(yíng)企業(yè)為主，其次為國(guó)企。38【 在用項(xiàng)目客戶 】 客戶結(jié)構(gòu)多元化，制造業(yè)、工程建筑和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量較多，與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和金融業(yè)處于同一層級(jí)u 面積需求 5001000㎡在高新區(qū)寫字樓企業(yè)里占絕大部分 ；u 大部分企業(yè)在創(chuàng)業(yè)期 35年，需要的辦公面積多為 5001000㎡；u 5001000㎡所涵蓋的行業(yè)類型最廣泛，客戶群相對(duì)復(fù)合，制造業(yè)、工程建筑和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和金融業(yè)處于同一層級(jí)39【 在用項(xiàng)目案例 】 邁科國(guó)際：通過(guò)打造高端產(chǎn)品形象，控制企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)純粹度，以準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓的形象實(shí)現(xiàn)租金高溢價(jià)u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值n 高端產(chǎn)品形象 展示，增強(qiáng)可識(shí)別性和昭示性，提升產(chǎn)品形象：p 建筑造型：帆船造型，可識(shí)別度高，標(biāo)志性強(qiáng)；p 建筑材質(zhì)：石材搭配 LowE玻璃，提升產(chǎn)品品質(zhì)；p 奢適大堂設(shè)計(jì)：大堂面積 1000㎡、挑高 13m均為區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目最高水平；n 高純粹度企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)，提升整體辦公氛圍和檔次： 與邁科開(kāi)發(fā)商相關(guān)金融單位占到 61%。項(xiàng)目租金與區(qū)域平臺(tái)水平相比較，實(shí)現(xiàn)了較高的市場(chǎng)溢價(jià)：40【 在用項(xiàng)目客戶 】 老一代乙級(jí)寫字樓在形象展示、硬件配置和物業(yè)服務(wù)等方面無(wú)法滿足客戶現(xiàn)有需求u高新路沿線和太白南路沿線寫字樓辦公年代久遠(yuǎn)，在形象、配置等方面均不能滿足快速發(fā)展型企業(yè)的要求252。代表項(xiàng)目： 西部創(chuàng)業(yè)大廈、南洋國(guó)際、亞美大廈等高新一代辦公物業(yè)和西部電子社區(qū)、紫薇龍騰等太白南路沿線物業(yè)；252。物業(yè)現(xiàn)狀： 形象老舊、內(nèi)部硬件配套落后、面積劃分較小、管理混亂；252。入駐企業(yè)： 多以草創(chuàng)型中小企業(yè)為主，高新版塊多以旅游、科技、通訊、實(shí)業(yè)、教育、咨詢?yōu)橹?，太白南路沿線多以裝飾裝修、數(shù)控、軟件為主，行業(yè)分布較廣。u中小型企業(yè)多因形象及辦公品質(zhì)外溢至高新區(qū)唐延路版塊乙級(jí)寫字樓，外溢比例達(dá)到 20%以上u高新區(qū)最早的寫字樓已經(jīng)滿足不了中大規(guī)模企業(yè)發(fā)展的需求，很多企業(yè)都 外溢到唐延路版塊了，畢竟這邊是承接核心區(qū)的第一圈層，而且商務(wù)氛圍慢慢形成 了；u從亞美大廈、南洋國(guó)際來(lái)我們項(xiàng)目改善的很多，都是大中型發(fā)展企業(yè)，以前 寫字間形象、面積都不夠用 了，需要一個(gè)更好的辦公環(huán)境做長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，比例大概能占到 20%以上吧； — 新長(zhǎng)安廣場(chǎng)銷售經(jīng)理u唐延路發(fā)展很快 ，公共交通也在變好，員工上班很方便，而且這邊企業(yè)的規(guī)模都跟我們差不多，整體辦公氛圍和形象都符合我們企業(yè)的需求； u從南洋國(guó)際搬過(guò)來(lái)的，那邊什么類型的企業(yè)都有，太亂了。我們屬于服務(wù)性質(zhì)的公司， 形象 還是很重要； —— 洛克大廈企業(yè)創(chuàng)業(yè)大廈西部電子社區(qū)41【 在售項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn) 】 銷售價(jià)格集中于 ，太白南路沿線產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)較好高新大都薈啟迪清揚(yáng)時(shí)代錦業(yè)時(shí)代唐延路灃惠路錦業(yè)路東海世紀(jì)中心禾盛京廣中心摩爾中心榮禾云圖中心瀚源國(guó)際42【 在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn) 】 唐延路版塊項(xiàng)目較為集中，產(chǎn)品力水平較高43【 在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn) 】 唐延路版塊項(xiàng)目較為集中，產(chǎn)品力水平較高44【在售項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層】 大部分采用中心核心筒設(shè)計(jì)，部分產(chǎn)品板樓和偏心核心筒設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新，增強(qiáng)辦公實(shí)用性和舒適度摩爾中心瀚源國(guó)際啟迪清揚(yáng)時(shí)代榮禾云圖中心45【在售項(xiàng)目案例】 高新水晶 soho：外立面、電梯及車位等硬件配備比肩甲級(jí)寫字樓，一半開(kāi)發(fā)商自持p雙層底下車庫(kù)連接入戶大堂營(yíng)造雙大堂的非凡尊貴感；p2部總裁專屬電梯，劃分圈層感；p1： ；p玻璃幕墻 +干掛石材的外立面設(shè)計(jì)，塑造品質(zhì)外觀；p標(biāo)準(zhǔn)層 1800㎡劃分成 110~239㎡面積段，合理的面積區(qū)間劃分，既能滿足中小型企業(yè)需求，又滿足大中型企業(yè)整層辦公需求。u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值46【 在售項(xiàng)目案例 】 都市之窗：西安首個(gè)純鋼結(jié)構(gòu)寫字樓，多重智能系統(tǒng)并用，客戶對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、高科技運(yùn)用不敏感，市場(chǎng)表現(xiàn)一般u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值p鋼構(gòu) ：西北首座純鋼結(jié)構(gòu)融合體，抗震性能極佳，空間可隨意分割，戶內(nèi)有效使用面積提高 5%8%；p多重智能系統(tǒng)并用 ：216。新風(fēng)系統(tǒng)：提高室內(nèi)空氣品質(zhì)，保證工作環(huán)境的舒適度；216。27層過(guò)濾直飲水系統(tǒng)：項(xiàng)目特設(shè)純凈水制水車間，滿足辦公直飲水需求；216。地緣熱泵中央空調(diào)：利用地下可再生能源，實(shí)現(xiàn) 24H不間斷恒溫，降低傳統(tǒng)中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用，最大化節(jié)約辦公