【正文】 企業(yè)中，企業(yè)性質(zhì)主要以 民營企業(yè) 為主，國企所占份額大幅度增加；。n 辦公面積在 1000平米以上企業(yè)中，行業(yè)主要集中于 金融業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 。 21【在用項目客戶】 金融類企業(yè)以保險、銀行類企業(yè)為主，重點關(guān)注產(chǎn)品整體形象、物業(yè)服務(wù)和相關(guān)行業(yè)客戶的進駐情況n 高新區(qū)辦公面積在 1000平米以上的金融業(yè)企業(yè)主要以銀行、保險以及擔保類企業(yè)為主，該類企業(yè)比較關(guān)注 物業(yè)服務(wù)、物業(yè)形象和檔次 ；n 辦公面積在 1000㎡ 以上金融業(yè)企業(yè)主要分布于招商銀行大廈、邁科國際大廈、西部國際廣場。n 客戶訪談錄： 我們選擇辦公樓形象肯定是最重要的一點，外部看起來要氣派一點 ，因為這個可以直接影響到我們企業(yè)形象和客戶對我們公司的第一感覺；其次就是跟我們公司 有關(guān)行業(yè)客戶群的情況 ， 最好這個寫字樓里面有相關(guān)行業(yè)客戶； —— 招商銀行大廈 某擔保公司行政主管22【在用項目客戶】 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)以咨詢服務(wù)類企業(yè)為主，重點關(guān)注物業(yè)服務(wù)、辦公環(huán)境舒適度和產(chǎn)品整體形象n 高新區(qū)辦公面積在 1000㎡以上的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)主要以 咨詢服務(wù)類 企業(yè)為主，該類企業(yè)比較關(guān)注物業(yè)服務(wù)、物業(yè)形象和辦公環(huán)境的舒適度 ；n辦公面積在 1000㎡ 以上的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)主要分布于西部國際廣場、財富中心、高科廣場以及新長安廣場。n 客戶訪談錄： 我們企業(yè)在選擇辦公樓時，主要考慮的是寫字樓的 環(huán)境 ，因為我們的員工基本都是在辦公室辦公，所以工作環(huán)境一定要 舒適 ，工作環(huán)境舒適了， 員工的辦公效率也就高了 。 —— 高科廣場 某公司行政部經(jīng)理23【在用項目客戶】 國企主要以工程建筑、金融及能源為主，重點關(guān)注產(chǎn)品整體形象、領(lǐng)導(dǎo)辦公的舒適度和尊貴感n 高新區(qū)辦公面積在 1000平米以上國企及央企主要要以 工程建筑業(yè)、金融業(yè)以及能源類 行業(yè)企業(yè)為主；n 辦公面積在 1000㎡ 以上的國企主要分布于陜西投資大廈、都市之門、洛克大廈以及邁科國際大廈這幾個項目；n 國企類企業(yè)比較關(guān)注 寫字樓的物業(yè)形象以及領(lǐng)導(dǎo)辦公的舒適度和尊貴感； 我們選擇的辦公樓，首先 外部看起來要氣派一點 ，最好有一整層這樣的面積適合我們辦公，因為國企畢竟跟民營企業(yè)不一樣，另外就是獨立的辦公室要多，我們每個領(lǐng)導(dǎo)都需要單獨的辦公室，其他部門也最好有單獨的辦公區(qū)間，最好是辦公室。還有就是要說這個樓能體現(xiàn) 領(lǐng)導(dǎo)的尊貴感 ，可能領(lǐng)導(dǎo)會更關(guān)注； —— 某工程建筑公司行政主管24【在售項目市場表現(xiàn)】 在售項目較少，整體供應(yīng)相對稀缺；超高層產(chǎn)品以標桿形象實現(xiàn)價格突破綠地中心中鐵西安中心25【在售項目產(chǎn)品力表現(xiàn)】 在高度、硬件配置、高科技運用方面提升產(chǎn)品整體價值26【在售項目標準層】 產(chǎn)品多采用中心核心筒設(shè)計，劃分面積較大，戶型方正，提高面積利用率中鐵西安中心綠地中心27【在售項目案例】 綠地中心：西安第一高打造樹立 形象標桿，通過高科技系統(tǒng)和硬件配置提升整體品質(zhì)u項目產(chǎn)品核心價值p高度 ： 270米，為西安在售和在用項目第一高度 ， 奠定項目標桿形象，標識性強；p品牌 ：一線品牌開發(fā)商，操作經(jīng)營豐富，在全國有多個標桿式寫字樓項目，具有極強的市場影響力；p8大科技系統(tǒng)： 智慧型新風(fēng)置換系統(tǒng)、生態(tài)立體綠化系統(tǒng)、感應(yīng)式恒濕系統(tǒng)、階梯式水資源綜合利用系統(tǒng)、高速勢能自發(fā)電電梯系統(tǒng)、樓宇綜合智能燈光系統(tǒng)、紫外線感應(yīng)式遮陽系統(tǒng)、辦公樓綜合隔聲系統(tǒng)；p硬件配置 ：層高、單梯服務(wù)面積等均為區(qū)域標桿。28【在售項目案例】 中鐵西安中心： 通過高度和硬件提升項目形象u項目產(chǎn)品核心價值p高度 ： 230米，奠定項目標桿形象，標識性強；p生態(tài)辦公 ： 2200個 /㎝ 3負氧離子花園，實現(xiàn)室外花園與室內(nèi)辦公零距離接觸；p硬件配置 ： ， ， 20部國際頂級標準電梯，打造創(chuàng)新國際商務(wù)體驗；29【在售項目客戶】 投資客戶關(guān)注升值潛力和投資回報率，置業(yè)關(guān)注點排序：地段 形象 配套，其 傾向于購買核心地段標桿物業(yè)， 超高層、創(chuàng)新立面和獨特辦公氣場可成為吸引客戶置業(yè)的方向能源、金融、工程等行業(yè)的機構(gòu)投資客置業(yè)選擇：核心地段的升值潛力大的物業(yè)；置業(yè)總價： 5001000萬；能源、有色金屬等壟斷、暴利行業(yè)的老板等客戶和企業(yè)高管置業(yè)選擇：核心地段的高品質(zhì)物業(yè)；置業(yè)總價： 1000萬以上；暴利行業(yè)投資大企業(yè)投資普通投資 以小型私營企業(yè)員工、私營業(yè)者為主，群體基數(shù)大 置業(yè)選擇：具有較大升值潛力地段的品質(zhì)物業(yè)；置業(yè)總價： 500萬以下；目前購買高新區(qū)寫字樓的投資客戶都是暴利行業(yè)或者大企業(yè)機構(gòu)等大投資客戶，投資總價較高，選擇地段都是核心地段。有很多小投資客戶，但是由于寫字樓物業(yè)總價較高，普通投資客戶缺失?！?高科尚都項目經(jīng)理n不臨路就得想辦法把形象展示出來，要么弄個 超高層 ，要不 立面特別炫 ，否則憑啥去你們那買，如果 形象 很牛，配套 也能達到市場水平，客戶很有可能去投資；n客戶認為 稀缺就是高端 ，超高層需求量很大，現(xiàn)在有很多都市之門的客戶都等著買我們超高層辦公產(chǎn)品。 —— 綠地置業(yè)顧問30【未來供應(yīng)量盤點】 未來供應(yīng)項目超過 10個，主要集中在唐延路版塊和錦業(yè)路版塊，多為超高層產(chǎn)品，總供應(yīng)量超過 100萬㎡，競爭壓力較大人防超高層項目啟迪清揚時代世紀金源錦業(yè)時代西部機場錦業(yè)路項目禾盛京廣中心邁科商業(yè)中心錦世達項目p高新區(qū)寫字樓甲級寫字樓未來供應(yīng)量盤點：新長安廣場超高層 木塔寨項目31【未來供應(yīng)產(chǎn)品案例】 禾盛京廣中心：通過高度、硬件配置和面積贈送打造項目核心價值u項目產(chǎn)品核心價值p高度 ： 200米，奠定項目標桿形象，標識性強；p局部面積贈送 ；p智能體系打造 ：通過打造智能化辦公系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、環(huán)保解決方案，滿足商務(wù)精英辦公需求；p硬件配置 ： 4m層高超越區(qū)域平臺水平； 11m挑空豪華裝修大堂體現(xiàn)產(chǎn)品無與倫比的卓越氣質(zhì)。32【甲級寫字樓小結(jié)】整體市場 產(chǎn)品力市場表現(xiàn) 客戶p主要集中于科技路、唐延路、錦業(yè)路三大版塊；p未來供應(yīng)多為超高層產(chǎn)品，供應(yīng)量大，競爭壓力較大。p入駐率較高，甲級寫字樓需求較為充足；p核心地段甲級寫字樓市場實現(xiàn)最好。p在用項目主要通過外部形象展示和硬件、服務(wù)提升項目核心價值 。p在售項目通過打造超高層產(chǎn)品，同時從硬件配置、高科技運用等方向打造項目價值點。p企業(yè)性質(zhì)主要為民營企業(yè)和國企，以金融類和現(xiàn)代服務(wù)類企業(yè)為主；p在用客戶多關(guān)注產(chǎn)品整體形象、辦公舒適度和相關(guān)產(chǎn)業(yè)進駐情況；p投資客戶關(guān)注升值潛力和投資回報率，地段是第一關(guān)注點。33[寫字樓市場研究 ]p甲級寫字樓p乙級寫字樓34【 市場掃描 】 在用項目集中在科技路版塊和唐延路版塊，在售項目和可見供應(yīng)項目主要集中在唐延路和錦業(yè)路版塊，太白南路沿線少量供應(yīng)西部國際廣場高科廣場郎臣大廈新長安廣場唐延國際洛克大廈東海世紀中心西部機場錦業(yè)路項目錦業(yè)時代摩爾中心梵天科技三路啟迪清揚時代禾盛京廣中心 大都薈中投融城國際水晶 SOHO都市之窗在用 在售 未來榮禾云圖中心瀚源國際35【 在用項目市場表現(xiàn) 】 租金在 3090元 /㎡，二手房售價在 /㎡，且入住率都在 80%左右，需求較為充足；科技路、唐延路版塊價值實現(xiàn)高，太白南路沿線物業(yè)價值仍有較大提升空間西部國際廣場高科廣場郎臣大廈新長安廣場唐延國際洛克大廈邁科國際紫薇龍騰新世界西部電子社區(qū)36【 在用項目產(chǎn)品力表現(xiàn) 】 產(chǎn)品力參差不齊，太白南路沿線產(chǎn)品力不高37【 在用項目客戶 】 使用面積在 1000平米以下的中小企業(yè)客戶占比達到 87%，客戶數(shù)量充足，民營企業(yè)占絕大多數(shù)u 從高新區(qū)目前入駐企業(yè)的面積需求來看，面積需求在 300㎡以下和 5001000㎡的企業(yè)較多；u 從企業(yè)性質(zhì)分析，面積需求在 5001000㎡的企業(yè)以民營企業(yè)為主，其次為國企。38【 在用項目客戶 】 客戶結(jié)構(gòu)多元化，制造業(yè)、工程建筑和地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量較多，與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和金融業(yè)處于同一層級u 面積需求 5001000㎡在高新區(qū)寫字樓企業(yè)里占絕大部分 ；u 大部分企業(yè)在創(chuàng)業(yè)期 35年，需要的辦公面積多為 5001000㎡；u 5001000㎡所涵蓋的行業(yè)類型最廣泛，客戶群相對復(fù)合，制造業(yè)、工程建筑和地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和金融業(yè)處于同一層級39【 在用項目案例 】 邁科國際：通過打造高端產(chǎn)品形象，控制企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)純粹度，以準甲級寫字樓的形象實現(xiàn)租金高溢價u項目產(chǎn)品核心價值n 高端產(chǎn)品形象 展示，增強可識別性和昭示性，提升產(chǎn)品形象：p 建筑造型：帆船造型，可識別度高，標志性強；p 建筑材質(zhì)：石材搭配 LowE玻璃，提升產(chǎn)品品質(zhì)；p 奢適大堂設(shè)計：大堂面積 1000㎡、挑高 13m均為區(qū)域?qū)懽謽琼椖孔罡咚剑籲 高純粹度企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)，提升整體辦公氛圍和檔次： 與邁科開發(fā)商相關(guān)金融單位占到 61%。項目租金與區(qū)域平臺水平相比較，實現(xiàn)了較高的市場溢價：40【 在用項目客戶 】 老一代乙級寫字樓在形象展示、硬件配置和物業(yè)服務(wù)等方面無法滿足客戶現(xiàn)有需求u高新路沿線和太白南路沿線寫字樓辦公年代久遠，在形象、配置等方面均不能滿足快速發(fā)展型企業(yè)的要求252。代表項目： 西部創(chuàng)業(yè)大廈、南洋國際、亞美大廈等高新一代辦公物業(yè)和西部電子社區(qū)、紫薇龍騰等太白南路沿線物業(yè)；252。物業(yè)現(xiàn)狀： 形象老舊、內(nèi)部硬件配套落后、面積劃分較小、管理混亂；252。入駐企業(yè)： 多以草創(chuàng)型中小企業(yè)為主，高新版塊多以旅游、科技、通訊、實業(yè)、教育、咨詢?yōu)橹鳎啄下费鼐€多以裝飾裝修、數(shù)控、軟件為主，行業(yè)分布較廣。u中小型企業(yè)多因形象及辦公品質(zhì)外溢至高新區(qū)唐延路版塊乙級寫字樓，外溢比例達到 20%以上u高新區(qū)最早的寫字樓已經(jīng)滿足不了中大規(guī)模企業(yè)發(fā)展的需求，很多企業(yè)都 外溢到唐延路版塊了，畢竟這邊是承接核心區(qū)的第一圈層，而且商務(wù)氛圍慢慢形成 了；u從亞美大廈、南洋國際來我們項目改善的很多，都是大中型發(fā)展企業(yè)，以前 寫字間形象、面積都不夠用 了，需要一個更好的辦公環(huán)境做長遠發(fā)展，比例大概能占到 20%以上吧； — 新長安廣場銷售經(jīng)理u唐延路發(fā)展很快 ，公共交通也在變好，員工上班很方便，而且這邊企業(yè)的規(guī)模都跟我們差不多，整體辦公氛圍和形象都符合我們企業(yè)的需求； u從南洋國際搬過來的，那邊什么類型的企業(yè)都有，太亂了。我們屬于服務(wù)性質(zhì)的公司， 形象 還是很重要； —— 洛克大廈企業(yè)創(chuàng)業(yè)大廈西部電子社區(qū)41【 在售項目市場表現(xiàn) 】 銷售價格集中于 ，太白南路沿線產(chǎn)品市場表現(xiàn)較好高新大都薈啟迪清揚時代錦業(yè)時代唐延路灃惠路錦業(yè)路東海世紀中心禾盛京廣中心摩爾中心榮禾云圖中心瀚源國際42【 在售項目產(chǎn)品力表現(xiàn) 】 唐延路版塊項目較為集中，產(chǎn)品力水平較高43【 在售項目產(chǎn)品力表現(xiàn) 】 唐延路版塊項目較為集中，產(chǎn)品力水平較高44【在售項目標準層】 大部分采用中心核心筒設(shè)計，部分產(chǎn)品板樓和偏心核心筒設(shè)計實現(xiàn)標準層創(chuàng)新，增強辦公實用性和舒適度摩爾中心瀚源國際啟迪清揚時代榮禾云圖中心45【在售項目案例】 高新水晶 soho：外立面、電梯及車位等硬件配備比肩甲級寫字樓，一半開發(fā)商自持p雙層底下車庫連接入戶大堂營造雙大堂的非凡尊貴感；p2部總裁專屬電梯，劃分圈層感；p1： ；p玻璃幕墻 +干掛石材的外立面設(shè)計，塑造品質(zhì)外觀；p標準層 1800㎡劃分成 110~239㎡面積段，合理的面積區(qū)間劃分，既能滿足中小型企業(yè)需求，又滿足大中型企業(yè)整層辦公需求。u項目產(chǎn)品核心價值46【 在售項目案例 】 都市之窗：西安首個純鋼結(jié)構(gòu)寫字樓，多重智能系統(tǒng)并用，客戶對建筑結(jié)構(gòu)、高科技運用不敏感，市場表現(xiàn)一般u項目產(chǎn)品核心價值p鋼構(gòu) ：西北首座純鋼結(jié)構(gòu)融合體，抗震性能極佳，空間可隨意分割，戶內(nèi)有效使用面積提高 5%8%；p多重智能系統(tǒng)并用 ：216。新風(fēng)系統(tǒng)：提高室內(nèi)空氣品質(zhì)，保證工作環(huán)境的舒適度；216。27層過濾直飲水系統(tǒng)：項目特設(shè)純凈水制水車間，滿足辦公直飲水需求；216。地緣熱泵中央空調(diào)：利用地下可再生能源，實現(xiàn) 24H不間斷恒溫，降低傳統(tǒng)中央空調(diào)運行費用，最大化節(jié)約辦公