【正文】 一月 21一月 2108:53:1208:53:12January 22, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 一月 218:53 上午 一月 2108:53January 22, 2023? 1少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 8:53:12 上午 8:53 上午 08:53:12一月 21? 沒(méi)有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 08:53:1208:53:1208:531/22/2023 8:53:12 AM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相 見(jiàn)頻 。逗留時(shí)間一般為 ；216。項(xiàng)目商業(yè)的定位方向：n住宅 2層底商， 6樓四層獨(dú)立商業(yè)樓，連同寫字樓 1~3層， 單層面積約為 2400平米（ 拖二的形式， ）n未對(duì)沿街商業(yè)整體有明確的定位，也沒(méi)有對(duì)每一層的功能有明確定位 。87【集中商業(yè)典型個(gè)例】 金鷹國(guó)際購(gòu)物中心 ——定位中高端，突出時(shí)尚生活理念，組合國(guó)際、國(guó)內(nèi)時(shí)尚品牌，與金花共同形成了高新商圈216。小戶型占比大，且3050㎡為市場(chǎng)暢銷面積段；216。多項(xiàng)高科技 —— 項(xiàng)目融入多項(xiàng)高科技智能化配置（公寓 27層直飲過(guò)濾水、新風(fēng)系統(tǒng)、節(jié)能系統(tǒng)等），在公寓購(gòu)買客戶中，直飲過(guò)濾水系統(tǒng)有一定的吸引力。 1期 906戶，公寓 876戶，商業(yè) 20戶；公寓 公寓78【在售項(xiàng)目案例】高山流水和城： 位于高新商務(wù)區(qū)一期與二期交匯處，產(chǎn)品面積區(qū)間跨度過(guò)大，市場(chǎng)暢銷產(chǎn)品 4050㎡占比較少，市場(chǎng)表現(xiàn)不佳公寓住宅項(xiàng)目基本情況：216。 在售 SOHO公寓主要分布在唐延路和太白南路版塊；216。項(xiàng)目是四棟公寓樓，占地 1266平方米，建筑面積為 70000平方米，共 31層；216。項(xiàng)目高新中央商務(wù)圈、太白路軸心區(qū)及小寨潮流圈的核心交匯地段，有著強(qiáng)大的地段集群效應(yīng)；216。 在用的 SOHO公寓主要集中在唐延路沿線，太白南路沿線數(shù)量較少；216。電梯要夠用，最好不要出現(xiàn)擠不上的情況，海星的層高能再高一些就好了， 3米的層高有點(diǎn)壓抑； —— 海星客戶對(duì) 空調(diào)、物業(yè) 要求216。板樓設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光優(yōu)勢(shì)明顯；216。世界 500強(qiáng)等有實(shí)力的大規(guī)模企業(yè)就那么多，需求的面積畢竟有限，高新區(qū)的企業(yè)支撐還是要 靠中小企業(yè) ，這類企業(yè)是 辦公市場(chǎng)的主力 ；252。 —— 高新水晶 soho置業(yè)顧問(wèn)n“ 近兩年唐延路 辦公環(huán)境、辦公氛圍 都漸漸有了起色，在高新區(qū)口碑還是算不錯(cuò)的，很多企業(yè)都慕名而來(lái)，從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看， 專業(yè)寫字樓肯定是商務(wù)辦公的首選 ，商住樓只是一個(gè)過(guò)渡的產(chǎn)品形式，有存在的空間，但不會(huì)成為成熟辦公區(qū)的市場(chǎng)主流； ”n“ 企業(yè)越成熟，規(guī)模越大，發(fā)展越穩(wěn)定，對(duì)專業(yè)寫字樓的需求就越多，但目前企業(yè)的想法也在慢慢轉(zhuǎn)變， 小公司來(lái)看專業(yè)寫字樓很多 ，可能是覺(jué)得專業(yè)寫字樓更有 品質(zhì) ，更有保證，從客戶心理轉(zhuǎn)變和需求上來(lái)看，專業(yè)寫字樓市場(chǎng)機(jī)會(huì)挺大的；—— 禾盛京廣中心置業(yè)顧問(wèn)51【 在售項(xiàng)目客戶 】 投資客戶更關(guān)注產(chǎn)品價(jià)格、升值空間、面積劃分和周邊環(huán)境配套n產(chǎn)品本身純玻璃幕墻的外立面能夠提升項(xiàng)目整體形象檔次，再加上面積贈(zèng)送，提高了產(chǎn)品的性價(jià)比；面積區(qū)間最小劃到了 80多㎡，降低了投資成本。1200㎡平層單位贈(zèng)送大視野空中花園，實(shí)現(xiàn)有氧辦公。u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值46【 在售項(xiàng)目案例 】 都市之窗：西安首個(gè)純鋼結(jié)構(gòu)寫字樓，多重智能系統(tǒng)并用，客戶對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、高科技運(yùn)用不敏感，市場(chǎng)表現(xiàn)一般u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值p鋼構(gòu) ：西北首座純鋼結(jié)構(gòu)融合體，抗震性能極佳，空間可隨意分割，戶內(nèi)有效使用面積提高 5%8%；p多重智能系統(tǒng)并用 ：216。33[寫字樓市場(chǎng)研究 ]p甲級(jí)寫字樓p乙級(jí)寫字樓34【 市場(chǎng)掃描 】 在用項(xiàng)目集中在科技路版塊和唐延路版塊，在售項(xiàng)目和可見(jiàn)供應(yīng)項(xiàng)目主要集中在唐延路和錦業(yè)路版塊，太白南路沿線少量供應(yīng)西部國(guó)際廣場(chǎng)高科廣場(chǎng)郎臣大廈新長(zhǎng)安廣場(chǎng)唐延國(guó)際洛克大廈東海世紀(jì)中心西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路項(xiàng)目錦業(yè)時(shí)代摩爾中心梵天科技三路啟迪清揚(yáng)時(shí)代禾盛京廣中心 大都薈中投融城國(guó)際水晶 SOHO都市之窗在用 在售 未來(lái)榮禾云圖中心瀚源國(guó)際35【 在用項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn) 】 租金在 3090元 /㎡，二手房售價(jià)在 /㎡，且入住率都在 80%左右，需求較為充足；科技路、唐延路版塊價(jià)值實(shí)現(xiàn)高，太白南路沿線物業(yè)價(jià)值仍有較大提升空間西部國(guó)際廣場(chǎng)高科廣場(chǎng)郎臣大廈新長(zhǎng)安廣場(chǎng)唐延國(guó)際洛克大廈邁科國(guó)際紫薇龍騰新世界西部電子社區(qū)36【 在用項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn) 】 產(chǎn)品力參差不齊，太白南路沿線產(chǎn)品力不高37【 在用項(xiàng)目客戶 】 使用面積在 1000平米以下的中小企業(yè)客戶占比達(dá)到 87%，客戶數(shù)量充足，民營(yíng)企業(yè)占絕大多數(shù)u 從高新區(qū)目前入駐企業(yè)的面積需求來(lái)看，面積需求在 300㎡以下和 5001000㎡的企業(yè)較多；u 從企業(yè)性質(zhì)分析，面積需求在 5001000㎡的企業(yè)以民營(yíng)企業(yè)為主，其次為國(guó)企。有很多小投資客戶，但是由于寫字樓物業(yè)總價(jià)較高，普通投資客戶缺失。u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值異形外立面19【在用項(xiàng)目案例】 高新國(guó)際：超越區(qū)域平臺(tái)水平硬件配套 +高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)提升產(chǎn)品核心價(jià)值u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值p地段 ：科技路與高新路路口，占據(jù)兩大城市主干道優(yōu)質(zhì)資源，交通便捷度高；p商業(yè)配套 ：坐擁世紀(jì)金花、金鷹兩大商場(chǎng)，中高端商業(yè)氛圍濃厚；p硬件配置 ：超越平臺(tái)水平的硬件條件，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；p品質(zhì)物業(yè) ：物業(yè)服務(wù)水平保持為區(qū)域最高水平，獲得客戶高度認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目長(zhǎng)期增值；20【在用項(xiàng)目客戶】 企業(yè)性質(zhì)民營(yíng)和 國(guó)企占比較高，行業(yè)分布集中于金融業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)n 較其他需求面積相比，辦公面積在 1000平米以上的企業(yè)中，企業(yè)性質(zhì)主要以 民營(yíng)企業(yè) 為主，國(guó)企所占份額大幅度增加；。甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓13[寫字樓市場(chǎng)研究 ]p甲級(jí)寫字樓p乙級(jí)寫字樓14【市場(chǎng)掃描】 主要 分布于科技路、唐延路和錦業(yè)路沿線招商大廈高新國(guó)際商務(wù)中心林凱國(guó)際都市之門綠地 11【高新市場(chǎng)】 主要集中在高新路科技路沿線、唐延路 灃惠南路沿線和錦業(yè)路沿線，整體呈現(xiàn) “ 兩核一軸 ” 發(fā)展態(tài)勢(shì)，太白南路沿線有零星分布核心 CBD版塊：科技路高新路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：高新核心 CBD，寫字樓項(xiàng)目林立，多為高端甲級(jí)寫字樓，區(qū)域發(fā)展成熟度高p發(fā)展前景：受土地供應(yīng)限制，寫字樓放量有限，目前停車和交通問(wèn)題較大唐延路版塊：唐延路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：高速發(fā)展版塊，寫字樓聚集，產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平有限，以中端寫字樓為主p發(fā)展前景：配套水平處于飛速發(fā)展期，位于連接兩大CBD版塊的黃金商務(wù)帶，寫字樓有一定發(fā)展?jié)摿χ醒?CBD版塊：錦業(yè)路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：區(qū)域配套成熟度低p發(fā)展前景：高新規(guī)劃的中央 CBD，依托高新管委會(huì)的帶動(dòng)，潛力無(wú)限，后續(xù)潛在供應(yīng)較大，是未來(lái)核心辦公區(qū)太白南路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：寫字樓數(shù)量較少，整體品質(zhì)不高p發(fā)展前景：中小企業(yè)較多，現(xiàn)有寫字樓老舊，后續(xù)潛在需求較大高新國(guó)際財(cái)富中心二期匯鑫 IBC唐灃國(guó)際旺座現(xiàn)代城CLASS國(guó)際公館橡樹(shù)街區(qū) 洛克大廈匯金國(guó)際綠地領(lǐng)海都市之門中央 CBD版塊招行大廈新長(zhǎng)安廣場(chǎng)唐延路版塊核心 CBD版塊邁科國(guó)際大廈唐延國(guó)際陜西投資大廈銀河新坐標(biāo)綠地 SOHO高科廣場(chǎng)西部國(guó)際廣場(chǎng)旺座國(guó)際城榮禾云圖中心瀚源國(guó)際12【寫字樓產(chǎn)品分類】 可根據(jù)指標(biāo)將寫字樓項(xiàng)目分為甲級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓p市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)： 在用項(xiàng)目租金實(shí)現(xiàn)為區(qū)域標(biāo)桿， 100元 /平米 建筑面積：約 10萬(wàn)平方米216。 豎向交通干道： 丈八北路 /團(tuán)結(jié)南路 /唐延路 /高新路 /白沙路 /太白南路216。 橫向交通干道： 科技六路 /科技四路 /科技二路 /科技路 /丈八西路 /錦業(yè)路公共交通體系： 10條公交線路﹥ 木塔寨站 /木塔寨苗圃站： 260、 2 31 32 31 260、 91五龍，從高新西南方向（錦業(yè)二路、錦業(yè)三路、郭杜方向）開(kāi)來(lái)，經(jīng)木塔寨，沿太白南路通往東北（萬(wàn)壽路、火車站、南門）不同區(qū)域。用地性質(zhì)：商業(yè)用地97150白沙路（規(guī)劃）科技六路7高新三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處、高端生態(tài)教育居住區(qū)、城市干道中段、商務(wù)商業(yè)氛圍較弱的中等規(guī)模中高容積率綜合物業(yè)三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處 / 便捷交通體系? 本案位于木塔寨版塊，高新二期、高新新區(qū)及電子城三大版塊之間，緊鄰城市干道科技六路，與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多條城市干道聯(lián)通，且附近有 10余條公交線路，未來(lái)將有三條地鐵線路開(kāi)通，交通通達(dá)性好高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū) / 科技六路商務(wù)商業(yè)氛圍較差? 木塔寨版塊依托木塔寺遺址公園及西安文理學(xué)院，為高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū)；但項(xiàng)目所在科技六路沿線配套目前較為匱乏，享有木塔寺遺址公園二線景觀資源周邊中高端住宅聚集 / 距離交通樞紐較遠(yuǎn)? 項(xiàng)目地塊位于唐延路與太白南路之間，科技六路中段，距離唐延路 高新路十字、太白南路十字均較遠(yuǎn)；周邊中高端住宅聚集，商務(wù)氛圍較弱中等規(guī)模中高容積率綜合體物業(yè)? 地塊占地 21畝，容積率 7，整體較為方正，科技六路臨街面長(zhǎng)約 97米，南北向長(zhǎng)約 150米，地塊狹長(zhǎng)，對(duì)后期規(guī)劃排布有一定影響【地塊指標(biāo)】 高新三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處、高端生態(tài)教育居住區(qū)、城市干道中段、商務(wù)商業(yè)氛圍較弱的中等規(guī)模中高容積率綜合物業(yè)[寫字樓市場(chǎng)研究 ]9【整體市場(chǎng)】 處于快速發(fā)展初期，預(yù)計(jì) 2023年成交面積將在 70萬(wàn)㎡以上，成交均價(jià)將保持 8500元 /㎡左右n2023年為商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展的轉(zhuǎn)折年。 月以上； 在售項(xiàng)目為銷售價(jià)格在 15000元 /平米以上 。 領(lǐng)海綠地 n 辦公面積在 1000平米以上企業(yè)中，行業(yè)主要集中于 金融業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè) ?！?高科尚都項(xiàng)目經(jīng)理n不臨路就得想辦法把形象展示出來(lái)，要么弄個(gè) 超高層 ，要不 立面特別炫 ，否則憑啥去你們那買，如果 形象 很牛，配套 也能達(dá)到市場(chǎng)水平，客戶很有可能去投資；n客戶認(rèn)為 稀缺就是高端 ，超高層需求量很大，現(xiàn)在有很多都市之門的客戶都等著買我們超高層辦公產(chǎn)品。38【 在用項(xiàng)目客戶 】 客戶結(jié)構(gòu)多元化，制造業(yè)、工程建筑和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量較多，與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和金融業(yè)處于同一層級(jí)u 面積需求 5001000㎡在高新區(qū)寫字樓企業(yè)里占絕大部分 ；u 大部分企業(yè)在創(chuàng)業(yè)期 35年，需要的辦公面積多為 5001000㎡；u 5001000㎡所涵蓋的行業(yè)類型最廣泛，客戶群相對(duì)復(fù)合，制造業(yè)、工程建筑和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和金融業(yè)處于同一層級(jí)39【 在用項(xiàng)目案例 】 邁科國(guó)際：通過(guò)打造高端產(chǎn)品形象，控制企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)純粹度，以準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓的形象實(shí)現(xiàn)租金高溢價(jià)u項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值n 高端產(chǎn)品形象 展示，增強(qiáng)可識(shí)別性和昭示性，提升產(chǎn)品形象：p 建筑造型：帆船造型，可識(shí)別度高，標(biāo)志性強(qiáng)；p 建筑材質(zhì)：石材搭配 LowE玻璃，提升產(chǎn)品品質(zhì)；p 奢適大堂設(shè)計(jì)：大堂面積 1000㎡、挑高 13m均為區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目最高水平；n 高純粹度企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)，提升整體辦公氛圍和檔次： 與邁科開(kāi)發(fā)商相關(guān)金融單位占到 61%。新風(fēng)系統(tǒng)：提高室內(nèi)空氣品質(zhì)，保證工作環(huán)境的舒適度；216。48【 在售項(xiàng)目案例 】 摩爾中心：板樓、偏心核心筒設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新，蜂窩鋁扣板立面材質(zhì)，控制成本的同時(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的昭示性u(píng)項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值p建筑形象 ：蜂窩鋁扣板立面材質(zhì)，實(shí)現(xiàn)客戶制定化和成本控制，樹(shù)立產(chǎn)品形象，提升產(chǎn)品品質(zhì)；p標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新 ：216。 —— 禾盛京廣中心置業(yè)顧問(wèn)p金石柏朗是太白南路沿線新一代寫字樓里的標(biāo)桿產(chǎn)品，它通過(guò)大方簡(jiǎn)約的外觀設(shè)計(jì)滿足客戶對(duì)產(chǎn)品外部形象的需求，高面積贈(zèng)送實(shí)現(xiàn)零公攤，產(chǎn)生了高性價(jià)比。高新不缺 100元 /平米以上的寫字樓， 缺的是品質(zhì)有保證、租金在 5060元 /平米左右寫字樓， 這也是旺座現(xiàn)代城、旺座國(guó)際成功的原因；—— 二手房訪談252。135~830㎡自由分割，滿足中小企業(yè)使用需求；216。往左現(xiàn)代城的物業(yè)不錯(cuò)，周邊有什么施工的比較吵，給物業(yè)打個(gè)電話就解決了，但是我們?cè)谖鲿襁@邊，很熱，空調(diào)不是特別涼快；—— 旺座國(guó)際入駐企業(yè)中小型企業(yè)關(guān)注空調(diào)、電梯等設(shè)備后期產(chǎn)生的費(fèi)用大小，關(guān)注租用面積的實(shí)際使用率高低。 租金實(shí)現(xiàn)約為 6070元 /㎡ *月，可實(shí)現(xiàn)85%以上的入住率，市場(chǎng)需求旺盛；216。項(xiàng)目是一棟寫字樓，占地 ，建筑面積為 30270平方米，共 21層，每層面積為 1000平方米；216。共 1086戶 ，每層有 811戶，有 41㎡ 103㎡區(qū)間段戶型；216。市場(chǎng)存量約 10萬(wàn)㎡，價(jià)格平臺(tái)約為