【正文】 一月 21一月 2108:53:1208:53:12January 22, 2023? 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 一月 218:53 上午 一月 2108:53January 22, 2023? 1少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。 8:53:12 上午 8:53 上午 08:53:12一月 21? 沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 08:53:1208:53:1208:531/22/2023 8:53:12 AM? 1以我獨沈久，愧君相 見頻 。逗留時間一般為 ；216。項目商業(yè)的定位方向：n住宅 2層底商， 6樓四層獨立商業(yè)樓，連同寫字樓 1~3層， 單層面積約為 2400平米（ 拖二的形式， ）n未對沿街商業(yè)整體有明確的定位，也沒有對每一層的功能有明確定位 。87【集中商業(yè)典型個例】 金鷹國際購物中心 ——定位中高端，突出時尚生活理念，組合國際、國內(nèi)時尚品牌，與金花共同形成了高新商圈216。小戶型占比大，且3050㎡為市場暢銷面積段；216。多項高科技 —— 項目融入多項高科技智能化配置（公寓 27層直飲過濾水、新風系統(tǒng)、節(jié)能系統(tǒng)等），在公寓購買客戶中，直飲過濾水系統(tǒng)有一定的吸引力。 1期 906戶，公寓 876戶，商業(yè) 20戶；公寓 公寓78【在售項目案例】高山流水和城： 位于高新商務區(qū)一期與二期交匯處，產(chǎn)品面積區(qū)間跨度過大，市場暢銷產(chǎn)品 4050㎡占比較少，市場表現(xiàn)不佳公寓住宅項目基本情況：216。 在售 SOHO公寓主要分布在唐延路和太白南路版塊；216。項目是四棟公寓樓，占地 1266平方米，建筑面積為 70000平方米，共 31層；216。項目高新中央商務圈、太白路軸心區(qū)及小寨潮流圈的核心交匯地段，有著強大的地段集群效應；216。 在用的 SOHO公寓主要集中在唐延路沿線，太白南路沿線數(shù)量較少；216。電梯要夠用，最好不要出現(xiàn)擠不上的情況，海星的層高能再高一些就好了， 3米的層高有點壓抑； —— 海星客戶對 空調(diào)、物業(yè) 要求216。板樓設計，通風采光優(yōu)勢明顯；216。世界 500強等有實力的大規(guī)模企業(yè)就那么多，需求的面積畢竟有限，高新區(qū)的企業(yè)支撐還是要 靠中小企業(yè) ，這類企業(yè)是 辦公市場的主力 ；252。 —— 高新水晶 soho置業(yè)顧問n“ 近兩年唐延路 辦公環(huán)境、辦公氛圍 都漸漸有了起色，在高新區(qū)口碑還是算不錯的，很多企業(yè)都慕名而來，從長期發(fā)展來看， 專業(yè)寫字樓肯定是商務辦公的首選 ，商住樓只是一個過渡的產(chǎn)品形式，有存在的空間，但不會成為成熟辦公區(qū)的市場主流； ”n“ 企業(yè)越成熟，規(guī)模越大，發(fā)展越穩(wěn)定，對專業(yè)寫字樓的需求就越多，但目前企業(yè)的想法也在慢慢轉(zhuǎn)變， 小公司來看專業(yè)寫字樓很多 ，可能是覺得專業(yè)寫字樓更有 品質(zhì) ，更有保證，從客戶心理轉(zhuǎn)變和需求上來看，專業(yè)寫字樓市場機會挺大的；—— 禾盛京廣中心置業(yè)顧問51【 在售項目客戶 】 投資客戶更關注產(chǎn)品價格、升值空間、面積劃分和周邊環(huán)境配套n產(chǎn)品本身純玻璃幕墻的外立面能夠提升項目整體形象檔次，再加上面積贈送，提高了產(chǎn)品的性價比；面積區(qū)間最小劃到了 80多㎡，降低了投資成本。1200㎡平層單位贈送大視野空中花園，實現(xiàn)有氧辦公。u項目產(chǎn)品核心價值46【 在售項目案例 】 都市之窗：西安首個純鋼結(jié)構(gòu)寫字樓，多重智能系統(tǒng)并用，客戶對建筑結(jié)構(gòu)、高科技運用不敏感，市場表現(xiàn)一般u項目產(chǎn)品核心價值p鋼構(gòu) ：西北首座純鋼結(jié)構(gòu)融合體，抗震性能極佳，空間可隨意分割，戶內(nèi)有效使用面積提高 5%8%；p多重智能系統(tǒng)并用 ：216。33[寫字樓市場研究 ]p甲級寫字樓p乙級寫字樓34【 市場掃描 】 在用項目集中在科技路版塊和唐延路版塊，在售項目和可見供應項目主要集中在唐延路和錦業(yè)路版塊，太白南路沿線少量供應西部國際廣場高科廣場郎臣大廈新長安廣場唐延國際洛克大廈東海世紀中心西部機場錦業(yè)路項目錦業(yè)時代摩爾中心梵天科技三路啟迪清揚時代禾盛京廣中心 大都薈中投融城國際水晶 SOHO都市之窗在用 在售 未來榮禾云圖中心瀚源國際35【 在用項目市場表現(xiàn) 】 租金在 3090元 /㎡，二手房售價在 /㎡，且入住率都在 80%左右，需求較為充足；科技路、唐延路版塊價值實現(xiàn)高，太白南路沿線物業(yè)價值仍有較大提升空間西部國際廣場高科廣場郎臣大廈新長安廣場唐延國際洛克大廈邁科國際紫薇龍騰新世界西部電子社區(qū)36【 在用項目產(chǎn)品力表現(xiàn) 】 產(chǎn)品力參差不齊，太白南路沿線產(chǎn)品力不高37【 在用項目客戶 】 使用面積在 1000平米以下的中小企業(yè)客戶占比達到 87%，客戶數(shù)量充足，民營企業(yè)占絕大多數(shù)u 從高新區(qū)目前入駐企業(yè)的面積需求來看，面積需求在 300㎡以下和 5001000㎡的企業(yè)較多；u 從企業(yè)性質(zhì)分析，面積需求在 5001000㎡的企業(yè)以民營企業(yè)為主，其次為國企。有很多小投資客戶，但是由于寫字樓物業(yè)總價較高，普通投資客戶缺失。u項目產(chǎn)品核心價值異形外立面19【在用項目案例】 高新國際：超越區(qū)域平臺水平硬件配套 +高品質(zhì)物業(yè)服務提升產(chǎn)品核心價值u項目產(chǎn)品核心價值p地段 ：科技路與高新路路口，占據(jù)兩大城市主干道優(yōu)質(zhì)資源，交通便捷度高；p商業(yè)配套 ：坐擁世紀金花、金鷹兩大商場，中高端商業(yè)氛圍濃厚；p硬件配置 ：超越平臺水平的硬件條件，提升項目價值；p品質(zhì)物業(yè) ：物業(yè)服務水平保持為區(qū)域最高水平，獲得客戶高度認可，實現(xiàn)項目長期增值；20【在用項目客戶】 企業(yè)性質(zhì)民營和 國企占比較高，行業(yè)分布集中于金融業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)n 較其他需求面積相比，辦公面積在 1000平米以上的企業(yè)中，企業(yè)性質(zhì)主要以 民營企業(yè) 為主，國企所占份額大幅度增加；。甲級寫字樓乙級寫字樓13[寫字樓市場研究 ]p甲級寫字樓p乙級寫字樓14【市場掃描】 主要 分布于科技路、唐延路和錦業(yè)路沿線招商大廈高新國際商務中心林凱國際都市之門綠地 11【高新市場】 主要集中在高新路科技路沿線、唐延路 灃惠南路沿線和錦業(yè)路沿線，整體呈現(xiàn) “ 兩核一軸 ” 發(fā)展態(tài)勢，太白南路沿線有零星分布核心 CBD版塊：科技路高新路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：高新核心 CBD，寫字樓項目林立，多為高端甲級寫字樓，區(qū)域發(fā)展成熟度高p發(fā)展前景：受土地供應限制，寫字樓放量有限，目前停車和交通問題較大唐延路版塊：唐延路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：高速發(fā)展版塊，寫字樓聚集，產(chǎn)品設計水平有限，以中端寫字樓為主p發(fā)展前景：配套水平處于飛速發(fā)展期，位于連接兩大CBD版塊的黃金商務帶，寫字樓有一定發(fā)展?jié)摿χ醒?CBD版塊：錦業(yè)路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：區(qū)域配套成熟度低p發(fā)展前景：高新規(guī)劃的中央 CBD，依托高新管委會的帶動，潛力無限，后續(xù)潛在供應較大，是未來核心辦公區(qū)太白南路沿線p發(fā)展現(xiàn)狀：寫字樓數(shù)量較少，整體品質(zhì)不高p發(fā)展前景：中小企業(yè)較多，現(xiàn)有寫字樓老舊，后續(xù)潛在需求較大高新國際財富中心二期匯鑫 IBC唐灃國際旺座現(xiàn)代城CLASS國際公館橡樹街區(qū) 洛克大廈匯金國際綠地領海都市之門中央 CBD版塊招行大廈新長安廣場唐延路版塊核心 CBD版塊邁科國際大廈唐延國際陜西投資大廈銀河新坐標綠地 SOHO高科廣場西部國際廣場旺座國際城榮禾云圖中心瀚源國際12【寫字樓產(chǎn)品分類】 可根據(jù)指標將寫字樓項目分為甲級寫字樓和乙級寫字樓p市場實現(xiàn)： 在用項目租金實現(xiàn)為區(qū)域標桿， 100元 /平米 建筑面積：約 10萬平方米216。 豎向交通干道： 丈八北路 /團結(jié)南路 /唐延路 /高新路 /白沙路 /太白南路216。 橫向交通干道： 科技六路 /科技四路 /科技二路 /科技路 /丈八西路 /錦業(yè)路公共交通體系： 10條公交線路﹥ 木塔寨站 /木塔寨苗圃站： 260、 2 31 32 31 260、 91五龍，從高新西南方向（錦業(yè)二路、錦業(yè)三路、郭杜方向）開來，經(jīng)木塔寨，沿太白南路通往東北（萬壽路、火車站、南門）不同區(qū)域。用地性質(zhì)：商業(yè)用地97150白沙路（規(guī)劃）科技六路7高新三大商務商業(yè)版塊交界處、高端生態(tài)教育居住區(qū)、城市干道中段、商務商業(yè)氛圍較弱的中等規(guī)模中高容積率綜合物業(yè)三大商務商業(yè)版塊交界處 / 便捷交通體系? 本案位于木塔寨版塊，高新二期、高新新區(qū)及電子城三大版塊之間，緊鄰城市干道科技六路，與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多條城市干道聯(lián)通，且附近有 10余條公交線路，未來將有三條地鐵線路開通，交通通達性好高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū) / 科技六路商務商業(yè)氛圍較差? 木塔寨版塊依托木塔寺遺址公園及西安文理學院，為高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū)；但項目所在科技六路沿線配套目前較為匱乏，享有木塔寺遺址公園二線景觀資源周邊中高端住宅聚集 / 距離交通樞紐較遠? 項目地塊位于唐延路與太白南路之間，科技六路中段，距離唐延路 高新路十字、太白南路十字均較遠；周邊中高端住宅聚集，商務氛圍較弱中等規(guī)模中高容積率綜合體物業(yè)? 地塊占地 21畝，容積率 7，整體較為方正，科技六路臨街面長約 97米，南北向長約 150米，地塊狹長，對后期規(guī)劃排布有一定影響【地塊指標】 高新三大商務商業(yè)版塊交界處、高端生態(tài)教育居住區(qū)、城市干道中段、商務商業(yè)氛圍較弱的中等規(guī)模中高容積率綜合物業(yè)[寫字樓市場研究 ]9【整體市場】 處于快速發(fā)展初期，預計 2023年成交面積將在 70萬㎡以上，成交均價將保持 8500元 /㎡左右n2023年為商務市場發(fā)展的轉(zhuǎn)折年。 月以上； 在售項目為銷售價格在 15000元 /平米以上 。 領海綠地 n 辦公面積在 1000平米以上企業(yè)中，行業(yè)主要集中于 金融業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè) ?！?高科尚都項目經(jīng)理n不臨路就得想辦法把形象展示出來，要么弄個 超高層 ，要不 立面特別炫 ，否則憑啥去你們那買，如果 形象 很牛，配套 也能達到市場水平，客戶很有可能去投資；n客戶認為 稀缺就是高端 ，超高層需求量很大，現(xiàn)在有很多都市之門的客戶都等著買我們超高層辦公產(chǎn)品。38【 在用項目客戶 】 客戶結(jié)構(gòu)多元化，制造業(yè)、工程建筑和地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量較多，與現(xiàn)代服務業(yè)和金融業(yè)處于同一層級u 面積需求 5001000㎡在高新區(qū)寫字樓企業(yè)里占絕大部分 ；u 大部分企業(yè)在創(chuàng)業(yè)期 35年，需要的辦公面積多為 5001000㎡；u 5001000㎡所涵蓋的行業(yè)類型最廣泛，客戶群相對復合，制造業(yè)、工程建筑和地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量與現(xiàn)代服務業(yè)和金融業(yè)處于同一層級39【 在用項目案例 】 邁科國際：通過打造高端產(chǎn)品形象，控制企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)純粹度，以準甲級寫字樓的形象實現(xiàn)租金高溢價u項目產(chǎn)品核心價值n 高端產(chǎn)品形象 展示，增強可識別性和昭示性，提升產(chǎn)品形象：p 建筑造型：帆船造型，可識別度高，標志性強；p 建筑材質(zhì)：石材搭配 LowE玻璃，提升產(chǎn)品品質(zhì)；p 奢適大堂設計：大堂面積 1000㎡、挑高 13m均為區(qū)域?qū)懽謽琼椖孔罡咚?；n 高純粹度企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)，提升整體辦公氛圍和檔次： 與邁科開發(fā)商相關金融單位占到 61%。新風系統(tǒng)：提高室內(nèi)空氣品質(zhì)，保證工作環(huán)境的舒適度；216。48【 在售項目案例 】 摩爾中心：板樓、偏心核心筒設計實現(xiàn)標準層創(chuàng)新，蜂窩鋁扣板立面材質(zhì)，控制成本的同時實現(xiàn)產(chǎn)品的昭示性u項目產(chǎn)品核心價值p建筑形象 ：蜂窩鋁扣板立面材質(zhì)，實現(xiàn)客戶制定化和成本控制，樹立產(chǎn)品形象，提升產(chǎn)品品質(zhì)；p標準層創(chuàng)新 ：216。 —— 禾盛京廣中心置業(yè)顧問p金石柏朗是太白南路沿線新一代寫字樓里的標桿產(chǎn)品，它通過大方簡約的外觀設計滿足客戶對產(chǎn)品外部形象的需求，高面積贈送實現(xiàn)零公攤，產(chǎn)生了高性價比。高新不缺 100元 /平米以上的寫字樓， 缺的是品質(zhì)有保證、租金在 5060元 /平米左右寫字樓， 這也是旺座現(xiàn)代城、旺座國際成功的原因；—— 二手房訪談252。135~830㎡自由分割，滿足中小企業(yè)使用需求；216。往左現(xiàn)代城的物業(yè)不錯，周邊有什么施工的比較吵，給物業(yè)打個電話就解決了，但是我們在西曬這邊，很熱，空調(diào)不是特別涼快；—— 旺座國際入駐企業(yè)中小型企業(yè)關注空調(diào)、電梯等設備后期產(chǎn)生的費用大小，關注租用面積的實際使用率高低。 租金實現(xiàn)約為 6070元 /㎡ *月，可實現(xiàn)85%以上的入住率，市場需求旺盛；216。項目是一棟寫字樓，占地 ，建筑面積為 30270平方米，共 21層，每層面積為 1000平方米；216。共 1086戶 ，每層有 811戶，有 41㎡ 103㎡區(qū)間段戶型；216。市場存量約 10萬㎡，價格平臺約為