【正文】 2023年 3月 18日星期六 下午 12時(shí) 8分 7秒 12:08: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 18日星期六 12時(shí) 8分 7秒 12:08:0718 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , March 18, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :08:0712:08Mar2318Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 屬性 詮釋 區(qū) 位 屬 性 ? 位于鄭州市省級行政大道 ? 位于東西的交通動(dòng)脈金 ? 金水路有鄭州 “行政大道 ”的稱號； ? 項(xiàng)目周邊大部分為新建寫字樓及高檔住宅 ? 距離城中心區(qū)及 CBD僅數(shù)分鐘車程 ? 臨城市中州大道 項(xiàng) 目 屬 性 ? 占地約 ，建面 ，容積率 8； ? 可達(dá)性好、交通便捷 ? 城市配套較齊全 ? 周邊生活配套檔次優(yōu) ? 南面緊臨城市干道金水路； ? 商業(yè)配套尤其突出 ? 項(xiàng)目周邊居住區(qū)以高檔為主； ? 無稀缺性自然景觀資源 區(qū)域?qū)傩院晚?xiàng)目屬性的界定，可以幫助我們明確研究方向和方法 56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 男士49%女士51%企業(yè)主16%企業(yè)高管35%個(gè)人投資者22%其他27%25歲以下28%263544%364523%46555%1014年,2年以下35年69年三、客戶基礎(chǔ)背景調(diào)查 圖 25：受訪人姓別 圖 26：客戶類型 圖 27：受訪問人年齡層段 圖 28：公司成立時(shí)間 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建筑形象昭示性物業(yè)管理公司品牌交通配套周邊配套，環(huán)境完整商務(wù)體系園林景觀開發(fā)商品牌一、客戶購買需求分析 表 9：項(xiàng)目外部條件 客戶最關(guān)注的項(xiàng)目外部條件： 商務(wù)氛圍、周邊環(huán)境、交通配套 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 分析工具： Excel 軟件 問卷調(diào)查統(tǒng)計(jì)說明 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)配套成熟 ?市政府行政配套 核心驅(qū)動(dòng)力 未來發(fā)展趨勢 租金 /售價(jià) ?潛在供應(yīng)規(guī)模小，客戶外溢，出租率下降 ?客戶將存在外遷鄭東新區(qū)或金水區(qū)板塊現(xiàn)象 租售狀況 ?平均出租率在 60％ 以上； ?在售樓盤較少 ?租金：集中于 / m2/天； ?售價(jià)： 40005000元 /m2 ； ?物業(yè)管理費(fèi)： /m2/月 ?行業(yè)：以 貿(mào)易、信息科技、廣告 及政府類相關(guān)企業(yè)為主， ?客戶：入住企業(yè)以中小型企業(yè)為主； ?辦公成本較低比相對金水區(qū)是吸引中小型企業(yè)的主要因素之一 客戶特征 第三層級 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 鄭東新區(qū)板塊 —— 鄭州最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虅?wù)圈，主要由會展業(yè)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，代表鄭州未來寫字樓最高水平的CBD區(qū) ?政府導(dǎo)向，會展業(yè)帶動(dòng) ?成熟公建配套 ?高檔住宅區(qū) 第二層級 核心驅(qū)動(dòng)力 未來發(fā)展趨勢 ?租金： /m2/天 ?售價(jià)： 52006500元 /m2 ?物業(yè)管理費(fèi)： /m2/月 租金 /售價(jià) ?行業(yè)：區(qū)域內(nèi)國際會展中心的帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)，如會展，貿(mào)易等； ?客戶：國際國內(nèi) 知名企業(yè)駐杭機(jī)構(gòu) 、以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主 ?選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì) 客戶特征 ?未來 5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位； ?土地供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限； 租售狀況 ?交通不便，商業(yè)配套不成熟，出租率在 50％ 左右； ?銷售狀況較好，以投資客戶為主； 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 鄭州寫字樓分布圖 鄭東新區(qū) 中原區(qū) 金水區(qū) 管城區(qū) 二七區(qū) 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，寫字樓處于非市場化時(shí)期，以企業(yè)自建寫字樓為主 非市場化時(shí)期 經(jīng)濟(jì)背景 第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá) 供應(yīng) 供應(yīng)主體 ?大型國有企事業(yè)單位：郵電 、 電信 、 外貿(mào)等 ，多為壟斷性行業(yè)或其主管單位 ?企業(yè)自身發(fā)展需要 需求 客戶特征 自用 ?大型國有企事業(yè)單位 ?外地外資實(shí)力企業(yè)辦事處 （ 金融保險(xiǎn)分公司 、 現(xiàn)代制造業(yè)分銷處等 ） 產(chǎn)品 在當(dāng)時(shí)：形象好 、 配置高 ， 代表了業(yè)主企業(yè)的實(shí)力 投資 無 成交關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 自用 良好的產(chǎn)品形象和品質(zhì) 盈利模式 自用為主 ， 其余對外出租 投資 無 階段標(biāo)志 壟斷企業(yè)自建寫字樓的建造 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?北區(qū)： 以大規(guī)模、好環(huán)境、高品質(zhì)的中高檔住宅為主。 三產(chǎn)分布比例 — 第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及增長比較穩(wěn)定，變化較小 ?第二產(chǎn)業(yè)占 GDP比重逐漸上升，說明工業(yè)是鄭州市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ?近年來第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)比例均小幅下降 ?第一產(chǎn)業(yè)比重較低 ?第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，近年變化較小 ?自 2023年以來，第一產(chǎn)業(yè)的比重有所下降，與此同時(shí)第二產(chǎn)業(yè)的比率波動(dòng)上升 0%20%40%60%80%100%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023第一產(chǎn)業(yè)(億元) 第二產(chǎn)業(yè)(億元) 第三產(chǎn)業(yè)(億元)第一產(chǎn)業(yè) (億元 ) 第二產(chǎn)業(yè) (億元 ) 第三產(chǎn)業(yè) (億元 ) 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描 數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計(jì)年鑒 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 供應(yīng)特征 單純數(shù)量型，產(chǎn)品形式單一，基本無附加值。 房地產(chǎn)市場以二級市場交易為主、市場為大地產(chǎn)商所主導(dǎo)；土地市場與商品房市場完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少量存在。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)市場各發(fā)展階段特征分析： 發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP （美元） 800～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上 外部環(huán)境 福利分房階段，政府為整個(gè)產(chǎn)業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。 需求特征 滿足基本生活需求，客戶結(jié)構(gòu)簡單。 快速發(fā)展階段 明顯呈現(xiàn)出“觀望期”和“被迫接受期”兩個(gè)階段 特征 觀望期 被迫接受期 外部環(huán)境 ?城市核心區(qū)迅速發(fā)展，地段價(jià)值開始顯現(xiàn)； ?市場存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。中區(qū)和東區(qū)集中了大量政治和商務(wù)資源，而北區(qū)則以居住為主導(dǎo)方向。 ?南區(qū)： 經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對緩慢，房地產(chǎn)開發(fā)相對落后，主要以經(jīng)濟(jì)適用房、多層物業(yè)開發(fā)為主。 050100150200250房地產(chǎn)投資住宅投資商業(yè)地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資 住宅投資 21 商業(yè)地產(chǎn)投資 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023房地產(chǎn)投資自 2023年增長迅猛，商業(yè)地產(chǎn)類投資近兩年以 40%的速度迅速增長 數(shù)據(jù)來源：鄭州市房地局 市場供應(yīng)量預(yù)判 單位：萬平方 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目名稱 廣匯國貿(mào)大廈 財(cái)富廣場 圖示 鄭州廣匯房地產(chǎn)有限公司 開發(fā)商 鑫 廣河南置業(yè) 經(jīng)三路緯五路交叉口 位置 經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路 22層 /，群房 3層 層數(shù) /層高 24層 /，群房 3層 50年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 70年產(chǎn)權(quán) 分戶空調(diào) 空調(diào) 中央空調(diào) 7部 電梯 每棟 2部愛登寶電梯 規(guī)模 主樓 22層，西樓 12層、北 12層。 項(xiàng)目名稱 綠地峰會天下 藍(lán)瑪?shù)赝醮髲B 圖示 綠地集團(tuán) 開發(fā)商 鄭州歌億房地產(chǎn)有線 公司 CBD外環(huán) 位置 CBD外環(huán) 30層 / 層數(shù) /層高 30層 / 40年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 40年產(chǎn)權(quán) 中央空調(diào) 空調(diào) 中央空調(diào) 6部 電梯 6部 規(guī)模 2棟，約 10萬㎡ 1棟， ㎡ 售 /租價(jià)格 6200元 /㎡ 原售價(jià) 60006500 元 /㎡ 售 /租率 售磬世紀(jì)峰會 ,峰會天下銷售完成 85% 銷售率 90% 裝修狀況 毛坯，大堂等公用部位精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修 核心賣點(diǎn) 地理位置，規(guī)模，開發(fā)商品牌 中原首座全鋼結(jié)構(gòu)寫字樓，玻璃幕墻 鄭東新區(qū) CBD代表樓盤 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 報(bào)告內(nèi)容提綱 宏觀經(jīng)濟(jì) 環(huán)境掃描 城市發(fā)展 狀況分析 寫字樓 市場分析 寫字樓 客戶分析 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 100 以下 100200 200300 300400 500 以上9人以下 10至1 9 20至4 9 50至9 9 100 至149 50至1 99 200 以上?客戶以中小型企業(yè)為主，現(xiàn)在辦公面積 100