【正文】 品力和形象都不會(huì)特別好。 需求面積以 200300平米為主，目前隨著企業(yè)的發(fā)展，部分需要整層或半層面積；60【在用項(xiàng)目小結(jié)】216。 整層分割為小面積區(qū)間出售，總價(jià)較低；216。區(qū)位：位于太白南路與科技路交匯處；216。14層為底商，商業(yè)自持，西面設(shè)有高層立體停車位；66【在售項(xiàng)目案例】尚中心： 在核心地段優(yōu)勢(shì)下通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新打造具有生態(tài)價(jià)值的雙板式 loft公寓，客戶對(duì)生態(tài)感知度高，但對(duì) loft形式并不敏感，市場(chǎng)表現(xiàn)較好項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)：216。區(qū)位：高新灃惠南路（水晶島西側(cè)）；216。41㎡大開(kāi)間售罄，還有 70103㎡大戶型沒(méi)賣完 68投資客戶分類：216。 —— 世聯(lián)高新中端寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷售市場(chǎng)研究（ 20232023年）【在售項(xiàng)目客戶特征】 購(gòu)買客戶以 純粹投資客戶和自用兼投資的企業(yè)類客戶為主，關(guān)注區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)目投資門(mén)檻、投資回報(bào)率及實(shí)用性n旺座國(guó)際因?yàn)槭蔷C合用地，牽扯到個(gè)人所得稅問(wèn)題，最開(kāi)始賣的時(shí)候很便宜，去年漲到 80009000元 /平米，現(xiàn)在都可以賣到 /平米；n當(dāng)初買的時(shí)候才 6000元 /平米，現(xiàn)在都漲到 /平米，這才幾年時(shí)間， 投資回報(bào)率 很誘人；n投資客戶主要看中的是外立面，形象要好，后期才好出手，其次會(huì)關(guān)注 電梯、層高、空調(diào) 等基本配套，主要還是以租賃的需求來(lái)選擇產(chǎn)品；n部分自用兼投資的企業(yè)對(duì)品質(zhì)關(guān)注多一些，會(huì)看 大堂 ，電梯等配套，畢竟關(guān)系自己以后的使用；—— 旺座國(guó)際租售中心 置業(yè)邏輯：發(fā)展中的商務(wù)新區(qū) 高性價(jià)比產(chǎn)品 產(chǎn)品配置 n旺座國(guó)際在科技路和唐延路交口， 發(fā)展很有優(yōu)勢(shì) ，當(dāng)初買的時(shí)候雖然區(qū)域發(fā)展不好，但是投資的眼光要長(zhǎng)遠(yuǎn)，現(xiàn)在證明我的眼光沒(méi)有錯(cuò)；—— 神木李總（旺座國(guó)際投資客戶）69【在售項(xiàng)目小結(jié)】216。 購(gòu)買客戶以投資為主，以純粹投資客戶和自用兼投資的企業(yè)類客戶為主，關(guān)注區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、投資回報(bào)率及實(shí)用性；整體市場(chǎng) 市場(chǎng)表現(xiàn) 產(chǎn)品力1 2 3客戶470[公寓市場(chǎng)研究 ]p商務(wù)公寓p居住公寓71【在售項(xiàng)目市場(chǎng)格局】 目前在售的居住公寓主要分布在丈八北路、團(tuán)結(jié)南路及科技路沿線，多以商務(wù)商業(yè)綜合體的形式出現(xiàn)，市場(chǎng)存量 70萬(wàn)㎡以上大都薈嘉天 smart西熙 ccCross萬(wàn)象匯豪布斯卡天朗藍(lán)湖樹(shù)龍記觀瀾山玫瑰公館 水晶城數(shù)字 365高山流水和城老虎國(guó)際公寓鉑悅都市之窗72【在售項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)】 月均去化約 2030套，部分項(xiàng)目憑借地段及性價(jià)比去化較快；平臺(tái)價(jià)格水平約 70008000元 /㎡，整體去化速度相當(dāng)?shù)那闆r下，精裝修及酒店式公寓可實(shí)現(xiàn)更高溢價(jià)市場(chǎng)表現(xiàn)：p銷售速度： 月均去化在 1030套 /月，大都薈和 西熙 CC憑借高性價(jià)比實(shí)現(xiàn)快速去化；p銷售價(jià)格： 居住公寓以 70008000元 /平米為主，酒店式公寓實(shí)現(xiàn)高價(jià) 1100013000元 /平米；73【在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】 主力戶型基本在 3060㎡， 3050㎡為市場(chǎng)暢銷面積區(qū)間，精裝修約占 50%74【在售項(xiàng)目戶型】 大開(kāi)間：面積區(qū)間在 3040㎡，開(kāi)間在 足居住舒適度的戶型，贈(zèng)送面積最高在 10㎡左右高新水晶城㎡，大開(kāi)間，開(kāi)間，進(jìn)深 鉑悅㎡，一室一廳，客廳、臥室開(kāi)間 米，進(jìn)深 7米鉑悅75高新水晶城㎡，一室一廳，客廳、臥室開(kāi)間 ，進(jìn)深 7米【在售項(xiàng)目戶型】 一室一廳：面積在 45㎡以上，在樓體設(shè)計(jì)的邊角位置，通常采光不好，戶型占比會(huì)影響該類產(chǎn)品整體戶型舒適度，贈(zèng)送面積在 34㎡高山流水和城㎡，一室一廳，臥室方正進(jìn)深 ，客廳開(kāi)間 ，贈(zèng)送 3㎡龍記觀瀾山㎡，一室一廳，臥室開(kāi)間 ，整體進(jìn)深，陽(yáng)臺(tái)面積半贈(zèng)送 4㎡76高新水晶城㎡，兩室一廳，大臥室寬 ，小臥室寬，客廳寬 ，進(jìn)深 鉑悅㎡，兩室一廳，大臥室寬 ，小臥室寬，客廳寬 ，進(jìn)深 大都薈㎡，贈(zèng)送 5㎡。1號(hào)樓公寓 28層， 4梯 16戶； 3號(hào)樓公寓 31層， 4梯 17戶，面積區(qū)間約為 4289平米； 2號(hào)樓商業(yè) 4梯 2戶。共 1967戶，戶型區(qū)間有 5059平米一室一廳、 8090平米的二室二廳、 110130平米的三室二廳、 145平米四室兩廳；216。大型商業(yè)綜合體 ——A 、 B、 C、 D四棟組成 17萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體216。將來(lái)孩子畢業(yè)了就打算出租。平臺(tái)價(jià)格水平約70008000元 /㎡，整體去化速度相當(dāng)?shù)那闆r下，精裝修及酒店式公寓可實(shí)現(xiàn)更高溢價(jià)216。n2023年上半年西安市商業(yè)成交均價(jià)下降至約 12023元 /㎡ ，以價(jià)換量的效應(yīng)明顯。目標(biāo)市場(chǎng)定位重點(diǎn)鎖定西安地區(qū) 高端市場(chǎng)，主要吸引來(lái)自高新區(qū)以及周邊地區(qū)高收入客群。88【集中商業(yè)典型個(gè)案】 栗園購(gòu)物廣場(chǎng) ——定位中端百貨，引入國(guó)內(nèi)時(shí)尚品牌、中檔餐飲休閑配以少量中高端餐飲，滿足日常消費(fèi)需求216。木塔寨規(guī)劃平面圖100【典型項(xiàng)目】 榮禾云圖 ——獨(dú)棟商業(yè) +沿街商業(yè)，獨(dú)棟為中高端百貨類商業(yè)規(guī)劃所在區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位情況：n區(qū)位： 西安市高新區(qū)太白南路與電子二路交匯處 ；n項(xiàng)目位于電子商城商圈內(nèi)，商業(yè)氛圍薄弱，以住宅項(xiàng)目和中小企業(yè)為主； 地段對(duì)商業(yè)價(jià)值的支撐較強(qiáng)。目前價(jià)位 ，直通錦業(yè)路，未來(lái)投資回報(bào)可觀置業(yè)顧問(wèn)語(yǔ)錄 ——CROSS 萬(wàn)象匯u 一期 ，都是老客戶投資用，未來(lái)近兩萬(wàn)方自持居多，以中高端百貨定位進(jìn)行招商102【消費(fèi)客戶】第一類： 高新區(qū)商務(wù)辦公人群，以金融服務(wù)、餐飲及精品購(gòu)物、休閑娛樂(lè)為主客戶訪談（公司公關(guān)，女， 26歲左右）：u我們接待客戶一般選擇離公司較近的咖啡廳、西餐廳或者快餐廳。一般以 商務(wù)餐飲、禮品性消費(fèi) 為主；216。一般以 餐飲、零售、生活服務(wù) 為主；216。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 雨中黃葉 樹(shù) ，燈下白 頭 人。 一月 21一月 2108:53:1208:53:12January 22, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見(jiàn) 青山。 2023/1/22 8:53:1208:53:1222 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 一月 2108:53:1208:53Jan2122Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無(wú)限完美。 。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 閱讀 一切好 書(shū) 如同和 過(guò) 去最杰出的人 談話 。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 2023/1/22 。 22 一月 20238:53:12 上午 08:53:12一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過(guò) 于提升自我。 一月 2108:53:1208:53Jan2122Jan21? 1越是無(wú)能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 2023/1/22 8:53:1208:53:1222 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 一月 21一月 2108:53:1208:53:12January 22, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒(méi)有。 。 一月 2108:53:1208:53Jan2122Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。人均消費(fèi)水平一般在 50200元 ；216。人均消費(fèi)水平一般在 50200元 ；216?？蛻粼L談（公司財(cái)務(wù)，男， 23歲左右）：u我們公司沒(méi)有設(shè)餐廳，中午一般跟同事們?nèi)タ觳偷瓿燥垼袝r(shí)去 KFC一類的西式簡(jiǎn)餐，有時(shí)會(huì)去中式的快餐店。項(xiàng)目銷售結(jié)果：n銷售價(jià)格：28000~32023元 /平米；n銷售情況： 2023年 6月開(kāi)始賣， 截止目前售 1500平101【購(gòu)買客戶】 購(gòu)買商鋪的客戶以投資為主，看重區(qū)域未來(lái)的升值潛力置業(yè)顧問(wèn)語(yǔ)錄 —— 榮禾城市理想u交通有優(yōu)勢(shì)，大部分為投資客，有部分客戶會(huì)合買大鋪面，現(xiàn)在我們價(jià)位較低的，后期估計(jì)會(huì)上浮置業(yè)顧問(wèn)語(yǔ)錄 —— 建邦華庭u 沒(méi)有開(kāi)售，前期咨詢的幾乎都是投資的，也有部分住宅業(yè)主有意向買來(lái)自用。廣場(chǎng)店鋪月租金一層 220~300，二層 60~9089【集中商業(yè)典型個(gè)案】 西部電子商城是主營(yíng) IT產(chǎn)品的專業(yè)市場(chǎng)，服務(wù)城南和高新客戶；國(guó)美電器和蘇寧電器以家電專業(yè)零售為主，服務(wù)周邊客群電子商城 紫薇龍騰底商 國(guó)美電器 電子二路 蘇寧電器90【社區(qū)商業(yè)特征】 太白南路多為沿街居住大盤(pán) 1~2層底商，首層租金約 180200元 /㎡，一拖二約 90130元 /㎡，以零售和生活服務(wù)類業(yè)態(tài)為主，二層空置率較高民生家樂(lè)金泰假日花城蘭喬歐洲街紫薇尚層新一佳蘭喬圣菲、羅曼公社沿街底商，以休閑、教育為主， 2層空置率較高紫薇尚層沿街 2層底商，以休閑、餐飲為主金泰假日花城鋪面小的零售、生活服務(wù)為主太白南路裕昌太陽(yáng)城高新區(qū)太白南路社區(qū)商業(yè)分布圖：91【社區(qū)商業(yè)特征】 高新路社區(qū)商業(yè)集中在北側(cè)及南側(cè)，以滿足周邊商務(wù)及生活需求為主，首層租金約 200220元 /㎡，整體租金實(shí)現(xiàn)最高領(lǐng)先時(shí)代、尚品國(guó)際沿街 2層底商，以餐飲、打印店為主 楓林綠洲、云頂園沿街 2層底商，以零售、餐飲為主華潤(rùn)萬(wàn)家楓林綠洲領(lǐng)先時(shí)代尚品國(guó)際橡樹(shù)星座高新路高新區(qū)高新路社區(qū)商業(yè)分布圖：92【社區(qū)商業(yè)特征】 唐延路 灃惠南路商業(yè)氛圍較弱，以寫(xiě)字樓底商為主，業(yè)態(tài)以商務(wù)服務(wù)為主，輔以少量超市、餐飲等業(yè)態(tài)，首層租金實(shí)現(xiàn) 150180元/㎡，二層租金約 80100元 /㎡，租金實(shí)現(xiàn)尚可，但空置率較高民生家樂(lè)灃惠南路唐延路旺座國(guó)際盛大時(shí)代廣場(chǎng)唐灃國(guó)際華晶商務(wù)廣場(chǎng)新長(zhǎng)安國(guó)際數(shù)字大廈 邁科國(guó)際旺座現(xiàn)代城洛克大廈匯金國(guó)際橡樹(shù)街區(qū) 空置率較高：一層 20%，二層以上 60%齊魯銀行渣打銀行興業(yè)銀行洗浴、餐飲、游泳中信銀行重慶銀行廣本 4S店邁科底商 卜蜂蓮花 唐灃國(guó)際鋪劃面積較大 橡樹(shù)街區(qū)空置率較高灃惠南路 唐延路社區(qū)商業(yè)分布圖：93【社區(qū)商業(yè)特征】 白沙路為斷頭路，沿線只有南側(cè)的楓林綠洲底商，一拖二形式，租金約 6070元 /㎡，以商務(wù)辦公和生活休閑、汽車服務(wù)等業(yè)態(tài)為主，租金實(shí)現(xiàn)較差科技六路楓林綠洲楓林綠洲沿街一拖二底商，以商務(wù)辦公和生活休閑為主，少有空置高新區(qū)白沙路社區(qū)商業(yè)分布圖：白沙路94【社區(qū)商業(yè)特征】 科技六路目前以楓林綠洲、蘭亭坊等社區(qū)底商為主，一層或一拖二形式，以休閑和精品零售為主，首層租金約 100150元 /㎡，未來(lái)將出現(xiàn)錦世達(dá)等多個(gè)集中商業(yè)，商業(yè)發(fā)展前景較好蘭亭坊蘭亭坊沿街 2層底商，以休閑和精品零售為主，少量空置 楓林綠洲沿街商鋪少，主餐飲科技六路高新區(qū)科技六路社區(qū)商業(yè)分布圖：建邦華庭95【商業(yè)街特征】 栗園商業(yè)步行街主要為沿街二層商鋪，少量三層，小型餐飲和服飾類店鋪為主，首層租金約 120130元 /㎡ /月，經(jīng)營(yíng)狀況較好栗園商業(yè)街，一層以服飾為主，二層以小型餐飲為主，輔少量休閑養(yǎng)生96【未來(lái)供應(yīng)】 在售項(xiàng)目均為小體量沿街商業(yè)，約 ㎡；未來(lái)供應(yīng)均為中大規(guī)模集中型商業(yè)，約 40萬(wàn)㎡，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大人防商業(yè)項(xiàng)目禾盛京廣中心錦世達(dá)項(xiàng)目中大國(guó)際綠地正大繽紛城國(guó)際購(gòu)物中心高新逸品 裕昌太陽(yáng)城高山流水和城都市之門(mén)榮禾城市理想高新區(qū)未來(lái)區(qū)域商業(yè)供應(yīng)項(xiàng)目分布圖：97【典型項(xiàng)目】 中大國(guó)際悅西安項(xiàng)目規(guī)劃有國(guó)際奢侈品購(gòu)物中心、餐飲、休閑和美容等業(yè)態(tài)，為高端財(cái)富人群提供一站式購(gòu)物體驗(yàn)奢侈品購(gòu)物中心部分樓層品牌分布：GF： LV， Giogio Armani， Prada， Stefano Ricci1F： LV， Tad39。金鷹國(guó)際購(gòu)物中心毗鄰世紀(jì)金花，定位中高端客戶群， 突出時(shí)尚 “ 生活形態(tài) ” 概念， 組合國(guó)際、國(guó)內(nèi)時(shí)尚品牌，擁有餐飲、休閑、娛樂(lè)等豐富業(yè)態(tài)， 品牌層次與金花較為豐富，餐飲相對(duì)低端；216。世紀(jì)金花高新店地處高新區(qū)核心地段， 以高端百貨為主，兼有餐飲、娛樂(lè)、健身等多種業(yè)態(tài)組合 ，是一家 超前的、時(shí)尚的、高品位的 購(gòu)物場(chǎng)所；216。大開(kāi)間面積區(qū)間在3040㎡，一室一廳面積在 45㎡以上，兩室一廳產(chǎn)品面積在 70㎡以上，一般贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)面積216。目前在售的居住公寓主要分布在丈八北路、團(tuán)結(jié)南路及科技路沿線，多以商務(wù)商業(yè)綜合體的形式出現(xiàn)，市場(chǎng)存量約 ㎡216。80【在售項(xiàng)目客戶特征】 以投資客戶為主，少量自用客戶，關(guān)注地段，對(duì)價(jià)格很敏感，追求高投資回報(bào)率置業(yè)關(guān)注點(diǎn)排序：價(jià)格＞地段＞投資回報(bào)客戶訪談紀(jì)要： 我選擇這里主要是因?yàn)閮r(jià)格和地段，高新區(qū)上班族很多，將來(lái)租給年輕白領(lǐng)收益肯定不錯(cuò)，投資回報(bào)率肯定不錯(cuò)。79【在售項(xiàng)目案例】都市之窗： 客戶對(duì)高科技的感知度不強(qiáng)，并且項(xiàng)目剛?cè)胧羞€未開(kāi)始大面積宣傳，市場(chǎng)表現(xiàn)不佳BA