【正文】 大亞灣中心北區(qū)惠澳大道（海油大廈旁）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：用地面積：約 58555㎡退紅線實(shí)際用地：約 ㎡容積率 :≦3—建筑密度： ≦30%商業(yè)建筑面積： ≦15%綠地率 :≧35%配套要求：幼兒園 1所，會(huì)所及配電房、物業(yè)管理、垃圾站、公共活動(dòng)等。其他配套設(shè)施按照社區(qū)需求設(shè)置?？傉嫉孛娣e 58555平方米總建筑面積 　地上建筑面積 175665平方米　其中：住宅面積 約 169665平方米商業(yè)面積 約 2023平方米托兒所面積 約 700平方米管理用房 約 300平方米會(huì)所面積 約 3000平方米　 地下建筑面積 　其中： 地下車庫(kù)面積 約 3萬(wàn)平方米容積率 約 總戶數(shù) 約 12001400戶停車位 1000個(gè)　部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：光耀發(fā)展商提供108規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 —— 整體規(guī)劃中心園林景觀，109現(xiàn)代簡(jiǎn)約式建筑風(fēng)格，輔之歐陸風(fēng)情規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 —— 風(fēng)格建議建筑風(fēng)格要點(diǎn) 252。拔高項(xiàng)目的形象；252。體現(xiàn)產(chǎn)品的舒適感、自由度；252。與周邊環(huán)境、社區(qū)園林和諧統(tǒng)一。110 建議在以往現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格原型上，以鮮亮的、亮麗的色調(diào)進(jìn)行美化，營(yíng)造出時(shí)尚、前衛(wèi)、甚至張楊的立面表現(xiàn)形式。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 —— 建筑外立面建議111園林設(shè)計(jì)要點(diǎn) 充分利用原有自然環(huán)境，使人工環(huán)境與自然環(huán)境相融合。建議本項(xiàng)目借鑒棕櫚島、熊貓國(guó)際的園林風(fēng)格，將易于在本地生長(zhǎng)的植物，達(dá)到枝繁葉茂、生機(jī)盎然再引入水資源和文化小品，形成錯(cuò)落有致的立體園林。利用自身?xiàng)l件，打造立體園林規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 —— 園林風(fēng)格建議112 凸窗一直是贈(zèng)送面積的傳統(tǒng)方式之一，而且其實(shí)用性也是深受購(gòu)房者的歡迎。凸窗一直是贈(zèng)送面積的傳統(tǒng)方式之一，而且其實(shí)用性也是深受購(gòu)房者的歡迎。雙層大露臺(tái)不算面積，而且廣東天氣較熱，露臺(tái)的通風(fēng)乘涼的作用也較受青睞。雙層大露臺(tái)不算面積，而且廣東天氣較熱，露臺(tái)的通風(fēng)乘涼的作用也較受青睞。內(nèi)庭院是偷面積的極致，可以大大提高使用面積，例如內(nèi)庭院是偷面積的極致，可以大大提高使用面積，例如 ““ 兩房改三房?jī)煞扛娜?”” 、 ““ ｎ＋１ｎ＋１ ”” 等等并且這部分贈(zèng)送面積可單獨(dú)做一間房，只計(jì)一半面積，能讓購(gòu)房者感到非常實(shí)惠。并且這部分贈(zèng)送面積可單獨(dú)做一間房，只計(jì)一半面積，能讓購(gòu)房者感到非常實(shí)惠。凸窗露臺(tái)內(nèi)庭院入戶花園也可以獨(dú)立成為一間房間，可以用做餐廳等用途。入戶花園也可以獨(dú)立成為一間房間，可以用做餐廳等用途。入戶花園贈(zèng)送面積較平面產(chǎn)品大，且空間豐富，私秘性更強(qiáng)，分區(qū)更加合理。贈(zèng)送面積較平面產(chǎn)品大，且空間豐富，私秘性更強(qiáng)，分區(qū)更加合理。復(fù)式規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 —— 產(chǎn)品創(chuàng)新建議113轉(zhuǎn)角凸窗270度的轉(zhuǎn)角凸窗，使主人房能最大限度享受陽(yáng)光與美景規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 —— 產(chǎn)品創(chuàng)新建議114雙層挑高露臺(tái)露臺(tái)為贈(zèng)送面積奇數(shù)層露臺(tái)說(shuō)明：通過(guò)雙層挑高設(shè)置，可以增強(qiáng)物業(yè)之空間感，達(dá)到高層住宅，別墅級(jí)享受之目的。 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 —— 產(chǎn)品創(chuàng)新建議115說(shuō)明：入戶花園為戶內(nèi)外提供了一個(gè)過(guò)渡性空間，也適合會(huì)客、小憩、綠化等多種功能的使用，豐富了居住的生活內(nèi)容。入戶花園規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 —— 產(chǎn)品創(chuàng)新建議116入戶花園說(shuō)明：入戶花園也可根據(jù)不同時(shí)期的需求改成一臥室，增加了贈(zèng)送面積的實(shí)用性。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 —— 產(chǎn)品創(chuàng)新建議117借鑒參考項(xiàng)目借鑒脈絡(luò)參照系建立項(xiàng)目概況對(duì)項(xiàng)目的利益點(diǎn) 項(xiàng)目特色對(duì)項(xiàng)目的利益點(diǎn)特色利益118項(xiàng)目占地面積相當(dāng) ,以景觀高層為主；項(xiàng)目面市后 ,在市場(chǎng)上受到客戶的熱力追棒。項(xiàng)目參照系建立119天悅龍庭 天悅龍庭總建筑面積 20余萬(wàn)平方米，由 13幢 28層高層住宅組成的高尚社區(qū)，小區(qū)配套齊全， 3萬(wàn)余平方米的澳洲園林 ,并成為區(qū)域銷售價(jià)格最高的樓盤之一。 宗 地 號(hào)： A0030065宗地面積： ㎡建筑面積： 171000 ㎡棟　　數(shù)： 13棟戶　　數(shù)： 1180戶停 車 位： 1273個(gè)項(xiàng)目借鑒120“ 廊院居住 ” 引領(lǐng)時(shí)尚 天悅龍庭，這一全城首創(chuàng)的別墅級(jí)空中廊院的出現(xiàn)，引領(lǐng)著一個(gè)新的居住風(fēng)尚 ——— 廊院居住風(fēng)尚 項(xiàng)目特色之廊院設(shè)計(jì)121項(xiàng)目特色之廊院 首創(chuàng)的 “ 空中廊院建筑 ”，在 100－ 170平方米的核心戶型面積空間內(nèi)，將庭院擴(kuò)張至多種院落空間的全新組合：入戶花園、景觀內(nèi)庭、觀星露臺(tái)、窗外花廊 …… 每戶贈(zèng)送總計(jì)高達(dá) 20－ 50平方米的花園面積，極大的提升高層的居住環(huán)境，營(yíng)造一種新的意境。 窗外花廊景觀內(nèi)廊回廊122“ 奇偶層 ” 設(shè)置，高層別墅 天悅龍庭，是深圳早期采用奇偶層設(shè)置的樓盤之一，通過(guò)雙層挑高設(shè)置，既可以偷面積，也可以增強(qiáng)物業(yè)之空間感，達(dá)到高層住宅，別墅級(jí)享受之目的。 項(xiàng)目特色之奇偶層設(shè)置123項(xiàng)目特色之奇偶層設(shè)置雙層高內(nèi)庭雙層高露臺(tái)雙層高內(nèi)庭，可改房間雙層高露臺(tái)，空間感更強(qiáng)高層住宅，別墅級(jí)享受1245萬(wàn)用地， 3萬(wàn)集中式園林 天悅龍庭半圍合點(diǎn)式布局，將建筑布于紅線之東、西、北側(cè)，圍合出 3萬(wàn)平米超大園林，大大提升項(xiàng)目檔次。 項(xiàng)目特色之超大園林125126項(xiàng)目特色歸納傳統(tǒng)與現(xiàn)代完美結(jié)合打造出了獨(dú)一無(wú)二的空中廊院“ 花園 — 居住功能區(qū) — 回廊 — 花園” ，構(gòu)成廊院的核心元素 。127借鑒項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新對(duì)項(xiàng)目的利益點(diǎn)奇偶層圍合式規(guī)劃創(chuàng)新給項(xiàng)目的好處特色廊院 增加贈(zèng)送面積，提升附加值增加產(chǎn)品賣點(diǎn)園林綠化面積提高，提升品質(zhì)風(fēng)格借鑒 市場(chǎng)形象提升128項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)……………………對(duì)項(xiàng)目的利益點(diǎn) ………………129項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 面積 (收費(fèi)基礎(chǔ) ) 總價(jià) (萬(wàn)元 ) 備注 占總投資比例(收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：元 ) (平方米 )一 土地取得費(fèi) 暫按 600元 /㎡計(jì)算 %二 前期工程費(fèi) 　三 建筑安裝工程費(fèi) 1+2+3+4 %1 基礎(chǔ)工程 　2023年 6月深圳建設(shè)工程造價(jià)　　2 地下室工程 3 土建工程費(fèi) 4 安裝工程費(fèi) 四 區(qū)內(nèi)配套工程 %五 不可預(yù)見費(fèi) (一至四項(xiàng))3% %六 其他費(fèi)用 (一至五 )3% %開發(fā)成本 　 　七 管理費(fèi)用 (一至六項(xiàng))3% %八 財(cái)務(wù)費(fèi)用 三 1% %項(xiàng)目總投資 (一至八項(xiàng) ) %需要作出說(shuō)明的是：由于是在初步定位假設(shè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，規(guī)劃建筑指標(biāo)沒(méi)有細(xì)化，因此將不是準(zhǔn)確的估算過(guò)程；同時(shí)考慮到未來(lái)市場(chǎng)變化等因素，實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用可能低于（亦或高于）本次估算。本次估算土地成本暫定為 600元 /㎡，容積率為 3來(lái)計(jì)算。130銷售收入 = （住宅： 5200元 /㎡，商業(yè) 13000元 /㎡）銷售稅金 =銷售收入 營(yíng)銷稅率（ %） =銷售費(fèi)用 =銷售收入 費(fèi)率（ 3%） =利潤(rùn)總額 =銷售收入 成本 營(yíng)業(yè)稅金 銷售費(fèi)用 =稅前投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總投資 100%= %所得稅 =利潤(rùn)總額 25%= 稅后凈利潤(rùn) =利潤(rùn)總額 所得稅 =凈利率 =稅后凈利潤(rùn) /總投資 100%= %綜上所述，本項(xiàng)目利潤(rùn)率為 %，高于行業(yè)內(nèi)的平均利潤(rùn)率 25%。項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)131報(bào)告回顧… 市場(chǎng)放量過(guò)大，并受政策影響，近期地產(chǎn)低迷...眾多利好，區(qū)域地產(chǎn)正開始走向變革...眾多因素影響，現(xiàn)階段不具備開發(fā)的充分條件...與項(xiàng)目的整體發(fā)展戰(zhàn)略相一致的定位思路和規(guī)劃建議...實(shí)現(xiàn) %利潤(rùn)率，最大限度保證利益的實(shí)現(xiàn)立體論證項(xiàng)目可行性經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估六大變革帶來(lái)的興奮點(diǎn)開發(fā)時(shí)機(jī)建議定位與規(guī)劃建議132從荷蘭水鄉(xiāng)、光耀城走來(lái)，區(qū)域市場(chǎng)引領(lǐng)地位的建立，光耀集團(tuán)大亞灣中心北區(qū)項(xiàng)目將會(huì)精彩呈現(xiàn)。可以預(yù)計(jì)，項(xiàng)目將在以后數(shù)年內(nèi)一道見證大亞灣的光芒 ......光耀地產(chǎn)將列入 —— 深圳東，大亞灣城際運(yùn)營(yíng)商成就！ “ 光耀地產(chǎn) ” 新版圖項(xiàng)目開發(fā)前景預(yù)期133激流勇進(jìn)，固然是一種無(wú)畏的氣魄，然而，殘酷的競(jìng)爭(zhēng)，將增大我們開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)程度，并使利潤(rùn)空間吸食殆盡。作為區(qū)域有一定知名度開發(fā)企業(yè)，需要利用自己所具備的品牌優(yōu)勢(shì)、客戶資源、土地資源，開闊市場(chǎng)藍(lán)海，并一劍制勝，將為其成為行業(yè)翹楚打造出無(wú)法估量的基石。提前占有大亞灣一席之地，就提前分享盛世前景！擦亮眼睛，開拓、進(jìn)取、執(zhí)著！智者，定能笑傲未來(lái)?。?！ 結(jié)語(yǔ)The end 134 預(yù) 祝光耀地 產(chǎn) 再 創(chuàng)輝 煌 135靜夜四無(wú) 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 14:42:2714:42:2714:424/2/2023 2:42:27 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相 見頻 。 四月 2114:42:2714:42Apr2102Apr211故人江海 別 ，幾度隔山川。 14:42:2714:42:2714:42Friday, April 02, 20231乍 見 翻疑夢(mèng)，相悲各 問(wèn) 年。 四月 21四月 2114:42:2714:42:27April 02, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見 青山。 02 四月 20232:42:27 下午 14:42:27四月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 四月 212:42 下午 四月 2114:42April 02, 20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 2023/4/2 14:42:2714:42:2702 April 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 2:42:27 下午 2:42 下午 14:42:27四月 21沒(méi)有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒(méi)有。 14:42:2714:42:2714:424/2/2023 2:42:27 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 四月 2114:42:2714:42Apr2102Apr211世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無(wú)限完美。 14:42:2714:42:2714:42Friday, April 02, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 四月 21四月 2114:42:2714:42:27April 02, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 02 四月 20232:42:27 下午 14:42:27四月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 四月 212:42 下午 四月 2114:42April 02, 20231少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 2023/4/2 14:42:2714:42:2702 April 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2:42:27 下午 2:42 下午 14:42:27四月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過(guò) 去最杰出的人 談話 。 14:42:2714:42:2714:424/2/2023 2:42:27 PM1越是沒(méi)有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 四月 2114:42:2714:42Apr2102Apr211越是無(wú)能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 14:42:2714:42:2714:42Friday, April 02, 20231知人者智，自知者明。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 四月 21四月 2114:42:2714:42:27April 02, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 02 四月 20232:42:27 下午 14:42:27四月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過(guò) 于提升自我。 四月 212:42 下午 四月 2114:42April 02, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 2023/4/2 14:42:2714:42:2702 April 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 2:42:27 下午 2:42 下午 14:42:27四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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