【正文】 字樓提供配套?商業(yè)：商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套；商業(yè)也能會(huì)給公寓帶來負(fù)面影響（私密性等）?寫字樓：可以為商業(yè)、酒店、公寓帶來潛在客戶；寫字樓可以提高商業(yè)整體檔次；?寫字樓于酒店可以公用大堂?酒店：酒店可以為公寓和寫字樓提供共享的服務(wù)于配套設(shè)施；酒店可以提高項(xiàng)目的整體檔次。 0物業(yè)關(guān)系運(yùn)用借鑒上海金茂?金茂大廈：高 ，單體建筑面積達(dá) 29萬平方米，是中國傳統(tǒng)建筑風(fēng)格與世界高新技術(shù)的完美結(jié)合。?金茂大酒店：奢華地標(biāo)性酒店。酒店為金茂集團(tuán)全資所有，委托世界頂級(jí)酒店集團(tuán)之一的環(huán)球凱悅集團(tuán)經(jīng)營管理，作為其旗下一個(gè)彰顯尊貴氣派的品牌。?金茂時(shí)尚購物中心：金茂時(shí)尚生活中心坐落在上海金茂大廈裙房，匯集了零售、私人護(hù)理及個(gè)性服務(wù)、中西餐飲等知名品牌的多家旗艦店，是浦東高端的生活服務(wù)中心之一。?金茂音樂廳：金茂音樂廳坐落于金茂大廈裙房一層，由音樂廳和藝術(shù)走廊兩大部分組成，共有座位398個(gè)，以演奏室內(nèi)樂為主。? 金茂成功經(jīng)驗(yàn)：? 項(xiàng)目高檔酒店與寫字樓合體，提供充分檔次保證。? 高端商業(yè)對(duì)項(xiàng)目形象的強(qiáng)力支撐及項(xiàng)目自身造血功的發(fā)揮。? 音樂廳及寫字樓頂層觀光景點(diǎn)的設(shè)置提升了項(xiàng)目位增加人文氣息。? 開發(fā)商通過對(duì)寫字樓、酒店、商業(yè)的持有長期獲取高額租金回報(bào)。物業(yè)關(guān)系運(yùn)用借鑒北京柏悅居 ?規(guī)模：建設(shè)用地 31305平米，總建面 35萬平米。中央主樓 63層 ，兩棟寫字樓 42層 186米，裙樓 4層24米。?套數(shù)：酒店建面 4萬平米， 237套客房；公寓 244套，層高 ， 4754層的柏悅府僅 28套?北京銀泰中心的柏悅居有一居室和二居室。一居室建筑面積為 13 134或138平米，二居室建筑面積為 240或 242平米。其中柏悅府的第 50～ 58層按照客戶的要求度身定做（不含裝修） 。建筑面積 400— 1600平米。? 北京柏悅居成功經(jīng)驗(yàn) ：? 高級(jí)公寓部分定制式產(chǎn)品設(shè)置，節(jié)省營造成本，提升項(xiàng)目檔次。? 高中端產(chǎn)品有效配合，擴(kuò)大高端住宅市場接受面，加速資金回流。? 酒店與寫字樓共用大堂，支撐寫字樓檔次。報(bào)告框架： 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展分析預(yù)判 城市宏觀及土地市場供應(yīng)項(xiàng)目整體定位思考房地產(chǎn)市場競爭分析項(xiàng)目整體策略思考開發(fā)策略勝利街行政街濰州路 鳶飛路高級(jí)酒店辦公特色步行街項(xiàng)目占地： 280畝，按照 ，總建筑面積為 65萬平方米左右，商業(yè)住宅還遷面積大約分別為 6萬平米、 13萬平米。 回遷商業(yè)，統(tǒng)一規(guī)劃，管理底商公寓安置房中高端住宅高端住宅 入口入口布局相對(duì)集中 開發(fā)先易后難 資金滾動(dòng)開發(fā)可持續(xù)開發(fā) 先東后西，追求價(jià)值最大化開發(fā)策略? 地塊最北側(cè)，靠近勝利大街，可充分利用勝利大街的人氣做商業(yè)，建議退界一定距離，做特色主題步行街。? 地塊西部分建議做商業(yè)和辦公類產(chǎn)品，建議在勝利街與濰州路交接處做五星級(jí)酒店，成為濰坊市地標(biāo)性建筑；? 西側(cè)有小公園，可形成良好的辦公環(huán)境，對(duì)面即是金融街，可以與之形成聚集效應(yīng)。另外設(shè)置一定量公寓產(chǎn)品，為辦公做配套。? 西側(cè)辦公部分與步行街貫通，充分利用客流，與住宅部分通過安置房、綠化帶進(jìn)行隔離，避免影響住宅部分的私密性。? 南側(cè)部分做底商，以滿足社區(qū)的基本生活需要為主。? 住宅部分，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，建議中高端和高端住宅相結(jié)合，通過綠化帶、道路系統(tǒng)進(jìn)行區(qū)隔，形成相對(duì)獨(dú)立的空間，并采用不同的入口，建議采用大圍和加小組團(tuán)的布局。物 業(yè) 類 型 體量（萬 ㎡ ）寫字樓 總 部 辦 公 /loft辦 公 5主題商業(yè) 底商 +特色步行街 5酒店 /酒店式公寓 五星 級(jí) 酒店 12住宅 中高端住宅 24回遷住宅 中高端住宅 13回遷商業(yè) 底商 6合計(jì) / 65開發(fā)策略各類物業(yè)面積配比分期 開發(fā)時(shí)間 開發(fā)面積（萬㎡）一期 09年 12年 20二期 13年 14年 10三期 14年 15年 13四期 16年 17年 22開發(fā)策略勝利街行政街濰州路 鳶飛路高級(jí)酒店辦公特色步行街回遷商業(yè)，統(tǒng)一規(guī)劃，管理底商公寓一期一期二期 入口入口三期四期由東至西依次開發(fā)，項(xiàng)目中低端產(chǎn)品首先入市，降低開發(fā)難度，保證現(xiàn)金流，后期產(chǎn)品品質(zhì)逐次升級(jí)，做市場領(lǐng)跑者，進(jìn)一步提升華都集團(tuán)在整個(gè)濰坊市場的影響力，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值與項(xiàng)目價(jià)值的雙贏。產(chǎn)品建議戶型 面積 比例一房 4050 5%二房 8090 45%三房 100110 10%三房 120130 30%三房 140160 20%住宅面積配比住宅產(chǎn)品配置原則豐富地塊產(chǎn)品種類滿足不同客戶置業(yè)需求去化速度快、市場接收度高加強(qiáng)項(xiàng)目競爭力提供高附加值產(chǎn)品天井保利海上五月花天井 戶型面積： 90㎡ 戶型特點(diǎn)：未來天井可封閉作房間使用，增加戶型功能空間。 90㎡ 兩房可改為102㎡ 三房。共偷得 12㎡ 附加空間天 井產(chǎn)品建議高附加值戶型原戶型 修改后戶型原戶型建模 修改后戶型建模戶型面積： 89㎡ 戶型特點(diǎn)：戶型中設(shè)計(jì)有 5個(gè)設(shè)備平臺(tái) 。綠地豐翔新城一期共偷得 12㎡ 附加空間設(shè)備平臺(tái)原戶型南側(cè)建模 修改后戶型南側(cè)建模5號(hào)設(shè)備平臺(tái)大面積陽臺(tái)原戶型北側(cè)建模 修改后戶型北側(cè)建模3號(hào)設(shè)備平臺(tái)工作陽臺(tái)2號(hào)設(shè)備平臺(tái)與空中花園合并改為書房。價(jià)格建議由競爭項(xiàng)目導(dǎo)入：市場均價(jià)華都地產(chǎn)品牌價(jià)值產(chǎn)品定位及項(xiàng)目品質(zhì)周邊配套及區(qū)域環(huán)境遵循產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，低開高走價(jià)格策略，我們建議各產(chǎn)品入市價(jià)格依次為：住宅：均價(jià) 4000元 /㎡ ，后期均價(jià) 4800寫字樓均價(jià)：低樓層 5000元 / ㎡ ，高樓層 7000元 / ㎡底商均價(jià)： 30000元 / ㎡注： 各地塊均價(jià)均為毛坯交房價(jià)格。 根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度以及項(xiàng)目銷售周期內(nèi)市場現(xiàn)狀，我們可對(duì)價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整 游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群核心客戶群 偶得客戶群核心客戶群本區(qū)域及市區(qū)內(nèi)居家型客戶?認(rèn)同片區(qū)價(jià)值?收入穩(wěn)定，有一定積蓄?重視環(huán)境及生活配套?面積需求主要為二房和三房?以居家為主重點(diǎn)客戶群游離客戶群偶得客戶群省內(nèi)客戶?主要以投資為目的?關(guān)注地段以及未來的發(fā)展?jié)摿?有較高的收入；?面積需求不大濰坊市內(nèi)私營企業(yè)主、高級(jí)白領(lǐng)、公務(wù)員、教師、醫(yī)生等高收入群體?消費(fèi)能力強(qiáng)?重視環(huán)境及各項(xiàng)配套?注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)及形象包裝?面積需求主要為三房或更大郊區(qū)改善居住型客戶?一般為郊區(qū)較為富有的人群?注重身份的體現(xiàn)?對(duì)核心地段有很高的認(rèn)同感?居住和投資需求兼有目標(biāo)客群 本案客戶來源目標(biāo)客群? 核心客戶群來源：主要來自奎文區(qū)、濰城區(qū)政府、事業(yè)單位、各大醫(yī)院、高校以及大型企業(yè)?重點(diǎn)客戶群來源：奎文區(qū)、濰城區(qū)、高新區(qū)、坊子區(qū)、寒亭區(qū)原住民?游離客戶群來源：坊子區(qū)、寒亭區(qū)及周邊縣市風(fēng)格建議立顯高貴氣質(zhì)的歐式立面，突出項(xiàng)目的品質(zhì)和內(nèi)涵，拔高整體的項(xiàng)目定位。注重歐式細(xì)節(jié)的建筑效果，體現(xiàn)質(zhì)感的立面材質(zhì)，對(duì)提升項(xiàng)目形象有較好效果。整體立面風(fēng)格標(biāo)識(shí)明確，建筑底蘊(yùn)濃厚。充滿了人文氣息，符合項(xiàng)目定位。景觀建議大面積的水景、高密度綠化細(xì)節(jié)建議營造踏入小區(qū)，就有登堂入室回家的感覺。大堂的設(shè)置也提供了一個(gè)向住戶和訪客展現(xiàn)社區(qū)形象品質(zhì)的機(jī)會(huì)，大堂內(nèi)設(shè)置沙發(fā)等設(shè)施，供住戶或訪客休息、等待甚至是會(huì)晤。大堂塑造高品 質(zhì) 感在大堂裝修方面， 選擇能 夠 凸 顯 品 質(zhì) 的大理石或 實(shí) 木的材料注重 細(xì)節(jié) 考量重 視軟 裝的打造， 營 造一個(gè)舒適的內(nèi)部空 間鋪裝由于品質(zhì)及開發(fā)受開發(fā)周期的影響，除了在建筑上統(tǒng)一外，為了體現(xiàn)項(xiàng)目的整體性，建議通過地面鋪裝的方法將地塊相連接。社區(qū)入口建議可設(shè)置對(duì)稱入口，統(tǒng)一社區(qū)入口景觀，圍墻及綠籬植物，以達(dá)到統(tǒng)一整體的效果。圍墻植被統(tǒng)一建材提升?外門窗采斷熱鋁型材、 LOWE雙層中空玻璃—— 外門窗采用斷熱鋁型材加 LOWE雙層中空玻璃，于外保溫復(fù)合墻體結(jié)合，達(dá)到冬暖夏涼，四季保持室內(nèi)適宜的溫度，室內(nèi)溫度的穩(wěn)定性和熱舒適性大大提高，在保證相同的室內(nèi)熱環(huán)境指標(biāo)的前提下，空調(diào)能耗可明顯節(jié)約。?排水噪音 → 低噪聲的建筑排水管道普通的排水管道 噪音比較大，影響居民生活的舒適度。建議采用低噪聲的排水管道，降低噪音，在住戶生活可以直接感受、接觸到的方面，采取措施。產(chǎn)品建議辦公中高樓層分割建議： 大面積、個(gè)性化、自由分割寫字樓租售建議： 只租不售租賃對(duì)象： 世界 500強(qiáng)、中國 200強(qiáng)、各省市駐濰坊機(jī)構(gòu)分割建議： 小面積、個(gè)性化或 SOHO、自由分割寫字樓租售建議： 發(fā)售租賃對(duì)象： 世界 500強(qiáng)、中國 200強(qiáng)配套企業(yè)中低樓層LOFT產(chǎn) 品：最具個(gè)性和自由度的商 務(wù) 空 間 ， 層 高，可以自由分割成兩 層 ，配獨(dú)立 衛(wèi) 生，能 夠滿 足客 戶對(duì) 于自己的 辦 公室各種想象。產(chǎn)品建議底商? 一二層商業(yè)對(duì)外出售，街鋪以品牌旗艦店，品牌展示中心，都市快餐體驗(yàn)中心為主。裙樓以品牌購物中心餐飲康娛中心主題街區(qū)為主? 考慮金融、證券機(jī)構(gòu)的引入? 三層以上商業(yè)做各自物業(yè)的配套，同時(shí)考慮局部與整體配套的協(xié)調(diào)性本項(xiàng)目商業(yè)功能包括：休閑、文化、娛樂、健身、交流、公共服務(wù)、購物等多種功能。 項(xiàng)目整體項(xiàng)目整體商業(yè)功能商業(yè)功能娛樂功能娛樂功能文化、藝文化、藝術(shù)功能術(shù)功能休閑功能休閑功能時(shí)尚、精品時(shí)尚、精品購物功能購物功能社區(qū)公共社區(qū)公共服務(wù)功能服務(wù)功能餐飲功能餐飲功能保健功能保健功能復(fù)合式休閑娛樂主題商業(yè)提升勝利東街價(jià)值產(chǎn)品建議沿街商業(yè)商業(yè)部分面積建議以 3050平米的沿街網(wǎng)點(diǎn)房和 100200平米的雙層網(wǎng)點(diǎn)房為主。?演講完畢，謝謝觀看