【正文】 字樓提供配套?商業(yè)：商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套；商業(yè)也能會給公寓帶來負面影響（私密性等）?寫字樓：可以為商業(yè)、酒店、公寓帶來潛在客戶；寫字樓可以提高商業(yè)整體檔次；?寫字樓于酒店可以公用大堂?酒店：酒店可以為公寓和寫字樓提供共享的服務于配套設施；酒店可以提高項目的整體檔次。 0物業(yè)關系運用借鑒上海金茂?金茂大廈：高 ，單體建筑面積達 29萬平方米，是中國傳統(tǒng)建筑風格與世界高新技術的完美結合。?金茂大酒店：奢華地標性酒店。酒店為金茂集團全資所有，委托世界頂級酒店集團之一的環(huán)球凱悅集團經(jīng)營管理，作為其旗下一個彰顯尊貴氣派的品牌。?金茂時尚購物中心：金茂時尚生活中心坐落在上海金茂大廈裙房，匯集了零售、私人護理及個性服務、中西餐飲等知名品牌的多家旗艦店，是浦東高端的生活服務中心之一。?金茂音樂廳：金茂音樂廳坐落于金茂大廈裙房一層，由音樂廳和藝術走廊兩大部分組成，共有座位398個，以演奏室內樂為主。? 金茂成功經(jīng)驗：? 項目高檔酒店與寫字樓合體，提供充分檔次保證。? 高端商業(yè)對項目形象的強力支撐及項目自身造血功的發(fā)揮。? 音樂廳及寫字樓頂層觀光景點的設置提升了項目位增加人文氣息。? 開發(fā)商通過對寫字樓、酒店、商業(yè)的持有長期獲取高額租金回報。物業(yè)關系運用借鑒北京柏悅居 ?規(guī)模：建設用地 31305平米，總建面 35萬平米。中央主樓 63層 ，兩棟寫字樓 42層 186米，裙樓 4層24米。?套數(shù)：酒店建面 4萬平米， 237套客房；公寓 244套，層高 ， 4754層的柏悅府僅 28套?北京銀泰中心的柏悅居有一居室和二居室。一居室建筑面積為 13 134或138平米，二居室建筑面積為 240或 242平米。其中柏悅府的第 50～ 58層按照客戶的要求度身定做（不含裝修） 。建筑面積 400— 1600平米。? 北京柏悅居成功經(jīng)驗 ：? 高級公寓部分定制式產(chǎn)品設置，節(jié)省營造成本，提升項目檔次。? 高中端產(chǎn)品有效配合，擴大高端住宅市場接受面，加速資金回流。? 酒店與寫字樓共用大堂，支撐寫字樓檔次。報告框架： 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展分析預判 城市宏觀及土地市場供應項目整體定位思考房地產(chǎn)市場競爭分析項目整體策略思考開發(fā)策略勝利街行政街濰州路 鳶飛路高級酒店辦公特色步行街項目占地： 280畝，按照 ，總建筑面積為 65萬平方米左右，商業(yè)住宅還遷面積大約分別為 6萬平米、 13萬平米。 回遷商業(yè)，統(tǒng)一規(guī)劃，管理底商公寓安置房中高端住宅高端住宅 入口入口布局相對集中 開發(fā)先易后難 資金滾動開發(fā)可持續(xù)開發(fā) 先東后西，追求價值最大化開發(fā)策略? 地塊最北側，靠近勝利大街，可充分利用勝利大街的人氣做商業(yè)，建議退界一定距離，做特色主題步行街。? 地塊西部分建議做商業(yè)和辦公類產(chǎn)品，建議在勝利街與濰州路交接處做五星級酒店，成為濰坊市地標性建筑；? 西側有小公園，可形成良好的辦公環(huán)境，對面即是金融街，可以與之形成聚集效應。另外設置一定量公寓產(chǎn)品，為辦公做配套。? 西側辦公部分與步行街貫通，充分利用客流，與住宅部分通過安置房、綠化帶進行隔離，避免影響住宅部分的私密性。? 南側部分做底商，以滿足社區(qū)的基本生活需要為主。? 住宅部分，為規(guī)避風險，建議中高端和高端住宅相結合，通過綠化帶、道路系統(tǒng)進行區(qū)隔，形成相對獨立的空間，并采用不同的入口，建議采用大圍和加小組團的布局。物 業(yè) 類 型 體量（萬 ㎡ ）寫字樓 總 部 辦 公 /loft辦 公 5主題商業(yè) 底商 +特色步行街 5酒店 /酒店式公寓 五星 級 酒店 12住宅 中高端住宅 24回遷住宅 中高端住宅 13回遷商業(yè) 底商 6合計 / 65開發(fā)策略各類物業(yè)面積配比分期 開發(fā)時間 開發(fā)面積（萬㎡）一期 09年 12年 20二期 13年 14年 10三期 14年 15年 13四期 16年 17年 22開發(fā)策略勝利街行政街濰州路 鳶飛路高級酒店辦公特色步行街回遷商業(yè)，統(tǒng)一規(guī)劃，管理底商公寓一期一期二期 入口入口三期四期由東至西依次開發(fā)，項目中低端產(chǎn)品首先入市，降低開發(fā)難度，保證現(xiàn)金流，后期產(chǎn)品品質逐次升級，做市場領跑者，進一步提升華都集團在整個濰坊市場的影響力，實現(xiàn)品牌價值與項目價值的雙贏。產(chǎn)品建議戶型 面積 比例一房 4050 5%二房 8090 45%三房 100110 10%三房 120130 30%三房 140160 20%住宅面積配比住宅產(chǎn)品配置原則豐富地塊產(chǎn)品種類滿足不同客戶置業(yè)需求去化速度快、市場接收度高加強項目競爭力提供高附加值產(chǎn)品天井保利海上五月花天井 戶型面積： 90㎡ 戶型特點：未來天井可封閉作房間使用，增加戶型功能空間。 90㎡ 兩房可改為102㎡ 三房。共偷得 12㎡ 附加空間天 井產(chǎn)品建議高附加值戶型原戶型 修改后戶型原戶型建模 修改后戶型建模戶型面積： 89㎡ 戶型特點：戶型中設計有 5個設備平臺 。綠地豐翔新城一期共偷得 12㎡ 附加空間設備平臺原戶型南側建模 修改后戶型南側建模5號設備平臺大面積陽臺原戶型北側建模 修改后戶型北側建模3號設備平臺工作陽臺2號設備平臺與空中花園合并改為書房。價格建議由競爭項目導入：市場均價華都地產(chǎn)品牌價值產(chǎn)品定位及項目品質周邊配套及區(qū)域環(huán)境遵循產(chǎn)品品質不斷提升，低開高走價格策略，我們建議各產(chǎn)品入市價格依次為：住宅：均價 4000元 /㎡ ，后期均價 4800寫字樓均價：低樓層 5000元 / ㎡ ，高樓層 7000元 / ㎡底商均價： 30000元 / ㎡注： 各地塊均價均為毛坯交房價格。 根據(jù)項目的工程進度以及項目銷售周期內市場現(xiàn)狀，我們可對價格進行相應的調整 游離客戶群重點客戶群核心客戶群核心客戶群 偶得客戶群核心客戶群本區(qū)域及市區(qū)內居家型客戶?認同片區(qū)價值?收入穩(wěn)定，有一定積蓄?重視環(huán)境及生活配套?面積需求主要為二房和三房?以居家為主重點客戶群游離客戶群偶得客戶群省內客戶?主要以投資為目的?關注地段以及未來的發(fā)展?jié)摿?有較高的收入；?面積需求不大濰坊市內私營企業(yè)主、高級白領、公務員、教師、醫(yī)生等高收入群體?消費能力強?重視環(huán)境及各項配套?注重產(chǎn)品細節(jié)及形象包裝?面積需求主要為三房或更大郊區(qū)改善居住型客戶?一般為郊區(qū)較為富有的人群?注重身份的體現(xiàn)?對核心地段有很高的認同感?居住和投資需求兼有目標客群 本案客戶來源目標客群? 核心客戶群來源：主要來自奎文區(qū)、濰城區(qū)政府、事業(yè)單位、各大醫(yī)院、高校以及大型企業(yè)?重點客戶群來源：奎文區(qū)、濰城區(qū)、高新區(qū)、坊子區(qū)、寒亭區(qū)原住民?游離客戶群來源：坊子區(qū)、寒亭區(qū)及周邊縣市風格建議立顯高貴氣質的歐式立面，突出項目的品質和內涵，拔高整體的項目定位。注重歐式細節(jié)的建筑效果，體現(xiàn)質感的立面材質，對提升項目形象有較好效果。整體立面風格標識明確，建筑底蘊濃厚。充滿了人文氣息，符合項目定位。景觀建議大面積的水景、高密度綠化細節(jié)建議營造踏入小區(qū)，就有登堂入室回家的感覺。大堂的設置也提供了一個向住戶和訪客展現(xiàn)社區(qū)形象品質的機會，大堂內設置沙發(fā)等設施，供住戶或訪客休息、等待甚至是會晤。大堂塑造高品 質 感在大堂裝修方面， 選擇能 夠 凸 顯 品 質 的大理石或 實 木的材料注重 細節(jié) 考量重 視軟 裝的打造， 營 造一個舒適的內部空 間鋪裝由于品質及開發(fā)受開發(fā)周期的影響，除了在建筑上統(tǒng)一外，為了體現(xiàn)項目的整體性，建議通過地面鋪裝的方法將地塊相連接。社區(qū)入口建議可設置對稱入口，統(tǒng)一社區(qū)入口景觀，圍墻及綠籬植物，以達到統(tǒng)一整體的效果。圍墻植被統(tǒng)一建材提升?外門窗采斷熱鋁型材、 LOWE雙層中空玻璃—— 外門窗采用斷熱鋁型材加 LOWE雙層中空玻璃，于外保溫復合墻體結合，達到冬暖夏涼，四季保持室內適宜的溫度，室內溫度的穩(wěn)定性和熱舒適性大大提高，在保證相同的室內熱環(huán)境指標的前提下，空調能耗可明顯節(jié)約。?排水噪音 → 低噪聲的建筑排水管道普通的排水管道 噪音比較大，影響居民生活的舒適度。建議采用低噪聲的排水管道，降低噪音，在住戶生活可以直接感受、接觸到的方面，采取措施。產(chǎn)品建議辦公中高樓層分割建議： 大面積、個性化、自由分割寫字樓租售建議： 只租不售租賃對象： 世界 500強、中國 200強、各省市駐濰坊機構分割建議： 小面積、個性化或 SOHO、自由分割寫字樓租售建議： 發(fā)售租賃對象： 世界 500強、中國 200強配套企業(yè)中低樓層LOFT產(chǎn) 品：最具個性和自由度的商 務 空 間 ， 層 高，可以自由分割成兩 層 ，配獨立 衛(wèi) 生，能 夠滿 足客 戶對 于自己的 辦 公室各種想象。產(chǎn)品建議底商? 一二層商業(yè)對外出售，街鋪以品牌旗艦店，品牌展示中心，都市快餐體驗中心為主。裙樓以品牌購物中心餐飲康娛中心主題街區(qū)為主? 考慮金融、證券機構的引入? 三層以上商業(yè)做各自物業(yè)的配套，同時考慮局部與整體配套的協(xié)調性本項目商業(yè)功能包括：休閑、文化、娛樂、健身、交流、公共服務、購物等多種功能。 項目整體項目整體商業(yè)功能商業(yè)功能娛樂功能娛樂功能文化、藝文化、藝術功能術功能休閑功能休閑功能時尚、精品時尚、精品購物功能購物功能社區(qū)公共社區(qū)公共服務功能服務功能餐飲功能餐飲功能保健功能保健功能復合式休閑娛樂主題商業(yè)提升勝利東街價值產(chǎn)品建議沿街商業(yè)商業(yè)部分面積建議以 3050平米的沿街網(wǎng)點房和 100200平米的雙層網(wǎng)點房為主。?演講完畢，謝謝觀看