南寧國貿(mào)城市出品地產(chǎn)項目定位報告xxxx年12月-62ppt-資料下載頁
2025-02-08 10:36本頁面
【正文】 有 優(yōu)勢 。 牌、中低檔服 飾 、低檔配套商 業(yè) ，留 給 新朝陽 , 同 時 避開西部板 塊的 競 爭。（ 4）、定位的競爭力評估 ——第六步：如定位執(zhí)行，投資收益分析，目前市場上各類業(yè)態(tài)能接收項目的租金水平是（元 /平米 ◎ 月） ——服 飾類 餐 飲類 體育品牌 類 娛樂類 其他 類中低檔 數(shù)量 中高檔 數(shù)量數(shù)量數(shù)量 數(shù)量 數(shù)量一 層 160－ 180 16 160－ 180 27 140以下 12 100－ 120 10 140以下 1 160－ 180 6二 層 90－ 110 23 90－ 110 18 90以下 5 100－ 120 2 90以下 2 90－ 110 8三 層 70－ 90 4 70－ 90 9 40以下 3 100－ 120 1 40以下 8 70－ 90 0四 層 111－ 130 1 60－ 70 4 25以下 0 25以下 2 60－ 70 4因 為問 卷一開始的 設(shè)計時 ，最低 標(biāo) 準(zhǔn)是基于 “市 場 可接受力 ”、 “金裕豐 預(yù)測 租金 標(biāo) 準(zhǔn) ”、 “甲方 預(yù) 期租金 標(biāo) 準(zhǔn) ”三個指 標(biāo) 來 權(quán) 衡，同 時對 部分高承受力 業(yè)態(tài) 適當(dāng) 調(diào) 高， 試 探市 場 底 線 ；事 實證 明：在眾多可 選項 中，商家出于自身利益普遍都會 選擇 最低 標(biāo)準(zhǔn)，但得出的數(shù)據(jù)也是相 對 客 觀 的?；谀壳暗淖饨鸪惺芰?統(tǒng)計 ，需要 結(jié) 合各 層 定位、 業(yè)態(tài) 的面 積 配比， 進 行 進 一步 調(diào) 整。租金承受力分析：服 飾類 餐 飲類 體育品牌 類 娛樂類 其他 類一 層 180 140 140 160二 層 110 90 110 90 90三 層 90 40 90 40 70四 層 － 25 － 25 60說 明 服裝 類 是大 銷 量、高利 潤 行 業(yè) ，租金可以 預(yù) 期高一些。因餐 飲類 普遍承受 標(biāo) 準(zhǔn) 較 低， 這里以底 線 作 為 考量。體育 類 品牌其 實 租金承受力相當(dāng)高，但普遍 傾 向一層 ，如 規(guī) 劃至二、三 層 ，考 慮 到接收度， 預(yù) 期 標(biāo) 準(zhǔn)以一般 為 準(zhǔn)。娛樂類 租金接收力最低、要求也最多，出于整體利益、扶持的角度考 慮 ， 預(yù) 期 較 低租金。作 為輔 助商 業(yè) ，租金 標(biāo) 準(zhǔn)以一般接收水平 為預(yù) 期。調(diào)整后，預(yù)測各類業(yè)態(tài)能接收的租金水平是（元 /平米 ◎ 月） ——說 明：該預(yù)測標(biāo)準(zhǔn)將套入各層業(yè)態(tài)比重標(biāo)準(zhǔn)表，重新核算項目在此定位下平均租金水平。 正餐 美食城 休閑 /美食 裕豐◎ 潮流先鋒 奔騰100 中高檔時裝 箱包 /鞋 /飾品 /鐘表 大比重 30% 30% 總面積 7200 7200 小比重 % % % % % % % 分面積 4320 租金 1440 租金 1440 租金 1440 租金 1440 租金 2880 租金 1440 租金一層 1080 140 0 720 140 0 0 2023 180 720 160 二層 1512 90 0 360 90 720 110 720 110 864 110 576 90 三層 1728 40 0 360 40 720 90 720 90 0 288 70 四層 0 1440 25 0 0 0 0 0 預(yù)測租金水平，套算到各層業(yè)態(tài)比重面積后的計算表（元 /平米 ◎ 月） ——分表 1： 數(shù)碼 音影 其他 （ KTV) 小酒吧 各層合計面積大比重 10% 總面積 2400 24000小比重 % % % % % 分面積 672 租金 240 租金 1200 租金 1680 租金 720 租金 24000 一層 672 160 0 480 160 0 72 160 6029 二層 0 0 300 90 0 576 90 6031 三層 0 240 70 420 70 0 0 5954 四層 0 0 60 1680 25 0 6058 兒童樂園 玩具 兒童用品 攝影 書店 美容美發(fā) 家居 大比重 10% 總面積 2400 小比重 6.% 2.% 2.% % % % % 分面積 1440 租金 480 租金 480 租金 672 租金 672 租金 672 租金 672 租金一層 0 0 0 0 0 269 160 0 二層 0 0 0 134 90 0 134 90 134 90 三層 0 0 0 134 70 672 90 269 70 403 70 四層 1440 25 480 60 480 60 403 60 0 0 134 60 分表 2：套算后得到的各 層平均到達租金金裕豐呈 報 租金甲方 預(yù) 期租金 分析一 層 161 140－ 180 150－ 180 預(yù)測 租金，基本 處 于金裕豐與甲方兩 級標(biāo) 準(zhǔn)的中 間值 ，從當(dāng)前市 場調(diào)查 的信息收集密度、可信度看，大體能 夠 代表 項 目未來的可 預(yù) 期 值 。二 層 98 90－ 110 110－ 120三 層 67 40－ 45 45－ 60四 層 34 26－ 30 30－ 40總 結(jié)：從收益核算看，最終結(jié)果比較接近甲方預(yù)期，如果開發(fā)商在銷售中能夠務(wù)實，項目的投資收益回報與市場對接后，將呈現(xiàn) “真正雙贏 ”的理想結(jié)局。套算后得出的平均租金，與雙方預(yù)期值比較（元 /平米 ◎ 月） ——套算后得到的各 層平均到達租金建 議 呈 報 租金 甲方 預(yù) 期租金 分析一 層 161 156 150－ 180 預(yù)測 租金，基本 處 于金裕豐與甲方兩 級標(biāo) 準(zhǔn)的中 間值 ，從當(dāng)前市 場調(diào)查 的信息收集密度、可信度看，大體能 夠 代表 項 目未來的可 預(yù) 期 值 。二 層 98 89 110－ 120三 層 67 58 45－ 60四 層 34 30 30－ 40第七步：平面經(jīng)營規(guī)劃方案F1餐飲 娛樂 百貨裕豐 ◎ 潮流先鋒（升級版）奔騰運動城主力店休閑 /餐飲455474408 640125279657485491公攤粗算后約為： 45％ 備注：以上面積為實際經(jīng)營可租賃的實用面積，因部分區(qū)域租賃連帶公共部分一起，因此不能作為計算公攤的基數(shù)。經(jīng)營需求規(guī)劃 ——F2－ F3 餐飲 百貨 裕豐 ◎ 潮流先鋒（升級版）奔騰運動城5856102018972147798600132 194485627140公攤粗算后約為： 45％ 備注：以上面積為實際經(jīng)營可租賃的實用面積，因部分區(qū)域租賃連帶公共部分一起，因此不能作為計算公攤的基數(shù)。經(jīng)營需求規(guī)劃 ——F4玩具城兒童及休閑 /配套商業(yè)美食城 婚紗58娛樂 KTV兒童樂園92785179113211331792111600744公攤粗算后約為： 45％ 備注：以上面積為實際經(jīng)營可租賃的實用面積，因部分區(qū)域租賃連帶公共部分一起，因此不能作為計算公攤的基數(shù)。經(jīng)營需求規(guī)劃 ——消防需求規(guī)劃 ——按規(guī)范，商場內(nèi)的每一防火分區(qū)安全出口數(shù)目不應(yīng)少于兩個；場內(nèi)任何一點至最近安全出口直線距離不宜超過２０ｍ。目前商場經(jīng)營規(guī)劃，對商場原有消防通道設(shè)置破壞較大；基于總平面不變、盡量不影響經(jīng)營的條件，根據(jù)經(jīng)營動線疏散功能，適當(dāng)調(diào)整位置，保證消防通道口位于主動線或次動線上。消防需求規(guī)劃 ——按規(guī)范，商場內(nèi)的每一防火分區(qū)安全出口數(shù)目不應(yīng)少于兩個；場內(nèi)任何一點至最近安全出口直線距離不宜超過２０ｍ。目前商場經(jīng)營規(guī)劃，對商場原有消防通道設(shè)置破壞較大；基于總平面不變、盡量不影響經(jīng)營的條件，根據(jù)經(jīng)營動線疏散功能，適當(dāng)調(diào)整位置，保證消防通道口位于主動線或次動線上?！?完 ——2023年 12月 29日
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