南寧國(guó)貿(mào)城市出品地產(chǎn)項(xiàng)目定位報(bào)告xxxx年12月-62ppt(文件)
【正文】 A、上海 ◎ 正大廣場(chǎng) ——簡(jiǎn) 介：總建筑面積達(dá) 241， 000平方米，樓層共 13層，地上 10層，地下 3層，是集購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑與一體的超大型購(gòu)物中心。位于B1B2層的 “易初蓮花超市 ”滿足了顧客的日常生活需要； 1F4F正大百貨提供了完整的商品結(jié)構(gòu)；5F的飲食天地帶給顧客獨(dú)具特色的異國(guó)風(fēng)味； 8F正大星美影城是國(guó)內(nèi)首家超五星級(jí)主題影院。JeansDAYS SkechersSephora SegafredoofProsperEHommeEsprit 法文 GIA 小南國(guó)日式燒栲宜芝多 YESSVEROShock 亦谷優(yōu)衣庫(kù) 正大百貨伊殿正大百貨 ZA真鍋咖啡館 ZEN 唐宮海鮮舫湯姆熊 外文書(shū)店炫動(dòng)卡通樂(lè)樂(lè)園 渝鄉(xiāng)人家依曼琪 櫻之味張生記得味軒 B、上海 ◎ 來(lái)福士廣場(chǎng) ——簡(jiǎn) 介：來(lái)福士廣場(chǎng)位于上海人民廣場(chǎng)對(duì)面，來(lái)福士廣場(chǎng)購(gòu)物中心已于 2023年 11月 1日開(kāi)業(yè)商品主要針對(duì) 20歲到 35歲的年輕人和白領(lǐng)，總建筑面積：辦公樓 87， 000平米，購(gòu)物中心 40， 000平米（凈面積 28， 000平米），購(gòu)物中心單層面積 5， 600 平米 ,；每個(gè)樓面精心規(guī)劃了相應(yīng)的風(fēng)格與主題 ,顧客能享受極大的購(gòu)物便利，而租客也從大量客流中獲得商機(jī) ,是與正大齊名、明確定位于年青時(shí)尚、餐飲娛樂(lè)與服飾百貨結(jié)合完美的成功典范。 ◎ 潮流先 鋒 （升 級(jí) 店）是在目前裕豐檔次上的提升 產(chǎn) 品，與 NOVO概念店 類 似，以特色 時(shí) 尚 為主的男女裝，區(qū) 別 于正裝、休 閑 裝以及裕豐 總 店的低檔 時(shí) 尚。分表 1：攝影 書(shū)店 美容美發(fā) 家居 數(shù)碼 音影 其他娛樂(lè)（KTV) 小酒吧大比重 20% 10% 面積總面積 4800 2400 24000小比重 % % % % % % % % %分面積 672 672 672 672 672 240 1200 1680 720 24000 一層 269 672 480 72 6029 二層 134 134 134 300 576 6031 三層 134 672 269 403 240 420 5954 四層 403 134 1680 6058 備注：實(shí)際執(zhí)行還需要經(jīng)過(guò)：招商情況、租金最終確定值、規(guī)劃條件、品牌大小、實(shí)際需求等眾多因素的調(diào)整?！喝纾盒鲁?yáng)的迪斯尼』，目前開(kāi)始接觸， 對(duì) 方需要 項(xiàng) 目相 對(duì) 完 備 后再 談 ，并且只考 慮進(jìn)駐 一 層 。、女鞋，百盛更有優(yōu)勢(shì) 。基于目前的租金承受力 統(tǒng)計(jì) ，需要 結(jié) 合各 層 定位、 業(yè)態(tài) 的面 積 配比， 進(jìn) 行 進(jìn) 一步 調(diào) 整。娛樂(lè)類 租金接收力最低、要求也最多，出于整體利益、扶持的角度考 慮 ， 預(yù) 期 較 低租金。二 層 98 90－ 110 110－ 120三 層 67 40－ 45 45－ 60四 層 34 26－ 30 30－ 40總 結(jié)：從收益核算看，最終結(jié)果比較接近甲方預(yù)期，如果開(kāi)發(fā)商在銷售中能夠務(wù)實(shí)，項(xiàng)目的投資收益回報(bào)與市場(chǎng)對(duì)接后，將呈現(xiàn) “真正雙贏 ”的理想結(jié)局。經(jīng)營(yíng)需求規(guī)劃 ——F4玩具城兒童及休閑 /配套商業(yè)美食城 婚紗58娛樂(lè) KTV兒童樂(lè)園92785179113211331792111600744公攤粗算后約為： 45％ 備注：以上面積為實(shí)際經(jīng)營(yíng)可租賃的實(shí)用面積，因部分區(qū)域租賃連帶公共部分一起，因此不能作為計(jì)算公攤的基數(shù)。目前商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，對(duì)商場(chǎng)原有消防通道設(shè)置破壞較大；基于總平面不變、盡量不影響經(jīng)營(yíng)的條件，根據(jù)經(jīng)營(yíng)動(dòng)線疏散功能，適當(dāng)調(diào)整位置，保證消防通道口位于主動(dòng)線或次動(dòng)線上。目前商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，對(duì)商場(chǎng)原有消防通道設(shè)置破壞較大；基于總平面不變、盡量不影響經(jīng)營(yíng)的條件，根據(jù)經(jīng)營(yíng)動(dòng)線疏散功能，適當(dāng)調(diào)整位置，保證消防通道口位于主動(dòng)線或次動(dòng)線上。二 層 98 89 110－ 120三 層 67 58 45－ 60四 層 34 30 30－ 40第七步：平面經(jīng)營(yíng)規(guī)劃方案F1餐飲 娛樂(lè) 百貨裕豐 ◎ 潮流先鋒（升級(jí)版）奔騰運(yùn)動(dòng)城主力店休閑 /餐飲455474408 640125279657485491公攤粗算后約為： 45％ 備注：以上面積為實(shí)際經(jīng)營(yíng)可租賃的實(shí)用面積，因部分區(qū)域租賃連帶公共部分一起，因此不能作為計(jì)算公攤的基數(shù)。調(diào)整后，預(yù)測(cè)各類業(yè)態(tài)能接收的租金水平是（元 /平米 ◎ 月） ——說(shuō) 明：該預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)將套入各層業(yè)態(tài)比重標(biāo)準(zhǔn)表，重新核算項(xiàng)目在此定位下平均租金水平。因餐 飲類 普遍承受 標(biāo) 準(zhǔn) 較 低， 這里以底 線 作 為 考量。 牌、中低檔服 飾 、低檔配套商 業(yè) ，留 給 新朝陽(yáng) , 同 時(shí) 避開(kāi)西部板 塊的 競(jìng) 爭(zhēng)。、家居、影院、數(shù)碼 ，萬(wàn)達(dá)更有 優(yōu)勢(shì) 。 閑 品牌整合得好，也容易形成 優(yōu)勢(shì) ，例如：假 設(shè) 能引 進(jìn) 目前南寧市比 較 主流的 7大男裝 時(shí) 尚品牌：杰克 瓊 斯、酷牌、 馬 克 華 菲、 TONYWEAR、 賓 寶、卡 賓 、藍(lán) 威 龍 、李 維 斯、 Lee、 GSTAR， 項(xiàng) 目便具有很 強(qiáng) 競(jìng) 爭(zhēng)力。 項(xiàng) 目除了豐富自身 業(yè)態(tài) ， 還 要與百盛、萬(wàn)達(dá)、新朝陽(yáng) 預(yù)設(shè) 好 業(yè)態(tài)業(yè) 種的差異化，以便形成自身的特色，而不是效仿、沿 襲競(jìng) 爭(zhēng)商 場(chǎng) 定位（ 這樣 只會(huì)更突出 競(jìng) 爭(zhēng) 項(xiàng) 目的 領(lǐng) 袖 優(yōu)勢(shì) ）。項(xiàng)目總體業(yè)態(tài)品牌統(tǒng)計(jì)： 餐飲 男裝 女裝 休閑 運(yùn)動(dòng) 家居用品內(nèi)衣 皮鞋皮具 電器服務(wù) 飾品眼鏡 美容美發(fā) 其他負(fù)一 29 4 5 5一層 3 5 2 2 6 2 二層 3 9 2 3 2 三層 3 4 1 1 四層 1 10 2 3 1 1 五層 1 4 3六層 2 1 2 1七層 1總數(shù) 42 10 14 10 3 3 7 4 12 9 9（ 5）、本項(xiàng)目與萊福仕廣場(chǎng)的差異及共性 ——城 市 出 品 萊 福 仕 廣 場(chǎng)地段 朝陽(yáng)商 業(yè) 中心的 邊緣 南京路商 業(yè) 中心 邊緣 之外，相 對(duì) 孤立的 項(xiàng) 目周 邊 中心商 業(yè) 區(qū)，年青群體、本地及流 動(dòng) 人口均較 多較 重商 務(wù) 氛 圍 ，商 務(wù) 、流 動(dòng) 人口 較 多規(guī) 模 24000平米， 單層 面 積 6000平米 40000平米， 單層 面 積 5600平米消 費(fèi) 群體 20－ 30歲 年青消 費(fèi) 群體，白 領(lǐng) 20－ 35歲 年青消 費(fèi) 群體，白 領(lǐng)業(yè)態(tài) 檔次 朝陽(yáng)商圈消 費(fèi) 水平的中高檔 上海消 費(fèi) 水平的中高檔特色 業(yè)態(tài) 四樓小吃街、人氣大品牌餐 飲 、奔 騰 100、裕豐 ◎ 潮流先 鋒 （升 級(jí) 店）、兒童 樂(lè) 園及延展 業(yè)態(tài) 、小吃街、特色餐 飲 、運(yùn) 動(dòng) 100、 NOVO概念主力店、屈臣氏、共性 ，以及 競(jìng) 爭(zhēng) 環(huán) 境均很激烈，都在 尋 找的新的 業(yè)態(tài) 模式 進(jìn) 行突 圍 。7F愛(ài)晚亭酒家 DQ冰淇淋大眾書(shū)局 好樂(lè)迪健康樹(shù)親子園健康煮休閑火鍋孫平發(fā)型工作室薩利亞司凱特真冰滑冰場(chǎng)星美電影院愉家俏江南9F10F8F 餐飲 男裝 女裝 休閑 運(yùn)動(dòng) 家居用品內(nèi)衣童裝 皮鞋皮具 電器服務(wù) 飾品眼鏡 美容美發(fā)娛樂(lè) 其他負(fù)一 1 1 1 3一層 12 3 5 1 1 1 1 9 2 1二層 2 5 9 3 1 1 6 三層 3 6 10 2 3 6 1 四層 2 2 2 1 4 1 3 1 4 五層 32 六層 9 6 5 4七層 3 1 13 八層 4 6 九層 1
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