【正文】 金實力 超大商業(yè)運營體 商脈背景 新型創(chuàng)富引擎 再現(xiàn)財富新領域 推廣策略 賣點分析 文化：古滇文化孕育容納底蘊 位置：城市發(fā)展機遇，東盟核心貿(mào)易區(qū)，城市向南轉移，泛亞商貿(mào)專業(yè)市場群 業(yè)態(tài)：幾百家品牌主力店入駐容納國際建材家居 CBD 規(guī)劃：產(chǎn)品硬件水平高，規(guī)劃科學性 規(guī)模： 150萬方泛亞建材家居集散基地，大西南建材家居產(chǎn)業(yè)地標性項目 政策：省、市、區(qū)三級政府重點項目 推廣策略 城市資本時代的商業(yè)領航者 核心價值 推廣策略 項目招商及運營管理 項目成功銷售的中場發(fā)動機 應采用什么樣的推售節(jié)奏？ 項目市場形象如何統(tǒng)一鮮明？ 日后如何運營 ？ 如何招商？ 市場是什么形勢？ 項目是什么形態(tài)？ 概念做什么？ 中英觀點： 招商運營是項目成功銷售的左膀右臂，是項目最終成敗的核心中的核心 運營管理的作用 運營管理是商業(yè)房地產(chǎn)運營的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉。 招商運營 運營管理是商業(yè)地產(chǎn)運營的核心，是商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉，是投資者的利益得到最大體現(xiàn)的保障。諸多商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)“開盤時火爆，開業(yè)時冷清”的現(xiàn)象，商場給人以蕭條冷清的感覺，顧客像看畫展一樣瀏覽各個店鋪，光顧的人不多，買東西的就更少了。銷售與自持各占 50%，一期招商運營成功，直接決定后續(xù)產(chǎn)品銷售成功與否，中英考慮的是如何在與工程同步、開發(fā)商配合的條件下將 150萬方整體可售的物業(yè)兩至三年清盤收官 招商運營 招商對象研究 大型商戶目標市場鎖定： 以大型品牌主力店為主體，輻射昆明、大西南全域目標市場； 以家居館、建材館批發(fā)商、經(jīng)銷商為主，形成產(chǎn)、供、銷大型交易平臺 以中、高檔產(chǎn)品為主導，推動整體市場發(fā)展。 中英觀點：在銷售中招商，在招商中銷售 招商運營 整合社會資源 成商房地產(chǎn)公司應放權制定招商銷售與出租炒作方案 使參與招商的各方面人員都能從中獲益 前期目標 炒樓炒鋪 招商運營 支持五 – 政府批準的各項地方性收費（不含有償服務性收費） 2年內(nèi)免收； 支持四 – 在“容納國際”內(nèi)成立的從事餐飲、浴場、娛樂、酒店等配套性的行業(yè)和商家，經(jīng)營部門認定 3年內(nèi)免征營業(yè)稅留成部分及個人所得稅； 支持三 – “容納國際”的經(jīng)營戶，符合條件的，按規(guī)定可以認定為增值稅一般納稅人并按規(guī)定使用增值稅發(fā)票。 搭臺五 – 進入市場的合法經(jīng)營戶，在試營業(yè)期間除各商鋪的水電費自理外，其余費用一律免除，并免費享受其他服務； 搭臺四 – 租賃“容納國際”商鋪的經(jīng)營戶，承租為三年，在經(jīng)營過程中享受租金的優(yōu)惠政策； 搭臺三 – 對先行進駐“容納國際”的前若干名商家，可享受一定的租金優(yōu)惠； 搭臺二 – 進入“容納國際 ” 內(nèi)的各店，由開發(fā)商免費安裝或監(jiān)管安裝統(tǒng)一規(guī)格的店面招牌； 搭臺一 – 組建容納國際營管理公司進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理； 中英觀點：招商銷售一體化是商業(yè)地產(chǎn)操盤之不二法則 招商運營政策管理建議 項目的銷售、出租與運管模式 ?銷售返租 +委托租賃經(jīng)營 +統(tǒng)管 —— 適合國際家居館和國際建材館 ?分割銷售 、 返租 +統(tǒng)一管理 —— 適合國際名店街或行業(yè)旗艦店 銷售模式： 10年返租，前五年每年 8%投資回報，后五年每年 %投資回報，購鋪時前 3年租金先行返還，租金是 24％一次性從房款中扣除沖抵房款 （經(jīng)驗觀點，僅作參考） 銷售模式 容納國際建材家居 CBD，要以投資者、經(jīng)營者和消費者的心理謀求定位，而不是以個人喜好的立場來確定項目的定位及營銷，以市場為導向；針對特定目標市場，而非整個市場； 充分考慮市場風險和市場潛力，以及資金壓力； 結合本項目區(qū)域及項目特點，充分發(fā)揮區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢和總部基地及家居 MALL優(yōu)勢；走自己的路，走別人尚未走或不能走的路， 滿足需求，顛覆行業(yè)傳統(tǒng)經(jīng)營模式，創(chuàng)造出昆明首席家居商業(yè)超大綜合體樣板品牌，并占據(jù)歷史高度 中英偉業(yè)對本項目的價值發(fā)現(xiàn) 在云南制造無競爭家居商業(yè)品牌的時代 基本原則 價值原則 中英偉業(yè)將本著 “ 市場先導，領先超越、敢于顛覆、創(chuàng)造第一 ” 的精神，努力推進項目銷售順利實施，打造昆明商業(yè)地產(chǎn)第一品牌商業(yè)物業(yè)。市場沒有穩(wěn)定的客流、商流和較快增長的收入，他們會隨時轉換經(jīng)營場所。營銷就是戰(zhàn)場，逐鹿中原，勇者勝！中英偉業(yè)，歷經(jīng)地產(chǎn)十余載，一開始就游刃于房地產(chǎn)金字塔頂端。集批發(fā)零售、連鎖經(jīng)營、物流配送、電子商務、信息服務、倉儲會展為一體的超大型、多功能綜合商貿(mào)集散基地。項目總投資 40億元人民幣，其中一期 86萬方、分三期滾動開發(fā)，開發(fā)周期亓年?？偨ㄖ娣e 32萬平方米，擁有來自全國各地的服裝精英約 6000家，安排就業(yè)人數(shù)多達 3萬多人。 這種行為是科學的、可求證的；是有效的、經(jīng)濟的；是獨特的和激發(fā)創(chuàng)意靈感的。 中英偉業(yè)地產(chǎn)投資有限公司 2023年 1月 19日 匯報說明 匯報完畢，感謝！ 預祝昆明成商房地產(chǎn)公司 2023年項目運作取得圓滿成功 中英偉業(yè) ——我們一直在努力 Thank 演講完畢，謝謝觀看！ 。 因而，工作流程應包括市場調(diào)研、分析、營銷策略、銷售技巧和控制措施等方面內(nèi)容。三期情景洋房、Townhouse聯(lián)排別墅 服務內(nèi)容： 整合推廣顧問 商業(yè)街：陽光假日商業(yè)街招商、陽光會所招商、營銷大廳 服務內(nèi)容： 招商服務 簡介： 武漢萬科四季花城位于武漢漢口金銀湖畔，占地面積約 410畝，總建筑面積約 27萬平方米。同時也是中原最大的服裝服飾批發(fā)市場。 2023年 3月正式取得地塊， 2023年 5月開工 業(yè)績： 完成項目規(guī)劃方案 完成系列市場研究報告 營銷策略確定 目前仌在服務中 案名：美的集團 安得物流園 地點：武漢東西湖開發(fā)商：廣東美的集團 時間： 2023年 5月 服務項目案例 （物流園綜合體） 服務案例 服務范疇： 家居、建材、燈具、燈飾為一體的“一站式”家居生活廣場綜合體 服務內(nèi)容： 銷售代理、招商服務 簡介： 濰坊紅星美凱龍地產(chǎn)項目是濰坊凱利置業(yè)不紅星美凱龍集團聯(lián)合投資，總建筑面積 24萬方，屬全業(yè)態(tài)家居生活廣場。求變 良將用兵， 若良醫(yī)療病， 病萬變， 藥亦萬變。資金鏈承接、及項目運營能力，會直接影響到項目是否成功。 知名度： 本項目第一次在昆明開發(fā)，容納國際的品牌同樣需要市場培育，就算努力的推廣，依然需要認知接納的過程，對品牌培育程度也決定了項目以后的銷售及經(jīng)營。 支持九 – 必須盡量把文化、郵政、電信、銀行等城市配套和生活配套向本案傾斜并給出相應的政策支持； 支持八 – 對市內(nèi)各零散家居建材市場和不符合消防要求的場所進行強制性關停并由主要領導帶頭和本案進行對接，實際操作人員和主要掛帥領導一定要把他們套?。? 支持七 – 對進入“容納國際”的所有管理費用可實行統(tǒng)一扎口收取的方法，工商、稅務部門應征收的稅費可分別委托市場管理委員會按時代收代繳。同樣在鄭州 2023年服務于銀基商貿(mào)城進行浙江異地招商，成功引進大批義烏經(jīng)銷商 …… 招商運營 中英觀點 鎖定大型實力商戶： 建議：一個國際家居館、一個國際建材館和一個國際名店街一體化的超大展銷博覽中心（規(guī)劃建議） 緊跟市場，了解行業(yè)動態(tài)； 一個高檔次，多功能的專業(yè)交易平臺； 專業(yè)市場帶來的客源擴展效應； 專業(yè)市場的一條龍服務； 專業(yè)市場的一條龍配套； 合理的租價與租期； 招商運營 招商策略 先做人氣、再做生意、快速旺場 單層招租，減低租金壓力，較易旺場 二層多種使用功能，提高利用價值 招蜂引蝶、引水灌田、放水養(yǎng)魚 引進行業(yè)知名企業(yè)、品牌，提高聚攏效應 挖地三尺、深度發(fā)掘 利用各種方式在其他場地挖掘客戶 招商方式 登門拜訪、網(wǎng)絡招商、電話聯(lián)系、面對面溝通、行業(yè)協(xié)會、政府機構、各地商會。 中英觀點：跳出地產(chǎn)做地產(chǎn) 招商運營 因此，中英建議本項目的招商基本理念是： “ 先做人氣、再做生意、快速旺場、長期發(fā)展 ” 具體操作： 有效地搭配好主力店 —— 合理地導入次主力店 —— 組合實力商戶 —— 引進 大型主力店 項目一期必須營造好商業(yè)氛圍，吸納住人流。 運營管理作用 中英偉業(yè)專做商業(yè)地產(chǎn)，最擅長的就是商業(yè)大盤全程營銷 招商運營 運營管理作用 很多商業(yè)項目存在為招商而招商的傾向，為銷售而銷售，很多不專業(yè)的代理公司，很多搞住宅的代理及廣告公司，缺乏專業(yè)商業(yè)運營知識，商戶組合缺乏競爭力和協(xié)調(diào)性，不能全面考慮商戶的組合，為未來的經(jīng)營管理埋下了隱患。