【正文】 2項(xiàng)目名稱(chēng) 商業(yè)類(lèi)型 商業(yè)建面 /m2 租售模式 開(kāi)業(yè)時(shí)間歐尚 生活賣(mài)場(chǎng) 30,000 租賃 2023年1p 岔路口商圈是江寧區(qū)最靠近中心城區(qū)的商圈，但多年來(lái)受制于交通擁堵影響（僅寧溧路連接市中心），其發(fā)展比較緩慢；另外，該區(qū)域眾多社區(qū)人口支撐了大量超市及賣(mài)場(chǎng)。資料來(lái)源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理商業(yè)市場(chǎng)及板塊格局初步研究商業(yè)市場(chǎng)及板塊格局初步研究 ——三山商圈三山商圈 九龍湖商圈九龍湖商圈82項(xiàng)目名稱(chēng) 商業(yè)類(lèi)型 商業(yè)建面 /m2 租售模式 開(kāi)業(yè)時(shí)間托樂(lè)嘉城市廣場(chǎng) 底商 /裙商 50,000 銷(xiāo)售 2023年翠屏國(guó)際城商業(yè) 底商 /裙商 20,000 銷(xiāo)售部分交房部分現(xiàn)房出售翠屏灣花園商業(yè) 底商 /裙商 15, 000 銷(xiāo)售 在售1231 2項(xiàng)目名稱(chēng) 商業(yè)類(lèi)型 商業(yè)建面 /m2 租售模式 開(kāi)業(yè)時(shí)間鉑金華庭廣場(chǎng)商業(yè) 底商 /裙商 10,000 銷(xiāo)售 預(yù)計(jì) 2023年翡翠金輪九龍湖商業(yè) 底商 /裙商 10,000 銷(xiāo)售 預(yù)計(jì) 2023年萬(wàn)科金域藍(lán)灣商業(yè) 底商 /裙商 10,000 租賃 預(yù)計(jì) 2023年三山商圈九龍湖商圈p 三山商圈是依托住宅區(qū)形成的社區(qū)型商圈，但由于社區(qū)多為新建或待建，居民人口尚未密集，故其商業(yè)發(fā)展受到一定制約；同時(shí)，該區(qū)域交通不便，故商業(yè)發(fā)展僅局限于本區(qū)域以內(nèi)。資料來(lái)源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理商業(yè)市場(chǎng)及板塊格局初步研究商業(yè)市場(chǎng)及板塊格局初步研究 ——百家湖商圈百家湖商圈84項(xiàng)目名稱(chēng) 商業(yè)類(lèi)型 商業(yè)建面 /m2 租售模式 開(kāi)業(yè)時(shí)間同曦假日百貨 百貨 27,000 租賃 2023年同曦步行街 商業(yè)街區(qū) 28,000 銷(xiāo)售 2023年 1912 商業(yè)街區(qū) 28,000 租賃 2023年 5月金鷹 購(gòu)物中心 100,000 租賃 預(yù)計(jì) 2023年同曦大都會(huì) 購(gòu)物中心 65,000 租賃 2023年百家湖國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng) 購(gòu)物中心 45,000 租賃 2023年 6月誠(chéng)基百家湖小公館 底商 /裙商 46,000 銷(xiāo)售 2023年 6月怡湖華庭 底商 /裙商 60,000 銷(xiāo)售 2023年 12月亞都天元居 底商 /裙商 20,000 租賃 2023年 6月 21世紀(jì)國(guó)際公寓商業(yè) 購(gòu)物中心 200,000 租賃一期已開(kāi)業(yè)二期 2023年三期 2023年1翠屏水晶藍(lán)灣商業(yè) 底商 /裙商 70,000 租賃 2023年3567891011412p 百家湖商圈隨著江寧商業(yè)中心的規(guī)劃，依托地鐵一號(hào)線南延伸段兩個(gè)站點(diǎn)（勝太路和百家湖）的交通便利優(yōu)勢(shì)和百家湖景觀資源，已吸引 1912和金鷹即將入駐，從極大提升百家湖商業(yè)檔次，并確定其作為江寧區(qū)商業(yè)中心的地位；同時(shí)，在未來(lái)仍有大量購(gòu)物中心和配套商業(yè)上市，預(yù)計(jì)未來(lái)兩三年內(nèi)百家湖商圈商業(yè)物業(yè)將面臨供過(guò)于求，屆時(shí)商業(yè)空置率將長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)難以去化。? 江寧區(qū)各商圈屬性比較：江寧商業(yè)的發(fā)展，大多依托住宅社區(qū)，如東山板塊、岔路口、河定橋、三山、九龍湖商圈；另外也有依托大學(xué)城而形成的區(qū)域商圈，如大學(xué)城商圈；除以上區(qū)域性較強(qiáng)的商圈以外， 百家湖商圈則是今年來(lái)規(guī)劃的江寧區(qū)的商業(yè)中心，其輻射范圍相對(duì)其它商圈更廣 ,商業(yè)類(lèi)型更為豐富 ,層級(jí)更高。地理位置 雙龍大道 1539號(hào)商業(yè)建面 商業(yè) 20萬(wàn)平米（含地下）總建筑面積 45萬(wàn)平米樓層布局 地下 2層，地上 5層租售模式 租賃售價(jià) /租金 整租租金 /平米 /天面積區(qū)間 業(yè)主期望整租一期整體或一期二期整體出租商業(yè)定位 專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)目標(biāo)客群 百家湖區(qū)域居民為主開(kāi)業(yè)時(shí)間 一期： 2萬(wàn)㎡，華潤(rùn)蘇果倉(cāng)儲(chǔ)已開(kāi)業(yè)二期： ， 2023年 6月交房三期： ， 2023年 6月交房資料來(lái)源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理88黃金海岸廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商 南京嘉順置業(yè)地理位置 上元大街新醫(yī)路步行街口商業(yè)建面 56,000平米樓層布局 商業(yè)街： 13F購(gòu)物中心租售模式 商業(yè)街：出售、小產(chǎn)權(quán)，自主經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心：統(tǒng)一招商與經(jīng)營(yíng)管理售價(jià) /租金 商業(yè)街租金： /平米 /天購(gòu)物中心：營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)面積區(qū)間 商業(yè)街外街 100250平米為主內(nèi)街 4080平米為主檔次定位 中檔，如華潤(rùn)蘇果超市、肯德基等目標(biāo)客群 周邊居民開(kāi)業(yè)時(shí)間 2023年江寧區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目分析 ——購(gòu)物中心購(gòu)物中心資料來(lái)源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理89百家湖國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商 百家湖房產(chǎn) 2F： 20,000元 /平米租金： 1F沿街 6~7元 /平方米 /天1F內(nèi)街 2~4元 /平方米 /天面積區(qū)間 30~60平方米檔次定位 中低檔，服飾、餐飲、娛樂(lè)為主主力店：先鋒奧特萊斯折扣店 7,000平米， 2,200平米 KTV目標(biāo)客群 大學(xué)城學(xué)生開(kāi)業(yè)時(shí)間 2023年 9月資料來(lái)源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理江寧區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目分析 ——商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)92樂(lè)活時(shí)尚街區(qū)開(kāi)發(fā)商 景致佰富置業(yè)發(fā)展有限公司 25,000元 /平米租金：沿街 1F /平米 /天面積區(qū)間 40700平米（ 1層挑高 7米）檔次定位 中檔目標(biāo)客群 周邊居民開(kāi)業(yè)時(shí)間 前期已交房，在售部分現(xiàn)房出售江寧區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目分析 ——底商底商 /裙商裙商資料來(lái)源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理98誠(chéng)基百家湖小公館開(kāi)發(fā)商 誠(chéng)基建設(shè)有限公司 地理位置 弘景大道與格致路交匯處商業(yè)建面 35,000平米樓層布局 2棟 3層商業(yè)租售模式 部分出售售價(jià) /租金 出售部分售價(jià) 3F： /平米 /天4F： 1元 /平米 /天檔次定位 中檔，娛樂(lè)、餐飲為主招商進(jìn)行中，希望引進(jìn)超市、影院等主力店，之后再進(jìn)行分割招租目標(biāo)客群 區(qū)域居民及辦公樓開(kāi)業(yè)時(shí)間 若招商順利，希望 2023年 6月開(kāi)業(yè)江寧區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目分析 ——購(gòu)物中心購(gòu)物中心資料來(lái)源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理江寧區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目分析 ——商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)901912開(kāi)發(fā)商 南京 1912投資集團(tuán)地理位置 百家湖鳳凰港商業(yè)建面 28,000平米樓層布局 商業(yè)街區(qū)租售模式 租賃，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理檔次定位 中高檔：時(shí)尚酒吧娛樂(lè)區(qū)、異國(guó)特色餐飲區(qū)、湖濱休閑風(fēng)情區(qū)等 3個(gè)功能板塊已入駐商家：王品牛排、藍(lán)槍魚(yú)西餐廳、小南國(guó)、粵鴻和等目標(biāo)客群 江寧板塊高檔住宅居民、企業(yè)白領(lǐng)開(kāi)業(yè)時(shí)間 部分商戶于 2023年圣誕節(jié)開(kāi)業(yè)整體將于 2023年 5月正式開(kāi)業(yè)資料來(lái)源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理江寧區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目分析 ——商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)91效果圖文鼎廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商 南京行質(zhì)建設(shè)發(fā)展有限公司地理位置 格致路 99號(hào)商業(yè)建面 65,000平米樓層布局 商業(yè)街區(qū)部分： 13F為主高層裙房商業(yè)租售模式 部分出售，返祖 9年，返點(diǎn)前四年 6%，后五年 7%售價(jià) /租金 出售部分售價(jià) 1F： 40,000元 /平米江寧區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目分析 ——購(gòu)物中心購(gòu)物中心86金鷹開(kāi)發(fā)商 金鷹集團(tuán)地理位置 百家湖鳳凰港商業(yè)建面 10萬(wàn)平米樓層布局 兩幢塔樓，分別規(guī)劃五星級(jí)酒店和高檔公寓物業(yè)，裙樓規(guī)劃金鷹江寧店和時(shí)尚購(gòu)物中心租售模式 租賃商業(yè)定位 shopping mall：集高檔商貿(mào)百貨、五星級(jí)商務(wù)酒店、國(guó)際院線、中高檔超市、品牌餐飲、高檔夜總會(huì)、娛樂(lè)場(chǎng)于一身目標(biāo)客群 江寧板塊居民、企業(yè)白領(lǐng)開(kāi)業(yè)時(shí)間 待建中資料來(lái)源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理江寧區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項(xiàng)目分析 ——購(gòu)物中心購(gòu)物中心8721世紀(jì)國(guó)際公寓開(kāi)發(fā)商 南京 21世紀(jì)房地產(chǎn)有限公司 ? 江寧區(qū)整體商業(yè)狀況：江寧區(qū)商業(yè)在過(guò)去商業(yè)發(fā)展緩慢，核心商業(yè)多集中在江寧老城區(qū)東山板塊，主要由于過(guò)去江寧一直與中心城區(qū)割裂，僅靠江寧原住民消費(fèi)群體的支撐，因此在很長(zhǎng)一段時(shí)期，江寧商業(yè)未有大的發(fā)展；但近年來(lái)，由于江寧新城區(qū)的規(guī)劃以及地鐵 1號(hào)線南延伸段的開(kāi)通，大量住宅社區(qū)建成、在建或待建，大量江寧區(qū)以外居民人口導(dǎo)入，從而推動(dòng)江寧區(qū)商業(yè)市場(chǎng)的快速發(fā)展。資料來(lái)源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理商業(yè)市場(chǎng)及板塊格局初步研究商業(yè)市場(chǎng)及板塊格局初步研究 ——東山板塊商圈東山板塊商圈 大學(xué)城商圈大學(xué)城商圈8341東山步行街2項(xiàng)目名稱(chēng) 商業(yè)類(lèi)型 商業(yè)建面 /m2 租售模式 開(kāi)業(yè)時(shí)間嘉順時(shí)代廣場(chǎng) 底商 /裙商 26,000 銷(xiāo)售 一期 2023年黃金海岸廣場(chǎng) 商業(yè)街區(qū) 56,000 部分銷(xiāo)售 2023年?yáng)|山步行街 商業(yè)街 20,000 銷(xiāo)售 2023年同曦大三角項(xiàng)目 底商 /裙商 10,000 NA預(yù)計(jì)2023年后p 東山板塊商圈是位于江寧區(qū)老城區(qū)的發(fā)展成熟的商圈，過(guò)去曾是江寧區(qū)的商業(yè)中心；但近年來(lái)隨著軌道交通的發(fā)展以及百家湖商圈的崛起，東山板塊商圈面臨較大的挑戰(zhàn)。岔路口商圈河定橋商圈1p 河定橋商圈位于岔路口、百家湖商圈交叉口，未來(lái)可能受到這兩個(gè)商圈人群分流的不利影響；但由于該區(qū)域社區(qū)密集，因此生活賣(mài)場(chǎng)這類(lèi)日常便捷類(lèi)商業(yè)具有較大的發(fā)展空間。后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)80商業(yè)市場(chǎng)及板塊格局初步研究商業(yè)市場(chǎng)及板塊格局初步研究 ——江寧商業(yè)板塊研究江寧商業(yè)板塊研究本案n 岔路口商圈 — 社區(qū)配套商業(yè)n 河定橋商圈 — 社區(qū)配套商業(yè)n 三山商圈 — 社區(qū)配套商業(yè)n 百家湖商圈 — 未來(lái)江寧商業(yè)中心n 東山板塊商圈 — 江寧成熟商業(yè)區(qū)n 大學(xué)城商圈 — 大學(xué)城商業(yè)中心n 九龍湖商圈 — 社區(qū)配套商業(yè)n 綠城（本案） — 未來(lái)新興綜合體江寧地區(qū)商業(yè)分布相對(duì)較散，但各區(qū)域商業(yè)仍相對(duì)獨(dú)立及形成各自相對(duì)獨(dú)立且固定的消費(fèi)群體，因此區(qū)域內(nèi)存在多個(gè)小型商圈。服務(wù)業(yè)目前主要客戶以民營(yíng)企業(yè)為主，主要為南京本地公司，部分國(guó)內(nèi)其他城市及少數(shù)國(guó)外公司入駐。 目前區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于起步階段，受區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素，多以生產(chǎn)型企業(yè)自建或廠房式辦公為主。商 南京同曦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 其中地下停車(chē)面積為 7萬(wàn)平米，純住宅項(xiàng)目 9萬(wàn)平米，酒店式公寓 ，主題商場(chǎng)及室內(nèi)步行街 ，商務(wù)辦公用房 2萬(wàn)平米開(kāi) 商 南京綠野房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 kg/臺(tái) (日立 )租金水平 /平米 /天入住率 70%交付時(shí)間 2023年 3月區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè)區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè) ——代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目資料來(lái)源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理76綠野大廈綠野大廈項(xiàng)目地址 江寧東山鎮(zhèn)上元大街 518號(hào)建筑面積 開(kāi) 米 商 南京市國(guó)資集團(tuán)、南京市投資公司 14層面積約 10000平方米為配套， 527層為寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積 1146平方米空調(diào)系統(tǒng) 裙樓為中央空調(diào)，塔樓采用、遙控小型熱泵和新風(fēng)、加濕、消毒系統(tǒng)電梯系統(tǒng) 5臺(tái)垂直客梯和 4臺(tái)手扶電梯交付時(shí)間 2023年 12月入住率 90%租金水平 — 元 /平方米 /天資料來(lái)源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理74項(xiàng)目地址 江寧勝利路 89號(hào)占地面積 70余畝建筑面積 約 13萬(wàn)平米（ 9萬(wàn)平未建）開(kāi) 天售價(jià) 約 11500元 /平方米 資料來(lái)源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理72江山恒通大廈江山恒通大廈區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè)區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè) ——代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目項(xiàng)目地址 上元大街 395號(hào)規(guī) p 南京市企業(yè)發(fā)展規(guī)模較大，未來(lái)幾年上市企業(yè)加速發(fā)展，此類(lèi)公司一般對(duì)辦公需求面積大、私密性強(qiáng)、環(huán)境好等較高要求。p 受江寧區(qū)以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的影響，江寧區(qū)企業(yè)多為以先進(jìn)制造業(yè)為主的規(guī)模以上企業(yè)，隨著此類(lèi)企業(yè)的集聚發(fā)展，必然需要更多的金融、物流等提供配套服務(wù)型企業(yè)。p 城區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、總部基地及科技園區(qū)等生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)集聚明顯，且均有向生物、電子等高科技類(lèi)產(chǎn)業(yè)方向轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，對(duì)江寧城區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展具有積極的促進(jìn)作用。 資料來(lái)源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理65區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局及主要客群分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局及主要客群分析 ——東山老城區(qū)東山老城區(qū)東山老城區(qū)商貿(mào)商務(wù)文化集聚區(qū)代表項(xiàng)目江山恒通大廈目前東山老城區(qū)商貿(mào)商務(wù)文化集聚區(qū)客戶以南京本地為主，少數(shù)香港等其他城市駐南京辦事處，教育、工程、房地產(chǎn)、保險(xiǎn)等行業(yè)，集中于現(xiàn)代服務(wù)行業(yè) 。江寧科學(xué)園總部基地江寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東山老城區(qū)商貿(mào)商務(wù)文化集聚區(qū)河定橋金融與中小企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)分布區(qū)服務(wù)業(yè)分布區(qū)百家湖商務(wù)商貿(mào)聚集區(qū)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)主要分布區(qū)p 江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)p 江寧科技園p 秦淮河以西總部基地 服務(wù)業(yè)主要分布區(qū)p 東山老城區(qū)p 百家湖鳳凰港（打造中）p 河定橋金融與中小企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)內(nèi)（工業(yè)置業(yè)升級(jí)為主）資料來(lái)源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理61區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局及主要客群分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局及主要客群分析 ——江寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)江寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)江寧江寧 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 主要代表客戶南京品旺包裝材料有限公司 邯鄲中材建設(shè)有限公司南京 公司福溢工藝（南京）有限公司 中林國(guó)際工程股份南京安氏汽車(chē)工程有限公司 光洋（機(jī)械）有限公司新捷中旭微電子有限公司 新日奔工機(jī)有限公司南京瑞亞斯特高聚物裝備 南京佳榮服裝有限公司江寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)以工程、機(jī)電裝備、服裝生產(chǎn)等廠房形式的客戶為主，有少部分電子類(lèi)企業(yè)入駐。數(shù)據(jù)來(lái)源：江寧區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)58江寧區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展江寧區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ——規(guī)模以上企業(yè)發(fā)展規(guī)模以上企業(yè)發(fā)展