【正文】 2項目名稱 商業(yè)類型 商業(yè)建面 /m2 租售模式 開業(yè)時間歐尚 生活賣場 30,000 租賃 2023年1p 岔路口商圈是江寧區(qū)最靠近中心城區(qū)的商圈，但多年來受制于交通擁堵影響（僅寧溧路連接市中心），其發(fā)展比較緩慢；另外，該區(qū)域眾多社區(qū)人口支撐了大量超市及賣場。資料來源：項目組實地勘查整理商業(yè)市場及板塊格局初步研究商業(yè)市場及板塊格局初步研究 ——三山商圈三山商圈 九龍湖商圈九龍湖商圈82項目名稱 商業(yè)類型 商業(yè)建面 /m2 租售模式 開業(yè)時間托樂嘉城市廣場 底商 /裙商 50,000 銷售 2023年翠屏國際城商業(yè) 底商 /裙商 20,000 銷售部分交房部分現(xiàn)房出售翠屏灣花園商業(yè) 底商 /裙商 15, 000 銷售 在售1231 2項目名稱 商業(yè)類型 商業(yè)建面 /m2 租售模式 開業(yè)時間鉑金華庭廣場商業(yè) 底商 /裙商 10,000 銷售 預計 2023年翡翠金輪九龍湖商業(yè) 底商 /裙商 10,000 銷售 預計 2023年萬科金域藍灣商業(yè) 底商 /裙商 10,000 租賃 預計 2023年三山商圈九龍湖商圈p 三山商圈是依托住宅區(qū)形成的社區(qū)型商圈，但由于社區(qū)多為新建或待建，居民人口尚未密集，故其商業(yè)發(fā)展受到一定制約；同時，該區(qū)域交通不便，故商業(yè)發(fā)展僅局限于本區(qū)域以內(nèi)。資料來源：項目組實地勘查整理商業(yè)市場及板塊格局初步研究商業(yè)市場及板塊格局初步研究 ——百家湖商圈百家湖商圈84項目名稱 商業(yè)類型 商業(yè)建面 /m2 租售模式 開業(yè)時間同曦假日百貨 百貨 27,000 租賃 2023年同曦步行街 商業(yè)街區(qū) 28,000 銷售 2023年 1912 商業(yè)街區(qū) 28,000 租賃 2023年 5月金鷹 購物中心 100,000 租賃 預計 2023年同曦大都會 購物中心 65,000 租賃 2023年百家湖國際商業(yè)廣場 購物中心 45,000 租賃 2023年 6月誠基百家湖小公館 底商 /裙商 46,000 銷售 2023年 6月怡湖華庭 底商 /裙商 60,000 銷售 2023年 12月亞都天元居 底商 /裙商 20,000 租賃 2023年 6月 21世紀國際公寓商業(yè) 購物中心 200,000 租賃一期已開業(yè)二期 2023年三期 2023年1翠屏水晶藍灣商業(yè) 底商 /裙商 70,000 租賃 2023年3567891011412p 百家湖商圈隨著江寧商業(yè)中心的規(guī)劃，依托地鐵一號線南延伸段兩個站點（勝太路和百家湖）的交通便利優(yōu)勢和百家湖景觀資源，已吸引 1912和金鷹即將入駐，從極大提升百家湖商業(yè)檔次，并確定其作為江寧區(qū)商業(yè)中心的地位；同時，在未來仍有大量購物中心和配套商業(yè)上市，預計未來兩三年內(nèi)百家湖商圈商業(yè)物業(yè)將面臨供過于求，屆時商業(yè)空置率將長時間內(nèi)難以去化。? 江寧區(qū)各商圈屬性比較：江寧商業(yè)的發(fā)展，大多依托住宅社區(qū)，如東山板塊、岔路口、河定橋、三山、九龍湖商圈；另外也有依托大學城而形成的區(qū)域商圈，如大學城商圈；除以上區(qū)域性較強的商圈以外， 百家湖商圈則是今年來規(guī)劃的江寧區(qū)的商業(yè)中心，其輻射范圍相對其它商圈更廣 ,商業(yè)類型更為豐富 ,層級更高。地理位置 雙龍大道 1539號商業(yè)建面 商業(yè) 20萬平米（含地下）總建筑面積 45萬平米樓層布局 地下 2層，地上 5層租售模式 租賃售價 /租金 整租租金 /平米 /天面積區(qū)間 業(yè)主期望整租一期整體或一期二期整體出租商業(yè)定位 專業(yè)賣場目標客群 百家湖區(qū)域居民為主開業(yè)時間 一期： 2萬㎡，華潤蘇果倉儲已開業(yè)二期： ， 2023年 6月交房三期： ， 2023年 6月交房資料來源：項目組實地勘查整理88黃金海岸廣場開發(fā)商 南京嘉順置業(yè)地理位置 上元大街新醫(yī)路步行街口商業(yè)建面 56,000平米樓層布局 商業(yè)街： 13F購物中心租售模式 商業(yè)街：出售、小產(chǎn)權，自主經(jīng)營購物中心：統(tǒng)一招商與經(jīng)營管理售價 /租金 商業(yè)街租金： /平米 /天購物中心：營業(yè)額扣點面積區(qū)間 商業(yè)街外街 100250平米為主內(nèi)街 4080平米為主檔次定位 中檔，如華潤蘇果超市、肯德基等目標客群 周邊居民開業(yè)時間 2023年江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析 ——購物中心購物中心資料來源：項目組實地勘查整理89百家湖國際商業(yè)廣場開發(fā)商 百家湖房產(chǎn) 2F： 20,000元 /平米租金： 1F沿街 6~7元 /平方米 /天1F內(nèi)街 2~4元 /平方米 /天面積區(qū)間 30~60平方米檔次定位 中低檔，服飾、餐飲、娛樂為主主力店：先鋒奧特萊斯折扣店 7,000平米， 2,200平米 KTV目標客群 大學城學生開業(yè)時間 2023年 9月資料來源：項目組實地勘查整理江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析 ——商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)92樂活時尚街區(qū)開發(fā)商 景致佰富置業(yè)發(fā)展有限公司 25,000元 /平米租金：沿街 1F /平米 /天面積區(qū)間 40700平米（ 1層挑高 7米）檔次定位 中檔目標客群 周邊居民開業(yè)時間 前期已交房，在售部分現(xiàn)房出售江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析 ——底商底商 /裙商裙商資料來源：項目組實地勘查整理98誠基百家湖小公館開發(fā)商 誠基建設有限公司 地理位置 弘景大道與格致路交匯處商業(yè)建面 35,000平米樓層布局 2棟 3層商業(yè)租售模式 部分出售售價 /租金 出售部分售價 3F： /平米 /天4F： 1元 /平米 /天檔次定位 中檔，娛樂、餐飲為主招商進行中，希望引進超市、影院等主力店，之后再進行分割招租目標客群 區(qū)域居民及辦公樓開業(yè)時間 若招商順利，希望 2023年 6月開業(yè)江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析 ——購物中心購物中心資料來源：項目組實地勘查整理江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析 ——商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)901912開發(fā)商 南京 1912投資集團地理位置 百家湖鳳凰港商業(yè)建面 28,000平米樓層布局 商業(yè)街區(qū)租售模式 租賃，統(tǒng)一經(jīng)營管理檔次定位 中高檔：時尚酒吧娛樂區(qū)、異國特色餐飲區(qū)、湖濱休閑風情區(qū)等 3個功能板塊已入駐商家：王品牛排、藍槍魚西餐廳、小南國、粵鴻和等目標客群 江寧板塊高檔住宅居民、企業(yè)白領開業(yè)時間 部分商戶于 2023年圣誕節(jié)開業(yè)整體將于 2023年 5月正式開業(yè)資料來源：項目組實地勘查整理江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析 ——商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)91效果圖文鼎廣場開發(fā)商 南京行質建設發(fā)展有限公司地理位置 格致路 99號商業(yè)建面 65,000平米樓層布局 商業(yè)街區(qū)部分： 13F為主高層裙房商業(yè)租售模式 部分出售，返祖 9年，返點前四年 6%，后五年 7%售價 /租金 出售部分售價 1F： 40,000元 /平米江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析 ——購物中心購物中心86金鷹開發(fā)商 金鷹集團地理位置 百家湖鳳凰港商業(yè)建面 10萬平米樓層布局 兩幢塔樓，分別規(guī)劃五星級酒店和高檔公寓物業(yè)，裙樓規(guī)劃金鷹江寧店和時尚購物中心租售模式 租賃商業(yè)定位 shopping mall：集高檔商貿(mào)百貨、五星級商務酒店、國際院線、中高檔超市、品牌餐飲、高檔夜總會、娛樂場于一身目標客群 江寧板塊居民、企業(yè)白領開業(yè)時間 待建中資料來源：項目組實地勘查整理江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析 ——購物中心購物中心8721世紀國際公寓開發(fā)商 南京 21世紀房地產(chǎn)有限公司 ? 江寧區(qū)整體商業(yè)狀況：江寧區(qū)商業(yè)在過去商業(yè)發(fā)展緩慢，核心商業(yè)多集中在江寧老城區(qū)東山板塊，主要由于過去江寧一直與中心城區(qū)割裂，僅靠江寧原住民消費群體的支撐，因此在很長一段時期，江寧商業(yè)未有大的發(fā)展；但近年來，由于江寧新城區(qū)的規(guī)劃以及地鐵 1號線南延伸段的開通，大量住宅社區(qū)建成、在建或待建，大量江寧區(qū)以外居民人口導入，從而推動江寧區(qū)商業(yè)市場的快速發(fā)展。資料來源：項目組實地勘查整理商業(yè)市場及板塊格局初步研究商業(yè)市場及板塊格局初步研究 ——東山板塊商圈東山板塊商圈 大學城商圈大學城商圈8341東山步行街2項目名稱 商業(yè)類型 商業(yè)建面 /m2 租售模式 開業(yè)時間嘉順時代廣場 底商 /裙商 26,000 銷售 一期 2023年黃金海岸廣場 商業(yè)街區(qū) 56,000 部分銷售 2023年東山步行街 商業(yè)街 20,000 銷售 2023年同曦大三角項目 底商 /裙商 10,000 NA預計2023年后p 東山板塊商圈是位于江寧區(qū)老城區(qū)的發(fā)展成熟的商圈，過去曾是江寧區(qū)的商業(yè)中心；但近年來隨著軌道交通的發(fā)展以及百家湖商圈的崛起，東山板塊商圈面臨較大的挑戰(zhàn)。岔路口商圈河定橋商圈1p 河定橋商圈位于岔路口、百家湖商圈交叉口，未來可能受到這兩個商圈人群分流的不利影響；但由于該區(qū)域社區(qū)密集，因此生活賣場這類日常便捷類商業(yè)具有較大的發(fā)展空間。后續(xù)競爭80商業(yè)市場及板塊格局初步研究商業(yè)市場及板塊格局初步研究 ——江寧商業(yè)板塊研究江寧商業(yè)板塊研究本案n 岔路口商圈 — 社區(qū)配套商業(yè)n 河定橋商圈 — 社區(qū)配套商業(yè)n 三山商圈 — 社區(qū)配套商業(yè)n 百家湖商圈 — 未來江寧商業(yè)中心n 東山板塊商圈 — 江寧成熟商業(yè)區(qū)n 大學城商圈 — 大學城商業(yè)中心n 九龍湖商圈 — 社區(qū)配套商業(yè)n 綠城（本案） — 未來新興綜合體江寧地區(qū)商業(yè)分布相對較散，但各區(qū)域商業(yè)仍相對獨立及形成各自相對獨立且固定的消費群體，因此區(qū)域內(nèi)存在多個小型商圈。服務業(yè)目前主要客戶以民營企業(yè)為主，主要為南京本地公司，部分國內(nèi)其他城市及少數(shù)國外公司入駐。 目前區(qū)域內(nèi)寫字樓市場處于起步階段，受區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結構因素，多以生產(chǎn)型企業(yè)自建或廠房式辦公為主。商 南京同曦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 其中地下停車面積為 7萬平米，純住宅項目 9萬平米，酒店式公寓 ，主題商場及室內(nèi)步行街 ，商務辦公用房 2萬平米開 商 南京綠野房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 kg/臺 (日立 )租金水平 /平米 /天入住率 70%交付時間 2023年 3月區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè)區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè) ——代表項目代表項目資料來源：項目組實地勘查整理76綠野大廈綠野大廈項目地址 江寧東山鎮(zhèn)上元大街 518號建筑面積 開 米 商 南京市國資集團、南京市投資公司 14層面積約 10000平方米為配套， 527層為寫字樓標準層面積 1146平方米空調(diào)系統(tǒng) 裙樓為中央空調(diào)，塔樓采用、遙控小型熱泵和新風、加濕、消毒系統(tǒng)電梯系統(tǒng) 5臺垂直客梯和 4臺手扶電梯交付時間 2023年 12月入住率 90%租金水平 — 元 /平方米 /天資料來源：項目組實地勘查整理74項目地址 江寧勝利路 89號占地面積 70余畝建筑面積 約 13萬平米（ 9萬平未建）開 天售價 約 11500元 /平方米 資料來源：項目組實地勘查整理72江山恒通大廈江山恒通大廈區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè)區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè) ——代表項目代表項目項目地址 上元大街 395號規(guī) p 南京市企業(yè)發(fā)展規(guī)模較大，未來幾年上市企業(yè)加速發(fā)展，此類公司一般對辦公需求面積大、私密性強、環(huán)境好等較高要求。p 受江寧區(qū)以第二產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)的影響，江寧區(qū)企業(yè)多為以先進制造業(yè)為主的規(guī)模以上企業(yè)，隨著此類企業(yè)的集聚發(fā)展，必然需要更多的金融、物流等提供配套服務型企業(yè)。p 城區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、總部基地及科技園區(qū)等生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)集聚明顯，且均有向生物、電子等高科技類產(chǎn)業(yè)方向轉移的趨勢，對江寧城區(qū)服務業(yè)發(fā)展具有積極的促進作用。 資料來源：項目組實地勘查整理65區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局及主要客群分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局及主要客群分析 ——東山老城區(qū)東山老城區(qū)東山老城區(qū)商貿(mào)商務文化集聚區(qū)代表項目江山恒通大廈目前東山老城區(qū)商貿(mào)商務文化集聚區(qū)客戶以南京本地為主，少數(shù)香港等其他城市駐南京辦事處，教育、工程、房地產(chǎn)、保險等行業(yè)，集中于現(xiàn)代服務行業(yè) 。江寧科學園總部基地江寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東山老城區(qū)商貿(mào)商務文化集聚區(qū)河定橋金融與中小企業(yè)總部經(jīng)濟集聚區(qū)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)分布區(qū)服務業(yè)分布區(qū)百家湖商務商貿(mào)聚集區(qū)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)主要分布區(qū)p 江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)p 江寧科技園p 秦淮河以西總部基地 服務業(yè)主要分布區(qū)p 東山老城區(qū)p 百家湖鳳凰港（打造中）p 河定橋金融與中小企業(yè)總部經(jīng)濟集聚區(qū)內(nèi)（工業(yè)置業(yè)升級為主）資料來源：項目組實地勘查整理61區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局及主要客群分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局及主要客群分析 ——江寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)江寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)江寧江寧 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 主要代表客戶南京品旺包裝材料有限公司 邯鄲中材建設有限公司南京 公司福溢工藝（南京）有限公司 中林國際工程股份南京安氏汽車工程有限公司 光洋（機械）有限公司新捷中旭微電子有限公司 新日奔工機有限公司南京瑞亞斯特高聚物裝備 南京佳榮服裝有限公司江寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以工程、機電裝備、服裝生產(chǎn)等廠房形式的客戶為主，有少部分電子類企業(yè)入駐。數(shù)據(jù)來源：江寧區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報58江寧區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展江寧區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ——規(guī)模以上企業(yè)發(fā)展規(guī)模以上企業(yè)發(fā)展