【正文】 項目 外在界面混雜 ，整體建筑環(huán)境 純粹性不足 World union A C B 項目面臨的問題 4： 20余萬，規(guī)模有限 ，難以借助規(guī)模更改區(qū)域印象 項目經(jīng)濟技術(shù)指標 : 總占地： 凈用地： （ A+B： ， C：） 容積率： A+B≤； C ≤5， 總建面 ≤ World union Luxurious house 關(guān)于開發(fā)方向的思考 ?保本銷售 A 保本銷售?價值一級跳 ?價值二極跳 B C 保本銷售 =60007000元 /平的銷售實現(xiàn) Q1：禪城現(xiàn)狀能否支撐 60007000的價格，或是片區(qū)已經(jīng)淪為更低的價格洼地？ 兩個思考維度： 房地產(chǎn)發(fā)展初級，以自建房為主， 05年起商品房市場處于供應空白 Luxurious house 關(guān)于開發(fā)方向的思考 ?保本銷售 A 保本銷售?價值一級跳 ?價值二級跳 B C 禪城自建房可分為兩類： —— 以單體建筑為主，無秩序，居住舒適度較差，無產(chǎn)權(quán)，不可買賣。” “現(xiàn)在都往南往東走，北面整體都已經(jīng) 被邊緣化了 ，再說禪城片區(qū)形象比較 低端，雜居的多，整體感覺比較亂。 東平新城交通樞紐中心地塊總建筑面積約 60萬平方米，屬于商業(yè)、辦公和居住混合用地，兼具交通設(shè)施用地性質(zhì)。其中交通樞紐中心 7萬平方米，交通樞紐中心將集地鐵、城際輕軌、公交、的士、城巴及其他客運等各種交通方式為一體，暢達珠三角及港澳地區(qū)?！? “不想回禪城，雖然我在禪城長大，但是 真的不喜歡那個地方 ，我們這一輩的有能力的都想往外走。 —— 村政府的農(nóng)民福利分房。 禪城的城市歷史發(fā)展就為工業(yè)、小作坊、村民自建房的自然生長，至 2023年，禪城轄區(qū)面積，尚未開發(fā)產(chǎn)業(yè)用地僅約200畝。以“四區(qū)三帶”規(guī)劃連片改造開發(fā)為思路，禪城將一個傳統(tǒng)的農(nóng)村鎮(zhèn)，打造為宜商宜居宜工的都市型禪西新城。區(qū)域內(nèi)已建成大江、白坭、古灶、上朗、下朗、禪城六大傳統(tǒng)針織城及大布頂工業(yè)園、和盛針織工業(yè)村、朗寶工業(yè)園、玉帶制衣中心等現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū) ,擁有針織加工企業(yè) 1695家、針織后整理企業(yè) 36家、服裝企業(yè) 95家、原材料 (綿紗 )銷售商 733家 ,針織廠房面積 266萬平方米 ,占地約 8000畝 ,從業(yè)人員 57800人。 數(shù)碼光學產(chǎn)業(yè)群入園企業(yè)：以 佛山普立華、佛山日豐和騰龍光學為龍頭代表，以及為普立華配套的華國、華品、華旭、華永、華洲、華普、普麗科技（佛山）等公司。 關(guān)鍵詞： 本地人 /5060歲 /有地自建有房 典型代表描述： 李先生， 50歲左右，禪城本地人 家庭人口： 4人，夫妻兩人，有 2個孩子，一個兒子一個女兒，都已經(jīng)工作，但四口人還是住在一起 居住現(xiàn)狀：家里有祖屋（自建房），對外出租，自己和子女一起住在弘農(nóng)園120平三房（大沙路農(nóng)民公寓） 經(jīng)濟來源：祖屋出租 +村股份分紅 +生意或工作所得 客戶語錄： “在這里（禪城）都住了幾十年了， 朋友親戚都在這邊，習慣了 。這個房子不能買賣 ，但是這到底能不能誰知道呢。五口人一起生活 居住現(xiàn)狀：一家五口居住在弘農(nóng)園 100平左右三房（大沙路農(nóng)民公寓） 客戶語錄： “這邊挺好的，生活幾十年了沒覺得有什么不好。 ” “也看他們自己喜歡，我仔想出去買房子， 買商品房也好，將來可以升值 ?！? “現(xiàn)在住的是村里補助的農(nóng)民公寓，我們買很便宜， 3千就差不多， 外面的房價太高了 ，千燈湖我前幾天上網(wǎng)看了一下都已經(jīng)九千、一萬了?！? World union 禪城原住民購買需求判斷：具有較強的經(jīng)濟實力，但受自建房和農(nóng)民公寓的分流較大。 ——禪城本地第二代 數(shù)據(jù)借鑒 ? 禪城常住人口 8萬?！? “這里面住的 都是周邊做生意的 。 周邊的配套也不好 ，那個禪城市場我們從來不去， 都去城里買東西 ?！? World union 專業(yè)市場生意人 —— 就近方便生意，最有可能的客戶群 關(guān)鍵詞： 本地人或浙江人 /3040歲 /排斥工業(yè)區(qū)環(huán)境 /關(guān)注社區(qū)環(huán)境 典型代表描述： 張先生， 40歲左右，本地人，在禪城老布料批發(fā)市場開店 家庭人口：一家 4口，有兩個小孩，小孩上小學 居住現(xiàn)狀：居住在禪城鎮(zhèn)，約 80平兩房 客戶語錄： “ 工廠這邊好大灰塵，空氣不好， 我是本地人，我是不會在這邊買房子。 如果廠區(qū)不搬，我們也不想搬。” World union 禪城生意人購買需求判斷：具有一定的經(jīng)濟實力和區(qū)域性，最有可能的客戶群 置業(yè)經(jīng)驗 一次以上 居住現(xiàn)狀 很大一部分居住在布匹市場附近、薈麗家園或麗日家園 數(shù)量預測 老布匹批發(fā)市場約有 200300家店鋪，從業(yè)人員 20230多人，當前營業(yè)率在 3040%；企業(yè)主占 35%左右，在 1000人以內(nèi)； 外地生意人分布在禪城路、薈麗家園、麗日家園底商，估計有 200家鋪 客戶說法 ? 禪城的有錢人很多，禪城的紡織全國有名，還有很多浙江人都到這邊來做生意了?！? “他們 有錢又有車 ，直接就開到城里去買房子了，方便的很。 ” “其實還有一點， 買禪城其實挺沒面子的， 如果是我我也覺得沒面子，都那么有錢了， 帶朋友來玩還像進了貧民窟一樣，臉上無光 。我們同事除了本地的，基本上都不怎么喜歡這里。 我們同事沒有買房的現(xiàn)在也大多在看城南的房子，現(xiàn)在房價高， 他們壓力很大，所以價格是關(guān)鍵 。 如果金地未來有很不錯的小區(qū)，價格合理他們還是可以考慮。 ——普立華公司簡介 ? 日豐企業(yè)是國內(nèi)新型管道行業(yè)的龍頭企業(yè)，現(xiàn)有員工 3000多人，其中高級職稱人數(shù)占 2％，中級職稱人數(shù) 10％，大學本科以上的人員達 80％以上。屆時輕工路將由原來 36米的標準 4車道擴寬為標準 8車道，拆除兩側(cè) 帶，改為道路中央設(shè)臵 3米寬綠化帶。” “禪城沒有什么出名的商業(yè)吧，那個新一佳也應該是除了禪城人知道，佛山市區(qū)的人都不知道。 為禪城豐富配套，和政府建立關(guān)系： 保證未來金地在禪城的順利擴張 擴大金地品牌在佛山的影響力： 范圍更廣、持續(xù)性更強、客戶影響更深遠 對于金地，商業(yè)還意味著什么？ 是金地在禪城戰(zhàn)略發(fā)展的第一步！ 以 城市感 脫離區(qū)域的 非城市感 最終實現(xiàn)， 項目印象＞區(qū)域印象 禪城最具城市感的路； 禪城最具集中的商品房片區(qū)； 禪城最大的商業(yè)體量； 與祖廟五分鐘的直接路徑； 項目具備優(yōu)秀的 城市基礎(chǔ)， 項目需要構(gòu)建堅實的“ 城市感 ”。 09年，四期實現(xiàn)均價 13500元 /平。 7500元 /平米 推出 1200套，開盤日選房客戶解籌率約：82% 周邊項目 二居： 7585M178。 萬象城周邊 羅湖其它 項目名稱 二手房價格 項目名稱 二手房價格 城市名園 /㎡ 和平廣場 萬 /㎡ 城市天地廣場 /㎡ 逾峰臺 /㎡ World union 外因： ?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達性； ?區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個新的亮點來激發(fā)活力； ?區(qū)域內(nèi)一直缺乏一個大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。 價值突破一： 造星運動，城市標簽 發(fā)揮項目 最大的優(yōu)勢 ，以 商業(yè)為契機 ， 城市主場 二層街鋪 8000㎡ =14400 ㎡ 二層街鋪 4000㎡ 二層街鋪 2400㎡ 三層商業(yè) shopping mall 16800㎡ 商業(yè)體之間采用連廊連接 城市符號的迅速建立 商業(yè)立勢： 區(qū)域級商業(yè)中心打造 時尚城市場 +城界建立 Chapter。而 B地塊為商業(yè)街鋪形式，消化速度較快。 World union 街區(qū)感打造 —— 通過室內(nèi)空間處理，強化街道感 商業(yè)街區(qū)通過一系列整合打造 ,習慣成內(nèi)街的室內(nèi)空間 ,同時通過植物、路燈等強化街道感。 人氣場 World union Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 廣場營造 步行街營造 噴泉：靈動的景觀，增加了人氣，形成聚集效應 商業(yè)入口處的溪流形成了景觀，增加了人氣。 并形成獨特的商業(yè)標志性，提升商業(yè)的昭示性。項目 占地面積達 65公頃，總建筑面積達 150萬平方米 。一期范圍囊括了簡氏別墅、嫁娶屋等文物保護單位、歷史文化街區(qū)。 World union 符號 1：豪宅形象 — 星級會所 星級的豪華水會所，高端會所形象及豐富的會所功能成為中海萬錦豪園的豪宅標簽之一 會所采用奢華的歐式風格，結(jié)合泳池形成無邊界水會所， 打造星級的奢華體驗。 會所結(jié)合泳池，形成無邊界水會所。 以景觀主軸作為產(chǎn)品分級的最佳評判依據(jù)。 World union 符號 3：產(chǎn)品豪宅化 —— 平面產(chǎn)品空間豪宅化 大空間私享、 豪宅尺度體驗，打造平面豪宅產(chǎn)品。 平面豪宅 —— 豪宅平面突破原有限制，更多將生活空間采用闊綽的尺度放大，人性化的室內(nèi)設(shè)計：步入式衣帽間、衛(wèi)生間干濕分區(qū)、客廳 8M露臺等細節(jié)，以尺度取勝，打造平面的豪宅。截止目前，該棟共計售出 29套拼合單位（單套計為 58套），成交率 30%左右 . 景院 —— 內(nèi)部資源型產(chǎn)品：網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示還剩余 17套，面積在 210280㎡左右，均價10000元 /平方米。 價值突破二： 附加標簽 ,偽裝豪宅 抓住城市 一線豪宅比價機會 ， World union 步入禪城豪宅陣列 項目豪宅符號建立： 豪宅形象 Chapter。 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 萬科金域華府 尊貴會所 會所：在建筑形式上突出會所的莊重感和尊貴感，強化身份符號 World union 會所 :設(shè)置無邊界泳池的可能性，通過內(nèi)部園林營造，和水景相結(jié)合，會所奢華頂級打造 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 核心景觀主軸 —— 結(jié)合水景，打造景觀軸線，并打造親水的參與空間。 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 類別墅符號1 2 3 4 1 2 層層退臺 (全送 ) 3 抽屜式全景書房 疊水 4 底層架空 在項目內(nèi)部采用類別墅創(chuàng)新產(chǎn)品，以類別墅符號直接建立產(chǎn)品豪宅認知 底 TH類別墅產(chǎn)品 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 可在部分單位產(chǎn)用底復產(chǎn)品，贈送花園，實現(xiàn)類別墅的居住感，為項目添加類別墅產(chǎn)品符號 底層復式產(chǎn)品 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 樓王產(chǎn)品 利用端頭位臵優(yōu)勢，完全利用良好視野面，在端頭設(shè)臵轉(zhuǎn)角柱替代傳統(tǒng)墻體，景觀視野最大化，增加室內(nèi)空間奢華度； 270176。結(jié)合營銷動線，向業(yè)主展示整個別墅區(qū) 具有的文化底蘊和私密氛圍。 景觀主軸 入口廣場 景觀主軸 一級資源地塊：核心園景 二級資源地塊：邊緣園景 三級資源地塊：臨路 四級資源地塊：臨路有噪音 ?地塊資源缺乏，周邊界面混雜 ，需要通過 在項目內(nèi)部打造資源，產(chǎn)生一定的級差性資源，夯實豪宅基礎(chǔ) ； ?在地塊內(nèi)部 形成以水系為元素的核心景觀軸，通過景觀軸形成資源級差 World union 步入禪城豪宅陣列 項目豪宅符號建立： 樓王明星產(chǎn)品建立標桿 Chapter。 將 ，低密度產(chǎn)品最大化，實現(xiàn)豪宅的標簽附加。 2700 ㎡的多功能豪華會所 +5000 ㎡的愷撒廣場，體現(xiàn)了豪宅的氣度。 豪華步入式衣帽間設(shè)計。靠近外部的戶型面積較小。 組團圍和式規(guī)劃，以樓間距和風情園林打造，保證社區(qū)在空間上的舒適性，同時形成奢華的園林風格。 。 看起來和一線豪宅是同一陣列， 借助真豪宅的天價 ， 成全項目的價格二級跳！ World union 然而，我們?nèi)绾纬蔀槭袌稣J可的“豪宅項目”？ 中海萬錦豪園（當前價格 /平） 佛山豪宅表皮借鑒 萬科金御華府（當前價格 /平） 選擇理由：新區(qū)建立豪宅口碑，當前成為市場公認高端豪宅，豪宅符號認可度廣 選擇理由：憑借標志性的豪宅符號，在非豪宅片區(qū)、資源缺失的情況下，成就高價 World union 符號 1：豪宅形象 —— 立面 典雅高貴的立面建筑風格、品質(zhì)的立面細節(jié)打造，在佛山市場上獲得一直的口碑認可 采用古典主義的 三段式方式，并加以簡化 ，去除了古典主義的繁瑣和冗長，形成了獨