【正文】 客戶群 關(guān)鍵詞： 外地人 /3040歲 /便利性 /關(guān)注物管 典型代表描述： 韓先生， 40歲左右，潮州人，在東海灣花園街鋪開了一個(gè)茶行 家庭人口：一家三口，有一個(gè)小孩，小孩上小學(xué) 居住現(xiàn)狀：居住在東海灣花園， 80平兩房 客戶語(yǔ)錄： “ 金地在這邊剛拿了一塊地，我都知道，一直在留意。 ” “我在這邊做生意，就買了這邊的房子， 住的近方便看鋪?zhàn)??！? “這里面住的 都是周邊做生意的 。小區(qū)里面還有一棟公寓，住的人就雜了，基本上都是出租的、包二奶的，干什么的都有，雜的很?！? “我們小區(qū)的 物管不好，有賊 。 這點(diǎn)很煩，住的不舒心 。 周邊的配套也不好 ，那個(gè)禪城市場(chǎng)我們從來不去， 都去城里買東西 ?！? “有換房子的想法，有錢當(dāng)然想住好一點(diǎn)的地方啦，什么依云小鎮(zhèn)啦，別墅好靚的嘛，但是我沒那么多錢嘛。 你們賣個(gè) 7千我覺得還可以，現(xiàn)在房?jī)r(jià)一直在漲，未來廣佛同城了房?jī)r(jià)肯定要再漲， 7千不算貴。 ” “再換可能換個(gè) 100多方的三房 ?！? World union 專業(yè)市場(chǎng)生意人 —— 就近方便生意，最有可能的客戶群 關(guān)鍵詞： 本地人或浙江人 /3040歲 /排斥工業(yè)區(qū)環(huán)境 /關(guān)注社區(qū)環(huán)境 典型代表描述： 張先生， 40歲左右，本地人，在禪城老布料批發(fā)市場(chǎng)開店 家庭人口：一家 4口，有兩個(gè)小孩，小孩上小學(xué) 居住現(xiàn)狀：居住在禪城鎮(zhèn)，約 80平兩房 客戶語(yǔ)錄： “ 工廠這邊好大灰塵，空氣不好， 我是本地人，我是不會(huì)在這邊買房子。” “金地我知道，那塊地我也知道，算禪城 配套比較好的地段 。” “禪城 有錢的人很多 ，像這邊做布料批發(fā)的很多都是浙江那邊過來的，聽說禪城這邊的布料出名，都過來了。但現(xiàn)在的生意不好做，以后也可能會(huì)搬到新的布料市場(chǎng)區(qū)。 如果廠區(qū)不搬，我們也不想搬。 ” “現(xiàn)在禪城的市容市貌越來越好了， 但是就是沒有好房子。 ” “想換個(gè) 120左右的三房 吧， 8千都可以接受 ，但是具體得看社區(qū)。 社區(qū)的花園大，環(huán)境好，舒服那還可以。” World union 禪城生意人購(gòu)買需求判斷：具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和區(qū)域性，最有可能的客戶群 置業(yè)經(jīng)驗(yàn) 一次以上 居住現(xiàn)狀 很大一部分居住在布匹市場(chǎng)附近、薈麗家園或麗日家園 數(shù)量預(yù)測(cè) 老布匹批發(fā)市場(chǎng)約有 200300家店鋪，從業(yè)人員 20230多人，當(dāng)前營(yíng)業(yè)率在 3040%；企業(yè)主占 35%左右，在 1000人以內(nèi)； 外地生意人分布在禪城路、薈麗家園、麗日家園底商，估計(jì)有 200家鋪 客戶說法 ? 禪城的有錢人很多，禪城的紡織全國(guó)有名，還有很多浙江人都到這邊來做生意了。 ——布匹市場(chǎng)老板訪談 數(shù)據(jù)借鑒 ? 禪城擁有原材料 (綿紗 )銷售商 733家 , 從業(yè)人員 20230多人，產(chǎn)品遍銷國(guó)內(nèi)和港澳臺(tái)地區(qū)以及歐美等國(guó)家。 ——禪城區(qū)經(jīng)貿(mào)局 購(gòu)房需求 臵業(yè)需求被壓抑，有較大 的需求空間 World union 私企業(yè)主 /企業(yè)中高管 —— 根本面改善居住環(huán)境 關(guān)鍵詞： 4050歲 /經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng) /面子匹配 /居住升級(jí) 客戶側(cè)面了解： 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，有車，多次臵業(yè)，居住環(huán)境挑剔 大多關(guān)注熱點(diǎn)臵業(yè)片區(qū)，如亞藝、千燈湖，有資源、環(huán)境好的低密度產(chǎn)品、洋房產(chǎn)品 講究身份和居住的匹配 工業(yè)園企業(yè)員工訪談： “我們公司高層 肯定不會(huì)在禪城買房子。禪城環(huán)境太差了，治安不好， 整體感覺不好?！? “他們 有錢又有車 ，直接就開到城里去買房子了，方便的很。一條季華路可以直接開過去， 交通根本都不是問題。 ” “主要還是 選環(huán)境好的，城市新的 ，我們老大基本上都是在亞藝、城南買的房子，那邊環(huán)境好，城市新。配套什么的都很多，生活方便。 ” “其實(shí)還有一點(diǎn)， 買禪城其實(shí)挺沒面子的， 如果是我我也覺得沒面子，都那么有錢了， 帶朋友來玩還像進(jìn)了貧民窟一樣，臉上無光 ?！? “中層可能 壓力相對(duì)較大一點(diǎn) ，但 買城南那邊的房子肯定沒問題 ?！? World union 企業(yè)白領(lǐng) —— 追求性價(jià)比 關(guān)鍵詞： 2030歲 /經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般 /注重居住環(huán)境 典型代表描述： 高小姐， 28歲左右，佛山人，普利華上班 家庭人口：夫妻兩人，結(jié)婚兩年，準(zhǔn)備要孩子 居住現(xiàn)狀：居住在城南季華花園， 80平兩房 客戶語(yǔ)錄： “ 禪城太亂了，城市氛圍不好。又都是工廠，空氣不好。我們同事除了本地的，基本上都不怎么喜歡這里。 ” “我坐公交車上下班，也就 40分鐘，還是挺方便的?！? “我 06年買的房子，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)還沒有漲起來， 4千多。還是 喜歡城南的環(huán)境，都是新建的，而且現(xiàn)在聽說市中心也要搬到那邊去。 我們同事沒有買房的現(xiàn)在也大多在看城南的房子，現(xiàn)在房?jī)r(jià)高， 他們壓力很大，所以價(jià)格是關(guān)鍵 。像我們公司屬于富士康，待遇相對(duì)不錯(cuò)，華寶路這邊的企業(yè)大多數(shù)都是臺(tái)資，他們的 待遇會(huì)看齊富士康，但肯定還是沒有富士康好 ，那他們壓力更大?！? “買房子主要 還是看地段，配套，還有環(huán)境 ，大環(huán)境要好，社區(qū)公共環(huán)境都會(huì)考慮?！? “沒有關(guān)注過禪城工廠搬遷的事，雖然搬了，但是禪城還是亂了些，有些像農(nóng)村。 如果金地未來有很不錯(cuò)的小區(qū)，價(jià)格合理他們還是可以考慮。 ” “我同事現(xiàn)在看的還是 實(shí)用性的， 100多方的兩房三房 ?！? World union 禪城工業(yè)園購(gòu)買需求判斷：最多樣和最強(qiáng)大的客戶群，對(duì)區(qū)域的認(rèn)同感游離，需要最大程度的爭(zhēng)取 置業(yè)經(jīng)驗(yàn) 一次以上 /未置業(yè) 居住現(xiàn)狀 中上層在城南置業(yè)居多，普通白領(lǐng)大多租住在公司宿舍 數(shù)量預(yù)測(cè) 當(dāng)前城西園內(nèi)規(guī)模企業(yè)約有12家，整體員工數(shù)在 3萬以上，其中中層占 10%15%，約 4000人左右，高管占 2%，約 600人 借鑒數(shù)字 ? 佛山普立華科技有限公司于 2023年 12月并入全球500強(qiáng)企業(yè)富士康科技集團(tuán)，主營(yíng)機(jī)光電事業(yè)。公司現(xiàn)有員工 15,000多人，占地面積 160,000多平方米。 ——普立華公司簡(jiǎn)介 ? 日豐企業(yè)是國(guó)內(nèi)新型管道行業(yè)的龍頭企業(yè)，現(xiàn)有員工 3000多人，其中高級(jí)職稱人數(shù)占 2％，中級(jí)職稱人數(shù) 10％，大學(xué)本科以上的人員達(dá) 80％以上。 ——佛山日豐公司簡(jiǎn)介 ? 騰龍光學(xué)現(xiàn)有員工 5200多名，占地面積30,287M2，建筑面積 50,164M2，年產(chǎn)值超過 20億元 ——佛山騰龍光學(xué)公司簡(jiǎn)介 購(gòu)房需求 中高管臵業(yè)需求外流嚴(yán)重，白領(lǐng)階層購(gòu)房需求旺盛 客戶類型 客戶特征 經(jīng)濟(jì)實(shí) 力 客戶量 臵業(yè)選擇 產(chǎn)品選擇 項(xiàng)目匹配 原住民 老一代 有較強(qiáng)的地緣情結(jié)，對(duì)禪城抗性??；為子女臵業(yè)可能選擇商品房 較強(qiáng) 禪城常住人口 8萬。村民約 55517人 農(nóng)民公寓 舒適居家戶型 /大平面 購(gòu)買本項(xiàng)目需要有更強(qiáng)的理由 第二代 希望走出禪城，對(duì)新事物接受度較高，傾向于商品房，但為了父母可能就進(jìn)臵業(yè) 家庭實(shí)力較強(qiáng) 農(nóng)民公寓 /禪城商品房 實(shí)用型三房 外地生意人 方便照看生意，傾向就近臵業(yè)，關(guān)注物管、生活配套 較強(qiáng) 老布匹批發(fā)市場(chǎng)約有 200300家店鋪，從業(yè)人員 20230多人，當(dāng)前營(yíng)業(yè)率在 3040%；企業(yè)主占 35%左右，在 1000人以內(nèi) 禪城商品房 實(shí)用型三房 最有可能的 企業(yè)人員 企業(yè)白領(lǐng) 對(duì)禪城印象原始，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，追求性價(jià)比 一般 當(dāng)前城西園內(nèi)規(guī)模企業(yè)約有 12家，整體員工數(shù)在 3萬以上，其中中層占 10%15%，約 4000人左右，高管占 2%，約 600人 城南中低端商品房 實(shí)用型兩房、三房 需要最大程度的爭(zhēng)取 中層管理 根本升級(jí)居住環(huán)境，以居住環(huán)境、社區(qū)環(huán)境為優(yōu)先考慮條件，講究身份匹配 較強(qiáng) 城南 /亞藝中高端樓盤 舒適性居家產(chǎn)品 /大平面 高層管理 /私企業(yè)主 強(qiáng) 市場(chǎng)需求：片區(qū)價(jià)格認(rèn)知 60007000元 /平，市場(chǎng)需求旺盛 禪城房地產(chǎn)發(fā)展初級(jí)，長(zhǎng)期以來供應(yīng)有限，臵業(yè)需求被壓制或被驅(qū)趕到其他區(qū)域臵業(yè)，本體臵業(yè)需求旺盛 World union Luxurious house 關(guān)于開發(fā)方向的思考 ?保本銷售 A 保本銷售?價(jià)值一級(jí)跳 ?價(jià)值二級(jí)跳 B C 保本銷售 =67000元 /平的銷售實(shí)現(xiàn) ，項(xiàng)目舊改排頭兵，市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)明顯； ，中低端剛性需求旺盛 5000元 /平，本項(xiàng)目的60007000元 /平的市場(chǎng)價(jià)格接受度較好 60007000元 /平的保本銷售，實(shí)現(xiàn)難度不大！ World union Luxurious house 關(guān)于價(jià)值提升的思考 ?保本銷售 ?價(jià)值一級(jí)跳 價(jià)值突破 1：探討 70008000元 /平的可能性？ Q2：中高端客戶外流傾向明顯，如何有效吸納片區(qū)內(nèi)中高端客戶，實(shí)現(xiàn)價(jià)格的進(jìn)一步爬升？ 三個(gè)思考維度： A B C ?價(jià)值二級(jí)跳 問題：區(qū)內(nèi)不乏中高端客戶的身影，但對(duì)區(qū)域的排斥使其存在大量的流失，如何留住他們成為價(jià)值突破的第一個(gè)瓶頸 World union 優(yōu)勢(shì) 1:相對(duì)城市感 —— 禪城的中心地帶，禪城路 |仙槎南路，項(xiàng)目進(jìn)入性城市感相對(duì)優(yōu)良 禪城路 仙槎南路 純陽(yáng)路 新一佳 項(xiàng)目地塊 禪城路 ?2023年 6月 30日，投資達(dá) 4億元的輕工路建設(shè)工程正式啟動(dòng)。輕工路東起佛山大道，西至華寶路全長(zhǎng) ，沿線貫穿大沙、大崗等 5個(gè)村（居）委會(huì)，明年區(qū)和街道兩級(jí)預(yù)計(jì)投入近 5億元主要是大沙二路至華寶南路 ，其新定位為交通干道。屆時(shí)輕工路將由原來 36米的標(biāo)準(zhǔn) 4車道擴(kuò)寬為標(biāo)準(zhǔn) 8車道，拆除兩側(cè) 帶，改為道路中央設(shè)臵 3米寬綠化帶。輕工路還將設(shè)臵跨線路（橋）連接未來的禪西大道。 ?禪城將在未來兩年內(nèi)投資建設(shè)、開通三條主要交通干道。輕工路 ，計(jì)劃投資 4億元；禪城西路 2公里，預(yù)計(jì)投資 2億元，季華北路 ，預(yù)計(jì)投資 輕工路預(yù)期于兩年內(nèi)開通，項(xiàng)目與一路相連，與城市核心的距離直接拉近 金地項(xiàng)目 =直達(dá)祖廟五分鐘！ World union —— 薈麗家園 |麗日家園，項(xiàng)目北界面相對(duì)純粹，居住氛圍良好 World union A C B 地塊 凈用地 容積率 建面 商業(yè)比例 A+B 21萬 ≤20% ≤ C 5 ≥50% ≥ 周邊商業(yè) 體量 新一佳 薈麗家園 底商約 60間鋪，近 1000平 麗日花園 底商約 230間鋪，約 600800平 項(xiàng)目商業(yè)體量 ≥，在禪城有絕對(duì)的商業(yè)體量?jī)?yōu)勢(shì)，成為項(xiàng)目差異化的發(fā)力點(diǎn) 優(yōu)勢(shì) 2:商業(yè)指標(biāo) World union 禪城基礎(chǔ)配套缺乏，區(qū)域內(nèi)商業(yè)中心缺失，商業(yè)自然發(fā)展，租金相對(duì)較低，有較大的上升空間，市場(chǎng)機(jī)會(huì)明顯 “禪城好一點(diǎn)的配套就只有一個(gè)新一佳吧，我們要買東西還是會(huì)去市區(qū)，如果這邊有個(gè)好一點(diǎn)的百貨當(dāng)然好啦?！? “禪城沒有什么出名的商業(yè)吧，那個(gè)新一佳也應(yīng)該是除了禪城人知道，佛山市區(qū)的人都不知道?！? “禪城現(xiàn)在整改之后，禪城路的商業(yè)越來越好了，也有了麥當(dāng)勞、新一佳好一點(diǎn)的配套，但是百貨什么的還是差。” “生意還過得去，周邊有小區(qū)嘛，人氣會(huì)旺一點(diǎn)，生意還是好做一些，所以這邊的租金也貴一點(diǎn)?！? 商圈 位置 面積 租金（元 /㎡） 祖廟商圈 百花廣場(chǎng) 1F大門旁六福珠寶店 100150 700 一線商場(chǎng)鋪 100150 500600 一線臨街鋪 100150 200300 東方廣場(chǎng)商圈 東方廣場(chǎng)銀洲城吉之島 2F 30 500600 銀洲城一線商場(chǎng)鋪 30 300400 福祿路臨德勝樓一線臨街鋪 40 400 桂城商圈 百花時(shí)代廣場(chǎng) 1F西門旁臨街商鋪 90100 450 一線臨街商場(chǎng)鋪 90130 300400 季華商圈 東建世紀(jì)首層臨街商場(chǎng)鋪 135 150 華遠(yuǎn)東（東建南門附近）臨街街鋪 80100 200300 季華五路（以西）一線臨街商鋪 30200 150200 普瀾路一線臨街街鋪 100120 150200 商圈 位臵 面積 租金（元 /㎡） 禪城路 禪城三路 /四路 60 4550 薈麗家園 仙槎南路 30 40 純陽(yáng)路 2030 3540 麗日家園 仙槎南路 2030 3540 World union 優(yōu)勢(shì) 3:金地經(jīng)驗(yàn) 金地水城 —— 城市新區(qū)的成功招商經(jīng)驗(yàn)和已經(jīng)累計(jì)的商業(yè)客戶，金地有更豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn) 項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)（商業(yè)水城） 占地面積： 117034平方米 其中：地面以上建面： 135436㎡ 商場(chǎng)、零售、娛樂 62