【正文】 慧塔 崇皇鄉(xiāng) 上林 〃 鹿苑 廣州頤和 香江國際西安財富中心 項目名稱 規(guī)模 建設(shè)年限 總投資（億元） 進(jìn)展情況 香江國際西安財富中心 4000畝 20232023 60 規(guī)劃已通過論證，主干道施工招標(biāo)完成 昭慧塔綜合開發(fā) 20232023 30 整個項目區(qū)概念性規(guī)劃進(jìn)行中，昭慧廣場規(guī)劃完成 崇皇鄉(xiāng)中央商務(wù)區(qū)暨涇河工業(yè)園配套區(qū)建設(shè) 20232023 30 方案未確定 上林 〃 鹿苑 902畝，建筑面積 56萬 ㎡ 20232023 30 整體規(guī)劃方案完成，前期審批、土地預(yù)審、規(guī)劃預(yù)審手續(xù)正在辦理 姬家集中安置示范區(qū) 建筑面積 140萬 ㎡ ， 8544戶 20232023 100 施工中 廣州頤和 4500畝 20232023 — — 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 31 市場小結(jié) ?項目所在區(qū)域目前屬于西安價格洼地，整體產(chǎn)品力水平偏低，差價不明顯，未來發(fā)展空間巨大； ?LOFT、高層及洋房市場機會較大。我們單位分房排不上，據(jù)說以后分房會越來越少，也沒考慮戶型園林啥的，我們單位的人都住在這，就覺的這塊比較方便。 陜汽老職工有的有很多套房，但也大多數(shù)在周邊或者馬家灣。 ?核心價值點 ： ?地段：未來中心商務(wù)區(qū)。 ?建筑 ： 通過對建筑外立面品質(zhì)的打造，可以實現(xiàn)完全的超越?？蛻糁饕枪ば诫A層，來自西安的客戶比來自涇渭工業(yè)園的區(qū)域客戶多。 ?實景展示：項目通過樣板間的實景展示，大約可提高 30%的成交率。 ?建筑 園林 ： 通過對建筑外立面和園林景觀品質(zhì)的打造，可以實現(xiàn)完全的超越。 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 44 頤和盛世 項目基本情況 ?開發(fā)商：西安高陵光明房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 ?總占地： 512畝，總建面： 90萬㎡ ?容積率： ，綠化率 % ?物業(yè)形態(tài)： 多層、小高層、高層、別墅 ?市場實現(xiàn)： 目前小高層正在排號中，只有兩種戶型， 84㎡的兩居 和 116㎡的三居 ，三居占 2/3，兩居占 1/3，咨詢?nèi)值目蛻糨^多。 ?實景展示：客戶對樣板間和園林景觀的展示反響較好。 ?附加值 ：洋房和小高層一樓均贈送花園 ?建筑 ： 通過對建筑外立面品質(zhì)的打造，可以實現(xiàn)完全的超越。 洋房客戶以高陵客戶為主，達(dá) 90%以上，頂躍西安客戶多些。 ?配套：仿古商業(yè)街、星級酒店 主打平層通透洋房，樹立項目整體形象并拔高品質(zhì)，是高陵縣最熱銷的項目 小高 躍層 洋房 酒店 商業(yè) 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 47 競爭對比 借鑒點 差異化競爭 ?舒適度： 通過產(chǎn)品規(guī)劃和戶型設(shè)計提升產(chǎn)品的整體舒適度。 在舒適度提升以及成本控制等方面可以借鑒，在立面、配套等方面可以實現(xiàn)完全超越 立面色彩不鮮明，品質(zhì)感不強 商業(yè)街和酒店與項目的客戶匹配度不高，部分必要的配套缺乏 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 48 市場上的在售項目，普偏品質(zhì)和舒適度不高，通過差異競爭策略完成產(chǎn)品價值體系構(gòu)建，建立差異競爭體系 ?（天下榮郡）“高性價比” 洋房 —— 已取得市場實現(xiàn)，成功突破區(qū)域抗性，銷售火爆 ； ?（北城新天地）低價策略 —— 品質(zhì)不高，價錢不貴， 低價成為核心價值點與客戶認(rèn)可點； ?（天正銀河灣）強勢河景資源 +實景展示 —— 借勢渭河，景觀最大化，極致化情景展示實現(xiàn)平臺量價突破。 城市發(fā)展 — 發(fā)展方向 富力城 奧園 浐灞半島 萬科金域曲江 曲江關(guān)山悅 萬科城 雅居樂花園 曲江千林郡 利君未來城 錦繡天下 匯通太古城 首創(chuàng)國際城 納帕溪谷 綠地國際生態(tài)城 恒大綠洲 暖山西安 龍 湖香醍國際社區(qū) 普華淺水灣 浐灞 生態(tài)區(qū) 東郊 工業(yè)區(qū) 曲江 旅游度假區(qū) 內(nèi)城 漢城 遺址 西郊 工業(yè)區(qū) 高新 開發(fā)區(qū) 科研文教區(qū) 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 空港區(qū) 三原 閻良 高陵 臨潼 長安 戶縣 咸陽 藍(lán)田 北跨 南拓 東接 西進(jìn) ? 西安已進(jìn)入繞城時代發(fā)展期，南北方向作為西安市發(fā)展的重點方向，南向城市發(fā)展余地小。 初具規(guī)模，已有大量產(chǎn)業(yè)人口，即將進(jìn)入 快速發(fā)展期 ?產(chǎn)業(yè)人口 ?高陵縣外溢人口 ?西安市剛需外溢人口 ?西安市環(huán)境改善型人口 國際港務(wù)區(qū) 中國西北最大的陸路轉(zhuǎn)運樞紐型綜合物流園區(qū)，最終成為一個“宜居、宜業(yè)、宜生活”的產(chǎn)業(yè)新區(qū) 浐灞、世園會、地鐵 3號線 處于 初級發(fā)展階段 ，建設(shè)已初見成效，有 少量產(chǎn)業(yè)人口 ?產(chǎn)業(yè)人口 ?西安市剛需外溢人口 西咸新區(qū) 西安國際化大都市的主城功能新區(qū)和生態(tài)田園新城 、 歷史文化基地和 新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)； 阿房宮遺址公園、鎬京遺址、豐京遺址 處于 初級發(fā)展階段 ，建設(shè)開始起步，有少量產(chǎn)業(yè)人口 ?產(chǎn)業(yè)人口 ?西安市剛需外溢人口（區(qū)域發(fā)展初期） ?西安市環(huán)境改善型人口（區(qū)域成熟后） ?西安市養(yǎng)老型人口（區(qū)域成熟后） ?咸陽市及各個區(qū)縣剛需及改善型人口 ?涇渭工業(yè)園、國際港務(wù)區(qū)、西咸新區(qū)和高新區(qū)都是以產(chǎn)業(yè)為支撐的區(qū)域，均為涇渭工業(yè)園競爭區(qū)域； ?高新區(qū)發(fā)展已經(jīng)成熟，且與涇渭工業(yè)園不在同一區(qū)域，不屬于直接競爭區(qū)域； ?涇渭工業(yè)園、 國際港務(wù)區(qū) 和 西咸新區(qū) 從區(qū)位、距鐘樓的直線距離、產(chǎn)業(yè)、資源條件上都是涇渭工業(yè)園未來 吸引城市人口最大的競爭區(qū)域 城市發(fā)展 — 競爭區(qū)域 古城區(qū) 高 新 區(qū) 曲江 民用航天產(chǎn)業(yè)基地 浐灞 生態(tài)區(qū) 政務(wù) 新區(qū) 涇渭工業(yè)園 國際港務(wù)區(qū) 17KM 27KM 19KM 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 經(jīng)開區(qū)四大產(chǎn)業(yè)功能區(qū)間形成聚合效應(yīng)，加速整個大城北的發(fā)展，將吸引更多城市人口 城市發(fā)展 — 經(jīng)開區(qū) 四大功能區(qū)的聚合及相關(guān)因素驅(qū)動，將加速大城北的發(fā)展 驅(qū)動區(qū)域快速發(fā)展因素： ?西安市行政中心北遷、新火車客運站、地鐵 2號線。 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 城市發(fā)展 — 渭河以北 ?到 2023年，高陵縣“縣城東進(jìn)西擴南延”戰(zhàn)略基本實現(xiàn)，縣城中心城區(qū)總面積達(dá)到，總?cè)丝谶_(dá)到 10萬人。經(jīng)過數(shù)年來的建設(shè)發(fā)展，已有 92家項目入?yún)^(qū)，其中建成投產(chǎn) 45家，在建項目 24家，正在辦理入?yún)^(qū)手續(xù)的項目 18家。 規(guī)劃公示 在建 建成通車 正常運營 跳躍性增長 提前釋放 建成后加速區(qū)域成熟 ， 從單純利好消息刺激價格上漲 ，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐詮?fù)合因素影響項目價格 。 一期規(guī)劃 二期規(guī)劃 本項目 兵器集團(tuán)保障園 規(guī)劃空間 ： ?兵器產(chǎn)業(yè)基地保障園區(qū)將規(guī)劃為區(qū)域的核心功能區(qū)。 58 體育運動公園 五星級酒店 兵器集團(tuán)保障園區(qū) 兵器博物館 兵器博物館 體育運動公園 未來大量基礎(chǔ)設(shè)施及重點項目的建設(shè)，區(qū)域環(huán)境、形象將進(jìn)一步升級，吸引大量城市主動郊區(qū)化人口 崇皇鄉(xiāng)中央商務(wù)區(qū) 涇渭工業(yè)園 — 未來發(fā)展 ? 區(qū)域呈現(xiàn)出加速發(fā)展的趨勢，眾多公建設(shè)施及開發(fā)項目將陸續(xù)為區(qū)域注入優(yōu)美自然環(huán)境、娛樂 ? 休閑、旅游等元素，促進(jìn)區(qū)域形象進(jìn)一步升級。 ?地鐵導(dǎo)入人口： 地鐵二號線的開通，西安市人對地鐵的感知將加強，區(qū)域因地鐵將會導(dǎo)入部分人口； ?高陵縣人口： 高陵縣未來向西、南發(fā)展，縮短了與區(qū)域間的距離，再加之區(qū)域的逐漸成熟，區(qū)域?qū)⑽吡昕h高端人口。配套設(shè)施多元化。 北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展歷程： 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 第一階段（ 2023— 2023年） 發(fā)展初期 第二階段（ 2023— 2023年） 快速發(fā)展期 第三階段（ 2023年以后） 成熟發(fā)展期 階段特征 純粹的產(chǎn)業(yè)聚集 （工業(yè)園） 具備一定規(guī)模的城市單元 （企業(yè)社區(qū)聯(lián)合體工業(yè)園） 工業(yè)新城 （多功能綜合體工業(yè)園） 規(guī)模發(fā)展 最簡單的產(chǎn)業(yè)園類型，規(guī)模一般 園區(qū)發(fā)展已具備一定規(guī)模，大量企業(yè)在此階段進(jìn)入，出現(xiàn)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā) 園區(qū)及房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入成熟階段，多元化、綜合化發(fā)展特征 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 進(jìn)駐企業(yè)較少，工業(yè)聚集效應(yīng)并未完全顯現(xiàn) 產(chǎn)業(yè)集群形成一定規(guī)模，對區(qū)域居住環(huán)境及配套服務(wù)功能需求升級 產(chǎn)業(yè)在空間上獲得聚集效益，相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)生足夠的就業(yè)需求與消費需求 人口變化 ； ； 、服務(wù)行業(yè)、教育、商貿(mào)等人群逐步增多； 西安市城市主動郊區(qū)化人口流向此地 人口結(jié)構(gòu)多元化 ，形成新城的特征： ， 相關(guān)服務(wù)業(yè)人口大幅增加； 2. 西安市城市主動郊區(qū)化人口大幅度增加； 配套設(shè)施 ?企業(yè)內(nèi)部食堂，周邊原始村寨自發(fā)形成的少量低端商業(yè) ?城市主流商業(yè)增多，形成商業(yè)消費集中區(qū)，配套服務(wù)功能逐步完善。 ?就業(yè)相關(guān)人口： 16/(120%)=20萬人 到 2023年左右，園 區(qū)將吸引 20萬人在此 就業(yè)，其中產(chǎn)業(yè)人口 16萬人，產(chǎn)業(yè)人口中 ，一線工人約 13萬人， 普通管理層和中高管 約 3萬人。 地理空間 ： ?從地理空間架構(gòu)看：項目位于涇渭工業(yè)園區(qū)一期、二期規(guī)劃的核心位置。 ?工業(yè)產(chǎn)值： 到 2023年，年產(chǎn)值過 100億的企業(yè)達(dá)到 23家，過 10億元的企業(yè)達(dá)到 35家， 工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 1000億元。 ?空間結(jié)構(gòu)： 涇渭工業(yè)園距離經(jīng)開區(qū)核心區(qū)距離約 18公里，涇河渭河形成城市意向延續(xù)的阻隔帶，從經(jīng)開區(qū)發(fā)展架構(gòu)上看區(qū)域為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)相對獨立發(fā)展的區(qū)域，將形成獨立的工業(yè)新城。 縮短了與園區(qū)距離， 區(qū)域城市意象增強 園區(qū)逐漸發(fā)展成熟 ?渭河將渭河以北區(qū)域與城市間形成阻隔； ?渭河以北從南到北依次為涇河工業(yè)園、涇渭工業(yè)園和高陵縣城； ?發(fā)展階段：涇河工業(yè)園因其優(yōu)越的地理位置與環(huán)境優(yōu)先發(fā)展于涇渭工業(yè)園； ?規(guī)模：規(guī)劃到 2023年，涇河和涇渭工業(yè)園建設(shè)區(qū)面積從現(xiàn)在的 45平方公里拓展到 100平方公里； ?功能： 涇河工業(yè)園 將通過退 二進(jìn)三 ，打造成居住、休閑、生態(tài)產(chǎn)業(yè)為一體的新城； 涇渭工業(yè)園 以第二產(chǎn)業(yè)為主，打造成為 現(xiàn)代工業(yè)新城 。 ?草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園： 重點引進(jìn)和發(fā)展高技術(shù)、無污染、高效益、低消耗的綠色食品加工、生物制藥、高新技術(shù)、休閑度假、文化教育產(chǎn)業(yè)等。 ? 北三環(huán)與南三環(huán)附近已有大量知名開發(fā)商開發(fā)，如萬科、富力城、雅居樂、匯通太古城等，其即將跨過繞城發(fā)展期， 北跨是城市發(fā)展的重要方向。 ?差異競爭體系 競爭機會 超越區(qū)域平臺水平，通過差異化競爭取勝 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 49 區(qū)域價值 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 保護(hù)區(qū) 利好已經(jīng)釋放 價值高地 改 造難度大 發(fā)展成熟 用地緊張 發(fā)展成熟 改 造難度大 用地緊張 內(nèi)九宮格開發(fā)驅(qū)動不足 西安城市外擴趨勢明顯，已處于繞城發(fā)展時代，南北方向即將跨過繞城發(fā)展期，北跨是城市發(fā)展的重要方向 ?西安的城市框架逐漸拉大 將在內(nèi)九宮格局下 形成 北跨、西接、南融、東拓 的局面， 將形成城市的大九宮格局。 ?建筑 ： 通過對建筑外立面品質(zhì)的打造，可以實現(xiàn)完全的超越。 ?核心價值點 ： ?交通，鹿苑大道西側(cè)，與城市干道相連，出行便利 。 在實景展示、以及贈送花園等方面可以借鑒，在建筑、規(guī)劃等方面可以實現(xiàn)完全超越 建筑外立面的品質(zhì)不高 將別墅規(guī)劃在社區(qū)中央 ——核心景觀周邊，影響別墅客戶對私密性的要求。 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 45 競爭對比 借鑒點 差異化競爭 ?展示： 通過高品質(zhì)實景樣板間展示對項目成交率會起到一定的促進(jìn)作用。 項目一期全部為洋房產(chǎn)品， 2023年 7月開盤， 2023年 7月售罄，面積區(qū)間為 80㎡ 200㎡，客戶基本為自住。 ?附加值： 通過面積贈送等方式提高項目的性價比。