南寧國貿(mào)城市出品地產(chǎn)項目定位報告xxxx年12月-62ppt-文庫吧在線文庫
【正文】 件 ”等絕大多數(shù)先天經(jīng)營條件而言，項目相比同片區(qū)的萬達、百盛、新朝陽等 “正面競爭 ”項目，均沒有可比或者特別突出優(yōu)勢。政策方面的趨勢 ——第三：市政府在大朝陽商圈的建設(shè)上，對朝陽商業(yè)中心的措施是 ——以朝陽廣場的功能調(diào)整為重要內(nèi)容，規(guī)劃核心商圈的空間布局，促進商圈的東西及南北部分的大融合，提升商圈的消費檔次?？? 結(jié)：朝陽商業(yè)中心零售商業(yè)的重心向東 —— 向百盛 /萬達傾斜，不僅是事實，更將是趨勢。2. 7樓 經(jīng)營 效果最差，樓 層 高是主要 問題 。1. AB座商 業(yè) 內(nèi)部 規(guī) 劃的 動線 太多，削弱了人流、商 業(yè) 的凝聚力，重新 規(guī) 劃幾近不可能。第三步：市場需求分析調(diào)研前的假象定位 ——（ 1）、 業(yè)態(tài) 分布：服裝 餐 飲 娛樂 超市 其他四 層 ☆ ☆ ☆ ☆三 層 ☆ ☆ ☆二 層 ☆ ☆ ☆一 層 ☆ ☆ ☆ ☆（ 2）、 業(yè)態(tài) 比重：服裝 餐飲 娛樂 超市 其他比重 30% 20% 10% 20% 20%面積 24000 7200 4800 2400 4800 4800 24000分面積一層 2400 1200 800 0 1600 6000二層 2400 1200 800 0 1600 6000三層 2400 1200 800 0 1600 6000四層 1200 4800 6000（ 3）、 業(yè) 種比重：百貨類可用面積 9600裕豐旗下主力店偏重百貨配套的其他類 2400其他品牌 4800 4800一層 1600 1600 800二層 1600 1600 800三層 1600 1600 800說 明：假象定位根據(jù)于 對 新型 購 物中心的理解，以及裕豐品牌 實 力足以安全操作的 層 面， 對項 目 業(yè)態(tài)組 合 進 行的一個 預(yù) 先假 設(shè) 。華聯(lián) 、人人 樂 均以表示除非是一、二樓全部做超市，否 則難 于沃 爾 瑪進 行 競 爭， 這 與原先 設(shè) 想的 “四樓超市 ”嚴 重沖突，因此建 議 未來 項 目不在考 慮 超市。從市場客戶調(diào)研情況看，對項目 “假象定位的大方向 “接受及認同度均較高，不同類型的商家均一致需求一種以吃喝玩樂為主的新型態(tài)購物中心出現(xiàn)，傾向的參照也是 “百盛＋萬達 ”的優(yōu)勢組合；但不同類型商家對租金、需求面積、以及經(jīng)營樓層都表現(xiàn)出不同的需求，并且均希望各自類型的面積比重更大化 —— 如何協(xié)調(diào)整體租金水平、兼容到各種業(yè)態(tài)、并最優(yōu)化組合？將是定位后業(yè)態(tài)配比的重點工作。KleinColorslove瑪斯米婭 Mudd曼古銀 MIIOW馬克華菲 NEXT歐時力 OFUONQUIKSILVER 時間廊TINASpark萊爾斯丹 MuONLY5F阿拉丁兒童攝影 Aussino本家 寶寶貝貝兒童攝影楚炫堂 ECOH生態(tài)家合衣坊 泓葉湯館匯美舍 卡通樂樂園創(chuàng)意童話攝影路易治 .波米奧尼 雷諾瓦樂紛 葡京茶餐廳TEMPUR 騰 100是裕豐 計 劃中的概念主力店，與運 動 100類 似，在 業(yè) 種 規(guī) 劃下，將休 閑 運 動 與 專業(yè) 運 動進行分 類 、分 層經(jīng)營 。『目前百盛中TONYWEAR、杰克 瓊 斯、 馬 克 華 菲、 賓 寶四個品牌在二樓，其他全部在五樓；萬達一個也沒有；新朝陽也 僅 有卡 賓 .』 樂 園以及配套商 業(yè) ，是本 項 目又一亮點，但此 類優(yōu)勢資 源目前南寧市 較 少，引 進較 有 難 度。（ 4）、定位的競爭力評估 ——第六步：如定位執(zhí)行，投資收益分析，目前市場上各類業(yè)態(tài)能接收項目的租金水平是（元 /平米 ◎ 月） ——服 飾類 餐 飲類 體育品牌 類 娛樂類 其他 類中低檔 數(shù)量 中高檔 數(shù)量數(shù)量數(shù)量 數(shù)量 數(shù)量一 層 160－ 180 16 160－ 180 27 140以下 12 100－ 120 10 140以下 1 160－ 180 6二 層 90－ 110 23 90－ 110 18 90以下 5 100－ 120 2 90以下 2 90－ 110 8三 層 70－ 90 4 70－ 90 9 40以下 3 100－ 120 1 40以下 8 70－ 90 0四 層 111－ 130 1 60－ 70 4 25以下 0 25以下 2 60－ 70 4因 為問 卷一開始的 設(shè)計時 ，最低 標 準是基于 “市 場 可接受力 ”、 “金裕豐 預(yù)測 租金 標 準 ”、 “甲方 預(yù) 期租金 標 準 ”三個指 標 來 權(quán) 衡，同 時對 部分高承受力 業(yè)態(tài) 適當 調(diào) 高， 試 探市 場 底 線 ；事 實證 明：在眾多可 選項 中，商家出于自身利益普遍都會 選擇 最低 標準，但得出的數(shù)據(jù)也是相 對 客 觀 的。 正餐 美食城 休閑 /美食 裕豐◎ 潮流先鋒 奔騰100 中高檔時裝 箱包 /鞋 /飾品 /鐘表 大比重 30% 30% 總面積 7200 7200 小比重 % % % % % % % 分面積 4320 租金 1440 租金 1440 租金 1440 租金 1440 租金 2880 租金 1440 租金一層 1080 140 0 720 140 0 0 2023 180 720 160 二層 1512 90 0 360 90 720 110 720 110 864 110 576 90 三層 1728 40 0 360 40 720 90 720 90 0 288 70 四層 0 1440 25 0 0 0 0 0 預(yù)測租金水平，套算到各層業(yè)態(tài)比重面積后的計算表（元 /平米 ◎ 月） ——分表 1： 數(shù)碼 音影 其他 （ KTV) 小酒吧 各層合計面積大比重 10% 總面積 2400 24000小比重 % % % % % 分面積 672 租金 240 租金 1200 租金 1680 租金 720 租金 24000 一層 672 160 0 480 160 0 72 160 6029 二層 0 0 300 90 0 576 90 6031 三層 0 240 70 420 70 0 0 5954 四層 0 0 60 1680 25 0 6058 兒童樂園 玩具 兒童用品 攝影 書店 美容美發(fā) 家居 大比重 10% 總面積 2400 小比重 6.% 2.% 2.% % % % % 分面積 1440 租金 480 租金 480 租金 672 租金 672 租金 672 租金 672 租金一層 0 0 0 0 0 269 160 0 二層 0 0 0 134 90 0 134 90 134 90 三層 0 0 0 134 70 672 90 269 70 403 70 四層 1440 25 480 60 480 60 403 60 0 0 134 60 分表 2：套算后得到的各 層平均到達租金金裕豐呈 報 租金甲方 預(yù) 期租金 分析一 層 161 140－ 180 150－ 180 預(yù)測 租金，基本 處 于金裕豐與甲方兩 級標 準的中 間值 ，從當前市 場調(diào)查 的信息收集密度、可信度看，大體能 夠 代表 項 目未來的可 預(yù) 期 值 。消防需求規(guī)劃 ——按規(guī)范，商場內(nèi)的每一防火分區(qū)安全出口數(shù)目不應(yīng)少于兩個；場內(nèi)任何一點至最近安全出口直線距離不宜超過２０ｍ。經(jīng)營需求規(guī)劃 ——F2－ F3 餐飲 百貨 裕豐 ◎ 潮流先鋒（升級版）奔騰運動城5856102018972147798600132 194485627140公攤粗算后約為： 45％ 備注：以上面積為實際經(jīng)營可租賃的實用面積，因部分區(qū)域租賃連帶公共部分一起，因此不能作為計算公攤的基數(shù)。體育 類
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