商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目分析報(bào)告(xxxx12)-dgf-文庫(kù)吧在線(xiàn)文庫(kù)
【正文】 細(xì) 致經(jīng)營(yíng) 特色更加突出、市 場(chǎng) 更加 細(xì) 化、 專(zhuān)業(yè) 化（精）實(shí)體店的發(fā)展新業(yè)態(tài)比例的分析業(yè)態(tài)類(lèi)別 所占比例兒童類(lèi)（兒童教育）20~25%餐飲類(lèi) 30~35%娛樂(lè)類(lèi) 10~20%服務(wù) 5~10%零售 10~30%餐飲類(lèi)30%未來(lái)的主流消 費(fèi) 群體兒童 類(lèi) 群體青少年 類(lèi)群體高消 費(fèi) 群體商業(yè)項(xiàng)目需要做到的三吸引：吸引投資 人吸引 商戶(hù)吸引 顧客商戶(hù) 關(guān)心的是什么怎么讓顧客時(shí)刻想著去逛商城怎么留住顧客怎么讓顧客主動(dòng)掏腰包 顧客進(jìn)入購(gòu)物中心顧客 最關(guān)注的是什么 商業(yè)項(xiàng)目中什么最重要：投資人的投資回報(bào)商業(yè)項(xiàng)目的三吸引商業(yè)項(xiàng)目提升的三要點(diǎn) 塑造購(gòu)物中心吸引力：公共服務(wù)比例的提升（公共服務(wù)設(shè)施）體驗(yàn)式店鋪（如餐飲，但不能夠依賴(lài)餐飲），購(gòu)物中心的功能定位（回歸配套的本質(zhì)），快時(shí)尚、慢體驗(yàn)。商業(yè)項(xiàng)目 前期規(guī)劃二、方案設(shè)計(jì)階段需要考慮：消防疏散、樓梯、電梯井道、基礎(chǔ)、消防設(shè)施、設(shè)備機(jī)房、各種管井、電井的 室外消防車(chē)道、人流、車(chē)樓、物流通道、卸貨區(qū)（餐飲專(zhuān)用）、物流配送中心（未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)）等非標(biāo)設(shè)備的選型及市場(chǎng)情況商業(yè)設(shè)計(jì) 業(yè)態(tài)布置? 如前述，主力業(yè)態(tài)布置完成后，需要進(jìn)行次主力和普通租戶(hù)的填充，? 餐飲業(yè)態(tài)仍然是考慮的重點(diǎn)之一，為保障和應(yīng)對(duì)后期升級(jí)變化，餐飲業(yè)態(tài)的預(yù)留應(yīng)在30~50%之間；? 除主力業(yè)態(tài)和次主力業(yè)態(tài)之外，依照目前的發(fā)展趨勢(shì)，單一店鋪的面積逐步小型化，面積 100~200m2的店鋪數(shù)量應(yīng)作為主打設(shè)計(jì)，單體店鋪的面積過(guò)大會(huì)影響租金和商戶(hù)的承擔(dān)能力，且后期的應(yīng)變能力相對(duì)過(guò)低；（根據(jù)消費(fèi)情況，消費(fèi)時(shí)選擇余地越大時(shí)，越難選擇，任何一種物品中意的不會(huì)超過(guò) 3~5件）? 通道應(yīng)布置合理，超過(guò)消防規(guī)定面積的店鋪應(yīng)考慮疏散問(wèn)題，以為后期租戶(hù)的承擔(dān)提供前瞻性的解決方案；? 建筑布局 應(yīng)考慮出租效益最大化增加店鋪數(shù)量和面街率；（面積小的店鋪?zhàn)饨鸨壤罡撸? 開(kāi)間 及徑深：根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)單一租戶(hù)的門(mén)臉寬度不得小于 3米，徑深不得小于 ，且不大于 16米為最佳狀態(tài)。? 另一個(gè)是單條動(dòng)線(xiàn)的長(zhǎng)度，不宜直線(xiàn)性過(guò)長(zhǎng)。? ? 變化和有序是一個(gè)動(dòng)線(xiàn)的設(shè)計(jì)理念，其實(shí)在處理曲和直、寬和窄的問(wèn)題時(shí)，就已經(jīng)體現(xiàn)了這個(gè)理念 ， 形式方正規(guī)整 （或圓滑自然） ， 但 不得出現(xiàn)死角。 另外一個(gè)思路，中庭分層設(shè)置，拉動(dòng)高層樓面。扶梯是購(gòu)物中心固定空間和室內(nèi)流動(dòng)人流之間的交匯，表現(xiàn)著空間內(nèi)的流動(dòng)感? 室外：室外廣告、室外標(biāo)識(shí)、圖騰等認(rèn)真與商戶(hù)進(jìn)行溝通，準(zhǔn)備判斷商戶(hù)的工程條件。? 觀光梯為商業(yè)提升一種便捷和升降的體驗(yàn)；? 貨梯是保證項(xiàng)目正常運(yùn)行的后勤保障；? 客梯給顧客以直達(dá)目的地的感受。所以： 商場(chǎng)內(nèi)的 “商業(yè)動(dòng)線(xiàn) ”， 可以稱(chēng)之為商業(yè)的 “生命線(xiàn) ”，而 “電梯路線(xiàn)”又 是這 “商業(yè)動(dòng)線(xiàn) ”中的重中之重，其對(duì)人流的引導(dǎo)起到了拉動(dòng)作用。：視線(xiàn)引導(dǎo)、休息、展示、表演、空間指向 、空氣流通、增加采光效果等 。從長(zhǎng)度的角度考慮，在經(jīng)過(guò)所有店鋪的前提下，總長(zhǎng)度越短越好。商業(yè)設(shè)計(jì) 動(dòng)線(xiàn)? 動(dòng)線(xiàn)的長(zhǎng)度與寬窄設(shè)計(jì)需綜合考慮? ? 角度的處理：平面動(dòng)線(xiàn)之內(nèi)，圓角優(yōu)于鈍角、鈍角優(yōu)于直角、銳角不要出現(xiàn)。如果水平人流迫不得已在平面內(nèi)形成單條射線(xiàn)，則考慮在端點(diǎn)處設(shè)置別有趣味的上下樓梯，與上下層聯(lián)通起來(lái)。創(chuàng)造 自由、智能、樂(lè)趣的消費(fèi)體驗(yàn) 空間 。與同住宅地產(chǎn)一樣，商業(yè)地產(chǎn)將面臨一輪新的洗牌，大型企業(yè) +渠道公司 +電商結(jié)合將更具競(jìng)爭(zhēng)力。 ，線(xiàn)上同時(shí)實(shí)現(xiàn)信息流與資金流，線(xiàn)下實(shí)現(xiàn)商業(yè)流與 服務(wù)流，團(tuán)購(gòu)就是中國(guó) 020市場(chǎng)的極小縮影。 萬(wàn)達(dá)計(jì)劃將 “農(nóng)場(chǎng)進(jìn)入購(gòu)物中心 ”持續(xù)兩個(gè)月，反響好 的話(huà)將 會(huì)復(fù)制到其他萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。 將室內(nèi)生態(tài)互動(dòng)體驗(yàn)種植區(qū)被分割成一塊塊田地，種植著辣椒、甜菜、番茄等蔬菜。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。而城市綜合體則是各組成部分之間的優(yōu)化組合，并共同存在于一個(gè)有機(jī)系統(tǒng)之中。楚河漢街囊括商業(yè)、美食、休閑、娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)，集合 200多個(gè)國(guó)內(nèi)外一流商家，其中的漢街以民國(guó)風(fēng)格建筑為主體，極具時(shí)尚元素的現(xiàn)代建筑和 歐式建筑 穿插其中。? 城市步行街對(duì)景觀和環(huán)境非常注重，首先需要滿(mǎn)足商業(yè)型的景觀，并可運(yùn)用情趣化、情景化商業(yè)景觀，消費(fèi)型景觀以及公共空間的設(shè)計(jì)理念，因地制宜進(jìn)行打造。后來(lái)逐漸匯集，慢慢形成類(lèi)似ShoppingMall的大型購(gòu)物中心，并逐漸發(fā)展成為一個(gè)獨(dú)立的零售業(yè)態(tài)。? (4)商品結(jié)構(gòu)主要以食品 (有一部分生鮮商品 )、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車(chē)用品、室內(nèi)用品等為主? (5)店堂設(shè)施簡(jiǎn)樸、實(shí)用。? 便利店? 便利店是滿(mǎn)足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。部分委托物 業(yè) 管理：物 業(yè)產(chǎn)權(quán)單 位，將部分工作聘 請(qǐng)專(zhuān)門(mén) 的管理公司 進(jìn) 行管理，如后期運(yùn) 營(yíng) 、物 業(yè) 管理等工作由管理公司 負(fù)責(zé) ，招商和推廣由 產(chǎn)權(quán)單位 負(fù)責(zé) 。（住宅底商模式）商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式租售 結(jié) 合：商用物 業(yè) 建成后，投 資 商、開(kāi) 發(fā) 商將一部分物 業(yè) 出租，另一部分銷(xiāo) 售；通常有兩種方式：一種是底 層銷(xiāo) 售，二 層 以上出租，另一種是主力店 鋪 出租、配套商 鋪 出售。林蔭道，商商 業(yè)業(yè) 地地 產(chǎn)產(chǎn) 報(bào)報(bào) 告告202312目錄商 業(yè) 地 產(chǎn) 介 紹商 業(yè)項(xiàng) 目 發(fā) 展及分析商 業(yè)項(xiàng) 目的 規(guī) 劃商 業(yè)項(xiàng) 目 設(shè)計(jì) 思考商 業(yè)項(xiàng) 目的管理思考商業(yè)地產(chǎn)概念住宅 項(xiàng) 目酒店、寫(xiě)字樓、 單體商 業(yè) 、主 題 商 場(chǎng)、 專(zhuān) 業(yè) 商場(chǎng)綜 合商 業(yè)項(xiàng) 目旅游 項(xiàng) 目（ 張 家界、黃山、婺源、 長(zhǎng)白山 項(xiàng) 目）經(jīng)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金期約為 20年，所以預(yù)計(jì)住宅項(xiàng)目約還有 3~5年，商業(yè)項(xiàng)目約 5~8年，旅游項(xiàng)目約 15年的黃金期，之后將會(huì)是平穩(wěn)期。 這 兩種，模式大都是迫于 資 金的 壓力，萬(wàn)達(dá)模式。商業(yè)地產(chǎn)的元素及行為商業(yè)項(xiàng)目成功的因素一個(gè)商業(yè)的成功需要的幾方面配合商業(yè)物業(yè)外部條件商業(yè)市場(chǎng)定位商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略經(jīng)營(yíng)者的實(shí)力（包括建筑、招商）商城運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功的幾個(gè)要素商業(yè)成功的要領(lǐng)：怎么讓商戶(hù)相信你？目錄商 業(yè) 地 產(chǎn) 介 紹商 業(yè)項(xiàng) 目 發(fā) 展及分析商 業(yè)項(xiàng) 目的 規(guī) 劃商 業(yè)項(xiàng) 目 設(shè)計(jì) 思考商 業(yè)項(xiàng) 目的管理思考商業(yè)發(fā)展形勢(shì)百 貨 ： 傳統(tǒng) 商 業(yè)百 貨 +超市 ： 傳統(tǒng) 商 業(yè)銷(xiāo) 品茂（ SHOP MALL)： 我 們現(xiàn) 在所建的 項(xiàng)目（主 題 、 專(zhuān)業(yè) 商 場(chǎng) ）商 業(yè)綜 合體：萬(wàn)達(dá)廣 場(chǎng)大型商 業(yè) 街：代表 項(xiàng) 目：武 漢漢 街、光谷世界城商業(yè)項(xiàng)目的演變過(guò)程：商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)形式組成百 貨 店，超 級(jí) 市 場(chǎng) 、大型 綜 合超市、便利店、購(gòu) 物中心、 倉(cāng)儲(chǔ) 式商 場(chǎng)商 業(yè)綜 合體、奧特萊斯商 業(yè) 步行街商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)形式：商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)形式簡(jiǎn)介 1? 百貨店? 百貨店是指在一個(gè)大建
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