【正文】 報率商業(yè)的發(fā)展前景：是否適應市場、區(qū)域、及政策環(huán)境招商和運營管理：是否能夠適應招商、運營管理、及物業(yè)運行的需要顧客：舒適感項 目策劃及定位設(shè)計施工招商租 戶后期運 營升 級目錄商 業(yè) 地 產(chǎn) 介 紹商 業(yè)項 目 發(fā) 展及分析商 業(yè)項 目的 規(guī) 劃商 業(yè)項 目 設(shè)計 思考商 業(yè)項 目的管理思考商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計要點?業(yè)態(tài)組 合 規(guī) 劃（最重要）?功能 規(guī) 劃?布局 規(guī) 劃?交通 規(guī) 劃?人流 動線?空 間規(guī) 劃?設(shè)備 配套?裝修 設(shè)計?外 觀 形象商 業(yè)規(guī) 劃設(shè)計的主要內(nèi)容商業(yè)規(guī)劃設(shè)計商 業(yè) 策劃是需要重點考慮 的：生活體 驗貨 流安排商 業(yè)規(guī) 模 1M2/人（ 3公里內(nèi)）核心商圈：1KM以內(nèi)，80~85%的消 費 客 戶次核心商：3KM以內(nèi)，15~20%的消費 客 戶邊緣 商圈：5KM以內(nèi)商業(yè)項目規(guī)劃商 業(yè)業(yè)態(tài)項 目 業(yè)態(tài) 定位項 目 業(yè)態(tài)組合項 目 業(yè)態(tài) 布局項 目市 場 定位商 業(yè) 功能商 業(yè) 功能定位商 業(yè) 功能 組 合商 業(yè) 功能布局商 業(yè) 價 值影響商 業(yè) 價 值 的因素地理位置物 業(yè) 條件商 業(yè) 定位規(guī) 劃布局管理模式功能 設(shè)計 原 則要符合 業(yè)態(tài) 定位要控制投 資 成本要保障投 資 利益要提升商 業(yè) 價 值商 業(yè) 地 產(chǎn) 三大功能零售 購 物 類餐 飲 、休 閑 、娛樂類商 務(wù)辦 公、酒店 類做什么為誰 服務(wù) 如何 組 合商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃客 戶群體定位市 場前景分析政策環(huán) 境分析方案比較 及確認投資回收評估開發(fā)計劃市場推廣綜合比較開發(fā)策略商業(yè)項目規(guī)劃目錄商 業(yè) 地 產(chǎn) 介 紹商 業(yè)項 目 發(fā) 展及分析商 業(yè)項 目的 規(guī) 劃商 業(yè)項 目 設(shè)計 思考商 業(yè)項 目的管理思考商業(yè)項目 前期規(guī)劃一、前期階段需要考慮如下：建筑高度、層高、容積率、建筑退線、綠化率、地形高度、地下深度等方面進行測算，同時還需結(jié)合市政條件（如市政提供容量、路由、污排水接駁口高度）、地貌情況等進行綜合考慮。? 關(guān)于兒童教育、娛樂、電玩等的設(shè)置應不高于 3層。商場動線設(shè)計要求簡潔明晰、通達明快，忌繁雜、回頭路、視線不通透等? 、單調(diào)，一望到底，盡收眼內(nèi)，而缺乏了逛的樂趣 。要盡量平緩地、無意地改變消費者的行進路，而不是強制性。直線過長時，采用一定的弧度設(shè)計來避免消費者的疲勞感。但是如果動線設(shè)計適當增加一點長度之外，可以使一部分店鋪的臨面增加，則效果更好。此外，在動線部分的室內(nèi)空間設(shè)計中，如處理鋪地、屋頂、兩側(cè)的界定的元素等方面，都可以體現(xiàn)變化和有序的理念 （即天地結(jié)合） 。? ? 合理的中庭設(shè)置對商場的定位、人流、空氣流動、購物環(huán)境有意想不到的效果（親身經(jīng)歷的就是和平廣場的中庭改造及對和平廣場改造后帶來的影響）商業(yè)設(shè)計 電梯? 購物中心電梯設(shè)計與消費購物欲： 商業(yè)項目購物中最重要的是購物路線即“商業(yè)動線 ”， 對 于所有的逛商業(yè)的 人來說，可能都會有類似的經(jīng)歷，本來沒有購物計劃，卻因為在商場里通暢地走了一圈后激發(fā)了購物欲望，最終滿載而歸；同樣，有時候興致勃勃地沖進一家商場里準備 “血拼 ”時，卻遭遇近在咫尺卻總是走不過去的尷尬，以及商場 “死角 ”等，幾番折磨之后，起初的消費熱情已經(jīng)換做了一腔憋氣，何來購物熱情。? 在商業(yè)項目的 “生命線 ”中有：貨梯、客梯、觀光梯、扶梯、自動人行道，演繹著各種不同的功能；? 所以電梯的位置、數(shù)量、到達的區(qū)域至關(guān)重要，縱觀每一個改造升級的商業(yè)項目，改動升級中重要的一環(huán)，就是扶梯的位置調(diào)整及增加垂直電梯。扶梯上的人可以站在扶梯上看到各層商鋪和各層購物的人，是各層人流和商鋪之間的視線交點? 商業(yè)設(shè)計 標識、標志標識整個商業(yè)項目中是比較小的一個項目，但其對對顧客有最直觀的引導和和識別作用，故其的優(yōu)劣對項目同樣有著舉足輕重的分量：標識的范圍：個性化色設(shè)計，凸顯商業(yè)特色、新穎智能化、技術(shù)先進位置合理項目的風格要與整項目的相關(guān)專業(yè)、階段（推廣、招商）等能協(xié)調(diào)一致，避免各自為政。營業(yè)升級簡單聊聊關(guān)于商場升級改造方面的事宜：商業(yè)項目為了吸引人氣及追求更大的回報率，必須在運營中進行逐步升級，以應對市場的變化，故在項目建設(shè)初期務(wù)必考慮后期升級的基礎(chǔ)條件，做到有級可升、靈活應對。商業(yè)項目 容易忽視的項目 1? 店鋪面積 過大 ，展示需要的物品，避免無主次， （ 通常對于顧客來說，吸引人的不會超過 3~5件 ） 。LOGO的高度應適合視距，并且中庭的欄板高度盡量避免遮擋租戶門頭 LGO，中庭欄板的高度不合適，及安全性問題? 防火卷簾與裝修的配合問題? 最底層扶梯下方照明防觸電處理? 電氣插座點位預留過少，給排水點位預留不夠、消火栓的位置不合理影響租戶和公共區(qū)域的裝修商業(yè)項目 容易忽視的項目 2? 消防報警設(shè)備的安裝位置不合理，影響美觀和使用? 綜合天花的排布不整齊、雜亂，各自為政? 租戶裝修與公共區(qū)域的協(xié)調(diào)性? 租戶內(nèi)伸縮縫的處理? 租戶內(nèi)機電管線的處理（考慮租戶的裝修方便和有效使用租賃面積）? 衛(wèi)生間保潔部到位，有異味、地面有水漬? 租戶內(nèi)幕墻的收口? 幕墻與裝修的收口? 扶梯安裝后縫隙的處理? 所有感應門電源及控制是否滿足消防要求。項目開業(yè)前期階段，工程需要注意的幾個事項商業(yè)項目 開業(yè)前期階段的討論核對租戶的工程條件消防與開業(yè)的關(guān)系開業(yè)前各項手續(xù)的完成以商戶為上帝、以項目為重點、開業(yè)為目標保證工程設(shè)施、設(shè)備的正常運行服務(wù)設(shè)施、宣傳廣告的投放。靈活應對工程條件的修改。商業(yè)項目被忽視的服務(wù)細節(jié)：? 指示標識不清、休息區(qū)難尋， WIFI普及有限、儲物設(shè)施稀缺、未設(shè)嬰兒室、未設(shè)吸煙室、衛(wèi)生間 配置不合理及 服務(wù)缺失、高峰時停車難、非機動車無處挺、整理臺非標配、廣播提示稱雞肋（聲音過大或不清晰） ；? 施工時根據(jù)招商進展情況，結(jié)合施工進度，做到靈活應對，合理判斷后續(xù)施工風險，避免浪費和延誤。所以：商業(yè)項目的設(shè)計、施工應該是有前瞻型的，設(shè)計時做到該留的務(wù)必留，該省的盡量省。停業(yè)升級與項目的整體定位、裝修、運營等整體風格協(xié)調(diào)避免占用和遮擋其他設(shè)施標識醒目，指示清晰，方向準確室內(nèi)：指引、標識、廣告、 LED屏、標志、標牌等橢圓形或方形的中庭式動線商場配以垂直和交叉扶梯，是最具有通透性的，因為橢圓形或方形的中庭式設(shè)計在視覺上沒有阻隔，一眼可從頭看到尾。購物中心人流引導、拉動的作用，將顧客的視線拉向高處? 存在多個核心時，一定要對空間的功能、形式等方面做出明顯的區(qū)分，例如表演活動空間、休閑空間、觀賞空間等，切忌多個公共空間的功能雷同。? 因此，動線設(shè)計要綜合平衡考慮。（走道的寬度主要是從舒適程度考慮，結(jié)合門頭 LOGO的高度）商業(yè)設(shè)計 動線? 動線的長度與寬窄設(shè)計需綜合考慮? ?