【正文】 堂，只有一個(gè)類似停車場(chǎng)入口的登記處，前來(lái)投宿的客人不用下車 p客人只需將車直接開(kāi)進(jìn)客房的專屬車庫(kù)，從車庫(kù)直接進(jìn)入房間 p客人不受打擾，私密性和安全性是旅館的特色 唐 柏 路 規(guī)劃總平示意圖 投資收益估算u地價(jià)取 100萬(wàn) /畝u建安成本 2023元 /平米u(yù)銷售價(jià)格取值：商業(yè) ]10000元 /平米Loft8000元 /平米獨(dú)棟辦公 8000元 /平米企業(yè)家會(huì)所 10000元 /平米u(yù)稅前利潤(rùn) 6617萬(wàn)元 u稅前利潤(rùn)率 34%目 錄 u項(xiàng)目本體條件解析u項(xiàng)目發(fā)展背景分析u成功案例借鑒u項(xiàng)目整體定位與發(fā)展策略u(píng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系u產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議商業(yè)功能布局定位 : 1．提高日均吸引人流對(duì)顧客需求有廣泛地適應(yīng)性：男女老少皆宜。對(duì)顧客需求有強(qiáng)烈的吸引力：本地人、外地人、旅游者、外國(guó)人充分利用地緣優(yōu)勢(shì)，將城市公園旅游、汽車 4s、美食城、專業(yè)市場(chǎng)最大限度地引導(dǎo)到本項(xiàng)目來(lái)。2．延長(zhǎng)顧客人均停留時(shí)間對(duì)家庭集體購(gòu)物： 充分不同年齡、不同層次的購(gòu)物需求，如：針對(duì)小孩、針對(duì)老人、針對(duì) 夫婦等。對(duì)非家庭購(gòu)物： 本地人（可玩、可看、可吃、可買）； 外地人（可玩、可買、可看、可吃、可?。?。3．提高顧客消費(fèi)率通過(guò)復(fù)合型業(yè)態(tài)的強(qiáng)大包容性，使商品組合在廣度和深度方面無(wú)限延展，最大限度地刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。4．提高日均銷售額及利潤(rùn)采用多元化的價(jià)格策略，做到平價(jià)商品：堅(jiān)持薄利多銷 。高價(jià)商品：品牌、精品，貨真價(jià)實(shí) 。頂尖國(guó)際品牌，折扣刺激消費(fèi) .我們研究了多個(gè)國(guó)內(nèi)外著名商業(yè)街區(qū)，從中總結(jié)出成功街區(qū)規(guī)劃基本規(guī)律：v紐約第五大道 FIFTH AVENUE，美國(guó)v東京都新宿大街 Shinjuku Odori Shopping Street，日本v首爾明洞大街 Myeong dong mercial area，韓國(guó)v烏節(jié)路 0rd Road，新加坡v維也納克恩頓大街 the most famous pedestrian zone，奧地利v上海南京路，中國(guó)v廣州上下九商業(yè)街，中國(guó)v深圳東門商業(yè)街，中國(guó)v上海新天地，中國(guó)v萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)，中國(guó)v王府井大街，中國(guó)第一種是：商業(yè)街呈典型的 線型分布 ，是依托交通干道發(fā)展而來(lái)，商業(yè)街有著強(qiáng)烈交通功能的痕跡，街道寬幾十米 ， 承擔(dān)著城市的 交通 和 商業(yè) 兩種角色； 例：香榭麗舍大街、紐約第五大道、南京路、王府井大街。第二種是：商業(yè)街呈 網(wǎng)絡(luò)布局 ，是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期發(fā)展由線型轉(zhuǎn)變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)型，形成非常豐富的街區(qū)與縱深區(qū)域，經(jīng)過(guò)自然的選擇與淘汰，形成宜人的商業(yè)空間，主要是承擔(dān)城市 商業(yè) 功能。例：韓國(guó)明洞大街、深圳東門商業(yè)街。 曲徑 短街 窄巷 共享 焦點(diǎn) 交通 停車成功街區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)：以建筑、景觀 焦點(diǎn) 為中心，以 曲徑、短街、窄巷、小尺度共享空間 營(yíng)造愉悅的休閑購(gòu)物空間，加上順暢方便的 交通 和 停車u明洞大街的商業(yè)街區(qū)道路都不寬，主道寬度在 8~10米之間，輔道寬度在 4~6米之間，熱鬧繁華。216。明洞商業(yè)街保存著中國(guó)大使館、明洞圣堂等文物級(jí)建筑物，圍繞著這些建筑，建造了許多歐洲風(fēng)格的街道和共享空間 ,使明洞成了朝鮮文化與西方文明接觸的象征，開(kāi)放的共享空間也成了人流的聚集點(diǎn)。商業(yè)街規(guī)劃研究 —— 窄巷 折線 連廊 小尺度共享空間萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)商業(yè)單元借鑒產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一：216。規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮本項(xiàng)目定位，著力打造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力；216。商業(yè)立面表現(xiàn)上要體現(xiàn)項(xiàng)目特色風(fēng)格，形象包裝上與周邊街鋪拉開(kāi)距離；216。合適的內(nèi)街布局、室內(nèi)外空間體量，充分考慮未來(lái)變化的可能性；216。在沿街商業(yè)街和廣場(chǎng)設(shè)置室外咖啡座和親密休憩空間，體現(xiàn)商業(yè)街鄰里尺 度的親和性；216。街區(qū)建筑規(guī)劃按現(xiàn)有框架，街區(qū)連接可采用木棧橋或其它和景觀類元素相 統(tǒng)一的材質(zhì)來(lái)設(shè)計(jì)；產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議二：216。體現(xiàn)街區(qū)精神，主要以商鋪為主的商業(yè)街區(qū)形式，街區(qū)設(shè)計(jì)富于變化、饒有 趣味，并能創(chuàng)造參與的、體驗(yàn)的、自由的、多元化的消費(fèi)及休閑環(huán)境；216。多做小鋪，使每個(gè)商鋪充分能夠體現(xiàn)街區(qū)帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值；216。所有的商鋪全部臨街，使街鋪面積最大化；216。內(nèi)街二層設(shè)置統(tǒng)一的公共衛(wèi)生間和商業(yè)物管用房；216。特殊業(yè)態(tài)的商鋪應(yīng)考慮相應(yīng)的配套設(shè)施，如排油煙設(shè)施、污水處理、環(huán)保要 求等；216。原則上以小鋪為主，各主入口端頭可設(shè)計(jì)成由各單元可組合的大鋪，供主力 店和品牌店入駐。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議三：1，沿街風(fēng)情街、 OUTLET主力店開(kāi)間： － 6米，主力店按招商決定進(jìn)深： 10－ 12米，一般不超過(guò) 15米開(kāi)間進(jìn)深比： 多為 1： 3，一般不超過(guò) 1： 4層高： 一層 ，二層 停車位： 對(duì)停車位要求不高配套設(shè)施： 有足夠的電力供應(yīng)即可2，特色餐飲、汽車旅館：開(kāi)間： 8－ 12米，汽車旅館開(kāi)間 進(jìn)深： 12－ 15米，一般不超過(guò) 25米開(kāi)間進(jìn)深比： 多為 1： ，一般不超過(guò) 1： 5層高： 一層 ，二層 ，三 五層 停車位： 餐廳門前須有足夠的停車位（重要）配套設(shè)施： 電力不少于 20千瓦 /100平方米，有充足的自來(lái)水供應(yīng)，有隔 油池，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化的內(nèi)容216。標(biāo)識(shí)體系： 對(duì)外主標(biāo)識(shí) 導(dǎo)視系統(tǒng) 街區(qū)符號(hào)216。交通體系： 人行 車行 停車場(chǎng)216。景觀體系：216。共享空間：216。配套設(shè)施：標(biāo)識(shí)體系設(shè)計(jì)原則216。步行街主入口（公交線路站點(diǎn)位置調(diào)整、昭示最好位置）環(huán)境小品設(shè)計(jì)；216。設(shè)置清晰、風(fēng)格統(tǒng)一的區(qū)域?qū)?、?biāo)識(shí)體系以及路面、鋪面鋪裝系統(tǒng)；216。外立面風(fēng)格以現(xiàn)代 /歐式風(fēng)情為主，體現(xiàn)宜人的購(gòu)物環(huán)境；216。外立面色彩柔和、明朗、富于變化；216。商場(chǎng)櫥窗形式應(yīng)適合不同業(yè)態(tài)的要求，并豐富街區(qū)的變化；216。結(jié)合環(huán)境、建筑立面和景觀元素，在門、窗等的設(shè)計(jì)同時(shí)需要充分地考慮 廣告位的設(shè)置和形式、空調(diào)位的安置等問(wèn)題；216。汽車旅館部分與商業(yè)部分和諧統(tǒng)一 。標(biāo)識(shí)體系：區(qū)域標(biāo)識(shí)商業(yè)街店鋪標(biāo)識(shí)商業(yè)街導(dǎo)示圖標(biāo)識(shí)體系 — 外立面視覺(jué)特色：現(xiàn)代、局部帶有歐式風(fēng)格整體風(fēng)格是現(xiàn)代的，有的鋪是落地玻璃，有的柱廊式商鋪建筑局部帶有歐式符號(hào)：坡屋頂，雨蓬，小鐘樓標(biāo)識(shí)體系 — 外立面色彩：柔和、明朗、富于變化墻面畫(huà)上去的小窗，運(yùn)用不同的色彩，給人想象的空間外立面色彩的變化，增添逛街的好心情標(biāo)識(shí)體系：地面鋪裝、雕塑小品特色雕塑突出格調(diào)的地面鋪裝步行體系設(shè)計(jì)原則216。尺度適當(dāng)?shù)耐ǖ溃òń謪^(qū)）和景觀元素要搭配得當(dāng) ；216?？紤]二層商業(yè)外部直接通達(dá)性（以電動(dòng)扶梯或者滾筒電梯的方式） 以及部分街區(qū)商業(yè)樓宇之間的空間連接性；216。二層商業(yè)之間連通設(shè)計(jì)要充分考慮人群流動(dòng)效應(yīng)，有機(jī)地形成二 層商業(yè)街的人流合理化流動(dòng)；216。多層次的、不需太多的廣場(chǎng)（除商業(yè)主入口）、綠化大型空間， 體現(xiàn)街區(qū)式生活的涵義詮釋 。步行體系 — 宜人、舒適的街區(qū)空間（ street scale）步行體系 — 宜人、舒適的街區(qū)空間：街坊式商業(yè)生活無(wú)中心、多層次、混合就是活力，使商業(yè)街更豐富、更親切；狹窄的街道，迷宮般的店鋪和摩肩接踵的人群步行體系 — 宜人、舒適的街區(qū)空間：商業(yè)空間的銜接外設(shè)樓體，可以上二層的商鋪人流、車流、物流組織系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則與本項(xiàng)目開(kāi)放式街區(qū)定位相結(jié)合，需要仔細(xì)、重點(diǎn)處理的關(guān)系：216。購(gòu)物人流方向與汽車旅館方向互不干擾；216。汽車旅館居住人流便于到達(dá)商業(yè)街區(qū)；216。處理好園區(qū)車流和商業(yè)車流的關(guān)系，保證順暢。停車場(chǎng)設(shè)計(jì)原則216。有為商業(yè)街區(qū)專門設(shè)置的停車場(chǎng)；216。臨近主要交通節(jié)點(diǎn)；216。與商業(yè)街區(qū)各區(qū)域店鋪連接方便；生態(tài)體系設(shè)計(jì)原則216。不需要大片的綠化空間，點(diǎn)式的；216。結(jié)合街道主要節(jié)點(diǎn)、或者店鋪的綠化；216。考慮商業(yè)一層、二層進(jìn)行適量綠化空間，增加二層、三層商業(yè)購(gòu) 物樂(lè)趣 。生態(tài)體系：景觀、綠化空間街道內(nèi)的點(diǎn)式綠化 商鋪門口的綠化配套體系：利用色彩 /建筑構(gòu)件 /燈光等使建筑立面、形象多重變化216。執(zhí)著于構(gòu)成建筑的素材和色彩，空間充盈著變化豐富的光影效果。216。圖像的形態(tài)限定了內(nèi)外場(chǎng)景的視覺(jué)范圍，虛實(shí)之間，正負(fù)之間，整個(gè)的商業(yè)氛圍被有力的控制在圖像的輪廓之中。圖像的力量源自虛實(shí)、正負(fù)之間。重要結(jié)論回顧三個(gè)機(jī)會(huì)：u快速發(fā)展的城市公園新城呼喚差異性定位的體驗(yàn)式街區(qū)；u新區(qū)快速發(fā)展階段的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)將顯現(xiàn)出很強(qiáng)的成長(zhǎng)性；u通脹來(lái)襲將提高市民投資商鋪的意愿。三個(gè)彈性：u適時(shí)啟動(dòng)，追求商業(yè)物業(yè)的互補(bǔ)性和項(xiàng)目特性；u以主題概念包裝，提升商鋪投資者對(duì)商業(yè)價(jià)值的預(yù)期；u科學(xué)的定位和開(kāi)發(fā)策略，分享城市公園 快速 發(fā)展對(duì)商業(yè)前景的推動(dòng)。三個(gè)共識(shí)：u所有工作是為了核心力甚至企業(yè)品牌，而不僅僅是賣鋪；u主題化細(xì)分定位的目的是提升商業(yè)價(jià)值，尤其是新區(qū)商業(yè)；u設(shè)想不會(huì)一蹴而就，要充分尊重客觀規(guī)律，適當(dāng)超前。下一步工作220。項(xiàng)目地塊查勘220。區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究220。區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究220。城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究220。房地產(chǎn) /商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研220。在售項(xiàng)目調(diào)研220。政府人士訪談220。專業(yè)人士訪談220。一線銷售人員訪談220。投資客訪談220。消費(fèi)者訪談220。項(xiàng)目屬性研判與界定220。問(wèn)題分析220。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析220。項(xiàng)目整體致勝策略220。項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位220。產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化方向建議2023/04/20第二階段營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略第一階段商業(yè)定位及商業(yè)設(shè)計(jì)調(diào)整建議2023/04/30 2023/05/12第一階段市場(chǎng)調(diào)研2023/06/…220。定位報(bào)告結(jié)論達(dá)成220。局部產(chǎn)品優(yōu)化調(diào)整220。銷售目標(biāo)梳理220。營(yíng)銷節(jié)奏排定220。推廣體系及物料220。賣場(chǎng)包裝及人員220。展示區(qū)建設(shè)、包裝220。主力商家招商生態(tài)體系：景觀、綠化空間 街道設(shè)計(jì)充分考慮綠化空間，保證每個(gè)店鋪的都有景觀。利用商鋪?lái)敳块_(kāi)辟少量綠化空間，局部增加三層商業(yè)，增加商業(yè)面積并提升消費(fèi)樂(lè)趣。共享空間體系 — 需求滿足人流駐足、聚會(huì)裝飾精巧優(yōu)雅，別具特色的餐廳、酒吧共享空間體系：適量的休閑座椅與室外經(jīng)營(yíng)空間謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT