【正文】 的國有土地使用權(quán)n 本次抵押物均處于江蘇省無錫蠡園經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的核心區(qū)，地處蠡園開發(fā)區(qū)的 CBD。江蘇省無錫蠡園經(jīng)濟開發(fā)區(qū)于 1992年 6月成立， 1993年 12月經(jīng)省政府批準(zhǔn)為省級開發(fā)區(qū)， 2023年 5月，無錫工業(yè)設(shè)計園被國家科技部批準(zhǔn)為國內(nèi)首家也是唯一的工業(yè)設(shè)計專業(yè)化園區(qū)n 目前已建成為無錫市的高科技產(chǎn)業(yè)、特色品牌園區(qū)的重要窗口和亮點區(qū)域，產(chǎn)業(yè)特色主要是設(shè)計研發(fā)及 IC產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟形態(tài)主要是標(biāo)房樓宇都市型經(jīng)濟，蠡園開發(fā)區(qū)成為以科技研發(fā)為核心、以工業(yè)設(shè)計為特色、以都市經(jīng)濟為形態(tài)，集綠色高附加值產(chǎn)業(yè)、商務(wù)辦公、高檔住宅、現(xiàn)代服務(wù)為一體的創(chuàng)新型湖濱新城區(qū)，成為無錫蠡湖新城建設(shè)的重要組成部分和特色亮點區(qū)域抵押物情況及區(qū)位信息51 抵押物盡 職調(diào)查 情況及 評 估價 值 （ 續(xù) ）第六章 抵押人、抵押物、質(zhì)押物分析及地方財力分析n 抵押物 所在區(qū)域主要以旅游、工業(yè)設(shè)計、商務(wù)辦公、中高檔住宅為一體的多功能區(qū)域。區(qū)域瀕臨蠡湖，緊鄰太湖大道，環(huán)境優(yōu)美，交通便利。目前已建和在建寫字樓數(shù)量較多，品質(zhì)較優(yōu)，商務(wù)辦公氛圍較濃，已成為無錫高品質(zhì)辦公區(qū)的典范。目前區(qū)域地塊目前已開發(fā)建設(shè)及完成的成萬達(dá)廣場、湖濱假日、榮御山莊（梁溪路）、佳誠國際大廈、潤華國際大廈、名都華庭等抵押物周邊物業(yè)銷售情況樓 盤 名稱 開 發(fā) 商 坐落 預(yù) 售 總 面 積 已 銷 售面 積 備 案 時間 物 業(yè) 形態(tài) 成交 單價上海中心 城開國 際 上海城開 (集 團 )無 錫 置 業(yè) 有限公司 隱 秀路與太湖大道交叉口 東 北 側(cè) 143, 1, 2023年 4季度 辦 公 16,068潤華 國 際 大廈 潤 地利房地 產(chǎn) 投 資 集 團 有限公司青祁路與太湖大道交叉口西北 側(cè) 117, 13,2023年 1季度 辦 公 18,2822023年 3季度 辦 公 16,0762023年 2季度 辦 公 16,6442023年 1季度 辦 公 13,721佳 誠 國 際 大廈 無 錫華銳 置 業(yè) 有限公司 太湖大道與 鴻橋 路交叉口 東 北 側(cè) 48, 48,2023年 3季度 辦 公 15,0002023年 1季度 辦 公 10,1412023年 4季度 辦 公 12,3692023年 3季度 辦 公 11,0512023年 2季度 辦 公 10,195工 業(yè)設(shè)計 大廈 江南工 業(yè)設(shè)計 大廈公司 蠡園開 發(fā) 區(qū) 鴻橋 路801號 63, 16,3442023年 8月 科研 辦公 13,0312023年 8月 科研 辦公 12,86552 抵押物盡 職調(diào)查 情況及 評 估價 值 （ 續(xù) ）第六章 抵押人、抵押物、質(zhì)押物分析及地方財力分析n 經(jīng)江蘇同方土地房地產(chǎn)評估有限公司進行預(yù)評估，初步的預(yù)評估，抵押物預(yù)評估價值總價約為407,n 此外，目前無錫濱湖都市建設(shè)投資有限公司已將部分抵押物設(shè)定抵押權(quán)，抵押貸款額累計 49,456萬元，此外無其他法定優(yōu)先受償權(quán)，則扣除已抵押貸款額，抵押物估價為 357,n 根據(jù)無錫市人民政府錫政會紀(jì) [2023]218號 《 關(guān)于 ”三創(chuàng) ”載體建設(shè)聯(lián)席會議紀(jì)要 》 ，原則上可在無錫市區(qū)范圍內(nèi)依法進行 ”三創(chuàng) ”載體用地的轉(zhuǎn)讓和抵押；根據(jù)融資方提供的材料以及訪談獲悉，本次交易的抵押物屬于會議紀(jì)要前已經(jīng)供應(yīng)且屬于三創(chuàng)載體，根據(jù)會議紀(jì)要精神，可分拆轉(zhuǎn)讓及抵押抵押物估值及他向權(quán)利情況抵押物名稱 建筑面 積 （ m2） 單 價（萬元 /平米） 總計（萬元）三 創(chuàng)載 體 1號樓 10, 15,三 創(chuàng)載 體 2號樓 10, 15,三 創(chuàng)載 體 3號樓 90, 130,780三 創(chuàng)載 體 4號樓 10, 15,三 創(chuàng)載 體 6號樓 23, 34,蠡湖科技研 發(fā)綜 合大樓（ 1號樓） 34, 59,蠡湖科技研 發(fā)綜 合大樓（ 2號樓） 12,593 21,蠡湖科技研 發(fā)綜 合大樓（ 3號樓） 12, 20,蠡湖科技研 發(fā)綜 合大樓（ 4號樓） 12, 21,蠡湖科技研 發(fā)綜 合大樓（ 5號樓） 19, 32,文化 館 13, 22,合 計 249, 407,說明：該數(shù)值為預(yù)評估報告，后期將更新53 質(zhì) 押物盡 職調(diào)查 情況及 預(yù) 期 評 估價 值第六章 抵押人、抵押物、質(zhì)押物分析及地方財力分析n 由于在本次標(biāo)的資產(chǎn)收購交易中，無錫金源作為人保投資控股有限公司非意向性受讓方，人保投資對無錫金源的信息提供非常有限，因此 暫無 官方信息渠道對標(biāo)的股權(quán)價值進行評估，但項目團隊認(rèn)為近期掛牌交易轉(zhuǎn)讓價格是最能夠代表標(biāo)的股權(quán)真實價值，因此我們初步對標(biāo)的股權(quán)的預(yù)計評估總價值為 38億元左右n 根據(jù)無錫金源介紹，同處于無錫市的無錫國聯(lián)對該標(biāo)的股權(quán) 之前也聘請過第三方評估機構(gòu)對其評估， 評估價值約為 50億元n 根據(jù)本次交易安排， 無錫金源完成華聞投資 %的股權(quán)及廣聯(lián)（南寧） %的股權(quán)過戶后，將其質(zhì)押給信托計劃，預(yù)期評估價值 ，隨后根據(jù)評估價值釋放商業(yè)物業(yè)抵押，抵押及質(zhì)押率不超過 50％54 濱 湖區(qū)政府及無 錫 市政府 財 力分析第六章 抵押人、抵押物、質(zhì)押物分析及地方財力分析n 近年來，濱湖區(qū)財政收入持續(xù)增長，財政支出結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，財政管理逐步完善，財政預(yù)算收支基本保持平衡，且保持了較好的穩(wěn)定性n 財政收入方面， 2023年濱湖區(qū)全區(qū)實現(xiàn)財政收入 ，比上年增長 %，其中稅收收入 ，土地收入 元；完成一般預(yù)算收入 ，比上年增長 %n 2023年，全區(qū)一般預(yù)算支出執(zhí)行數(shù)為 ，完成調(diào)整預(yù)算的 %；區(qū)本級一般預(yù)算支出執(zhí)行數(shù)為 ，完成調(diào)整預(yù)算的 %n 濱湖區(qū)作為區(qū)財政，具有較高的財政收入水平，財政收入可比很多地級市，同時發(fā)達(dá)的民營經(jīng)濟基礎(chǔ)使得濱湖區(qū)具有較好的稅基以及穩(wěn)定的財政收入結(jié)構(gòu)。在 2023年到 2023年期間，財政收支均保持了持續(xù)高速穩(wěn)定的增長，財政收支預(yù)算及收支平衡的執(zhí)行情況較好，反映出濱湖區(qū)具有較為科學(xué)的財政體制、運行機制及管理制度濱湖區(qū)政府財力分析數(shù)據(jù)來源： 2023年濱湖區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報55 濱 湖區(qū)政府及無 錫 市政府 財 力分析（ 續(xù) ）第六章 抵押人、抵押物、質(zhì)押物分析及地方財力分析n 近年來無錫市經(jīng)濟總體保持快速穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，近 7年來保持了平均 12%以上的經(jīng)濟增速，即使在 2023年全球金融危機的影響下，無錫市地區(qū)生產(chǎn)總值仍實現(xiàn)了 %的增長，遠(yuǎn)高于全國水平 %，顯示出無錫作為上三角核心城市強勁的經(jīng)濟活力。 2023年，無錫實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 5,758億元，全國排名第 9n 無錫市作為全國經(jīng)濟最發(fā)達(dá)的十大城市之一 ,強大的經(jīng)濟實力是無錫財源雄厚的重要支撐。無錫市城市財政實力在全國城市排名前列。根據(jù) 《 中國城市統(tǒng)計年鑒 2023》 最新數(shù)據(jù)顯示， 2023年無錫市地方財政一般預(yù)算收入總額為 ，在全國城市（含全國直轄市與副省級城市）排名中列第 11位，在地級市（不含全國直轄市與副省級城市）中排名第 2n 目前無錫市財政能夠覆蓋現(xiàn)行的財政支出，并略有結(jié)余， 一方面，無 錫 市 財 政在 預(yù) 算管理方面 嚴(yán) 格要求， 強 化 預(yù) 算 約 束，做到量入 為 出、以收定支，使得無 錫 市政府的 財 政良性運行 ， 同時 無 錫 市 財 政的收入 結(jié) 構(gòu)及支出 結(jié) 構(gòu) 較為穩(wěn) 定，可 預(yù)測 性 強，整體的 執(zhí) 行水平 較 高無錫市政府財力分析無錫市經(jīng)濟增長情況（ 20232023）數(shù)據(jù)來源：無錫市社會和經(jīng)濟發(fā)展統(tǒng)計公報2023年全國城市地方財政一般預(yù)算收入排名情況56目 錄第七章 中信證券的競爭優(yōu)勢 中信證券公司基本情況 中信證券債務(wù)承銷業(yè)務(wù)的優(yōu) 勢57中信證券公司基本情況概覽 中信證券公司基本情況 —— 概覽注冊資本金 n 人民 幣 994,萬元注冊地址 n 廣 東 省深圳市福田區(qū)深南大道 7088號招商 銀 行大廈第 A層股權(quán)結(jié)構(gòu)n 中國中信集 團 公司是本公司的第一大股 東 ，截至 2023年 12月 31日，持有本公司 2,332,531,221股，占 總 股本的 %n 本公司的 實際 控制人 為財 政部上市情況n 本公司于 2023年 1月 6日在上海 證 券交易所掛牌上市交易，股票 簡 稱 “中信 證 券 ”，股票代 碼“600030”n 以 2023年 4月 15日收 盤 價 計 算，本公司市 值為 1, 元分支機構(gòu)和營業(yè)網(wǎng)點家數(shù)n 截止 2023年 12月 31日，本公司合 計擁 有及控制 證 券 營業(yè) 部 135家，其中母公司 擁 有 證 券 營業(yè) 部49家，全 資 子公司中信金通 證 券 擁 有 證 券 營業(yè) 部 47家，控股子公司中信萬通 證 券 擁 有 證 券 營業(yè) 部 39家n 此外，母公司新 設(shè) 5家 證 券 營業(yè) 部的申 請 已 獲 中國 證監(jiān) 會批復(fù)，正 積 極開展新 設(shè)證 券 營業(yè) 部場 地、人 員 、 設(shè) 施的 選擇 與配置等工作，并將在達(dá)到 監(jiān) 管要求后正式開 業(yè)第七章 中信證券的競爭優(yōu)勢58為企業(yè)提供全面、專業(yè)服務(wù)，與客戶共同成長銳意進取專注于中國業(yè)務(wù)的國際一流投資銀行首家公開發(fā)行的證券公司凈資產(chǎn)業(yè)內(nèi)第一誠信穩(wěn)健首批創(chuàng)新試點的證券公司市場價值業(yè)內(nèi)第一業(yè)務(wù)綜合實力業(yè)內(nèi)第一首家合作發(fā)布基準(zhǔn)性、投資性指數(shù)的證券公司2023年公募增發(fā)國際業(yè)務(wù)買方業(yè)務(wù)1995年發(fā)起設(shè)立2023年公開發(fā)行上市大項目戰(zhàn)略大網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)略2023年國際戰(zhàn)略聯(lián)盟管理水平國際化買方業(yè)務(wù) 中信證券公司基本情況 —— 戰(zhàn)略與發(fā)展第七章 中信證券的競爭優(yōu)勢59 中信證券公司基本情況 —— 集團背景n中國最大的信托公司n提供多種信托服務(wù)和產(chǎn)品n關(guān)注信托資產(chǎn)管理和投資管理業(yè)務(wù)n中國第七大銀行n總資產(chǎn)超過7,000億人民幣n中國第二家在香港和上海同步IPO上市的商業(yè)銀行n中國第一家中英合資人壽保險公司 n產(chǎn)品涉及保障、儲蓄、投資、養(yǎng)老及醫(yī)療等諸多領(lǐng)域 n中國第一家通過公開發(fā)行上市的證券公司n中國最大且綜合能力最強的證券公司n為非金融資產(chǎn)提供托管服務(wù)n收購和保管非不良資產(chǎn)n境外私人股權(quán)基金和管理非金融業(yè)務(wù)（金融業(yè)務(wù)）投資控股業(yè)務(wù)房地產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)工程承包業(yè)資源業(yè)信息產(chǎn)業(yè)制造業(yè)商貿(mào)及服務(wù)業(yè)CSIPGroup中證期貨第七章 中信證券的競爭優(yōu)勢60境外中信證券國際（香港）境內(nèi)中信金通 中信萬通華夏基金中證期貨 金石投資中信產(chǎn)業(yè)基金股票 承銷并購 重組資產(chǎn) 管理債券 承銷直接 投資銷售 交易衍生品及自營經(jīng)紀(jì)QDII QFII研究產(chǎn)業(yè) 基金融資 融券結(jié)構(gòu) 融資美國 CSIP 中信證券公司基本情況 —— 全能跨境的業(yè)務(wù)平臺第七章 中信證券的競爭優(yōu)勢61總資產(chǎn) 、 凈資產(chǎn)規(guī) 模 營業(yè) 收入、 凈 利 潤規(guī) 模2023年境 內(nèi) 證 券公司 凈資產(chǎn) 排名 2023年境內(nèi)證券公司凈利潤排名數(shù)據(jù)來源：中信證券年報億元人民幣 億元人民幣數(shù)據(jù)來源：中國證券業(yè)協(xié)會億元人民幣數(shù)據(jù)來源：中國證券業(yè)協(xié)會，截至 20231231億元人民幣數(shù)據(jù)來源：中信證券年報 中信證券公司基本情況 —— 財務(wù)穩(wěn)健，抗風(fēng)險能力強第七章 中信證券的競爭優(yōu)勢62原材料及裝備行業(yè)組投資銀行委員會運營部 股權(quán)融資業(yè)務(wù)線債務(wù)及結(jié)構(gòu)融資業(yè)務(wù)線并購業(yè)務(wù)線執(zhí)行一組執(zhí)行二組執(zhí)行三組能源行業(yè)組 交通行業(yè)組資本市場部產(chǎn)品及執(zhí)行團隊 IBS團隊房地產(chǎn)行業(yè)組 TMT行業(yè)組消費服務(wù)行業(yè)組金融行業(yè)組 國際業(yè)務(wù)組市場開發(fā)組房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)線香港投資銀行業(yè)務(wù)線決策會行業(yè)與策略研究組 中信證券公司基本情況 —— 投資銀行全新的組織架構(gòu)第七章 中信證券的競爭優(yōu)勢63經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)表現(xiàn)債券融資業(yè)務(wù)表現(xiàn)股權(quán)融資業(yè)務(wù)表現(xiàn)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)表現(xiàn)數(shù)據(jù)、排名來源：中信證券數(shù)據(jù)、排名來源：中信證券、 Wind6th 6th1st 2nd1st 2nd1st1st 1st1st3rd1st 1st1st1st1st注 :經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)包括股票和基金，交易量金額含下屬子公司。數(shù)據(jù)、排名來源：中信證券、 Wind億元人民幣 億元人民幣注：該數(shù)據(jù)含中信證券債券類全產(chǎn)品億元人民幣1st1st 1st 1st數(shù)據(jù)來源：中信證券億元人民幣注：資產(chǎn)規(guī)模為截至各年末的資產(chǎn)市值2nd 1st3st 2st1st1st1st 中信證券公司基本情況 —— 領(lǐng)先、積極的業(yè)務(wù)表現(xiàn)第七章 中信證券的競爭優(yōu)勢64中登公司多次合作證券業(yè)協(xié)會交流廣泛環(huán)保局順暢溝通發(fā)改委良好合作交易所溝通有效國資委持續(xù)交流證監(jiān)會重視認(rèn)可監(jiān)管機構(gòu)高度認(rèn)可市場的判斷力發(fā)行定價能力“低調(diào)做人、踏實做事 ”大項目協(xié)調(diào)組織能力規(guī)范穩(wěn)健的業(yè)務(wù)運作中信集團全力支持配合 中信證券公司基本情況 —— 完備的溝通渠道第七章 中