【正文】 務(wù)區(qū) 常營 區(qū)域 西山 片區(qū) 中關(guān)村 順義空港區(qū)域 低密度獨(dú)棟集群，區(qū)域標(biāo)志性建筑，建筑創(chuàng)意設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)花園生態(tài)辦公理念 以亦莊 BDA為例： 小獨(dú)棟園區(qū)： 小體量獨(dú)棟：主力戶型在 20234000平米 /棟； 自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)秀：園區(qū)整體綠化率達(dá)到40%，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)于市中心一、二級(jí)； 園林小品與小獨(dú)棟和諧融合，營造創(chuàng)意環(huán)境； 明星位臵建筑特點(diǎn)鮮明 : 飛碟會(huì)所和 88米高臨街建筑，具現(xiàn)代感和展示性，形成商務(wù)地標(biāo)； 充分的花園景觀交流空間： 頂層花園、空中花園、下沉景觀 關(guān)鍵要素 規(guī)劃布局、建筑疊加形式、空間功能分布合理、企業(yè)冠名權(quán) 規(guī)劃 30度旋轉(zhuǎn) ? 以空港 MAX為例： ? 規(guī)劃特色： 建筑布局偏東南30度設(shè)計(jì)，爭(zhēng)取最大化采光同時(shí)避免規(guī)劃單調(diào)； ? 建筑特色： 提供專屬的視覺形象和使用感受；建筑?疊加?形式，外掛消防梯，滿足多種需求；頂層躍層空間，打造總裁辦公室； ? 空間及功能： 每棟 ， 14層層高 ，頂層； 1層為接待功能、 24層為辦公功能、頂層為總裁辦公室； 冠名權(quán)，體現(xiàn)專屬感 頂層總裁辦公室 建筑疊加理念 空間及功能安排 關(guān)鍵要素 面積彈性，組合多樣，配套完善，前期投入控制，后期運(yùn)營費(fèi)用降低 企業(yè)成本個(gè)性考慮： 大堂簡(jiǎn)裝修，客戶購買后根據(jù)自己的風(fēng)格和需求進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)；空調(diào)設(shè)備每一層分別控制，成本比較低；低于 5A配臵標(biāo)準(zhǔn)，供電系統(tǒng)，通訊網(wǎng)絡(luò)接口都預(yù)留好了，客戶根據(jù)自己需求安裝就可以。 以總部基地為例： 產(chǎn)品面積彈性組合： 樓座組合形式多樣： 二樓座組合 ：?jiǎn)误w建建面： 12層商務(wù)樓 5960平米 ； 二或三樓座組合 ： 6層 1620平米； 7層 1910平米； 8層 2190平米； 10層 2860平米； 11層 3150平米； 12層 3445平米； 四樓座組合 ： 6層商務(wù)樓，單體 1190平米或 1250平米； 關(guān)鍵要素 完善的配套，滿足企業(yè)商務(wù)辦公需求，提升區(qū)域成熟度，有效的提高物業(yè)價(jià)值 內(nèi)容 總部基地 國際企業(yè)大道 非中心 MAX空港 西山 郵局 √ √ √ 銀行 √ √ √ √ 商務(wù)酒店 √ √ 規(guī)劃 快捷酒店 √ √ 規(guī)劃 公寓 √ √ 規(guī)劃 日常餐飲 √ √ √ 高端餐飲 √ √ 會(huì)議會(huì)展 √ √ √ √ 大型會(huì)所 √ √ 軌道交通 規(guī)劃 規(guī)劃 規(guī)劃 規(guī)劃 公路交通 √ √ √ √ √ 市場(chǎng)認(rèn)可的配套平臺(tái)水平： 郵局 、 銀行 、 日常餐飲 +高端酒店 、 交通 、 會(huì)議會(huì)展中心 、 公路 、 軌道交通 關(guān)鍵要素 北京工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) ? 整體層面：隨著城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、土地稀缺因素，北京工業(yè)地產(chǎn)逐步向郊區(qū)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，大城市的輻射范圍逐步延伸到周邊區(qū)域； ? 供應(yīng)層面：北京周邊目前以產(chǎn)業(yè)園供應(yīng)為主，土地資源日益稀缺，以生產(chǎn)加工為目標(biāo)群體的工業(yè)園區(qū)逐步向周邊區(qū)縣轉(zhuǎn)移，因此各類企業(yè)的研發(fā)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)外溢勢(shì)在必行，為本項(xiàng)目帶來一定市場(chǎng)機(jī)會(huì)； ? 需求層面：企業(yè)客戶外溢現(xiàn)象大量出現(xiàn)，以加工制造 → 研發(fā)生產(chǎn) → 總部為主的外溢順序?yàn)橹鳎瑸楸卷?xiàng)目帶來大量加工制造類企業(yè)客戶需求。 ?北京的磁極效應(yīng)及其周邊郊區(qū)化辦公物業(yè)暫未形成價(jià)格梯度，導(dǎo)致純辦公需求外溢的抗性較大，但伴隨北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及土地資源的日益稀缺，研發(fā)生產(chǎn)環(huán)節(jié)逐步外溢，為本項(xiàng)目發(fā)展帶來一定機(jī)遇。 ?整體層面：北京的磁極效應(yīng)對(duì)企業(yè)具備極強(qiáng)的吸附作用，同時(shí)北京的磁極效應(yīng)目前暫未輻射至項(xiàng)目所在區(qū)域，因此本項(xiàng)目在對(duì)北京外溢客戶的吸引力上大打折扣； ?供應(yīng)層面：北京周邊郊區(qū)化辦公物業(yè)的市場(chǎng)供應(yīng)量較大，且目前郊區(qū)化辦公物業(yè)的價(jià)格梯度并未完全拉開，因此目前北京純辦公需求的客戶選擇面較廣，被動(dòng)外溢現(xiàn)象的抗性較大； ?需求層面：企業(yè)對(duì)北京的依附性較強(qiáng)，其中大中型企業(yè)的行政辦公、市場(chǎng)、管理等環(huán)節(jié)尤甚，因此此類需求外溢存在一定抗性。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析： 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析： 三、市場(chǎng)機(jī)會(huì)及客戶分析 廊坊工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 廊坊辦公物業(yè)市場(chǎng)分析 北京工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 客戶分析 針對(duì)不同類型的企業(yè)，我們通過問卷調(diào)查的形式，了解企業(yè)需求及特征 企業(yè)類型 數(shù)量 企業(yè)類型 數(shù)量 初創(chuàng)型企業(yè) 20 實(shí)力型企業(yè) 41 成長(zhǎng)型企業(yè) 38 集團(tuán)型企業(yè) 18 ?覆蓋原則 依據(jù)項(xiàng)目的園區(qū)定位，有針對(duì)性調(diào)研，主要覆蓋中關(guān)村、亦莊、通州、國貿(mào)及廊坊本地等區(qū)域。 ?企業(yè)分類原則 依據(jù)企業(yè)人數(shù)、辦公面積劃分為四類企業(yè)，其中以人數(shù)為主要參考標(biāo)準(zhǔn)： ?初創(chuàng)型企業(yè)： 20人以下； 200㎡以下 ?成長(zhǎng)型企業(yè)： 20100人 ； 2001000 ㎡ ?實(shí)力型企業(yè)： 100500人； 10005000㎡ ?集團(tuán)型企業(yè)： 5001000人； 5000㎡以上 樣本量 樣本選擇標(biāo)準(zhǔn) 共發(fā)放 500份以上問卷，回收有效問卷 117份。 問卷調(diào)研 從企業(yè)性質(zhì)、行業(yè)類別、人數(shù)規(guī)模、辦公面積對(duì)企業(yè)進(jìn)行一定劃分 從企業(yè)性質(zhì)看，主要集中在民營企業(yè)；行業(yè)中，信息軟件、科技、制造業(yè)較多，其他行業(yè)較平均； 1001000人企業(yè)占比較多，辦公面積依據(jù)企業(yè)類型而有所差別 %%%%%%%%%%%%%% % % % % % % %衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)其他居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)文化、體育和娛樂也交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、郵政業(yè)教育業(yè)建筑業(yè)金融業(yè)房地產(chǎn)業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)制造業(yè)科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)及軟件%%%%%%%%%%%%%%%%%%%1 0 人以下 1020人 2050人 50100人 100200人200500人5001000人其他%%%%%%%%%%%%%%5 0㎡以下5 0 10 0㎡1 00 2 00 ㎡2 00 5 00 ㎡5 00 1 00 0㎡1 00 0 20 00 ㎡2 00 0 50 00 ㎡5 00 0㎡以上企業(yè)背景 依據(jù)客戶訪談及調(diào)查問卷，可將市場(chǎng)上的企業(yè)客戶分為四類 ?需求面積：大于 2023平米，以購地為主； ?企業(yè)類型：多為國有二級(jí)企業(yè)，集團(tuán)重組等原因劃分出的二級(jí)單位，支付能力強(qiáng)，企業(yè)兼有研發(fā)、辦公、生產(chǎn)功能 成熟期 企業(yè) 實(shí)力型企業(yè) 成長(zhǎng)型企業(yè) 小型、初創(chuàng)型企業(yè) ?需求面積：在 5002023平米 ?企業(yè)類型： ，企業(yè)處于快速發(fā)展期 ，通過上市募集資金或者獲得科研基金，具備一定的資本運(yùn)作能力，但關(guān)注企業(yè)運(yùn)營成本，注重企業(yè)形象、辦公環(huán)境以及配臵，高素質(zhì)研發(fā)類人員占企業(yè)人員總數(shù)的 60%以上，生產(chǎn)類型屬于研發(fā)類輕型生產(chǎn)； ?需求面積：在 2001000平米 ?企業(yè)類型： ，正在成長(zhǎng)型的企業(yè)，且發(fā)展前景良好，有一定的支付能力 b. 以科技、研發(fā)類企業(yè)為主，高素質(zhì)人員為主 c. 企業(yè)需要快速擴(kuò)張，對(duì)辦公需求面積較大，具備一定臵業(yè)能力，但整體承受能力有限，價(jià)格敏感度較高 ?需求面積：小于 300平米 ?企業(yè)類型：起步階段的企業(yè)，剛性需求（原辦公物業(yè)拆遷等原因）， 價(jià)格敏感型企業(yè) ，離原辦公地點(diǎn)近或是離老板居住地近，有部分購臵小面積物業(yè)用于注冊(cè)公司，大多為需要園區(qū)政策支持的企業(yè)，多為租用 客戶分析 ?關(guān)注要素： ?成本 ?交通 ?配套 ?關(guān)注要素： 成本、交通、配套、扶持政策等； ?物業(yè)需求： 100200平方米寫字樓或 100200平方米 SOHO公寓 ?對(duì)規(guī)劃理念較認(rèn)同 ?對(duì)區(qū)域認(rèn)可度不高，離現(xiàn)有辦公地點(diǎn)太遠(yuǎn) 企業(yè)特征 選址要求 對(duì)區(qū)域及本項(xiàng)目的看法 初創(chuàng)型企業(yè) —— 以租用辦公物業(yè)為主，價(jià)格敏感型企業(yè)，遷址傾向于就近更換地點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目區(qū)域不認(rèn)可 ?企業(yè)成立時(shí)間較短，一般為 5年以內(nèi)，生存壓力較大 ?企業(yè)人員較少，一般為 20人以下，核心人員為企業(yè)創(chuàng)始人 ?對(duì)環(huán)境配套的依賴程度很高，傾向于就進(jìn)遷址 ?多為租用辦公物業(yè)，部分公司購置小面積物業(yè)用于注冊(cè)公司 ?辦公地點(diǎn)較分散，部分企業(yè)在住宅或 SOHO公寓內(nèi)，部分為個(gè)人工作室 ?辦公的租金、水電等花費(fèi)，在成本中所占比較相對(duì)較高，對(duì)價(jià)格很敏感 客戶分析 小型、初創(chuàng)型 蜜蜂型企業(yè) 客戶分析 小型、初創(chuàng)型 初創(chuàng)型企業(yè)以租用辦公為主，租金價(jià)格、交通、商業(yè)配套為其優(yōu)先考慮因素，租金及價(jià)格的承受能力低 租用90%購買10%Q6： %%%%%% %% %% % %%%%%%%%%%%%價(jià)格和租金交通商業(yè)配套區(qū)位與上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度產(chǎn)業(yè)配套政策優(yōu)惠條件商務(wù)配套 人力成本 產(chǎn)品硬件產(chǎn)品軟件條件公共配套Q8： 租用75%購買25%Q10： 5 0 萬以下35%100200萬30%50100萬25%300500萬10% /天 ,%1 1 . 5 元/ 天,%1 元/ 天以下,% /天 ,%Q11： Q12： 客戶分析 小型、初創(chuàng)型 初創(chuàng)型企業(yè)比較看好廊坊科技谷的低價(jià)優(yōu)勢(shì)、低經(jīng)營成本和交通條件，在物業(yè)類型上以寫字樓和 SOHO占比較大 %%%%% % %%%%% %%%%%%%%%%%%%低價(jià)優(yōu)勢(shì)較低辦公成本交通條件 產(chǎn)業(yè)配套低密度辦公園區(qū)環(huán)境 政策優(yōu)惠十分鐘生活圈規(guī)劃理念中科院品牌效應(yīng)生活辦公配套 2. 5產(chǎn)業(yè)定位物業(yè)升值空間區(qū)位環(huán)境Q14： Q15： ： ： ： 寫字樓56%SOHO34%企業(yè)獨(dú)棟10%100200㎡56%1 0 0 ㎡以下19%200500㎡19%10002023㎡6%2 0 0 ㎡以下67%2 0 0 0 ㎡以上33%100150㎡34%150200㎡33%5 0 ㎡以下11%50100㎡11%200300㎡11%客戶分析 小型、初創(chuàng)型 初創(chuàng)型企業(yè)對(duì)居住配套要求不高，少量有需求企業(yè)，希望員工自行購買，企業(yè)會(huì)給予一些補(bǔ)貼 Q20： Q21： Q22： Q23： Q24： Q25： Q26： Q27： Q28： Q29： 沒有65%有35%50套以內(nèi)95%50100套5%5 0 套以內(nèi)1100%5 0 ㎡以下80%50100㎡20%5 0 ㎡以下80%50100㎡20%5 0 0 m 以內(nèi)45%5002023m30%無所謂25%員工購買，單位補(bǔ)貼54%單位長(zhǎng)租25%員工按市場(chǎng)價(jià)自行購買17%單位購買4%沒有80%有20% 分戶產(chǎn)權(quán)1100%7 0 年產(chǎn)權(quán)55%無所謂40%5 0 年產(chǎn)權(quán)5%客戶分析 小型、初創(chuàng)型 企業(yè)普遍對(duì)配套要求較高，餐飲、超市、醫(yī)療、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等均有較大需求，配套不足也是企業(yè)反映的普遍問題 5 0 0 0 元/ ㎡以下75%50006000元 /㎡15%60007000元 /㎡10%Q31： Q32： Q33： Q34： %%%%%%%%%%%%光纖到桌面 光纖到戶 無線寬帶接入覆蓋 無所謂%% %% % %%%%%%%%%%%%%%餐飲 超市 休閑娛樂 酒店 商務(wù)會(huì)館 購物中心 百貨 金融%%%%%%%%%%%%%%%醫(yī)療 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地 會(huì)所 會(huì)議 教育 圖書館Q30： % %% %%% %%%%%%%%%配套不齊全營銷不足產(chǎn)業(yè)集聚性不強(qiáng)區(qū)位環(huán)境 規(guī)劃理念政策扶持力度不強(qiáng)其他?看重廊坊的低成本優(yōu)勢(shì)，并看好未來發(fā)展 ?對(duì)園區(qū)位置較滿意，但希望園區(qū)能加強(qiáng)配套建設(shè) ?認(rèn)可園區(qū)規(guī)劃理念 企業(yè)特征 選址要求 對(duì)區(qū)域及本項(xiàng)目的看法 成長(zhǎng)型企業(yè) —— 爆發(fā)力強(qiáng)，高速成長(zhǎng)期，成本控制型企業(yè)，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有辦公生產(chǎn)一體化需求 ?企業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，逐步擴(kuò)大市場(chǎng)占有率 ?隨著實(shí)力增強(qiáng)越來越注重企業(yè)形象 ?為了便于管理，有辦公、研發(fā)、生產(chǎn)一體化需求 ?有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但注重成本控制（前期投入和后期運(yùn)營） ?對(duì)交通以及生活配套（小超市、快餐店、郵