【正文】 管 理 各產(chǎn)品目標(biāo)成本 合同管理 合同執(zhí)行 非合同性成本 資金計劃 待發(fā)生成本 各產(chǎn)品動態(tài)成本 各產(chǎn)品目標(biāo)與動態(tài)成本對比 分?jǐn)? 接口管理 數(shù)據(jù)庫導(dǎo)入 /導(dǎo)出 引出 EXCEL等數(shù)據(jù)格式 非合同性成本引入 付款引入 生成付款憑證 分?jǐn)? 控制 調(diào)整 系 統(tǒng) 管 理 財務(wù) 拆分 自動對帳 簽約 金額 變更 簽證 結(jié)算 調(diào)整 簽約 金額 變更 簽證 結(jié)算 調(diào)整 已發(fā)生成本 合同性成本 非合同性成本 已結(jié)算成本 未結(jié)算成本 待發(fā)生成本 動態(tài)成本 動態(tài)成本 = 合同性成本 + 非合同性成本 + 待發(fā)生成本 項目動態(tài)成本 合同性成本 非合同性成本 各類產(chǎn)品動態(tài)成本 指定分?jǐn)? 分?jǐn)? 公式：各產(chǎn)品的動態(tài)成本 = ∑ 已發(fā)生指定分?jǐn)?+ ∑ 待發(fā)生指定分?jǐn)?+ （ 本科目總成本 ∑ 已發(fā)生指定分?jǐn)?∑ 待發(fā)生指定分?jǐn)?） 比例 待發(fā)生成本 指定分?jǐn)? 調(diào)整 地塊區(qū)位示意 江蘇飯店 地塊 楊公井地塊 太平南路 游府西街 延齡巷 楊公井 戶部街 小火瓦巷 地塊區(qū)位說明 ? 地塊位于南京老城區(qū)中心地段，新街口商業(yè)圈，百年老街太平南路（南北全長 1600米）沿線上，北與總統(tǒng)府相連（相距 500米），南接“夫子廟” ? 地塊所在位置為商賈必爭之地、商業(yè)繁華中心。 A、 B、 C三個地塊由三條東西向知名商業(yè)街：楊公井、淮海路、游府西街與兩條南北向道路：太平南路、延齡巷分隔圍合成 ―金角銀邊 ‖商業(yè)街，改造后可成為南京高端商務(wù)中心和地標(biāo)級中心商業(yè)街區(qū)。 項 目 沿 革 ? 本項目曾為 2023年南京金秋懇談會重點(diǎn)招商項目，原投資方于 2023年 11月與政府正式簽約，按人民幣 地定向摘牌轉(zhuǎn)讓方式獲得。自 2023年 12月至 2023年 11月期間，投資方先后已支付 ，后因受金融危機(jī)影響，至今尚缺口 5億元未按約支付， 土地權(quán)屬尚未辦至該投資人名下 。項目因涉及城市核心區(qū)段改造而倍受政府關(guān)注，面臨易主或強(qiáng)行收回。 ? 該項目招商初期，政府有意立足區(qū)域成熟商圈，擬規(guī)劃一定規(guī)模的商業(yè)開發(fā)，引入國際知名品牌，打造“ 國際黃金珠寶城 ”主題商業(yè)，形成特色經(jīng)營和品牌亮點(diǎn)。 初步分析判斷 ——開發(fā)指標(biāo)說明 ? 總可開發(fā)面積 ： 32萬平米 ? 其中：地上部分： 22萬平米 酒店式公寓 ： 辦公： 商業(yè)： 9萬平米 地下面積： 10萬平米。 注明：公寓、辦公、商業(yè)比例為 3： 3： 4 地上商業(yè)部分?jǐn)M建成 9至 12層裙房類型； 地下考慮未來地鐵 3號線站點(diǎn)對接，擬建 4層，負(fù) 2層均為與地鐵站相連的地下商業(yè)街區(qū)，負(fù) 4層為停車場。 初步分析判斷 ——銷售預(yù)期 說明：項目獲取后 2023年即可開工，開發(fā)周期 6年。 2023年公寓及辦公物業(yè)開盤銷售，商業(yè)實現(xiàn)進(jìn)入招商運(yùn)營階段。 開發(fā)年度 2023 2023 2023 2023 2023 開發(fā)進(jìn)度 （萬平米） 酒店式公寓 3 辦公 3 商業(yè)（含地下） 10 5 4 銷售進(jìn)度 （萬平米） 酒店式公寓 3 辦公 3 商業(yè) 9 初步分析判斷 ——銷售預(yù)期 參考同類型物業(yè)銷售業(yè)績及未來市場走勢判斷，各類型物業(yè)銷售價格預(yù)期如下： ? 酒店式公寓： 在 2023年開始銷售時，綜合銷售均價可達(dá)到 /平米，整個銷售周期（ 2023～ 2023）的綜合銷售均價可達(dá)約 /平米 ； ? 辦公 ： 銷售全周期（ 2023～ 2023）的綜合銷售均價可達(dá)約 元 /平米 ； ? 商業(yè)： 2023年折現(xiàn)額可達(dá) 3萬元 /平米 。此外，從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，假定商業(yè)部分在 2023～ 2023年的培育期僅能實現(xiàn)收益與成本持平，故測算商業(yè)部分成本時需增加此 3年期間的資本成本（年息 10％）。 ? 參考同類型高層物業(yè)建造成本，綜合造價按照 8000元 /平米測算，該成本為地上、地下全建造成本概念（即平衡了地下地上部分的投入成本差異），而地下車位等銷售收入出于保守策略暫未考慮。 ? 地下商業(yè)部分不計入資產(chǎn)折現(xiàn)，但租金收益參照地面商業(yè)平均投資回報率水平推算。 初步分析判斷 ——投資估算 投資收益估算 序號 費(fèi)用名稱 數(shù)量 單價 金額（億元） 一 項目總投資 土地費(fèi)用 2070萬元 /畝 契稅 4% 綜合開發(fā)成本 32萬平方米 8000元 /平方米 綜合稅費(fèi) 7% 商業(yè)部分增加利息 （ 9 8000）萬 元 10％ /年 3年 綜合單方成本 12834元 /平米 二 項目總銷售（折現(xiàn)）收入 酒店式公寓 /平方米 辦公 /平方米 商業(yè)（ 2023年折現(xiàn)） 9萬平方米 3萬元 /平方米 27 項目總收益 (稅前，含商業(yè)折現(xiàn) ) 初步分析判斷 ——現(xiàn)金流估算 楊公井地塊現(xiàn)金流估算表（億元） 2023 2023 2023 2023 2023 2023 現(xiàn)金流出：土地 – 公寓建設(shè) – – 辦公建設(shè) – – 商業(yè)建設(shè) –8 –4 – 綜合稅費(fèi) – – 流出小計 – –8 – – – 現(xiàn)金流入（折現(xiàn)）： 公寓銷售 /m2 /m2 辦公銷售 2萬 /m2 /m2 7 商業(yè)折現(xiàn) 3萬 /m2 27 流入小計 27 凈現(xiàn)金流 27 累積現(xiàn)金流 – – – – – 內(nèi)部收益率（ IRR） 20% 初步分析判斷 ——收益預(yù)期 ? 息稅前現(xiàn)金流量分析 ： 預(yù)計本項目 2023年將出現(xiàn)息稅前累計現(xiàn)金凈流出峰值－ ，隨后迅速下降，整個項目的回收期約為 7年，最終的息稅前累計現(xiàn)金 (折現(xiàn) )凈流入值可達(dá)約 23億元。 內(nèi)部收益率： 20％ 初步分析判斷 ——結(jié)論 ? 總投資回報率： ％ ? （ － ） /＝ ％ ? 注：酒店式公寓及辦公所得的銷售收入之和為 ，與項目總投資 ，因此本項目的主要利潤來源為 9萬平方米的持有性商業(yè)（ 2023年時折現(xiàn)價值為 億元）以及地下部分的商業(yè)經(jīng)營收入，而保守預(yù)計持有該商業(yè)部分及地下負(fù)一、二兩層商業(yè)自 2023年起每年可產(chǎn)生至少約。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH