【正文】 工程交付后； ? 4．成果文件： ? 工程竣工結(jié)算及成本后評估 ? 5．?dāng)?shù)據(jù)組成： ? 原則上，所有的數(shù)據(jù)按實編制到統(tǒng)一成本科目的最下層級，若原有的統(tǒng)一成本科目無法滿足測算要求，還可以自行添加下一層級子目； ? 四、成本管理的改進(jìn)思路 在地產(chǎn)管控體系下，針對項目實際情況 —— 建立目標(biāo)成本管理規(guī)范，主要加強(qiáng)“規(guī)劃設(shè)計”，“招標(biāo)”環(huán)節(jié)的目標(biāo)成本管理； —— 建立責(zé)任成本體系； ，以合同為中心，實 時對目標(biāo)成本、實際發(fā)生成本、實付成本進(jìn)行分析控制； —— 根據(jù)執(zhí)行結(jié)果，對相關(guān)業(yè)績進(jìn)行評估，總結(jié)得失，形成項目成本數(shù)據(jù)庫。 ? 7．各階段的成本測算應(yīng)有明顯的可對比性，即后階段的測算與原測算不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，原則上偏差不應(yīng)太大，后階段原則上不超過前階段測算的目標(biāo)成本； ? 8．如果項目分多期開發(fā)，則先測算總的目標(biāo)成本，再根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，拆分、分?jǐn)傄源_定每期的目標(biāo)成本，相關(guān)指標(biāo)不能超出總的目標(biāo)成本。 ? 3．上報時間： ? 施工圖設(shè)計階段 ? 4．成果文件： ? 施工圖預(yù)算版目標(biāo)成本 ? 5．?dāng)?shù)據(jù)組成： ? 原則上，所有的數(shù)據(jù)都必須編制到統(tǒng)一成本科目的最下層級，若原有的統(tǒng)一成本科目無法滿足測算要求，還可以自行添加下一層級子目； （四）目標(biāo)成本（執(zhí)行批準(zhǔn)版） ? 1．編制依據(jù)： ? 施工圖預(yù)算版目標(biāo)成本、施工圖設(shè)計文件、當(dāng)?shù)厥召M標(biāo)準(zhǔn)、人才機(jī)市場價格； ? 2．編制要求： ? 由項目公司的分管領(lǐng)導(dǎo)組織評審，參與評審的部門包括：合約審算部、營銷客服部、工程技術(shù)部、綜合管理部、財務(wù)部等，并最終形成意見，經(jīng)下屬項目公司總經(jīng)理審批后上報總部成本管理部； ? 總部成本管理部收到下屬公司的成本測算后，轉(zhuǎn)發(fā)總部項目管理部、研發(fā)設(shè)計部、營銷策劃部、財務(wù)管理部等部門，各部門在一周內(nèi)完成各對應(yīng)審核部分內(nèi)容的初審后；由總部成本管理部組織各部門和下屬公司進(jìn)行評審，若評審不通過，總部成本管理部將評審意見反饋給下屬公司，由下屬公司修改后重新上報，重新上報的成本目標(biāo)經(jīng)總部各相關(guān)部門評審?fù)ㄟ^后，最終由公司總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行，作為該階段的成本控制目標(biāo)；正式的項目目標(biāo)成本文件報總部財務(wù)管理部備案； ? 3．上報時間： ? 總包招標(biāo)完成后； ? 4．成果文件； ? 批準(zhǔn)執(zhí)行版目標(biāo)成本 ? 5．?dāng)?shù)據(jù)組成： ? 原則上，所有的數(shù)據(jù)都必須編制到統(tǒng)一成本科目的最下層級，若原有的統(tǒng)一成本科目無法滿足測算要求，還可以自行添加下一層級子目； （五）目標(biāo)成本測算原則 ? 1．目標(biāo)成本測算必須應(yīng)用總部統(tǒng)一測算表格（見附件），并體現(xiàn)量價分離的原則。下面我根據(jù)這幾個步驟的內(nèi)容，對每一階段成本管控工作內(nèi)容及時間要求作簡要介紹。隨著設(shè)計的深入，相關(guān)工程量的估算應(yīng)越來越準(zhǔn)確。在項目實施過程中，應(yīng)及時反映項目成本的動態(tài)情況，由合約審算部用成本軟件每月出一份 《 項目成本月報 》 ，包括各成本項目的變化情況表，并說明原因，提出成本控制的建議 .《 項目成本月報 》 應(yīng)包括文字總結(jié)和 《 項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表 》 、 《 動態(tài)成本總體數(shù)據(jù)表 》 、 《 動態(tài)成本明細(xì)表 》 、 《 招標(biāo)／詢價工作月度匯總表 》 、 《 合同及變更簽證統(tǒng)計表 》 、 《 結(jié)算月度匯總表 》 、 《 工程材料核價 /綜合單價核定匯總表 (按合同分類 )》 等表單，在完成后的三個日內(nèi)報總部成本管理部。 （ 1）方案設(shè)計階段，做好方案的優(yōu)選工作 配合設(shè)計管理部開展方案招投標(biāo)工作，在方案評選過程中，根據(jù)項目的定位、宜興市場的實際情況，邀請專家對建筑設(shè)計方案、結(jié)構(gòu)形式等從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行會審評估，取得符合市場定位又經(jīng)濟(jì)合理的方案，并形成工程造價估算。 ? 在合同設(shè)計經(jīng)濟(jì)條款上增加設(shè)計變更及修改的額度限制條件，如設(shè)計變更超出施工合同價某一比例，扣罰一定比例設(shè)計費（設(shè)計質(zhì)約金）。 ? (5)招投標(biāo)工作完成 ， 應(yīng)對中標(biāo)單位的商務(wù)標(biāo)進(jìn)行分析 ， 形成工程造價控制目標(biāo) 。 項目階段 策劃定位和總體規(guī)劃 設(shè)計 施工 竣工 發(fā)生的費用比例（ %） 45 23 90以上 1 決定投資比例（ %） 6065 1015 510 10 上表可以看出， 發(fā)生 6~8%的總投資費用， 決定項目投資的 80%。 我們強(qiáng)調(diào)限額設(shè)計，要求在合同里明確規(guī)定成本控制目標(biāo) 以下是新完成的合同模板中有關(guān)成本控制部分： ，需要同時提交此階段設(shè)計成果的概算書（包括方案階段的成本匡算書，擴(kuò)初階段的工程成本概算書及施工圖階段的工程成本概算書）。結(jié)構(gòu)含鋼量和混凝土含量、強(qiáng)度等級、應(yīng)控制在經(jīng)濟(jì)、合理的范圍內(nèi)，且不得超過限額指標(biāo)。/㎡ 人防地下室（ 6級人防） 序號 分部分項工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量 /建筑面積 ≤180kg/㎡ 2 混凝土 混凝土用量 /建筑面積 ≤179。如最終設(shè)計成果不能滿足限額指標(biāo)的要求，乙方須以書面形式說明原因，并得到甲方認(rèn)可。 （以上共計六個節(jié)點，其中四個節(jié)點是要求甲方完成的） 由于關(guān)注點的不同，設(shè)計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由開發(fā)單位牽頭，由設(shè)計單位來實現(xiàn)。 保證時間按計劃推進(jìn)是成本上控制的重要點之一。 建筑的平面形狀 ：一般來說，建筑的平面形狀越簡單，其造價相應(yīng)地越低，施工也經(jīng)濟(jì)。運用價值工程，進(jìn)行方案優(yōu)化，對控制造價有著十分重要的意義。 結(jié)構(gòu)設(shè)計管理人員不僅僅要有設(shè)計經(jīng)驗，還要了解行業(yè)軟件，同時能考慮施工方便。 ? 實現(xiàn)全項目成本的動態(tài)核算； ? 進(jìn)行目標(biāo)成本、預(yù)算及合同管理； ? 為領(lǐng)導(dǎo)的決策提供有效的數(shù)據(jù)支持。 注明：公寓、辦公、商業(yè)比例為 3： 3： 4 地上商業(yè)部分?jǐn)M建成 9至 12層裙房類型； 地下考慮未來地鐵 3號線站點對接，擬建 4層，負(fù) 2層均為與地鐵站相連的地下商業(yè)街區(qū)，負(fù) 4層為停車場。 內(nèi)部收益率： 20％ 初步分析判斷 ——結(jié)論 ? 總投資回報率： ％ ? （ － ） /＝ ％ ? 注：酒店式公寓及辦公所得的銷售收入之和為 ，與項目總投資 ，因此本項目的主要利潤來源為 9萬平方米的持有性商業(yè)（ 2023年時折現(xiàn)價值為 億元）以及地下部分的商業(yè)經(jīng)營收入，而保守預(yù)計持有該商業(yè)部分及地下負(fù)一、二兩層商業(yè)自 2023年起每年可產(chǎn)生至少約。此外，從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，假定商業(yè)部分在 2023～ 2023年的培育期僅能實現(xiàn)收益與成本持平，故測算商業(yè)部分成本時需增加此 3年期間的資本成本（年息 10％）。自 2023年 12月至 2023年 11月期間，投資方先后已支付 ，后因受金融危機(jī)影響，至今尚缺口 5億元未按約支付， 土地權(quán)屬尚未辦至該投資人名下 。如被評為優(yōu)秀設(shè)計，同樣也應(yīng)受到獎勵。至于涉及到建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、工藝流程或設(shè)計方案的重大變更時，就應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格控制和審核。 建筑結(jié)構(gòu)形式 ：框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系造價最高，框架結(jié)構(gòu)體系次之，磚混結(jié)構(gòu)造價最低。分析這個可以找出降低造價、提高經(jīng)濟(jì)效果的方向。 設(shè)計院建議：樁基 經(jīng)兩種方案比較，筏板基礎(chǔ)比樁基基礎(chǔ)節(jié)省 10%，且施工方便，最終確定筏板基礎(chǔ)。共同找出問題的原因，乙方并對相應(yīng)設(shè)計進(jìn)行修改優(yōu)化。/㎡ 人防地下室（ 6級人防） 序號 分部分項工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量 /建筑面積 ≦ 180kg/㎡ 2 混凝土 混凝土用量 /建筑面積 ≦ m179。 各類建筑鋼筋混凝土及建安工程單方造價經(jīng)濟(jì)指標(biāo)必須達(dá)到如下要求： 表 1：各類建筑鋼筋混凝土經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 18層點式高層建筑 序號 分部分項工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量 /建筑面積 ≤58kg/㎡ 2 混凝土