【正文】 配套表格設(shè)計(jì)要合理 ? (4)評(píng)標(biāo) 、 定標(biāo) ——制定合理的評(píng)標(biāo)辦法 ， 分析技術(shù)標(biāo)書及商務(wù)標(biāo)書 ，內(nèi)部邀請(qǐng)招標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行二次商務(wù)談判 。 ? (2)嚴(yán)格施工單位資質(zhì)審查，能考察的項(xiàng)目都應(yīng)進(jìn)行考察，選擇好的項(xiàng)目經(jīng)理尤為重要。 施工招標(biāo)階段成本控制包括設(shè)備、材料采購(gòu)和施工招投標(biāo)，其控制重點(diǎn)在于投標(biāo)單位的選擇，招標(biāo)文件的制訂、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)，其中招標(biāo)文件的編制應(yīng)放在重中之重。采取一定的合理的約束是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程與概（預(yù)）算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。 ? 認(rèn)真進(jìn)行設(shè)計(jì)交底 工程價(jià)款調(diào)整 （ 3）設(shè)計(jì)合同的簽定 ——— 加強(qiáng)對(duì)勘察、設(shè)計(jì)合同的管理與設(shè)計(jì)單位建立相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性 ——體型系數(shù)，窗墻比等指標(biāo) 布局的合理性 初步設(shè)計(jì)階段 配套設(shè)計(jì)的合理性 豎向設(shè)計(jì)的合理性 建筑系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)階段 ：組織專業(yè)各方面人員對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性，施工上 的可行性、工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，減少設(shè)計(jì)變更，避免浪費(fèi)。 ? 加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審與審查。 建議推行 ，有效控制造價(jià) （ 2）項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段 ? 這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段應(yīng)分別確定具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、各專業(yè)設(shè)計(jì)要求，及材料使用要求。 項(xiàng)目投資控制關(guān)鍵是設(shè)計(jì)階段，對(duì)工程造價(jià)影響占 75%以上，這一階段的控制主要體現(xiàn)在“技術(shù)與經(jīng)濟(jì)”的相結(jié)合上，技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)，可以降低工程造價(jià) 5%10%，甚至可達(dá) 10%20%。 ? 3．上報(bào)時(shí)間： ? 工程交付后； ? 4．成果文件： ? 工程竣工結(jié)算及成本后評(píng)估 ? 5．?dāng)?shù)據(jù)組成： ? 原則上，所有的數(shù)據(jù)按實(shí)編制到統(tǒng)一成本科目的最下層級(jí)，若原有的統(tǒng)一成本科目無法滿足測(cè)算要求，還可以自行添加下一層級(jí)子目； ? 四、成本管理的改進(jìn)思路 在地產(chǎn)管控體系下，針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況 —— 建立目標(biāo)成本管理規(guī)范，主要加強(qiáng)“規(guī)劃設(shè)計(jì)”，“招標(biāo)”環(huán)節(jié)的目標(biāo)成本管理； —— 建立責(zé)任成本體系； ，以合同為中心，實(shí) 時(shí)對(duì)目標(biāo)成本、實(shí)際發(fā)生成本、實(shí)付成本進(jìn)行分析控制； —— 根據(jù)執(zhí)行結(jié)果，對(duì)相關(guān)業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估，總結(jié)得失，形成項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫(kù)。成本會(huì)議前 5天，下屬公司的合約審算部提交相關(guān)的報(bào)表和成分分析報(bào)告； ? 成本大檢查。（可在成本管理軟件中完成）； ? 成本分析會(huì)。 ? 項(xiàng)目成本月報(bào)。 ? 7．各階段的成本測(cè)算應(yīng)有明顯的可對(duì)比性，即后階段的測(cè)算與原測(cè)算不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，原則上偏差不應(yīng)太大，后階段原則上不超過前階段測(cè)算的目標(biāo)成本； ? 8．如果項(xiàng)目分多期開發(fā)，則先測(cè)算總的目標(biāo)成本，再根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，拆分、分?jǐn)傄源_定每期的目標(biāo)成本，相關(guān)指標(biāo)不能超出總的目標(biāo)成本。 ? 5．產(chǎn)品定位和目標(biāo)成本測(cè)算是一個(gè)互動(dòng)的決策過程，需要設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、工程、成本反復(fù)溝通。依據(jù)施工圖預(yù)算完成對(duì)目標(biāo)成本修訂后， 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算表 》 中的工程量，應(yīng)是按圖實(shí)際計(jì)算的結(jié)果。 ? 3．成本測(cè)算表中各成本項(xiàng)目的工程量，應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項(xiàng)目規(guī)劃的基本指標(biāo)（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。 ? 3．上報(bào)時(shí)間： ? 施工圖設(shè)計(jì)階段 ? 4．成果文件： ? 施工圖預(yù)算版目標(biāo)成本 ? 5．?dāng)?shù)據(jù)組成： ? 原則上，所有的數(shù)據(jù)都必須編制到統(tǒng)一成本科目的最下層級(jí)，若原有的統(tǒng)一成本科目無法滿足測(cè)算要求，還可以自行添加下一層級(jí)子目； （四）目標(biāo)成本（執(zhí)行批準(zhǔn)版） ? 1．編制依據(jù)： ? 施工圖預(yù)算版目標(biāo)成本、施工圖設(shè)計(jì)文件、當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、人才機(jī)市場(chǎng)價(jià)格； ? 2．編制要求： ? 由項(xiàng)目公司的分管領(lǐng)導(dǎo)組織評(píng)審，參與評(píng)審的部門包括：合約審算部、營(yíng)銷客服部、工程技術(shù)部、綜合管理部、財(cái)務(wù)部等，并最終形成意見，經(jīng)下屬項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批后上報(bào)總部成本管理部； ? 總部成本管理部收到下屬公司的成本測(cè)算后，轉(zhuǎn)發(fā)總部項(xiàng)目管理部、研發(fā)設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷策劃部、財(cái)務(wù)管理部等部門，各部門在一周內(nèi)完成各對(duì)應(yīng)審核部分內(nèi)容的初審后；由總部成本管理部組織各部門和下屬公司進(jìn)行評(píng)審，若評(píng)審不通過，總部成本管理部將評(píng)審意見反饋給下屬公司，由下屬公司修改后重新上報(bào)，重新上報(bào)的成本目標(biāo)經(jīng)總部各相關(guān)部門評(píng)審?fù)ㄟ^后，最終由公司總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行，作為該階段的成本控制目標(biāo)；正式的項(xiàng)目目標(biāo)成本文件報(bào)總部財(cái)務(wù)管理部備案； ? 3．上報(bào)時(shí)間： ? 總包招標(biāo)完成后； ? 4．成果文件； ? 批準(zhǔn)執(zhí)行版目標(biāo)成本 ? 5．?dāng)?shù)據(jù)組成： ? 原則上，所有的數(shù)據(jù)都必須編制到統(tǒng)一成本科目的最下層級(jí)，若原有的統(tǒng)一成本科目無法滿足測(cè)算要求，還可以自行添加下一層級(jí)子目； （五）目標(biāo)成本測(cè)算原則 ? 1．目標(biāo)成本測(cè)算必須應(yīng)用總部統(tǒng)一測(cè)算表格（見附件），并體現(xiàn)量?jī)r(jià)分離的原則。 ? 此階段可同時(shí)根據(jù)蘇房投 [2023]47號(hào)文件集中采購(gòu)目錄和房地產(chǎn)開發(fā)合同，提前進(jìn)行合約規(guī)劃工作。 一、 目標(biāo)成本文件制訂的步驟及時(shí)間要求 ? （一）目標(biāo)成本（啟動(dòng)版） ? 編制依據(jù)： ? 項(xiàng)目拓展階段成本估算、土地實(shí)際成交價(jià)格、當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)仡愃祈?xiàng)目指標(biāo)； ? 編制要求： ? 由項(xiàng)目公司合約審算部牽頭和匯總，研發(fā)設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷策劃部、投資發(fā)展部、財(cái)務(wù)部及其他相關(guān)部門參與編制，根據(jù)可行性研究報(bào)告，以及相關(guān)部門互動(dòng)討論確定的項(xiàng)目定位，經(jīng)下屬項(xiàng)目公司總經(jīng)理審核，總部成本管理部組織相關(guān)公司、部門評(píng)審?fù)ㄟ^后，報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，最終形成項(xiàng)目啟動(dòng)版成本測(cè)算，并自動(dòng)成為項(xiàng)目策劃階段成本預(yù)控目標(biāo)。 國(guó)信地產(chǎn)成本管控節(jié)點(diǎn)概要 ? 目前，國(guó)信地產(chǎn)成本管理作業(yè)指引按照開發(fā)時(shí)間和節(jié)點(diǎn)劃分為： 《 目標(biāo)成本指導(dǎo)書編制作業(yè)指引 》 、 《 動(dòng)態(tài)成本管理作業(yè)指引 》 、 《 項(xiàng)目成本后評(píng)估作業(yè)指引 》 ，根據(jù)流程文件我們編制了 《 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司開發(fā)工作流程示意框圖 》， 將各個(gè)開發(fā)階段成本管控工作內(nèi)容以圖表的形式更直觀地反映。下面我根據(jù)這幾個(gè)步驟的內(nèi)容，對(duì)每一階段成本管控工作內(nèi)容及時(shí)間要求作簡(jiǎn)要介紹。 ? 上報(bào)時(shí)間： ? 項(xiàng)目策劃開始前 ? 成果文件： ? 啟動(dòng)版目標(biāo)成本 ? 數(shù)據(jù)組成： ? 原則上項(xiàng)目開發(fā)成本僅編制到二級(jí)科目即可，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用編制到一級(jí)科目即可； （二）目標(biāo)成本（方案版） ? 1．編制依據(jù)： ? 啟動(dòng)版目標(biāo)成本、策劃報(bào)告、當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)仡愃祈?xiàng)目指標(biāo)、人才機(jī)市場(chǎng)價(jià)格； ? 2．編制要求： ? 由項(xiàng)目公司合約審算部牽頭和匯總，工程技術(shù)部、營(yíng)銷客服部、綜合管理部、財(cái)務(wù)部及其他相關(guān)部門參與編制，根據(jù)策劃報(bào)告，各部門對(duì)項(xiàng)目策劃階段成本測(cè)算進(jìn)行修正和細(xì)化，經(jīng)下屬項(xiàng)目公司總經(jīng)理審核，總部成本管理部組織總部相關(guān)部門評(píng)審?fù)ㄟ^后，報(bào)總部領(lǐng)導(dǎo)審批，最終形成項(xiàng)目方案版目標(biāo)成本，并自動(dòng)成為項(xiàng)目總規(guī)方案設(shè)計(jì)階段成本預(yù)控目標(biāo)； ? 3．上報(bào)時(shí)間：